文／張年

今天的物業(yè)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)遵循傳統(tǒng)的發(fā)展邏輯和模式，并購(gòu)已經(jīng)成為企業(yè)快速增長(zhǎng)、促進(jìn)模式轉(zhuǎn)型、提升自身價(jià)值的重要手段。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)十年將是物業(yè)行業(yè)并購(gòu)整合的“黃金十年”，并購(gòu)將成為物業(yè)行業(yè)的“新常態(tài)”。

一、中國(guó)物業(yè)行業(yè)并購(gòu)發(fā)展歷程

2010年之前，中國(guó)物業(yè)行業(yè)并購(gòu)集中在跨國(guó)公司并購(gòu)。主要并購(gòu)案例有仲量聯(lián)行對(duì)上海若干物業(yè)的收購(gòu)、中國(guó)海外在國(guó)外的物業(yè)收購(gòu)等。這些并購(gòu)的目的在于破除地區(qū)保護(hù)，集中表現(xiàn)在外資初始進(jìn)入中國(guó)，或內(nèi)資初始進(jìn)入海外及香港地區(qū)時(shí)。這些特點(diǎn)符合當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史大背景。但真正有邏輯、有計(jì)劃、成規(guī)模的并購(gòu)案例數(shù)量很少，還不具備商業(yè)模式方面的研究?jī)r(jià)值。

2011年至2013年，以房地產(chǎn)行業(yè)為主導(dǎo)的并購(gòu)活動(dòng)開(kāi)始活躍，相關(guān)物業(yè)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行整合。這一階段的并購(gòu)邏輯主要基于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的邏輯，提升物業(yè)價(jià)值并非并購(gòu)的主要目的。但本輪房地產(chǎn)公司的并購(gòu)客觀(guān)上推動(dòng)了物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，提升了物業(yè)管理水平。

隨著中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，上市公司數(shù)量不斷增多，物業(yè)價(jià)值逐漸體現(xiàn)。在納入課題組“中國(guó)上市物業(yè)服務(wù)價(jià)值創(chuàng)新企業(yè)庫(kù)”的上市公司中，2014年之前上市的企業(yè)都為非獨(dú)立上市物業(yè)企業(yè)。2014年彩生活作為第一家獨(dú)立上市物業(yè)企業(yè)，拉開(kāi)了行業(yè)運(yùn)用資本大規(guī)模并購(gòu)的時(shí)代。

2014年，以彩生活上市為代表事件，資本力量開(kāi)始初步介入物業(yè)并購(gòu)業(yè)，以做大規(guī)模為驅(qū)動(dòng)特點(diǎn)的物業(yè)并購(gòu)整合拉開(kāi)了序幕。彩生活上市后啟動(dòng)大規(guī)模物業(yè)并購(gòu)，這些并購(gòu)的目的除了提升地產(chǎn)母公司花樣年的地產(chǎn)附加值、推進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)張外，開(kāi)始考慮整合物業(yè)服務(wù)、物業(yè)數(shù)據(jù)，推進(jìn)O2O模式，形成服務(wù)生態(tài)和服務(wù)品牌。2015年后中國(guó)的物業(yè)上市公司（包括非獨(dú)立上市物業(yè)企業(yè)）開(kāi)始爆發(fā)式增長(zhǎng)，以資本為杠桿，以做大規(guī)模為核心驅(qū)動(dòng)力的物業(yè)并購(gòu)模式，開(kāi)始成為一種較為常見(jiàn)的商業(yè)模式。

從并購(gòu)的邏輯看，可以將其分為規(guī)模驅(qū)動(dòng)模式、互補(bǔ)型驅(qū)動(dòng)模式和增值服務(wù)驅(qū)動(dòng)模式。

圖1 中國(guó)物業(yè)價(jià)值創(chuàng)新數(shù)據(jù)庫(kù)企業(yè)上市時(shí)間

二、規(guī)模驅(qū)動(dòng)：彩生活并購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)

