單建軍

[摘 要] 通過開展房地產企業(yè)問卷調查以及實地調研，全面分析房地產金融統(tǒng)計數(shù)據，得出結論，當前個人住房貸款和房地產企業(yè)貸款的顯性風險處于較低水平，但在本輪房地產市場行情中居民加杠桿態(tài)勢迅猛，且隨著調控的不斷加碼以及金融監(jiān)管的不斷強化，房地產企業(yè)資金壓力加大，加之商業(yè)地產依然處于嚴重過剩態(tài)勢，房地產領域的潛在金融風險隱患值得關注。通過綜合研判房地產金融的潛在風險，就防范化解房地產金融風險提出對房地產實施宏觀審慎管理、建立完善的房地產金融風險預警機制、建立健全房地產金融市場和監(jiān)管體系，保障房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展等政策建議。

[關鍵詞] 房地產金融;金融風險;防范化解

[中圖分類號] F832[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2019）08-0177-03

為了解房地產調控不斷升級背景下房地產金融風險的最新變化，人民銀行襄陽市中心支行綜合房地產金融統(tǒng)計數(shù)據、房地產企業(yè)問卷調查以及實地調研的情況，對這一問題進行了分析。結果顯示，當前房地產金融領域的顯性風險較低，但一些潛在的風險值得關注，主要表現(xiàn)在：居民家庭加杠桿態(tài)勢較猛，償債壓力明顯上升;相當比例無指定用途消費貸款曲線流入房地產領域，變相降低購房首付比例，使得商業(yè)銀行應對房價下跌風險的緩沖空間收窄;銷售回籠顯著放緩與外部融資收緊的疊加影響下，房地產企業(yè)資金鏈日益收緊;房地產企業(yè)前期發(fā)行的債券將集中到期，2019年以后償債壓力有所加大;商業(yè)地產供給嚴重過剩，商業(yè)地產項目資金鏈風險不容忽視。

一、房地產金融顯性風險較低

受房價總體上漲、存量房貸利率處于低位以及開發(fā)商在前期火爆的房地產市場行情中資金積累較多的影響，當前個人住房貸款和房地產企業(yè)貸款的顯性風險處于較低水平。個人住房按揭不良貸款、逾期貸款和展期貸款減少，不良貸款率、逾期貸款率均趨于下降;房地產企業(yè)不良貸款、展期貸款及逾期貸款較少，不良率有所上升，但仍處于低位，低于總體貸款不良率1.5個百分點。2018年12月末，襄陽市個人房貸余額450億元，不良貸款1.5億元，不良貸款率0.33%，逾期貸款4.5億元，逾期貸款率0.99%;房地產企業(yè)貸款的顯性風險低，不良貸款14.5億元，不良貸款率1.55%，逾期貸款22.8億元，逾期貸款率2.43%。

二、房地產金融領域的潛在風險

盡管房地產金融領域的顯性風險較低，但在本輪房地產市場行情中居民加杠桿態(tài)勢迅猛，且隨著調控的不斷加碼以及金融監(jiān)管的不斷強化，房地產企業(yè)資金壓力加大，加之商業(yè)地產依然處于嚴重過剩態(tài)勢，房地產領域的潛在金融風險隱患值得關注。

