摘 要：政府回購(gòu)商品房政策為解決空置商品房以及保障性住房不足兩側(cè)的失衡找到了平衡支點(diǎn)，不僅為空置商品房找到出路，同時(shí)也緩解了政府建設(shè)保障性住房的壓力。本文基于政府回購(gòu)商品房中所體現(xiàn)的買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的基礎(chǔ)，分析在推進(jìn)該制度過(guò)程中所要注意以及解決的諸問(wèn)題，從而為政府回購(gòu)商品房提出建議。

關(guān)鍵詞：政府回購(gòu);商品房;保障性住房

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）20-0251-01

作者簡(jiǎn)介：徐晴晴（1994-），女，漢族，河南焦作人，天津工業(yè)大學(xué)，法律碩士研究生在讀。

2015年1月，住建部出臺(tái)《意見(jiàn)》提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等企業(yè)可以將其持有的房源向社會(huì)出租等重大措施?！兑庖?jiàn)》指出各地可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式，把合適作為公租房或經(jīng)改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公租房。自此，出現(xiàn)政府回購(gòu)商品房這一概念。

一、政府回購(gòu)商品房的含義及提出的目的

政府回購(gòu)商品房是指政府可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)符合一定條件的商品房，將其轉(zhuǎn)為保障性住房的一種措施。

其目的是：第一，解決房地產(chǎn)庫(kù)存積壓。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，直至2014年末，我國(guó)商品房待售面積達(dá)到歷史最高點(diǎn)，政府回購(gòu)商品房為解決空置商品房，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定提供了新途徑。第二，政府回購(gòu)商品房的提出，是為了加快住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)，為增加保障性住房開(kāi)辟新道路。

二、政府回購(gòu)商品房存在的法律問(wèn)題

（一）回購(gòu)方主體的確定

在《意見(jiàn)》中，雖指出各地可回購(gòu)商品房作為公租房，但對(duì)于回購(gòu)方主體未予以明確。從“政府回購(gòu)商品房”字面解釋而言，回購(gòu)方指的就是各地政府?；诂F(xiàn)行的行政體制，我國(guó)擁有國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)五級(jí)政府?！兑庖?jiàn)》中并未對(duì)實(shí)施回購(gòu)商品房的政府級(jí)別作出明釋?zhuān)刭?gòu)商品房必然牽扯到財(cái)政支出，如若不將主體明確化，在實(shí)際操作中難免出現(xiàn)問(wèn)題，如各級(jí)政府能回購(gòu)而不回購(gòu)或不能回購(gòu)而回購(gòu)等，因此要對(duì)回購(gòu)方政府的級(jí)別作出確定。

同時(shí)需要考慮的是，是否只有各級(jí)政府可以作為購(gòu)買(mǎi)主體。目前，在福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中首度提出了各級(jí)政府可以指定國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買(mǎi)主體?？梢?jiàn)，其中是將國(guó)企作為購(gòu)買(mǎi)主體。從國(guó)家層面而言，國(guó)企是否能夠作為政府回購(gòu)商品房的購(gòu)買(mǎi)主體應(yīng)當(dāng)明確，如若可以作為購(gòu)買(mǎi)主體，對(duì)其符合的條件也應(yīng)作出具體規(guī)定。