彩生活是通過(guò)外延并購(gòu)?fù)苿?dòng)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)做大的代表性企業(yè)?？偟纳虡I(yè)模式可以概括如下：第一階段，通過(guò)“內(nèi)生增長(zhǎng)+外延式增長(zhǎng)”的手段，擴(kuò)充總體物業(yè)服務(wù)面積，做大基礎(chǔ)物業(yè)管理面積，從現(xiàn)金流角度為拓展其他增值業(yè)務(wù)提供現(xiàn)金資源；第二階段，通過(guò)大規(guī)模的物業(yè)面積增加獲取更多的用戶(hù)人數(shù)，推動(dòng)導(dǎo)入的增值業(yè)務(wù)迅速做大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，兌現(xiàn)人口價(jià)值；第三階段，對(duì)外輸出品牌、平臺(tái)、管理經(jīng)驗(yàn)和模式，加速平臺(tái)服務(wù)用戶(hù)擴(kuò)張，與社區(qū)垂直門(mén)類(lèi)服務(wù)供應(yīng)商構(gòu)建社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈。

按照彩生活年報(bào)中的描述，目前彩生活處在第三階段，未來(lái)目標(biāo)定義為第四階段，即建立垂直服務(wù)平臺(tái)之間的相互連接，實(shí)現(xiàn)更強(qiáng)的社區(qū)家庭服務(wù)運(yùn)營(yíng)，即：對(duì)內(nèi)，是集團(tuán)各個(gè)垂直平臺(tái)的打通；對(duì)外，是利用平臺(tái)輸出進(jìn)行行業(yè)上的打通。

彩生活并購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)的邏輯基本上與其上述商業(yè)模式是一致的，即實(shí)現(xiàn)“面積規(guī)?！獙?dǎo)入服務(wù)——平臺(tái)擴(kuò)展——垂直連接”四階段循環(huán)。

2016年8月，彩生活母公司花樣年通過(guò)控股附屬企業(yè)深圳市幸福萬(wàn)象投資合伙企業(yè)和深圳前海嘉年投資基金管理有限公司組成的“花樣年物業(yè)”，以20億元的交易對(duì)價(jià)收購(gòu)“萬(wàn)達(dá)物業(yè)”100%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張規(guī)模意圖。

交易完成后，萬(wàn)達(dá)物業(yè)所管理的6000萬(wàn)平方米的資產(chǎn)包既不并入花樣年，也不并入彩生活，而是以基金持有的模式進(jìn)行資產(chǎn)孵化，并由彩生活旗下開(kāi)元國(guó)際提供顧問(wèn)服務(wù)，使規(guī)模優(yōu)勢(shì)向服務(wù)客戶(hù)的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化。

2017年11月，彩生活發(fā)布公告，萬(wàn)達(dá)物業(yè)在體外的整合速度遠(yuǎn)超預(yù)期，將以人民幣20.13億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)“萬(wàn)象美物業(yè)”（即萬(wàn)達(dá)物業(yè)），使之并入彩生活。這樣，彩生活已經(jīng)擁有開(kāi)元國(guó)際、萬(wàn)達(dá)物業(yè)、彩生活三大品牌，用以覆蓋中、高端客戶(hù)群體。通過(guò)這一系列動(dòng)作，彩生活一方面通過(guò)資本市場(chǎng)放大贏利效益，另一方面利用集成平臺(tái)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)品牌、平臺(tái)和服務(wù)的導(dǎo)出。

受益于生態(tài)圈逐漸成熟，彩生活并購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)之后，管理面積規(guī)模進(jìn)一步提升，規(guī)模效應(yīng)明顯。截至2017年，彩生活毛利率為44.9%，凈利率為19.7%，較之2016年分別提升1.2個(gè)百分點(diǎn)及5.7個(gè)百分點(diǎn)。

圖2 花樣年并購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)股權(quán)示意圖

圖3 并購(gòu)前彩生活與萬(wàn)達(dá)物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況對(duì)比

三、互補(bǔ)型驅(qū)動(dòng)：雅生活與綠地集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

所謂互補(bǔ)型驅(qū)動(dòng)，主要是并購(gòu)雙方各自都具備對(duì)方不具備的優(yōu)勢(shì)，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)通常是優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供商與規(guī)模較大的物業(yè)管理公司進(jìn)行整合。這樣，一方面充分發(fā)揮服務(wù)提供商的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高物業(yè)管理價(jià)值，另一方面利用物業(yè)企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)迅速擴(kuò)張服務(wù)范圍和規(guī)模。