（一）居民家庭加杠桿態(tài)勢較猛，償債壓力明顯上升

過去10多年時間里，我國房地產價格總體不斷上漲，在缺少投資渠道以及買房賺錢效應的驅動下，大量居民舉債進入房地產市場，在本輪房地產市場行情中加杠桿態(tài)勢更為迅猛。一是從居民家庭貸款余額及新增額看，數(shù)據顯示，截至2018年12月末，襄陽市居民家庭貸款余額增至720億元，比2008年金融危機爆發(fā)時增長16.4倍。尤其是2014年底國家再度放松房地產調控后，房價大幅上漲所帶來的賺錢效應，導致居民加杠桿態(tài)勢更為迅猛，從2016年初至2018年12月末三年的時間里，襄陽市居民家庭貸款新增350億元，超過2008年至2014年六年時間140億元的增量。二是從居民家庭杠桿率來看，2018年12月末，襄陽市城鎮(zhèn)居民人均貸款/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高至35%，比2008年末提高了19個百分點。其中2016年初至2018年12月三年的時間累計提高幅度達到15個百分點，上升速度顯著加快。三是從住房貸款抵借比看，金融統(tǒng)計數(shù)據顯示，在此輪房地產市場行情高漲期的2018年，襄陽發(fā)放的住房貸款平均抵借比已高達60%以上，較之前50%出頭的水平也明顯上升?？紤]到居民除了銀行貸款外，還有來自親朋好友的隱性債務，實際杠桿率水平可能更高?？紤]到這幾年貸款基準利率處于低位，未來一旦基準利率上升，將進一步加大居民家庭以浮動利率為主的住房貸款償還壓力，導致居民被動加杠桿，屆時風險暴露的可能性將加大。

（二）相當比例無指定用途消費貸款曲線流入房地產領域，商業(yè)銀行應對房價下跌風險的緩沖空間收窄

在房價上漲預期強烈以及住房貸款控制趨嚴的背景下，監(jiān)管成本高、最終用途難以追蹤的無指定用途消費貸款成為不少投機者甚至剛性需求群體湊足首付、資金過橋的工具，導致商業(yè)銀行通過設置首付比例緩沖房價下跌風險的空間收窄。不少銀行反映，一些借款人在個人消費貸款到賬期同日，發(fā)生等額資金的購房支出，一些借款人將個人消費貸款資金劃轉至親屬賬戶后，再用于支付購房款項，還有一些借款人在房地產開發(fā)企業(yè)進行信用卡大額刷卡消費，并進行賬單分期，這些資金極有可能變相進入房地產領域。2018年12月末，襄陽城區(qū)13家樓盤集中開盤，由于各樓盤首付比例普遍達到四成，大量意向購房者借用身邊親戚朋友或同事的消費信貸額度籌措首付款。數(shù)據顯示，在消費增速平穩(wěn)的背景下，襄陽市無指定用途消費貸款卻逆勢大幅增長。2018年12月末，襄陽市金融機構無特定用途消費貸款余額升至231億元，比年初增加56億元，同比多增36億元，貸款余額同比增長54%，2018年以來呈不斷上升態(tài)勢，快于消費貸款總體增速7.2個百分點，比同期社會消費品零售總額增速高約30個百分點。

