常婷

摘要：開發(fā)商要想在競爭中占據(jù)不敗之地，需要創(chuàng)造品牌優(yōu)勢，注意控制成本，綜合性的降低造價，提升投資收益，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。文章通過現(xiàn)實(shí)工作的體會對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中工程造價管理和控制進(jìn)行探究，希望使工程造價能夠被有效管理和與控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);工程造價;控制與管理

整個項目的運(yùn)行都要以工程造價的控制與管理為主線，在房地產(chǎn)項目運(yùn)行時，運(yùn)用科學(xué)合理的管理方法嚴(yán)格控制影響成本的每一個因素才能綜合性的控制工程造價，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，而且要建立一套合理的工程造價管理制度，使資源能夠合理配置，以得到更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的管理與控制的方式

（一）貫穿整個成本管理目標(biāo)。

研究項目的可行性，市場定位和各個部分分別建立不同的成本控制目標(biāo)，貫穿整個成本管理目標(biāo)。設(shè)計的目標(biāo)一定要具有科學(xué)性，而且不要手高眼低，應(yīng)該是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，是可以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。目標(biāo)既不能過高，也不能過低，要對執(zhí)行者具有激勵功能，這樣才能發(fā)揮其潛力。

（二）動態(tài)成本管理

整個施工過程中，工程做造價是不確定的，因為設(shè)計變更、材料價格會有漲幅各個方面都會影響到造價的改變，因此在實(shí)施時對目標(biāo)成本和動態(tài)成本進(jìn)行實(shí)時反饋，能夠發(fā)現(xiàn)問題并能及時解決，建立具體可以行動的動態(tài)成本信息系統(tǒng)來完成成本的動態(tài)監(jiān)控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理與控制存在的不足

（一）忽視準(zhǔn)備階段造價管理工作

多年來，對施工階段工程管理工作比較重視，所以造價人員將重點(diǎn)放在了工程合同價格以及對工程變更價格確定，決算工作。在決策時，一些物業(yè)所有人想要使項目得到批準(zhǔn)，特意低估投資，卻在實(shí)施階段不得不追加投資。在設(shè)計時，設(shè)計人員缺少造價標(biāo)準(zhǔn)的束縛，設(shè)計內(nèi)容不求改進(jìn)。

（二）各部門之間缺乏有效溝通

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間缺乏有效溝通，沒有進(jìn)行協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)建筑項目的造價很高，而且房地產(chǎn)開發(fā)商將工作核心放到了工程施工階段，對項目設(shè)計階段的施工造價控制和管理存在的不足給忽視了，而且每個項目聯(lián)系的部門之間又缺乏溝通協(xié)調(diào)，所以房地產(chǎn)項目中工程造價不得不增加。而且設(shè)計和施工時，由于人員之間沒有協(xié)調(diào)一致，所以造成合同變更或者施工返工，所以房地產(chǎn)建設(shè)項目中造價也就增加了。

（三）成本管理和控制管理不科學(xué)

房地產(chǎn)工程項目在實(shí)施過程中，由于各種原因而忽略了成本控制管理，所以在建設(shè)項目中會出現(xiàn)各種問題卻沒有被及時發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)造成了大量浪費(fèi)，只有在最后結(jié)算時才能發(fā)現(xiàn)超出預(yù)算，出現(xiàn)這樣的問題大多數(shù)是由于建設(shè)和施工單位導(dǎo)致的，他們會因為工期而將成本作為代價。建設(shè)施工過程時，技術(shù)人員和管理人員缺乏有效溝通，這使房地產(chǎn)建設(shè)項目控制造價和工程施工每一步都不能夠相互協(xié)作，導(dǎo)致一些人為的浪費(fèi)，造成項目建設(shè)成本增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價的控制與管理建議

（一）準(zhǔn)備階段工程造價控制

項目準(zhǔn)備階段是立項和研究可行性決策的時候。這時建筑項目工程造價控制對整體具有決定性影響。選擇建設(shè)地址和投資方案都是從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上去考慮可行性。每一方面都對工程造價具有深遠(yuǎn)意義。建設(shè)準(zhǔn)備時需要經(jīng)過大量的具體研究。尤其要評審項目的定位和方案，保證決策具有科學(xué)依據(jù)。

（二）設(shè)計時對工程造價控制

設(shè)計圖紙和方案設(shè)計具有其非常緊密的聯(lián)系，在決策投資后，可以利用限額的方式，設(shè)計理念可以滲透造價管理，嚴(yán)格把握每一部分的成本開支。初步設(shè)計和研究時，根據(jù)工程中的工程分析和限額設(shè)計相互結(jié)合，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，努力用最少的成本獲取最多的利益，并且能獲取更多的社會效益。設(shè)計結(jié)構(gòu)時要利用經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計理念來選擇結(jié)構(gòu)方案，并且要對使用功能進(jìn)行考量，選擇最佳的結(jié)構(gòu)方案來有效控制工程造價。設(shè)計時投資者想要將想象轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，所以設(shè)計是成本控制的重要部分。設(shè)計時成本控制在對成本的作用主要是從建筑風(fēng)格、建筑方案和設(shè)備選購等方面來表現(xiàn)。因此項目在設(shè)計時利用限額設(shè)計，不僅可以進(jìn)行多方面交流、對項目進(jìn)行確定程度、提升設(shè)計質(zhì)量，還可以加入專家評審，使設(shè)計方案在進(jìn)行中對設(shè)計方案評定。