雅居樂(lè)物業(yè)是中高端住宅和旅游地產(chǎn)物業(yè)管理的先驅(qū)者，綠地物業(yè)是超高層以及商務(wù)辦公等非住宅物業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)。2017年6月30日，綠地控股發(fā)布公告，雅生活集團(tuán)將以10億元的價(jià)格收購(gòu)綠地物業(yè)100%權(quán)益。同時(shí)，綠地與雅生活集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略性合作，未來(lái)5年綠地物業(yè)每年將為雅生活集團(tuán)提供最多1000萬(wàn)平方米物業(yè)服務(wù)面積及其他方面支持。2018年綠地集團(tuán)以10億元戰(zhàn)略入股雅生活集團(tuán)，取得雅生活集團(tuán)20%股份，成為雅生活集團(tuán)長(zhǎng)期戰(zhàn)略性股東。經(jīng)過(guò)這一輪股權(quán)操作，雅生活與綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)雙方品牌、業(yè)務(wù)、覆蓋范圍的互補(bǔ)。雅生活集團(tuán)通過(guò)并購(gòu)成為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)唯一一個(gè)同時(shí)擁有兩大中國(guó)一線(xiàn)地產(chǎn)商作為股東的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、一方面拓展了業(yè)務(wù)規(guī)模以及覆蓋范圍，另一方面擁有了非常優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略合作伙伴。

為了幫助更多的物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的轉(zhuǎn)型升級(jí)，雅生活集團(tuán)依托雅管家生態(tài)圈體系，在2017年3月31日重磅推出雅管家聯(lián)盟。至2017年12月31日，雅管家移動(dòng)應(yīng)用程序已覆蓋所有在管住宅物業(yè)（不包括綠地物業(yè)管理下的物業(yè)），并吸引逾28.7萬(wàn)名注冊(cè)用戶(hù)及逾11.1萬(wàn)名活躍用戶(hù)，雅管家聯(lián)盟的簽約面積已經(jīng)突破8.17億平方米。

這兩大地產(chǎn)商下屬的物業(yè)公司規(guī)模效應(yīng)明顯，贏利能力強(qiáng)勁。受益于雅居樂(lè)物業(yè)支持，公司營(yíng)業(yè)收入持續(xù)提升，收購(gòu)綠地物業(yè)之后，雅生活集團(tuán)管理面積規(guī)模進(jìn)一步提升，規(guī)模效應(yīng)明顯。截至2017年，雅生活毛利率為33.5%，凈利率為17.0%，較2016年分別提升8.5個(gè)百分點(diǎn)及3.4個(gè)百分點(diǎn)。

圖5 雅生活收購(gòu)（綠地物業(yè)）后業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

四、增值服務(wù)驅(qū)動(dòng)：中奧到家更加專(zhuān)注于專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)

增值服務(wù)型驅(qū)動(dòng)并購(gòu)的主要目的是導(dǎo)出自身優(yōu)質(zhì)增值服務(wù)。當(dāng)然，并購(gòu)會(huì)導(dǎo)致自身物業(yè)管理規(guī)模增長(zhǎng)，但重點(diǎn)在于并購(gòu)后將自身原有增值服務(wù)與新物業(yè)進(jìn)行嫁接和整合，實(shí)現(xiàn)服務(wù)導(dǎo)出。目前這類(lèi)并購(gòu)案例數(shù)量還不多，并購(gòu)后成功的概率也較低，新舊物業(yè)服務(wù)之間實(shí)現(xiàn)嫁接和整合仍舊存在風(fēng)險(xiǎn)，不是單純擴(kuò)大物業(yè)規(guī)模就可以實(shí)現(xiàn)良好的并購(gòu)效果的。

2016年7月26日，中奧到家投資有限公司以代價(jià)人民幣2.1億元收購(gòu)浙江永成70%股份。浙江永成擁有9家附屬公司、2家聯(lián)營(yíng)公司及2家合營(yíng)企業(yè)，管理總建筑面積約1800萬(wàn)平方米，共234個(gè)項(xiàng)目及物業(yè)。永成管理物業(yè)主要位于浙江省寧波市的黃金商業(yè)區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)便捷。但本次并購(gòu)后，新增管理面積并未因公司O2O模式的推廣而明顯推動(dòng)中奧到家業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