（三）銷售回籠顯著放緩與外部融資收緊的疊加影響下，房地產企業(yè)資金鏈日益收緊

2018年12月末，襄陽市房地產開發(fā)到位資金同比僅增長2.5%，分別低于2016年全年、2017年同期27.3和26.4個百分點，低于2001年以來的平均增速約24個百分點。多家房地產企業(yè)反映，隨著調控的不斷升級加碼，資金狀況有日益收緊之勢。一方面，開發(fā)商銷售資金回籠顯著放緩。在住宅成交量斷崖式下滑以及按揭貸款管控升級的背景下，2018年，襄陽商品住宅銷售額增速比2017年同期回落近54個百分點，房地產企業(yè)實現(xiàn)銷售回籠資金同比減少1.3%，增速分別比2017年、2016年同期下降52.4、65.6個百分點，低于2000年以來的平均增速約29個百分點，2017年以來持續(xù)處于個位數(shù)增長或負增長態(tài)勢。另一方面，房地產企業(yè)外部融資渠道明顯收緊。從2016年四季度開始，監(jiān)管部門相繼出臺政策規(guī)范開發(fā)商融資行為，如對房地產企業(yè)發(fā)行公司債實施分類監(jiān)管、嚴控房地產企業(yè)IPO和再融資、對銀行業(yè)機構房地產業(yè)務進行專項檢查、對16個城市住宅項目私募債不予備案、封堵配資拿地和夾層融資等。一是房地產企業(yè)債券融資大幅度減少。2018年，襄陽市房地產企業(yè)債券發(fā)行支數(shù)、金額分別降至5支、106億元，比2017年分別減少3支、68億元。如果扣除還債額，房地產企業(yè)凈債券融資額僅為67億元，比2017年大幅減少49億元。二是房地產開發(fā)企業(yè)股票融資幾乎停滯。2018年，襄陽市房地產企業(yè)沒有一家在股市IPO，也無增發(fā)。三是房地產企業(yè)表外融資難度不斷加大。2018年12月末，襄陽市銀行機構理財資金投向房地產及其相關資產的非標準化債權資產減少至326.8億元，比2017年末下降了67億，代銷資管類產品（投向房地產）減少至326.4億元，比2017年末下降了36.7億元。相當比例的企業(yè)尤其是中小型房企反映，盡管在金融監(jiān)管趨嚴、表外融資向表內回歸的背景下，2018年房產開發(fā)貸款有所增長，但無法彌補直接融資減少及表外融資被封堵所留下的資金缺口。從預期看，隨著近期陸續(xù)出臺的資管、銀信合作以及委托貸款新規(guī)的政策效力逐步發(fā)酵，房地產企業(yè)借助多層嵌套、通道類產品以及委托貸款等方式進行融資的渠道預計將進一步收緊，對房地產企業(yè)資金狀況的負面影響可能進一步加劇。

（四）房地產企業(yè)前期發(fā)行的債券將集中到期，償債壓力不斷加大

在2014-2015年融資環(huán)境相對寬松時期，房地產企業(yè)發(fā)行了大量5-7年期的債券，這些債務將在2019年以后集中到期。據測算，2019-2022年，襄陽市房地產企業(yè)到期償還債券規(guī)模分別為216、129、94億元，合計約439億元，大約相當于2018年房地產企業(yè)發(fā)債額的4.1倍?？紤]到穩(wěn)健中性的貨幣政策背景下金融市場利率上升、企業(yè)發(fā)債難度加大以及房地產開發(fā)企業(yè)其他融資渠道的不斷收緊，預計2019年以后房地產開發(fā)企業(yè)償債壓力將逐步加大。

（五）商業(yè)地產供給嚴重過剩，商業(yè)地產項目資金鏈風險不容忽視

受電商蓬勃發(fā)展以及前期商業(yè)地產超量無序開發(fā)影響，當前商業(yè)地產嚴重過剩。盡管在住宅市場升溫以及部分城市運用“商改住”加速商業(yè)地產去庫存的背景下，商業(yè)地產去化周期一度出現(xiàn)下降，但始終沒有從根本上改變商業(yè)地產過剩的格局。很多商鋪面臨著銷售難、招租難、空置率高、退租多以及資金回籠慢等問題。除少數(shù)處于核心地段的綜合體人氣較高外，多數(shù)綜合體日常顧客流量較少，商鋪關閉、更換的現(xiàn)象時有發(fā)生。商業(yè)地產去化慢，整個資金鏈條的運轉受到負面影響，嚴重時則會引發(fā)資金風險。參與調研的16家商業(yè)地產公司中，有8家企業(yè)反映“銷售低迷、去化難度大”是未來商業(yè)地產面臨的主要風險。由于商鋪長時間銷售滯緩、入住率低，租金收入難以維持運營支出，多個商業(yè)地產項目被列入銀行關注名單;部分地產項目第一還款來源難以保證，借款人目前僅能勉強支付貸款利息，無力歸還本金;部分地產項目已經形成逾期。

三、政策建議

（一）遏止居民過度加杠桿傾向

居民適度加杠桿有利于擴大消費、促進經濟轉型升級，但杠桿過高則會放大金融風險。要從嚴執(zhí)行差異化的個人住房貸款政策，遏制熱點城市居民杠桿率過快攀升。適時出臺居民消費信貸政策指引，引導金融機構對于負債規(guī)模過大的客戶適當調減或停止授信。根據居民消費增長的實際情況，引導消費貸款合理增長。加大對無指定用途消費貸款、信用卡透支資金流向的真實性核查，防范消費貸款違規(guī)進入房地產市場。