（二）回購(gòu)對(duì)象的確定

《意見(jiàn)》中指出的是“合適作為公租房或經(jīng)改造符合公租房條件的存量商品房”可以作為回購(gòu)的對(duì)象。因此對(duì)于回購(gòu)庫(kù)存狀態(tài)的商品房可以根據(jù)公租房的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行衡量，判斷是否可以成為回購(gòu)對(duì)象。該類(lèi)無(wú)疑是指已建成的商品房，但是如若房地產(chǎn)公司因資金等其它問(wèn)題無(wú)法繼續(xù)建造的商品房，政府是否可以進(jìn)行回購(gòu)，《意見(jiàn)》中卻并未提及。雖然政府回購(gòu)商品房的提出一方面就是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定問(wèn)題，但這種“政府救市”行為是否長(zhǎng)期可行是值得考量。就筆者來(lái)看，政府回購(gòu)在建商品房并不可行，因?yàn)檫@會(huì)滋生房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投機(jī)的心態(tài)，其將認(rèn)為即使在建情況中出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)法繼續(xù)都會(huì)有政府接盤(pán)，而在前期建造中忽略自身實(shí)際條件，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定?；诖耍瑧?yīng)將回購(gòu)對(duì)象僅限定于已建成的待售商品房。只有對(duì)回購(gòu)對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格限定才可以避免高檔房“包裝”成保障房從而引起社會(huì)分配不公與權(quán)力尋租。

（三）政府回購(gòu)商品房行為的定性

目前對(duì)于政府回購(gòu)商品房的行為《意見(jiàn)》中并未作出明確定性。對(duì)于回購(gòu)商品房行為有兩種觀點(diǎn)，一種是政府回購(gòu)商品房是采購(gòu)行為，基于此政府在該回購(gòu)關(guān)系中就是與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者處于同一平等地位的商事主體;另一種是政府回購(gòu)商品房是一種行政征收行為，因其回購(gòu)行為是出于公益的目的，則在政府回購(gòu)商品房的法律關(guān)系中，政府就是行政主體?；谡刭?gòu)行為的不同定性，會(huì)導(dǎo)致回購(gòu)方主體身份的不一致，則在政府回購(gòu)商品房過(guò)程中發(fā)生糾紛而依據(jù)的法律依據(jù)不同。因此亟需對(duì)政府回購(gòu)商品房行為進(jìn)行定性，以避免發(fā)生糾紛出現(xiàn)同案不同判的法律現(xiàn)象。

（四）政府回購(gòu)商品房操作難

自2015年提出政府回購(gòu)商品房這一新模式，至今并未出臺(tái)對(duì)于政府回購(gòu)的具體操作流程，包括回購(gòu)房屋的定價(jià)、方式、資金來(lái)源等問(wèn)題。如若不對(duì)回購(gòu)房屋價(jià)格制定一定的標(biāo)準(zhǔn)、方式、流程則可能會(huì)導(dǎo)致政府侵害房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益以過(guò)于低廉的價(jià)格回購(gòu)房地產(chǎn)，或房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與政府工作人員私下勾結(jié)，為權(quán)力尋租創(chuàng)造空間。關(guān)于房屋定價(jià)可以根據(jù)第三方評(píng)估以房屋地價(jià)以及房屋建造成本作為標(biāo)準(zhǔn)，政府回購(gòu)商品房是出于公益目的，因此以市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)并不合理?；刭?gòu)方式要嚴(yán)格公正公開(kāi)，可以通過(guò)向符合回購(gòu)條件的房地產(chǎn)公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行。對(duì)于政府回購(gòu)商品房的資金來(lái)源亟需法律確定，是僅限于財(cái)政撥款還是可以通過(guò)PPP融資都需要進(jìn)一步規(guī)定，否則將會(huì)影響政府回購(gòu)商品房行為的合法性。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上，目前對(duì)于推行政府回購(gòu)商品房這一模式仍存在諸多問(wèn)題與障礙，只有將其所面臨的基于買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系而產(chǎn)生的回購(gòu)主體、對(duì)象、行為性質(zhì)等法律問(wèn)題予以明晰與規(guī)定，操作流程進(jìn)一步細(xì)化和統(tǒng)一，才能夠更好地促使政府回購(gòu)商品房這一模式的實(shí)際推行與落實(shí)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]朱久茜.空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房的政府定價(jià)機(jī)制研究[D].華東交通大學(xué)，2016.

[2]劉英團(tuán).政府回購(gòu)存量商品房挽救不了樓市[J].上海房地，2015（03）：60.

[3]葛豐.地方政府統(tǒng)購(gòu)商品房要過(guò)三道坎[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，2015（Z1）：2.