張麗娜

【摘 要】我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)的支柱，其發(fā)展一直受到國(guó)家政府的宏觀調(diào)控。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也十分重視自身的管理，尤其是在內(nèi)部控制管理上，更是絲毫不敢懈怠，這直接關(guān)系到企業(yè)是否能夠?qū)κ袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)對(duì)行有效的防范以及應(yīng)，同時(shí)也是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的重要保障機(jī)制。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制仍然會(huì)暴露一些問(wèn)題，會(huì)給內(nèi)部控制運(yùn)行造成阻礙。不利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平的提升，本文將會(huì)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的問(wèn)題進(jìn)行深入剖析，提出相應(yīng)的解決措施，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;問(wèn)題策略

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理工作來(lái)說(shuō)，內(nèi)部控制是極為有效的管理機(jī)制，同時(shí)直接對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理造成影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能夠?qū)⑦\(yùn)營(yíng)管理水準(zhǔn)大幅度提升，提升在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)也有利于幫助其規(guī)模的擴(kuò)張。但是內(nèi)部控制需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部員工對(duì)于自身的工作職責(zé)有著明確的認(rèn)識(shí)，同時(shí)能夠協(xié)調(diào)企業(yè)各項(xiàng)工作，最終才能夠發(fā)揮出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的效益，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中內(nèi)部控制是十分有必要的，能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展提供保障。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制概述

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的重要企業(yè)類(lèi)型。其房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是以商業(yè)地產(chǎn)為主，通過(guò)構(gòu)建大量的商業(yè)商場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)自身企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制主要是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)流程，以及地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)管理環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管理。通過(guò)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的重點(diǎn)控制降低其其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最大經(jīng)濟(jì)效益，避免給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)造成更大的損失。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題

（一）管理層內(nèi)部控制意識(shí)薄弱

從我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在持續(xù)高速發(fā)展的過(guò)程中能夠看出，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在產(chǎn)權(quán)結(jié)果的問(wèn)題，主要的根本原因就是股東的持有率較高，而小股東的權(quán)益受到了大股東的影響，而這樣不健全的企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不利于企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行監(jiān)督權(quán)、控制權(quán)以及執(zhí)行權(quán)，因此沒(méi)有為內(nèi)部控制營(yíng)造良好的環(huán)境。而我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理層更加注重地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及在市場(chǎng)當(dāng)中的表現(xiàn)，十分注重地產(chǎn)企業(yè)的前景，這就使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理層將主要的管理精力都放在了地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)上，過(guò)于重視外部的市場(chǎng)管理，而對(duì)于內(nèi)部控制管理存在的較大的忽略，管理層整個(gè)內(nèi)部控制的意識(shí)十分薄弱，不利于內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。

（二）缺少內(nèi)部控制組織架構(gòu)

許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盡管制定了內(nèi)部控制制度，然而基本上都是成為擺設(shè)，在執(zhí)行效果上并沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，而這種情況的主要原因就是商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)部管理組織架構(gòu)上并沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的內(nèi)部控制組織架構(gòu)，其多數(shù)是由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行兼任，而財(cái)務(wù)部門(mén)本身就具有繁雜的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)性工作，其重點(diǎn)無(wú)法放在內(nèi)部控制管理上。無(wú)法有效的針對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行相應(yīng)的控制工作，不利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力度的提升。正是由于沒(méi)有健全的內(nèi)部控制部門(mén)致使內(nèi)部控制制度科學(xué)性有所欠缺，或者某些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)直接引入其他企業(yè)的內(nèi)部控制方案或者機(jī)制，這并不適合自身企業(yè)的內(nèi)部管理，在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上更是狀況百出，因此這種內(nèi)部控制缺乏實(shí)用性，直接影響著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的健康發(fā)展。

（三）企業(yè)監(jiān)督力度不夠

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制通常還與內(nèi)部審計(jì)與內(nèi)部監(jiān)督的相關(guān)工作有所聯(lián)系，而多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)及內(nèi)部監(jiān)督體系并不夠健全，缺乏合理的審計(jì)機(jī)制。內(nèi)部控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有效途徑就是需要具有嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)及監(jiān)督體系，正是因?yàn)槟承┥虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)在這方面存在欠缺，導(dǎo)致內(nèi)部控制無(wú)法發(fā)揮其實(shí)際作用。而且由于內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督體系受到企業(yè)內(nèi)部的制衡或者影響，無(wú)法完全的落實(shí)內(nèi)部審計(jì)以及監(jiān)督工作，不利于內(nèi)部控制管理資料收集。正是由于企業(yè)監(jiān)督力度的不足，導(dǎo)致內(nèi)部控制無(wú)法結(jié)合內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督體系的資料完成相應(yīng)的工作，最終無(wú)法發(fā)揮出內(nèi)部控制的實(shí)際效用。再好的內(nèi)部控制制度，如果沒(méi)有內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系的配合，很難夠完成。