（二）盡快構建房地產調控長效機制

要通過增加土地供應、租售同權、共有產權房、保障性住房政策以及適時出臺房地產稅，盡快構建起房地產調控的長效機制，緩和城市住宅供求矛盾，穩(wěn)定居民房價預期，防范房價上漲預期對居民加杠桿行為的推波助瀾。

（三）密切監(jiān)測與防范房地產企業(yè)集中償債風險

跟蹤監(jiān)測房地產開發(fā)企業(yè)的銷售回籠、現(xiàn)金流、外部融資和到期債務狀況，及時掌握房地產企業(yè)償債能力的變化;引導金融機構繼續(xù)做好房地產企業(yè)的分類管理，在嚴格遵照名單制管理繼續(xù)提供信貸支持與服務的同時，防止融資政策一刀切式的收緊，對房地產企業(yè)正常經營和資金流轉造成誤傷。

（四）探索商業(yè)地產金融風險防范的深層機制

引導商業(yè)銀行提高商業(yè)地產開發(fā)貸款準入門檻，審慎介入或逐步退出商業(yè)地產嚴重飽和城市以及低品質競爭的商業(yè)地產項目，加緊排查商業(yè)地產項目風險，適當充實資本金和抵押擔保標準，有效控制商業(yè)地產金融風險。與此同時，探索在商業(yè)地產庫存較多的地方，在符合規(guī)定的前提下，將已經審批的商業(yè)用地轉型為住宅用地，將閑置和低效運用的商業(yè)用房改建為租賃住房，盡快消化存量商業(yè)地產，并綜合運用規(guī)劃、土地審批、信貸準入、稅收政策等手段，嚴格控制新增商業(yè)地產項目，遏制商業(yè)地產無序開發(fā)的沖動，深入推進商業(yè)地產去庫存。

（五）健全我國房地產金融宏觀審慎管理框架

由于全國各地經濟形勢、房地產發(fā)展階段和人口結構等條件各不相同，我國房地產金融宏觀審慎管理框架也應因地施策，堅持“房住不炒”的原則各地結合實際，合理評估房地產市場態(tài)勢，搭建完善覆蓋房地產市場、房地產金融風險、住房貨幣信貸政策執(zhí)行情況等三個方面的調控框架，實施差別化的房地產金融宏觀管理政策。

（六）建立和完善房地產金融宏觀審慎管理基礎數(shù)據庫

充分發(fā)揮人民銀行金融業(yè)綜合統(tǒng)計數(shù)據的牽頭負責作用，加強與房地產管理部門的信息共享，從宏觀和微觀兩個層面運用大數(shù)據，建立涵蓋房地產貸款和債券融資、住房貸款等房地產金融，房地產企業(yè)貸款和債券違約情況、個人住房貸款等資產質量，貸款價值比和房價收入比、住宅和商業(yè)用房價格變化和交易量、房地產開發(fā)投資等房地產市場指標，首付比例和利率水平等信貸政策執(zhí)行情況的基礎數(shù)據庫，全面監(jiān)測房地產市場與金融運行情況，為有效實施房地產金融宏觀審慎管理提供決策依據。

（七）組織開展房地產金融宏觀審慎監(jiān)測評估

總結我國宏觀審慎管理的經驗，完善金融機構房地產金融業(yè)務宏觀審慎管理評估體系，逐步將房地產貸款集中度、穩(wěn)定性、貸款結構、不良貸款、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、貸款價值比、首付比例、房貸利率水平和房地產壓力測試等納入宏觀審慎評估內容，發(fā)揮差別化住房貨幣信貸政策的激勵約束作用，引導銀行合理配置房地產資金，強化房地產金融宏觀審慎管理。

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[責任編輯：史樸]