張璇

[摘 要]隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，國民物質(zhì)需求也越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，而在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成了阻礙其企業(yè)發(fā)展的重要因素，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中做好風(fēng)險(xiǎn)防范控制措施具有極其重要的意義。文章分析我國房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，進(jìn)而提出相應(yīng)的防范控制措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范措施

[中圖分類號]F275

在我國很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)分布當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著主要的份額，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度較快，為我國整體經(jīng)濟(jì)水平的提高帶來了積極作用。隨著國家不斷優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁“囤地”現(xiàn)象的出現(xiàn)，保障住房的加快建設(shè)等如“國六條”“國八條”等涉及房地產(chǎn)的政策方面，以及營改增等稅務(wù)等政策法規(guī)的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨著較大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理在面臨新形勢，如何控制好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是每一房地產(chǎn)行業(yè)急需考慮并解答完善的問題。

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

1.1 財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)不高

在我國很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，雖然企業(yè)內(nèi)部開設(shè)了財(cái)務(wù)管理部門，同時(shí)也存在著大量專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，但是從整體素質(zhì)上分析，仍然存在著專業(yè)素質(zhì)不高的問題。當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理缺乏一定的科學(xué)性及專業(yè)性時(shí)，則無法幫助企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 財(cái)務(wù)管理工作實(shí)質(zhì)性作用不強(qiáng)

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，為了保證企業(yè)的正常運(yùn)行，需要建立系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理制定，在各個階段，財(cái)務(wù)管理都發(fā)揮著重要的作用：項(xiàng)目決策階段的可行性研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析;獲取土地使用權(quán)階段，資金的籌集和融資管理;工程建設(shè)階段以及項(xiàng)目銷售交付階段，財(cái)務(wù)幾乎參與了所有合同、工程每個進(jìn)度以及稅務(wù)環(huán)節(jié)。因此健全的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，財(cái)務(wù)工作的實(shí)質(zhì)性作用對企業(yè)的項(xiàng)目管理效率以及項(xiàng)目的營利有很重要的指導(dǎo)意義。

1.3 財(cái)務(wù)預(yù)算管理科學(xué)性不強(qiáng)及成本管理控制問題

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，每一個項(xiàng)目都需要大量的投資，企業(yè)所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越來越多，并且企業(yè)對資金所占有的時(shí)間也會越來越長。很多房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目并沒有進(jìn)行科學(xué)性的預(yù)算管理，沒有對開發(fā)土建成本及相關(guān)稅費(fèi)等方面進(jìn)行考慮，因此企業(yè)會承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至無法預(yù)警企業(yè)的開發(fā)成本的增加，從而導(dǎo)致降低了企業(yè)的利潤，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的科學(xué)性以及對項(xiàng)目的成本干預(yù)，避免由于財(cái)務(wù)預(yù)算不足導(dǎo)致利潤縮水。[1]

如果企業(yè)無法進(jìn)行有效的成本控制，那么會大大降低資金的利用率，一般情況下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)僅僅對工程的建設(shè)進(jìn)度比較重視，并沒有認(rèn)識到成本控制的重要性，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成了影響。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制的重視程度不足，會為企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 [2]

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納的稅種有：增值稅、印花稅、契稅、土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等十幾個稅費(fèi)，在設(shè)立階段、獲取土地階段到工程建設(shè)階段以及項(xiàng)目銷售交付階段都涉及不同的稅種的繳納問題。特別是“營改增”政策實(shí)施后，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未對增值稅發(fā)票加強(qiáng)管理，在簽訂合同時(shí)未有財(cái)務(wù)人員的介入，對稅票事宜進(jìn)行溝通，導(dǎo)致支付成本的增加，以及發(fā)票回收不完整等問題，不利于項(xiàng)目成本的控制，對項(xiàng)目整體的土地增值稅的測算也存在可能超過土地增值稅稅率臨界點(diǎn)的問題。

1.4 財(cái)務(wù)決策不科學(xué)

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因比較復(fù)雜，一方面可能是由于企業(yè)本身做出的決策不科學(xué)，主要原因是企業(yè)能作為參考依據(jù)的信息資料有限，往往只能被動地進(jìn)行決策;另一方面是由于企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度環(huán)境出現(xiàn)改變，也就是企業(yè)的決策層無法對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行掌控，一旦企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而又對企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失，決策者也無法按照原來的計(jì)劃來獲取利潤，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制

2.1 提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高財(cái)務(wù)管理水平，就必須增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理工作能否起到作用要看財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，因此在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員當(dāng)中，管理人員不僅僅需要做好報(bào)表、記賬等基礎(chǔ)工作，還需要利用自己的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與市場嗅覺結(jié)合最新的稅務(wù)政策對企業(yè)的建設(shè)成本進(jìn)行有效地控制。

