李運年

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國近年興起的行業(yè)，有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作也有了很大的進步。房地產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)結(jié)合常規(guī)的測繪技術(shù)而形成的專業(yè)測繪，在房屋買賣過程中具有重要作用，它同業(yè)主的利益緊密相關(guān)。因此，房產(chǎn)測繪領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間?；诖?，對房地產(chǎn)測繪中有關(guān)房產(chǎn)測繪技術(shù)和控制測繪質(zhì)量進行簡要分析，希望能夠為業(yè)界提供一些借鑒。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量控制；措施

房產(chǎn)測繪是一項政策性和專業(yè)性都很強的工作，準(zhǔn)確而完整的房地產(chǎn)測繪成果是審查確認房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，也為房地產(chǎn)管理提供準(zhǔn)確可靠的成果資料。結(jié)合我國房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀和房產(chǎn)測繪工作的重要性，房產(chǎn)測繪是直接關(guān)系開發(fā)商、購房業(yè)主切身利益的重要工作，要做好這項工作不僅要掌握測繪技術(shù)理論及實踐專業(yè)知識，更重要的是要全面了解房產(chǎn)方面的相關(guān)政策、房屋建筑相關(guān)知識和技術(shù)規(guī)定。本文是在工作中摸索出的一點心得，供同行們探討。

1房屋面積測繪的重要性分析

房產(chǎn)面積的測繪工作作為房地產(chǎn)發(fā)展中的一部分，事關(guān)企業(yè)、消費者的切身利益。在對房產(chǎn)面積進行測繪時，國家也先后出臺過許多文件來保障測繪過程中數(shù)據(jù)的真實性與有效性。這些測繪數(shù)據(jù)均受相關(guān)法律法規(guī)保護，是產(chǎn)權(quán)者申請房產(chǎn)證的根本依據(jù)。在房屋轉(zhuǎn)讓和房屋面積估算中，測繪得到的數(shù)據(jù)均為此提供了一份重要的參考依據(jù)。在目前的發(fā)展過程中，人們于房屋的要求越來越高，各式各樣的樓房滿目琳瑯，但是部分開發(fā)商會利用其中的漏洞來欺騙消費者直接導(dǎo)致他們的利益遭受損失。

2房產(chǎn)測繪質(zhì)量的影響因素

2.1房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)不一

在我國的房產(chǎn)測繪規(guī)范中，對房屋套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e計算的相關(guān)規(guī)定，缺乏一定的可操作性。以至于各個專業(yè)測繪單位制定的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)不一，在對相同的房屋進行測量時，因技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的差異，造成測繪成果的不同。

2.2質(zhì)量管理體系不健全

一般的房產(chǎn)測繪單位資質(zhì)等級較低，大多數(shù)為丙級測繪資質(zhì)，往往沒有健全的房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理體系，沒有針對影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的因素進行列表分析，測量人員在測量過程中常常忽視其影響因素，未按規(guī)定的相關(guān)程序進行測量，導(dǎo)致房屋測量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，房屋建筑面積計算有誤。

3房產(chǎn)測繪質(zhì)量的質(zhì)量控制措施

3.1合理分?jǐn)偣貌糠值拿娣e

首先，在進行公共面積的分?jǐn)倳r必須要確保房屋的基本戶型及其計算的合理精確性，然后在此基礎(chǔ)上對公用面積部分進行測量，但是在測量的過程中需要由相關(guān)技術(shù)人員對公用面積部分進行確認以及測算。房產(chǎn)面積在測算的過程中不僅會牽扯消費者的利益，并且對開發(fā)商的利益也有著非常大的關(guān)聯(lián)，所以在測算的過程中必須要做到公平、公正，并且做到合理分?jǐn)偣妹娣e。由于多種原因的存在導(dǎo)致在對每家住戶進行測量時，其測量數(shù)據(jù)不夠精準(zhǔn)，一旦這些數(shù)據(jù)不夠真實，勢必會影響到公用面積分?jǐn)偟臏y量，一般為了能夠確保其公用面積部分的測量精準(zhǔn)度需要嚴(yán)格按照測算標(biāo)準(zhǔn)進行，在針對有爭議部分的公用面積分?jǐn)傔^程中，則需要相關(guān)組織進行房屋公用面積的測繪，在對建筑設(shè)計圖紙進行分析測算后，商定公用面積的分?jǐn)偡绞?。在一般情況之下，只有在總面積以及每層面積測算之后才能對公用分?jǐn)偯娣e進行測量，一旦公用分?jǐn)偯娣e測量結(jié)束之后必須要進行復(fù)測檢驗，以確保分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性。

