田和燦

摘要：對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)屬于此類行業(yè)的重要組成部分，具體過(guò)程的規(guī)范性直接關(guān)系到交易行為的質(zhì)量以及整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。我國(guó)的此類評(píng)估目前仍存在較多問(wèn)題，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。本文特此對(duì)此類評(píng)估的規(guī)范化作出研究，首先對(duì)其進(jìn)行了簡(jiǎn)要的介紹，明確基本概念，并論述了我國(guó)現(xiàn)階段該行業(yè)的發(fā)展情況，就此類市場(chǎng)的現(xiàn)存較為明顯的缺陷進(jìn)行分析，最后針對(duì)性地提出了具體的規(guī)范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng);發(fā)展?fàn)顩r;缺陷分析;規(guī)范對(duì)策研究

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的提高以及人們生活意識(shí)的加強(qiáng)大大推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們開(kāi)始越來(lái)越關(guān)注有關(guān)房產(chǎn)的相關(guān)信息。為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有必要對(duì)其評(píng)估市場(chǎng)進(jìn)行合理的規(guī)范化研究。本文特此進(jìn)行研究，以期為行業(yè)內(nèi)相關(guān)人員提供合理的理論參考，切實(shí)促進(jìn)市場(chǎng)的規(guī)范化。

一、房地產(chǎn)評(píng)估簡(jiǎn)要介紹以及前景分析

房地產(chǎn)評(píng)估（Real Estate Price Assessment，REPA）是指相關(guān)的專業(yè)人事在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全面分析之后，在特定的評(píng)估目的指導(dǎo)下，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行估量，用以針對(duì)該房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在具體的過(guò)程中，相關(guān)人員常常參考所評(píng)價(jià)地產(chǎn)的周圍環(huán)境以及社會(huì)因素。其中，環(huán)境因素主要包括地理位置、地勢(shì)地貌、氣候變化、氣候適應(yīng)性以及環(huán)境安全系數(shù)等，社會(huì)因素主要考察地產(chǎn)所屬區(qū)域的社會(huì)發(fā)展情況，例如交通是否便利、是否有相匹配的功能性建筑（市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等）、未來(lái)是否會(huì)有正向的改造計(jì)劃等[1]。

現(xiàn)階段，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較好的正向發(fā)展趨勢(shì)，人民的生活質(zhì)量顯著提高，人均的可支配收入也大幅提高，這就大大刺激了房地產(chǎn)等高端消費(fèi)產(chǎn)品的需求量，再加上房地產(chǎn)本身的價(jià)值保值特點(diǎn)，近年來(lái)越發(fā)地成為人們閑置資金投入的首選對(duì)象，相關(guān)的交易市場(chǎng)也越發(fā)繁榮。作為此類產(chǎn)業(yè)交易的重要環(huán)節(jié)，REPA也開(kāi)始受到了人們的廣泛關(guān)注，人們?cè)絹?lái)越傾向于在進(jìn)行房產(chǎn)類交易活動(dòng)前，咨詢REPA的專業(yè)性建議，因而成為逐漸成為一種硬性需求，具有較好的發(fā)展前景。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展情況

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的起步晚于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，相應(yīng)的附屬行業(yè)也表現(xiàn)出明顯的初期不成熟的特點(diǎn)，REPA行業(yè)尤為顯著。與西方發(fā)達(dá)國(guó)家推行資本主義制度不同，我國(guó)屬于社會(huì)主義的共產(chǎn)國(guó)家，因而房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)一直以來(lái)由政府方面而非私有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)占據(jù)主導(dǎo)作用，相關(guān)政策措施帶有明顯的政治背景，且在前期階段人們對(duì)于房地產(chǎn)的關(guān)注度較低，因而REPA沒(méi)有實(shí)現(xiàn)較大的規(guī)模發(fā)展。

在改革開(kāi)放之后，蓬勃發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大大推動(dòng)了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，而這一變化也刺激了對(duì)于REPA的需求，其迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。目前，國(guó)內(nèi)開(kāi)已有超過(guò)20000人獲得REPA的行業(yè)執(zhí)業(yè)資格，并據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)已有3000多家正式注冊(cè)的、可以提供REPA服務(wù)的公司企業(yè)[2]。

三、房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的缺陷分析

（一）相關(guān)法律制度不完善

我國(guó)的REPA行業(yè)雖然呈現(xiàn)出較明顯的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但由于起步較晚以及我國(guó)的特殊情況，行業(yè)的未成熟性特點(diǎn)不容忽視。目前，REPA的相關(guān)法律政策的制定主要是通過(guò)參考已有的西方發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)法律條文來(lái)完成。這樣的法規(guī)雖然可以起到基本的行業(yè)約束作用，但由于與我國(guó)特殊的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的匹配程度較低，不利于某些特殊問(wèn)題的規(guī)劃以及此類行業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展。除此之外，我國(guó)現(xiàn)存的法律法規(guī)多強(qiáng)調(diào)評(píng)估企業(yè)的行為法律符合性，對(duì)于個(gè)體的約束較少，存在部分法律漏洞。