2.2 完善財(cái)務(wù)管理制度、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般都是采用融資的方式來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，但是這樣的集資方式對于房地產(chǎn)而言來說會存在著較大的負(fù)債率，無法保證債權(quán)人的債務(wù)利益，并且還會對企業(yè)其他項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生抑制。企業(yè)在負(fù)債的情況下，如果想要正常地運(yùn)轉(zhuǎn)，必定要對財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地規(guī)避。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，需要提高對財(cái)務(wù)管理的力度，首先需要對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的制度進(jìn)行完善，并且充分運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的機(jī)制，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)提高，另外還需要對會計(jì)工作人員的素質(zhì)進(jìn)行強(qiáng)化，對于財(cái)務(wù)管理工作而言，在目前的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中，如果財(cái)務(wù)人員出現(xiàn)一個小失誤，就有可能帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此需要完善財(cái)務(wù)管理制度，盡量規(guī)避失誤，提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。[4]

同時(shí)，財(cái)務(wù)管理不僅對財(cái)務(wù)制度上要完善，也要深入到項(xiàng)目成本管理的每個方面，如對項(xiàng)目所簽訂的合同涉及財(cái)務(wù)方面的條款建立統(tǒng)一簽訂制度等，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的測算，計(jì)算不同價(jià)格對應(yīng)納稅額的影響，規(guī)避土地增值稅稅率的臨界點(diǎn)，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體利潤率。

2.3 建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，其財(cái)務(wù)管理質(zhì)量會受到多方面因素的影響，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對于風(fēng)險(xiǎn)防范體系而言，需要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，結(jié)合本企業(yè)的各項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)及市場的實(shí)際情況，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)警戒線，充分認(rèn)識到企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)才能更好地做好預(yù)測與規(guī)避措施。而當(dāng)企業(yè)面臨籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率變動風(fēng)險(xiǎn)過程中，在不同的風(fēng)險(xiǎn)之下，需要采用不同的防范措施，從而對所有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地預(yù)測與規(guī)避，從而使得企業(yè)利益最大化，在市場競爭中能夠更具有競爭力。[5]

2.4 提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在著不穩(wěn)定性，導(dǎo)致在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)之前需要進(jìn)行預(yù)算管理，讓建設(shè)成本降到最低，從而使得企業(yè)利潤達(dá)到最大化。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)管理部門需要重視對資本預(yù)算的管理，以現(xiàn)金為本位原則，并且將項(xiàng)目預(yù)算作為基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目收入資金的及時(shí)回籠及項(xiàng)目分解費(fèi)用的合理支出，優(yōu)先確保流動資金足以償還銀行貸款本息，降低項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資金使用效率，對企業(yè)的流轉(zhuǎn)資金進(jìn)行有效地控制。

在預(yù)算方案的制訂過程中，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，讓企業(yè)的項(xiàng)目角色更具有科學(xué)性，并且從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門上看，需要將企業(yè)的實(shí)際情況作為前提標(biāo)準(zhǔn)，合理控制企業(yè)資金的分配，從而對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行降低甚至是規(guī)避。根據(jù)企業(yè)的項(xiàng)目，從橫向分解項(xiàng)目收入的總體構(gòu)成，項(xiàng)目開發(fā)成本總體構(gòu)成，從縱向分解，按項(xiàng)目的年度、月份進(jìn)行分解。

另外，企業(yè)還需要健全預(yù)算管理制度：①積極探索市場，了解房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)走向，了解迎合消費(fèi)者的需求，為財(cái)務(wù)預(yù)算提供真實(shí)的市場數(shù)據(jù);②歸納整理好采集的市場數(shù)據(jù)，對資金需求量進(jìn)行符合實(shí)際的準(zhǔn)確估量;③做好詳細(xì)的計(jì)劃數(shù)和評估報(bào)告，便于對建設(shè)過程中投資額的掌控;④在項(xiàng)目開發(fā)中做好實(shí)際成本支出的控制，時(shí)刻與評估報(bào)銷相比較，靈活處理數(shù)據(jù)變動。同時(shí)，重視對于企業(yè)員工績效的考核，提高財(cái)務(wù)管理力度，做好全面的預(yù)算工作，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平。[6]

2.5 強(qiáng)化市場調(diào)研管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立專門的市場調(diào)研部門，專門對市場情況進(jìn)行調(diào)查，讓企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作的時(shí)候，能夠準(zhǔn)確地了解當(dāng)今市場的動向，并且選擇專業(yè)性比較強(qiáng)的工作人員進(jìn)入市場進(jìn)行深入考察，直接獲得第一手信息資源，制定相對完善的市場決策，保證企業(yè)的項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在初級范圍之內(nèi)。

2.6 完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，要想讓企業(yè)的正常工作得到保障，就必須保證其擁有合理的資本結(jié)構(gòu)，如果企業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力足夠強(qiáng)大，可以采用舉債的方式來將資金不足的問題進(jìn)行解決，這樣可以最大化地降低企業(yè)的負(fù)債情況，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行健全，還能在一定程度上對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。而在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作當(dāng)中，要想強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，就必須對財(cái)務(wù)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，通過提高工作人員的素質(zhì)來強(qiáng)化基礎(chǔ)工作，對于財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題進(jìn)行深入分析，并且制訂有針對性地解決方案。

3 結(jié) 論

房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長期穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加大企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，通過積極有效的財(cái)務(wù)管理方式對企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地規(guī)避，并且采取一定的措施來對財(cái)務(wù)管理過程中存在的問題進(jìn)行解決，保證企業(yè)的核心競爭力。

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