【摘要】：《漢書》有云：“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也”，房屋是千家萬戶的基本生活保障，是人民幸福之源。但據(jù)研究成都市C區(qū)近5年內(nèi)涉房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)據(jù)分析顯示該轄區(qū)近5年受理的房屋買賣類糾紛4712件，占C區(qū)法院近五年民商事案件受案總數(shù)的11.29%，在成都市M院2017年審理的商品房買賣合同糾紛中有400件案件涉及逾期交房、逾期辦證。隨著房地產(chǎn)市場活躍度日益上升，持續(xù)熱化，商品房買賣合同糾紛頻發(fā)，“逾期交房”、“逾期辦證”成為常態(tài)。我國目前現(xiàn)行的法律以及司法實踐都并沒有關于違約金的訴訟時效的計算方式的明確的規(guī)定和統(tǒng)一的準則，故本文就此問題進行探究和分析。

【關鍵詞】：逾期交房 逾期辦證 違約金 訴訟時效

一.司法實務中的做法

如今商品房買賣中，雙方就違約金的約定為“按照已付款項每日按X%計算”，違約金額并非固定不變的。筆者在翻閱了中國裁判文書網(wǎng)大量案例后，發(fā)現(xiàn)針對在原告提請訴訟請求時距離違約金的起算時間已經(jīng)超過三年（按照<民法通則>為兩年），司法實踐中存在3種不同的做法：1.認為違約金為普通債權(quán)，即使按日計算，也是整體債權(quán)，所以應當從辦證、交房期限屆滿之日開始計算訴訟時效，若超過3年（按照<民法通則>為兩年），則全部駁回。如成都市中級人民法院二審中認為上訴人主張逾期交房違約金的訴訟時效起算時間應當從其知道或應當知道權(quán)利被侵害之日即合同約定的交房期限屆滿之次日起2012年11月1日起開始計算，但上訴人起訴的時間為2017年5月，且并無證據(jù)證明本案存在中止、中斷等法定事由，故其訴請已經(jīng)超過訴訟時效，對其訴請的違約金全部不支持；2.認為逾期辦證、逾期交房的違約金具有可分性，屬于分段的獨立債權(quán)，本質(zhì)上是按日計算的繼續(xù)性債權(quán)，訴訟時效應當分別計算，其計算方法是從起訴之日倒推3年（按照<民法通則>為兩年）的部分予以支持；3.將違約金認定為按日計算的繼續(xù)性債權(quán)，只要違約行為依然持續(xù)，則訴訟時效無適用空間，故應當支持全部違約金。如福建省高級人民法院再審時認為被上訴人的違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，并且上訴人主張的違約金是一個整體性的合同權(quán)利，而不是將其分割成若干個債權(quán)分別計算訴訟時效，故支持了從違約事實發(fā)生之日起的違約金。

二.筆者觀點

雖然《最高人民法院公報》上刊登的案例載明的是只有當債務人明確表示不履行債務時，訴訟時效才可依法起算，但筆者更傾向于采取第一種處理方法，理由如下：

1. 我國違約金的性質(zhì)是賠償為主，懲罰為輔，其功能一方面是為了彌補守約方的損失，懲罰違約方失信的行為；另一方面則是敦促各方積極行使權(quán)利，促成交易的完成。適用第一種觀點，會起到敦促守約方積極行使權(quán)利，保護自己的合法利益的效果，而非讓權(quán)利義務處于一種不確定不穩(wěn)定的狀態(tài)。若是采用第2、3種觀點，賦予守約方?jīng)]有規(guī)制期限的權(quán)利話，則會出現(xiàn)超過訴訟時效，守約方還能不斷地突破訴訟時效爭取到利益。民法中規(guī)定的最長訴訟時效為20年，若是給予守約方較大的訴訟時效的口子的話，這會導致守約方的權(quán)利和訴請在20年都能夠得到支持，甚至于在法定期限外不斷地向法院提出訴請，主張權(quán)利。在如今法院受案數(shù)激增的情況下，會不斷地導致法院訴累，造成司法資源的浪費。同時也與違約金的功能有悖，雖懲罰了違約方失信的行為，但反而使得守約方怠于主張權(quán)利，甚至是為了追求更多的違約金而惡意的不及時主張權(quán)利，由此劃開了一個法律的漏洞。

2. 違約金是指根據(jù)當事人的約定或者法律規(guī)定，一方當事人違約的，應當向另外一方當事人支付一定數(shù)額的金錢。逾期辦證、逾期交房的違約金是基于合同違約而產(chǎn)生的一種責任，違約金屬于債權(quán)請求權(quán)保護范疇。換一句話說，違約金是隨著違約責任的產(chǎn)生而應運而生的，違約責任是違約金適用的前提。作為基礎，違約責任適用的是《民法通則》或者《民法總則》中規(guī)定的兩年或三年的訴訟時效，那么違約責任的“產(chǎn)物”違約金的訴訟時效應當與違約責任相統(tǒng)一，若訴訟時效超過，違約責任得不到支持，固然違約金的訴請同樣不能得到支持。若是將違約金與違約責任的訴訟時效分裂開來認定，產(chǎn)生不同的結(jié)果，則是將違約金視為獨立于違約責任之外的另一種債權(quán)，其實是割裂了違約責任與違約金實屬同一債權(quán)的原理。觀點1正是尊重了違約責任與違約金二者關系的處理方法。

3. 就王澤鑒先生總結(jié)的訴訟時效設立的理由和宗旨來說，一是保護債務人，為避免因時日久遠，舉證困難，致遭受不利利益；二是尊重現(xiàn)存秩序，維護法律平和；三是權(quán)利上睡眠者，不值得保護；四是簡化法律關系，減輕法院負擔，降低交易成本。但若是采取第3種觀點，守約方無需積極主張權(quán)利也可獲得法律保護，這會造成眾多買受者“躺在權(quán)利上睡覺”的現(xiàn)象，不利于糾紛的盡快解決和維護法律的秩序，實屬褻瀆法律的威嚴。若是采取觀點2，雖然一定程度上衡量和考慮了買賣雙方的利益，具有一定的價值考量。但是根據(jù)《民法通則》規(guī)定訴訟時效從知道或應當權(quán)利被侵害之日起計算，觀點2則意味著債權(quán)人選擇起訴之日間接性的決定了權(quán)利被侵害之日。在約定的或者法定的辦證、交房期屆滿后仍然沒有辦證、交房之時，采取觀點1便會促使買受人為了維護自己的合法權(quán)益積極行使權(quán)力，從而導致違約金的訴訟時效中斷，此時便能保證其勝訴權(quán)，同時也有利于促進交易安全，權(quán)利義務處于一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，維護了法律秩序，這才是與訴訟時效的宗旨和目的相契合的做法。

【參考文獻】：

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【3】劉憲平，蘭紅倩.違約金訴訟時效起算問題探析[J].法制與社會，2014，（20）：118-119. DOI：10.3969/j.issn.1009-0592.2014.20.061.

作者簡介：徐璐 （1995.3），女，漢族 四川省樂山市，法律碩士