（二）評(píng)估人員的專業(yè)水平不一致

我國(guó)的REPA行業(yè)目前仍沒(méi)有形成成熟的、符合我國(guó)人才特點(diǎn)的培養(yǎng)、評(píng)價(jià)體制，REPA執(zhí)業(yè)資格的獲取多通過(guò)單一的書(shū)面考試，存在很大的問(wèn)題?，F(xiàn)階段的REPA類人員來(lái)源主要有兩種途徑：一是國(guó)內(nèi)人員受企業(yè)或機(jī)構(gòu)的資助，前往海外發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行REPA相關(guān)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，并在國(guó)外取得相關(guān)的REPA執(zhí)業(yè)資格以后回國(guó)進(jìn)行執(zhí)業(yè);二是國(guó)內(nèi)的相關(guān)行業(yè)人員在進(jìn)行粗淺的理論學(xué)習(xí)以及經(jīng)驗(yàn)累積后直接上崗。前者的專業(yè)性較強(qiáng)，但評(píng)價(jià)的模式相比較于國(guó)內(nèi)更適合于國(guó)外的市場(chǎng)情況，與國(guó)內(nèi)情況的匹配性較差。后者雖然對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的熟悉程度顯著高于前者，但缺乏系統(tǒng)的理論體系，容易出現(xiàn)嚴(yán)重的方向性錯(cuò)誤。

四、具體規(guī)范對(duì)策研究

（一）健全相關(guān)法律政策

首先，法律法規(guī)的健全應(yīng)重視國(guó)情的匹配性問(wèn)題，在初期基礎(chǔ)法規(guī)骨架的構(gòu)建上可以以西方發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)法律作為參考主體。法律的不匹配性很可能會(huì)引發(fā)相關(guān)的市場(chǎng)問(wèn)題，因此在后續(xù)的改進(jìn)中，要關(guān)注相關(guān)問(wèn)題出現(xiàn)的種類，認(rèn)真分析出現(xiàn)的原因，并提高法律政策的修改效率，以此來(lái)建立符合我國(guó)具體市場(chǎng)特點(diǎn)的法律體系。

此外，法律約束面也應(yīng)有先前的企業(yè)機(jī)構(gòu)擴(kuò)大至所有參與REPA行為的人員，包括個(gè)體，提高此類行為的監(jiān)管力度，設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并明確各項(xiàng)違法行為的懲罰措施，保證REPA市場(chǎng)的公平良好性。

（二）改革教育培訓(xùn)與評(píng)估審核模式，提高專業(yè)水平

針對(duì)目前的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，我國(guó)可以逐步推行帶動(dòng)式的人員培訓(xùn)模式，即以國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人員為主，此類人員對(duì)于國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)情況具有較好的了解，對(duì)其進(jìn)行海外REPA理論知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，在保證其具備提供REPA服務(wù)之后，以其作為指導(dǎo)人員，對(duì)其他人員進(jìn)行培訓(xùn)，以此來(lái)擴(kuò)大人才培訓(xùn)規(guī)模。在此模式中，培訓(xùn)質(zhì)量以及培訓(xùn)審核的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重視個(gè)性化，不以傳統(tǒng)的政府標(biāo)準(zhǔn)為主。除此之外，要建立長(zhǎng)期的專業(yè)能力評(píng)估審核制度，以此來(lái)激勵(lì)相關(guān)人員的持續(xù)學(xué)習(xí)，不斷吸收先進(jìn)的理論知識(shí)，切實(shí)保證長(zhǎng)效發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)：

本文在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展以及對(duì)于相關(guān)評(píng)估服務(wù)需求日漸增加的背景下，對(duì)于此類評(píng)估市場(chǎng)規(guī)范化作出研究。文章首先對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的基本概念以及在我國(guó)的發(fā)展情況進(jìn)行介紹，在此基礎(chǔ)上對(duì)現(xiàn)階段存在的顯著缺陷進(jìn)行分析，主要包括相關(guān)法律制度的不完善性以及相關(guān)評(píng)估人員的專業(yè)性問(wèn)題，并針對(duì)性地提出解決方案，強(qiáng)調(diào)應(yīng)重視健全相關(guān)的法律政策，并改革教育培訓(xùn)與評(píng)估審核模式，提高相關(guān)人員專業(yè)水平。本文期望可以為我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的健康發(fā)展提供有效的理論依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]官琦.房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展策略分析[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019（02）：75+77.

[2]潘世炳，文云波，張小莉.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如何在發(fā)展中防范風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2018（35）：62-65.