（四）企業(yè)職工業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德有待提升

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)許多內(nèi)部員工缺乏足夠的敬業(yè)精神以及職業(yè)理想，認(rèn)為工作較為繁重，沒(méi)有足夠的時(shí)間去充實(shí)自己，使得自身的思想無(wú)法與內(nèi)部控制制度進(jìn)行契合，也使得企業(yè)相關(guān)管理員工，不能夠很好的依據(jù)內(nèi)部控制制度辦事，尤其是內(nèi)部控制管理相關(guān)人員，經(jīng)常會(huì)因?yàn)槠渌髀毠o(wú)法配合自身的工作，導(dǎo)致內(nèi)部控制流于形式，其控制作用以及風(fēng)險(xiǎn)防范作用無(wú)法充分的發(fā)揮。

（五）信息化體系建設(shè)進(jìn)度緩慢

當(dāng)下信息化時(shí)代已經(jīng)成熟，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同樣處在信息化時(shí)代當(dāng)中，因此其涉及到的數(shù)據(jù)將會(huì)更加龐大，對(duì)于信息化的要求更高，需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠快速的建設(shè)成熟的信息化體系。然而某些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，為了能夠開(kāi)拓更多的地產(chǎn)項(xiàng)目，其更多的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，而在信息化體系建設(shè)過(guò)程中，由于資源不足及建設(shè)十分緩慢。不利于內(nèi)部控制制度與信息化體系進(jìn)行結(jié)合，內(nèi)部控制制度如果能夠與信息化體系進(jìn)行結(jié)合，能夠通過(guò)信息化平臺(tái)收集到更多的數(shù)據(jù)及資料，而且能夠運(yùn)用信息化平臺(tái)直接對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析，有利于管理層快速的做出決策。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化策略

（一）增強(qiáng)管理層對(duì)內(nèi)部控制的重視

企業(yè)內(nèi)部控制主要目的是為了能夠降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)提升商業(yè)地產(chǎn)管理效率，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供保障。管理層應(yīng)該從根本上著手，對(duì)內(nèi)部控制的作用進(jìn)行深入的了解與認(rèn)識(shí)。從而確保能夠?qū)⒁徊糠肿⒁饬D(zhuǎn)移到內(nèi)部控制制度的建設(shè)上，有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重視內(nèi)部控制制度的建設(shè)。

（二）健全投資決策機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目通常不能夠確保完全的盈利，因此某些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還是以最傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行大筆資金的投入，主要是追求資產(chǎn)增長(zhǎng)，對(duì)于負(fù)債程度沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的控制，資金回籠周期也有所忽視，重視短期的效益，這種情況并不能夠讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行更好的發(fā)展。因此必須要通過(guò)內(nèi)部控制，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策機(jī)制進(jìn)行控制，有效的規(guī)避錯(cuò)誤的投資決策，讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金資產(chǎn)安全度有所保障，提升企業(yè)的盈利幾率，有利于降低商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的損失風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)預(yù)算管控

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制當(dāng)中，必須要結(jié)合自身的實(shí)際運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目預(yù)算以及資金預(yù)算工作進(jìn)行明確。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的對(duì)象主要是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，而預(yù)算內(nèi)容主要涵蓋商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，對(duì)投資費(fèi)用的投資規(guī)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及期間費(fèi)用，借款計(jì)劃以及最終收益等等，通過(guò)多方面的角度加強(qiáng)預(yù)算控制。

（四）強(qiáng)化資本結(jié)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)資本管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想將內(nèi)部控制的作用進(jìn)行充分的發(fā)揮，必須要注重資本結(jié)構(gòu)管理與運(yùn)營(yíng)資本管理，使得商業(yè)地產(chǎn)的資金得到最有效率的運(yùn)用。其次就是努力的降低成本與提升職工的工作效率，來(lái)達(dá)到提升企業(yè)利潤(rùn)空間的目的。同時(shí)要充分的發(fā)揮出內(nèi)部控制的作用，積極的對(duì)資本結(jié)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)資本進(jìn)行管控。

（五）構(gòu)建高效的信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)

信息化系統(tǒng)平臺(tái)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要技術(shù)基礎(chǔ)。通過(guò)信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)內(nèi)部控制能夠快速的收集相關(guān)資料以及分析出結(jié)果，有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度效率的提升。而且也能夠確保信息資料的完整、準(zhǔn)確、及時(shí)、權(quán)威以及便于使用，能夠充分的滿足商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于信息的需求。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要將資金成本適當(dāng)?shù)耐度氲叫畔⒒芾硐到y(tǒng)平臺(tái)的建設(shè)當(dāng)中，同時(shí)引入專(zhuān)業(yè)的信息化管理人才，結(jié)合企業(yè)的內(nèi)部控制制度，打造出有效的信息化管理平臺(tái)。

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