倪淵

摘 要 擬開發(fā)項目投資測算從原理上就是財務(wù)三大報表編制過程的具象化，其主要是結(jié)合地塊規(guī)劃指標(biāo)和產(chǎn)品概念設(shè)計，模擬項目開發(fā)全流程的經(jīng)濟(jì)測算，以驗證其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。本文從房地產(chǎn)公司擬開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)可行性出發(fā)，運(yùn)用投資分析方法，對收入、成本、稅費、期間費用、資金安排、靜動態(tài)利潤諸多方面進(jìn)行計量分析，以篩選出最有利的方案，供投資決策使用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)公司 擬開發(fā)項目 投資測算 經(jīng)濟(jì)可行性

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項建設(shè)周期長、投入金額大、專業(yè)跨度廣的綜合性經(jīng)濟(jì)活動，擬開發(fā)項目投資測算工作的開展，不僅是房地產(chǎn)公司投資決策的有力支撐，而且是項目開發(fā)整體計劃的運(yùn)營排布，也是反映資金余缺、制訂融資方案的重要參考，更是項目開發(fā)全流程的控制標(biāo)準(zhǔn)。因此，做好擬開項目的投資測算工作具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、擬開發(fā)項目投資測算的應(yīng)用

（一）主要測算假設(shè)

1.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要包括各期用地面積、建筑面積、可售面積、車位面積等，由設(shè)計部、前期部共同規(guī)劃。

2.開發(fā)計劃。開發(fā)計劃主要由工程部、前期部、營銷部共同制訂。

3.成本測算與支付。除土地成本外的項目開發(fā)成本，由成本部根據(jù)單位工程量指標(biāo)和工程量進(jìn)行測算，并編制成本支付計劃。

4.銷售與回款計劃。銷售與回款計劃由營銷部明確各期開發(fā)產(chǎn)品、售價、銷售計劃、回款方式及比例、回款時間等。

5.資金安排。根據(jù)擬開發(fā)項目總投、資金余缺與擬合作資金方政策，由財務(wù)部擬定自有資金比例、銷售轉(zhuǎn)投比例、融資額度、融資成本、放款時點等。

6.資本化率。資本化率即資本折現(xiàn)率，一般體現(xiàn)為房地產(chǎn)公司要求的最低報酬率。

（二）收入測算

1.開發(fā)計劃。明確擬開發(fā)項目各期開發(fā)產(chǎn)品、供應(yīng)節(jié)點及數(shù)量，即開發(fā)計劃。

2.銷售計劃。首先，根據(jù)開發(fā)計劃擬定各期推盤的開發(fā)產(chǎn)品及銷量、比例;其次，銷量乘以售價得出各期不同開發(fā)產(chǎn)品的貨值;最后，匯總計算出擬開發(fā)項目的總貨值。

3.產(chǎn)品定價。可采用以下兩種方法：一是周邊樓盤定價法。選擇與擬開發(fā)項目類似地段、相同開發(fā)產(chǎn)品的樓盤作為基準(zhǔn)，經(jīng)過對交易日期、規(guī)模等因素的修正，得出開發(fā)產(chǎn)品售價的方法。二是成本加成定價法。指在擬開發(fā)項目開發(fā)產(chǎn)品單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為開發(fā)產(chǎn)品售價的方法。

（三）成本測算

項目開發(fā)成本分為以下6項：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費。（1）土地價格的確定。第一，公開市場取得土地，根據(jù)土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同或拆遷、投資協(xié)議等注明的價格直接確定。第二，非公開市場取得土地，可采用以下兩種方法：一是市場比較法。依據(jù)開發(fā)項目土地與最近時期、類似地段土地交易的價格，對相關(guān)因素作出調(diào)整，得出擬開發(fā)項目土地在測算日價值的方法。二是倒扣測算法。參照類似地段、相同開發(fā)產(chǎn)品的市價，計算出擬開發(fā)項目的總貨值減去擬開發(fā)項目達(dá)到竣工狀態(tài)預(yù)計還需投入除土地外的成本、稅費、目標(biāo)利潤來測算擬開發(fā)項目土地價值的方法。（2）土地成本的分?jǐn)?。目前認(rèn)可度較高的3種方法：一是按照樓棟的基底面積比例進(jìn)行分?jǐn)?二是按照樓棟的垂直投影面積比例進(jìn)行分?jǐn)?三是按照開發(fā)產(chǎn)品的可售面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

2.前期工程費。根據(jù)發(fā)改、國土、規(guī)劃等行政事業(yè)單位取費文件中的標(biāo)準(zhǔn)確定。前期工程費的分?jǐn)?，能直接確定地塊分期、開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)直接計入;不能直接確定的應(yīng)按照各期開發(fā)產(chǎn)品的可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.房屋開發(fā)費。（1）房屋開發(fā)費的構(gòu)成。房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費。（2）房屋開發(fā)費的測算。房屋開發(fā)費的測算方法很多，最常用的就是指標(biāo)類測算法。首先，將擬開發(fā)項目按地塊分期、開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行縱向劃分，并按工序、工藝進(jìn)行橫向劃分;其次，根據(jù)各種單位工程量指標(biāo)乘以工程量得到單項工程的測算金額;最后，在合理考慮開發(fā)周期內(nèi)人工、材料、設(shè)備等的價格波動因素后，匯總成擬開發(fā)項目的測算金額。

4.開發(fā)間接費。開發(fā)間接費的分?jǐn)?，目前采用較多的兩種方法：一是按照各期不含土地的開發(fā)成本累計發(fā)生額占全部不含土地的開發(fā)成本累計發(fā)生額的比例進(jìn)行分?jǐn)?二是按照各期累計開工面積占總累計開工面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（四）稅費測算