3.2房產(chǎn)面積測繪外業(yè)數(shù)據(jù)采集必須準(zhǔn)確

在進行實地房屋測量時，對所有的數(shù)據(jù)都要獨立測量兩次，并取其中數(shù)作為最后計算結(jié)果。對成套住宅最好是按測量每套房屋的邊長數(shù)據(jù)，最后將各套同一側(cè)邊長進行累加，再與外圍測繪的房屋總長進行比較，其較差在誤差范圍內(nèi)時，再按各段進行平差配賦計算，使之各面積最后計算結(jié)果能與總面積保持一致，這也是保證測繪成果質(zhì)量合格的最有效辦法。在進行房屋邊長數(shù)據(jù)測量的同時，還要對特殊樓層房屋層高進行測量，因為有特殊樓層的層高不一定夠2.20m，對于層高不夠2.20m的房屋，要將其面積扣除，以免產(chǎn)生多算。對躍層房屋還要注意陽臺是否有上蓋，因為在施工圖紙上可能標(biāo)注的是陽臺，但按《規(guī)范》的要求，沒有上蓋的陽臺是不能計算面積的。在外業(yè)實測調(diào)查房屋層數(shù)時不能以現(xiàn)場外觀樓房的層數(shù)為準(zhǔn)，要將外觀看到的房屋層數(shù)與建筑施工圖紙進行核對，核對的目的是要看樓層內(nèi)是否有因設(shè)計需要而存在假層、附層、夾層、設(shè)備層、避難層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間等，因為在規(guī)范中明確規(guī)定，這些均不計算層數(shù)。

3.3房地產(chǎn)測繪中RTK技術(shù)的應(yīng)用

RTK技術(shù)作為全球GPS領(lǐng)域的最新技術(shù)，已經(jīng)在歐美、日本等發(fā)達國家建立了非常完整的系統(tǒng)。RTK是一種基于WGS-84坐標(biāo)的全球動態(tài)監(jiān)測技術(shù)，受到社會各界的廣泛關(guān)注。RTK技術(shù)的最大特點就是在野外實時獲得的數(shù)據(jù)精度可達厘米級，不需要測量后進行解算，精確度相對較高。將RTK技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)測繪，基準(zhǔn)站通過數(shù)據(jù)鏈路將觀測點和建筑點的站坐標(biāo)信息傳送給流動站。流動站基于數(shù)據(jù)鏈來接收基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)，同時還會采集GPS觀測數(shù)據(jù)，并在系統(tǒng)內(nèi)組成差分觀測值并對數(shù)據(jù)實時處理，最后給出定位結(jié)果，持續(xù)時間不到1秒鐘，能夠更加準(zhǔn)確地界定房屋的界線權(quán)屬，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的公平，減少由于房屋測繪結(jié)果引起的房產(chǎn)糾紛。RTK技術(shù)可以提高房地產(chǎn)測繪的精度，我國深圳、北京、武漢、青島、上海、昆明等城市先后建立了市級的GPS網(wǎng)絡(luò)RTK系統(tǒng)，且廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)測繪行業(yè)。

3.4嚴(yán)格房產(chǎn)測繪過程中的檢查

關(guān)于房地產(chǎn)測繪成果檢查驗收的措施與體系，為了保障成果的品質(zhì)，測繪人員必須具備高度的責(zé)任感、嚴(yán)謹(jǐn)認真的工作態(tài)度和純熟的操作技能；同時，還要必須有嚴(yán)格的質(zhì)量檢查制度。測繪單位多數(shù)采納“二級檢查”“一級驗收”的制度。一級檢查是依托自查與互查，作業(yè)組的專職檢查人員依照該項目設(shè)計的技術(shù)路線檢查測繪成果，檢查其測繪成果得出的過程能否嚴(yán)格契合相關(guān)操作規(guī)程。在測繪過程中，第一測繪人員應(yīng)當(dāng)時時檢測本人的作業(yè)方式，避免出錯，自查是測繪質(zhì)量能否保證的關(guān)鍵所在。接下來第二測繪人員會再次進行檢查，即互相檢查（互查）。

4結(jié)束語

在房產(chǎn)測繪中，首先，必須嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測繪的法律法規(guī)及程序規(guī)范進行工作；其次，不斷使用、更新房產(chǎn)測繪的新技術(shù)、新方法；再次，利用多功能新型的房產(chǎn)測繪儀器，實時提高測繪成果的準(zhǔn)確度和精確度；最后，定期組織測繪工作人員進行培訓(xùn)，不斷提高他們的管理水平和工作素質(zhì)。

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（作者單位：山東潤地測繪地理信息有限公司）