（三）施工時控制工程造價

重視合同管理。在施工管理時，合同是核心的一部分。有價值的合同可以幫助企業(yè)減少成本投資，增加收益。合同要對原材料供應(yīng)和造價管理進(jìn)行明確規(guī)定，而且要具體說明結(jié)算后的支付方式。在實(shí)際情況下，具體規(guī)定是為了更容易進(jìn)行造價控制，合同管理時效應(yīng)該是從談判開始到保修日為止。

完善設(shè)計變更審批制度。在工程建設(shè)時，如果一定要變更設(shè)計方案，盡量不要選擇施工時，為了減少成本浪費(fèi)。設(shè)計變更要是涉及到很多流程，就要提前做好設(shè)計變更，如果變更時間越靠后造成的浪費(fèi)也越多。工程人員應(yīng)該重視分析工程量和造價的狀況，并且需要取得原來設(shè)計部門的同意之后再進(jìn)行設(shè)計變更。變更之后如果超出工程預(yù)算應(yīng)該及時將情況上報給管理部門，為了避免因為設(shè)計變更增加設(shè)計內(nèi)容，增加設(shè)計要求，增加工程造價的現(xiàn)象出現(xiàn)。

增加施工現(xiàn)場的管理。先對施工團(tuán)隊進(jìn)行管理。施工團(tuán)隊要具有良好的信譽(yù)，并且具有較多的經(jīng)驗，人員充足并且技術(shù)實(shí)力雄厚，能夠確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的基礎(chǔ)上順利完成施工。建設(shè)單位要避免因為逐層轉(zhuǎn)移承包責(zé)任而增加成本。要建立嚴(yán)格的管理系統(tǒng)，增加現(xiàn)場管理。造價管理工程人員要對設(shè)計和施工等方面等部門要加強(qiáng)聯(lián)系，保證擁有認(rèn)真，講求實(shí)際的態(tài)度來減少成本，實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)，并且重視經(jīng)營管理，對工程的統(tǒng)計要客觀和實(shí)際。合同中沒有注明的工程量，要及時向業(yè)務(wù)所有者和監(jiān)管部門上報和備案。技術(shù)人員要擁有相當(dāng)高的專業(yè)水平和職業(yè)素質(zhì)，并且對每一道工序流程都要進(jìn)行記錄，避免和業(yè)務(wù)所有者、監(jiān)管部門出現(xiàn)爭執(zhí)。

重視完工結(jié)算工作。完工結(jié)算時施工單位的結(jié)算書往往出現(xiàn)多算和冒算等情況。所以結(jié)算人員必須認(rèn)真謹(jǐn)慎，一定要緊張起來，而且工程之間各部門之間要相互合作。結(jié)算的工作量要以招標(biāo)文件和合同中標(biāo)注的工作量作為基礎(chǔ)，對變更的工程量進(jìn)行考量。完工結(jié)算是一個既需要技術(shù)又和經(jīng)濟(jì)有關(guān)的工作，所以是多方多個部門相互配合，集體的力量創(chuàng)造的結(jié)果。對工程進(jìn)度和設(shè)計進(jìn)行合理控制，管理制度要清晰且完善，明確各部門的責(zé)任，保證質(zhì)保證質(zhì)量。

（四）工程造價管理向信息化發(fā)展

隨著計算機(jī)時代的到來，信息覆蓋各個方面。這么多信息撲面而來，原有的管理模式已經(jīng)不發(fā)揮效力了，我們需要利用現(xiàn)代的管理手段。如今很多人將網(wǎng)絡(luò)利用到工程造價管理中，主要是利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方式，也就是模仿人的思維進(jìn)行活動。工程造價管理是利用計算機(jī)軟件模仿人的大腦，搜索記錄信息并通過全面的分析對已有的數(shù)據(jù)確定工程造價。這樣的管理模式是一種創(chuàng)新，也為社會創(chuàng)造了效益。通過利用現(xiàn)代化管理手段，不僅是與世界接軌，也是工程造價管理的發(fā)展趨勢。

結(jié)束語

建設(shè)工程的管理工作的好壞決定了房地產(chǎn)企業(yè)工程項目能否取得更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價人員要落實(shí)自身責(zé)任，對房地產(chǎn)工程建設(shè)項目投資進(jìn)行控制，保證減少工程造價，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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