項目開發(fā)涉及的稅費主要包括增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費。根據(jù)稅法規(guī)定的稅基、稅率計算得出各項稅費，以各期開發(fā)產(chǎn)品的稅基占擬開發(fā)項目總稅基的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（五）期間費用測算

期間費用指在開發(fā)經(jīng)營活動中所發(fā)生的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。一般根據(jù)擬開發(fā)項目總貨值的一定比例預(yù)計，以各期開發(fā)產(chǎn)品的貨值占擬開發(fā)項目總貨值的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（六）資金安排

根據(jù)上述（二）至（五）項的測算數(shù)據(jù)，以年、季或月為計算期單位，編制資金來源與運(yùn)用表，用于平衡擬開發(fā)項目全周期的現(xiàn)金流量。

一是將回款計劃、成本支付計劃等項目直接產(chǎn)生的現(xiàn)金流量計入其中;二是根據(jù)總投、現(xiàn)金流量回正前累計資金缺口、擬合作資金方對自有資金與銷售轉(zhuǎn)投的比例要求，擬定融資額度;三是根據(jù)融資額度、各計算期的資金缺口，擬定融資放款時點及金額;四是根據(jù)各計算期的資金結(jié)余情況，結(jié)合擬合作資金方的還款計劃，確定融資周期，計算融資成本;五是平衡擬開發(fā)項目現(xiàn)金流，保證各計算期均為資金結(jié)余。

（七）利潤計算

利潤計算分為靜態(tài)利潤和動態(tài)利潤兩種計算口徑。一是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制計算得出的靜態(tài)利潤，即項目凈利潤;二是按照收付實現(xiàn)制計算得出的動態(tài)利潤，即項目凈現(xiàn)金流量。從擬開發(fā)項目的全周期時段來看，項目凈利潤與項目凈現(xiàn)金流量是相等的，兩者均可作為評價投資凈收益的指標(biāo)。

兩種口徑利潤的計算公式如下：

靜態(tài)利潤=收入-成本-稅費-期間費用

動態(tài)利潤=銷售收到的現(xiàn)金-購買支付的現(xiàn)金-支付的各項稅費-支付其他

二、擬開發(fā)項目投資測算分析

（一）核心評價指標(biāo)

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)公司最常用的核心評價指標(biāo)包括凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、動態(tài)回收期，3種指標(biāo)的計算公式如下：

1.凈現(xiàn)值：

式中：n為項目期限;It為第t期的現(xiàn)金流入量;Ot為第t期的現(xiàn)金流出量;i為資金成本。

2.內(nèi)含報酬率：

式中：IRR為內(nèi)含報酬率;n為項目期限;It為第t期的現(xiàn)金流入量;Ot為第t期的現(xiàn)金流出量。

3.動態(tài)回收期：

（二）投資方案比選

在實踐工作中，房地產(chǎn)公司擬開發(fā)項目投資決策一般情況下屬于互斥項目投資決策，往往會有多個方案。這些方案或有不同的體量和區(qū)位，或采用不同的材料和工藝等。此時，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，對各方案的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行比選，以篩選出最有利的投資方案，供投資決策使用。

1.相同項目周期方案。相同項目周期的各方案比選比較簡單。第一步，根據(jù)上述公式計算出各方案的凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、動態(tài)回收期;第二步，比較各方案的凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、動態(tài)回收期，如果從單一指標(biāo)的角度來評價，應(yīng)選擇凈現(xiàn)值最大、內(nèi)含報酬率最高或動態(tài)回收期最短的方案;第三步，各方案因總投不同引起指標(biāo)相互矛盾時，應(yīng)選擇凈現(xiàn)值最大的方案。

2.不同項目周期方案。如果各方案不僅總投不同，項目周期也不同，則其凈現(xiàn)值沒有可比性。例如，一個項目投資4年創(chuàng)造了較少的凈現(xiàn)值，另一個項目投資8年創(chuàng)造了較多的凈現(xiàn)值，后者的盈利水平不一定比前者好。為了解決不同項目周期方案比選的問題，通常采用以下兩種方法：一是共同年限法。首先，將一個或多個方案重置若干次，直至各方案的項目周期按最小公倍期限相等為止;其次，各方案的現(xiàn)金流量按照重置次數(shù)相同增加;再次，按相同的折現(xiàn)率計算調(diào)整后各方案的凈現(xiàn)值;最后，比較各方案的凈現(xiàn)值，最大者為最優(yōu)方案。二是等額年金法。首先，按相同的折現(xiàn)率計算出各方案的凈現(xiàn)值;其次，除以不同項目周期方案的年金現(xiàn)值系數(shù)得出各方案凈現(xiàn)值的等額年金額;最后，比較各方案的等額年金額，最大者為最優(yōu)方案。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)公司擬開發(fā)項目投資測算是建立在基本假設(shè)上的對項目開發(fā)流程的模擬。一個能給房地產(chǎn)公司投資決策帶來積極影響的測算成果的呈現(xiàn)，需要合理清晰的基本假設(shè)、切實可行的開發(fā)計劃、合乎需求的產(chǎn)品定價、全面精準(zhǔn)的成本標(biāo)準(zhǔn)以及多方案比選、多指標(biāo)評價的決策體系。如此才能為房地產(chǎn)公司擬開發(fā)項目投資決策提供科學(xué)合理的參考依據(jù)，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

（作者單位為武漢竹葉山集團(tuán)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

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