自2016年第四季度起，中奧到家改變社區(qū)O2O策略方向。公司認(rèn)為目前社區(qū)O2O存在認(rèn)知偏差，物業(yè)公司要做的應(yīng)該是弱連接，而不是強(qiáng)連接，即僅搭建一個(gè)交易平臺(tái)，連接業(yè)主和精選商戶(hù)，而非一個(gè)交易主導(dǎo)者。獲取利益的途徑也發(fā)生了改變，不再?gòu)臉I(yè)主那里而是從商戶(hù)中收取費(fèi)用。

中奧到家目前的戰(zhàn)略是轉(zhuǎn)型打造“共享物管”。具體做法是：首先將專(zhuān)業(yè)線(xiàn)條上的服務(wù)共享出去，即原來(lái)的一些供方，包括周邊商戶(hù)，逐漸演變成各個(gè)專(zhuān)業(yè)分包公司，而物業(yè)公司逐漸成為這個(gè)大體系的集成者，物業(yè)公司得以擺脫現(xiàn)在的人海戰(zhàn)術(shù)，不再需要那么多員工，只需要一份完善的企業(yè)執(zhí)行手冊(cè)。伴隨著社會(huì)化的程度越來(lái)越高，細(xì)分領(lǐng)域會(huì)涌現(xiàn)出越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)公司。未來(lái)物業(yè)公司可能不需要派遣項(xiàng)目經(jīng)理、質(zhì)量巡查人員，只需要按照一定標(biāo)準(zhǔn)選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司再集中社會(huì)資源進(jìn)行再分配。這實(shí)質(zhì)上使增值服務(wù)甚至基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)化，以實(shí)現(xiàn)更為有效的服務(wù)驅(qū)動(dòng)模式。策略調(diào)整后中奧到家開(kāi)始扭虧為盈。2017年O2O平臺(tái)營(yíng)業(yè)收入較2016年同期減少96.5%，毛利率為30.4%，凈利率為10.1%。

圖6 中奧到家凈利率恢復(fù)增長(zhǎng)

五、結(jié)論

綜合以上內(nèi)容來(lái)看，我們認(rèn)為中國(guó)物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)邏輯分為四種。一是“進(jìn)入型驅(qū)動(dòng)”，即通過(guò)并購(gòu)進(jìn)入物業(yè)行業(yè)，或擴(kuò)展新的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)運(yùn)營(yíng)。這在中國(guó)物業(yè)行業(yè)發(fā)展初期比較普遍，目前已經(jīng)經(jīng)過(guò)這一階段了。

二是“規(guī)模型驅(qū)動(dòng)”，即以擴(kuò)張物業(yè)規(guī)模為驅(qū)動(dòng)的物業(yè)并購(gòu)，如彩生活。這些并購(gòu)都以快速擴(kuò)張物業(yè)規(guī)模為核心動(dòng)力，實(shí)際上目前大多是這一類(lèi)型的并購(gòu)。

三是“互補(bǔ)型驅(qū)動(dòng)”，即并購(gòu)和被并購(gòu)雙方都有各自的優(yōu)勢(shì)，或在技術(shù)方面，或在規(guī)模方面，或在服務(wù)水平方面，雙方通過(guò)資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)整合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。如雅生活與綠地之間的并購(gòu)即屬于這種。這種類(lèi)型并購(gòu)需要交易雙方都具備一定實(shí)力，達(dá)成這類(lèi)深度合作需要雙方高度的戰(zhàn)略協(xié)同。

四是“服務(wù)型驅(qū)動(dòng)”，即以自身服務(wù)價(jià)值外溢為核心目的的并購(gòu)，通過(guò)服務(wù)嫁接，對(duì)新并購(gòu)物業(yè)進(jìn)行價(jià)值賦能，推動(dòng)物業(yè)流量?jī)r(jià)值變現(xiàn)。但從實(shí)踐上看，這類(lèi)整合客觀(guān)上存在一定難度。

目前第三種和第四種物業(yè)并購(gòu)類(lèi)型還不多，但相信這兩類(lèi)并購(gòu)模式是未來(lái)的一個(gè)重要發(fā)展方向，值得關(guān)注。