陳輝玲 程龍

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不光能夠推動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，還能夠提升人們的住房質(zhì)量和生活質(zhì)量，為了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功率，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究也就顯得十分重要。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究在整個(gè)階段起到的作用進(jìn)行了分析，提出了一套比較完善的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并對(duì)此進(jìn)行了討論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;可行性研究;指標(biāo)體系;分析

伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各行各業(yè)都迎來了新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。并且，國(guó)內(nèi)的部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，政府為了能夠有效抑制這種購(gòu)買情緒，在近幾年也不斷的出臺(tái)了許多的政策以進(jìn)行宏觀調(diào)控，讓整個(gè)行業(yè)能夠有著更健康的發(fā)展。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前為止房地產(chǎn)行業(yè)中的投資仍然在增加，但是漲幅已有所下降。

一、建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)遵循的原則

（一）可行性

在進(jìn)行指標(biāo)選取時(shí)，首先要以實(shí)際狀況出發(fā)，考慮到相關(guān)資料的可獲得性;同時(shí)，最大程度的將發(fā)展趨勢(shì)的指標(biāo)進(jìn)行量化，方便進(jìn)行比較。

（二）可比性

對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的可行性的指標(biāo)，首先要能夠展現(xiàn)出該項(xiàng)目自身具有的特點(diǎn);其次，要能夠?qū)㈨?xiàng)目具有的發(fā)展前景與競(jìng)爭(zhēng)性充分的展示出來[1]。使用可比性評(píng)價(jià)項(xiàng)目，能夠?qū)Σ煌捻?xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。但是在對(duì)比時(shí)，要考慮到指標(biāo)可能存在國(guó)際與地區(qū)具有不同判斷指標(biāo)的問題。

（三）規(guī)范化

設(shè)計(jì)并建造項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系，是為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。因此，評(píng)價(jià)體系中要對(duì)哪方面進(jìn)行評(píng)價(jià)、將哪些指標(biāo)作為參照來對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，都要更加規(guī)范化，便于評(píng)價(jià)體系能夠更長(zhǎng)時(shí)間的使用和大量經(jīng)驗(yàn)的積累。

（四）時(shí)間性

房地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)受到各方面因素的影響，因此，選取的指標(biāo)要具有較強(qiáng)的時(shí)間性。這樣能夠有效避免由于信息收集時(shí)間的不準(zhǔn)確而造成的判斷錯(cuò)誤。同時(shí)，要保證所選擇的指標(biāo)相互之間不會(huì)產(chǎn)生沖突或包含另一項(xiàng)指標(biāo)內(nèi)容。

二、指標(biāo)體系的構(gòu)建

（一）定性評(píng)價(jià)體系

1、地域因素

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的建造地段主要包括以下三種：第一種，地段繁華的中央商務(wù)圈;第二種，已經(jīng)成型的社會(huì)商圈;第三種，居民用住宅區(qū)。一般情況下，這三者有著密不可分的關(guān)聯(lián)，彼此之間具有良好的互動(dòng)。中央商務(wù)圈為住宅的用戶提供了需求市場(chǎng)，住宅區(qū)同時(shí)為商業(yè)圈提供了足夠量的人力資源[2]。

2、人口因素

主要包括的是人口的數(shù)量、人員的受教育的程度、消費(fèi)能力、人口群體的年齡構(gòu)成、性別比例、職業(yè)情況、家庭生活周期等。

3、收入因素

能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的可行性產(chǎn)生影響的收入因素主要包括以下內(nèi)容：國(guó)民平均收入、個(gè)人收入水平、居民可支配收入、單人實(shí)際收入與信貸水平等。

4、項(xiàng)目環(huán)境

房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格會(huì)受到多方面因素的影響，最顯著的一方面因素就是收到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)繁榮程度的影響。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究的評(píng)價(jià)會(huì)對(duì)環(huán)境因素的影響進(jìn)行重點(diǎn)考量。通常狀況下的環(huán)境因素包括：項(xiàng)目的綠化狀況、周圍的道路交通環(huán)境、停車場(chǎng)數(shù)量等。

5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)因素

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中，首先要盡量的將當(dāng)前市場(chǎng)的概念體現(xiàn)出來。這方面就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行規(guī)劃工作之前對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，同時(shí)聘用足夠了解規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的人員進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要注意遵守規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)原則，例如：可視性原則、公共空間價(jià)值原則等。

6、政策因素

房地產(chǎn)行業(yè)一直都是國(guó)家非常重視的行業(yè)[3]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到國(guó)家宏觀政策非常大的影響。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建中，要對(duì)當(dāng)時(shí)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策進(jìn)行充分的研究。

（二）定量評(píng)價(jià)體系

定性評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建如圖1所示

三、評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算方法

上述內(nèi)容中提到的評(píng)價(jià)指標(biāo)，都需要以實(shí)際數(shù)據(jù)為根據(jù)，運(yùn)用合適的計(jì)算方式才能夠得出的。尤其是定量評(píng)價(jià)體系中的定量指標(biāo)。較為常用的指標(biāo)計(jì)算方法有以下幾種。

（一）比率分析法

這種方法，就是要把商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行比較，然后由計(jì)算出的比率來說明各項(xiàng)目之間的關(guān)系[4]。比率分析法能夠使我們更直觀的看到研究的項(xiàng)目所具有的能力。比如：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，其中對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源、成本等進(jìn)行分析，來判定這個(gè)項(xiàng)目所具有的款項(xiàng)償還能力。通過這方面的分析能夠使企業(yè)更清楚該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受，憑借這方面的結(jié)果企業(yè)可以決定是否對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行投資。對(duì)房地產(chǎn)的償債能力進(jìn)行分析，是要根據(jù)銀行的貸款的利息保障倍數(shù)、貸款期等計(jì)算出來的。另外，項(xiàng)目的盈利能力分析運(yùn)用的數(shù)據(jù)是項(xiàng)目中每個(gè)項(xiàng)目的收益比率計(jì)算得出的。

（二）趨勢(shì)分析法

趨勢(shì)分析法是指以具有工程幾期連續(xù)的指標(biāo)所列出的數(shù)額，對(duì)其前后期的增減幅度進(jìn)行比較，展現(xiàn)出其指標(biāo)變化的趨勢(shì)[5]。這種方法相對(duì)與其他方法來說較為簡(jiǎn)單，可以對(duì)以往的數(shù)據(jù)等進(jìn)行研究過后，找出未來項(xiàng)目的發(fā)展方向。

（三）線性加權(quán)法

四、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系需要長(zhǎng)時(shí)間的研究和改善。尤其是構(gòu)建定量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，需要參考多方面的數(shù)據(jù)，進(jìn)行更為復(fù)雜的運(yùn)算等。因此，在進(jìn)行評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建之前，首先，需要詳細(xì)了解項(xiàng)目的實(shí)際狀況;其次，在后期實(shí)踐中，對(duì)現(xiàn)階段評(píng)價(jià)體系不斷進(jìn)行完善，并對(duì)計(jì)算方法進(jìn)行創(chuàng)新。最終，達(dá)到幫助企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行更為準(zhǔn)確的判斷，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]巫世峰. 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J]. 國(guó)外建材科技，2006（05）：83-85.

[2]趙雪，李輝. 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究存在的問題與對(duì)策分析[J]. 居舍，2017（21）：20-21.