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房地產行業(yè)成本核算的幾點探討

2019-11-29 10:18:31蔡宏
大眾投資指南 2019年13期
關鍵詞:成本費用成本核算會計人員

蔡宏

(青島金實投資發(fā)展有限公司,山東 青島 266000)

一、引言

隨著我國政府在不斷對房地產開發(fā)企業(yè)進行調控,不斷完善房地產開發(fā)企業(yè)管理制度,房地產開發(fā)企業(yè)暴利時代基本已經結束。隨著房地產市場的競爭日趨激烈,企業(yè)提高了對成本的關注度,因為要想實現(xiàn)企業(yè)經營利益最大化就必須對成本進行嚴格控制,使各項經濟指標能夠更加真實、合理,同時也為國家對房地產開發(fā)企業(yè)進行調控提供真實、可靠的參考。而房地產企業(yè)成本核算是房地產企業(yè)經營管理的核心組成部分,只有在房產開發(fā)企業(yè)成本管理制度非常健全的情況下,才能在目前房地產開發(fā)企業(yè)所處的宏觀大環(huán)境下,取得更大的收益。為了提供更加可靠的財務指標房地產開發(fā)企業(yè)需要不斷地提高成本核算的精度和準確度,因為要想控制成本費用的支出,就必須首先了解各項支出的具體內容和數(shù)據,進而才能正確統(tǒng)計出管理層想要的各種指標,使企業(yè)利益最大化,為股東創(chuàng)造更大的價值。然而由于房地產企業(yè)過去的豐厚利潤使得他們更注重搶地、開發(fā)、銷售、回款等環(huán)節(jié),而對成本問題不是十分重視,所以目前大部分房地產企業(yè)成本核算還存在一些不完善的地方,降低了成本核算的準確度。

二、目前我國房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀

一般房地產開發(fā)企業(yè)成本核算主要從以下幾個會計科目來核算:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套費、開發(fā)間接費。但在實際核算過程中成本的發(fā)生要想真正的區(qū)分計入正確的核算對象還存在一定問題。

(一)成本核算缺乏統(tǒng)一的核算對象

因為對房地產開發(fā)企業(yè)而言,從取得土地證開始,再到取得預售許可證,中間需要經過很多環(huán)節(jié),要保證開發(fā)工作鏈接,需要房地產開發(fā)企業(yè)財力、物力、人力等各方面的支持和配合。成本核算對象的明確是會計核算真實性的基礎,然而目前我國房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期較長、形態(tài)又多樣化、規(guī)模又很大,在開發(fā)過程中房地產開發(fā)企業(yè)一般采取分期開發(fā),分期出售的方式。為了資金的及時回籠,必須分期開發(fā),分期出售,而分期開發(fā)就影響了成本核算對象的一致性。

(二)會計成本費用歸類合理性缺乏

成本費用的歸類對房地產開發(fā)企業(yè)來說是一項很重要的工作,在整個項目開發(fā)初期,會計人員應該把成本費用的分類情況整理清楚。因房地產開發(fā)企業(yè)設計的成本費用核算類目較多,明細也比較復雜,在成本費用發(fā)生時容易發(fā)生會計人員隨意放置的情況,沒有提前規(guī)劃,缺乏一定的合理性,影響房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的準確性。比如開發(fā)間接費與公司正常的經營費用,分類不是很明確。另外,當涉及幾個項目同時開工的情況時,中間的小區(qū)道路成本歸屬問題,還有就是一部分地下管道分配等問題就會隨之發(fā)生。很多問題就是因為沒有明確歸類,所以成本發(fā)生后不知道應該放入哪個項目,造成項目成本分攤不合理。

(三)會計人員業(yè)務水平有待提高

我國房地產開發(fā)企業(yè)是一個特殊的行業(yè),相對于其他企業(yè)來說對會計的要求更高一些。因會計人員在書本學的會計基本上是傳統(tǒng)工業(yè)會計,工業(yè)企業(yè)的成本核算與房地產開發(fā)企業(yè)是完全不同的,在進行房地產開發(fā)企業(yè)核算時,新會計就會無處下手,老會計就按照老的核算模式核算,很難改變,已經不適用目前房地產開發(fā)企業(yè)的核算情況。

(四)忽視開發(fā)項目決算

一般房地產開發(fā)企業(yè)對工程決算比較關注,因為有合同約定,有一定的時間限制,但是對項目決算就會忽視。項目決算是對整個項目來說的,很多環(huán)節(jié)都存在一定的不確定性,特別是各種配套,受條件限制較多。因為這個原因才導致項目決算周期過長。而周期過長就會影響項目成本核算,也影響項目的各種稅金計算,特別是企業(yè)所得稅和土地增值稅,決策者很難獲得真實的項目利潤的相關信息,影響了項目的決策。

三、改善房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的對策

(一)統(tǒng)一成本核算對象

房地產開發(fā)產品有普通住宅、非普通住宅、商業(yè)網點、公寓、經濟適用房、廉租房等,品種繁多,再加上房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā),周期較長等特點,這就要求房地產開發(fā)企業(yè)在項目立項的時候就要確定合理的成本核算對象。工程規(guī)劃許可證、施工許可證單獨取得,單獨進行招投標。在項目的開發(fā)前期做好各種工作,可以進行項目測算,對于不同的房地產開發(fā)企業(yè)產品,提前進行區(qū)分,企業(yè)在一開始簽訂各種施工合同的時候,就提前分開,保證成本對象的統(tǒng)一性。只有提前約定才能在后期執(zhí)行的時候更加清晰,才能明確的劃分成本核算對象,從而提高成本核算效率和成本核算的準確性。

(二)調整會計成本核算費用整理工作

房地產開發(fā)企業(yè)涉及的成本費用類別較多,如果僅僅簡單地運用直接成本法和間接成本法來核算,很多指標準確性就降低了,所以企業(yè)要加強直接成本及間接成本的分類,同時也要根據各種成本的特殊性,進行合理的分配,靈活運用多種方法進行成本費用計算,切記采用的方法要前后統(tǒng)一??梢赃m當引入一些先進的成本核算方法,如作業(yè)成本法,劃分作業(yè)之后,成本核算更加準確、簡便。

(三)會計人員整體素質

房地產開發(fā)企業(yè)是一個特殊的行業(yè),涉及的稅種也比較多,所以對財務人員的要求也比較多,不僅需要有更強的專業(yè)知識,同時也要求財務人員對各種稅法知識的運用及表格的填寫非常熟練。眾所周知,房地產開發(fā)企業(yè)近幾年稅種、稅率以及稅費的計算也在不斷地變化,填寫的報表種類繁多。所以,要求會計人員要加強自我學習,不斷地充實自己,以適應房地產開發(fā)企業(yè)的要求。此外,房地產開發(fā)企業(yè)也應該重視對會計人員的培養(yǎng),針對各種政策的變化,提供有針對性的培訓。小的房地產開發(fā)企業(yè)多向大的房地產開發(fā)企業(yè)學習,積極參加各種比較有針對性房地產開發(fā)企業(yè)的培訓,來不斷地完善自己,豐富各方面的知識。

(四)提高對項目竣工決算的重視程度

第一,工程決算之后,公司的工作重點就會移向其他的項目,后期留守人員對項目的整體把握不夠全面,在項目未決算前各種可能都會發(fā)生,所以要提高后期留守人員對項目的重視程度,出現(xiàn)問題及時處理,不可延誤。第二,會計在結轉收入時,注意預估成本的計提,保證成本費用的分攤更加合理性。第三,企業(yè)盡量爭取在工程決算之后盡快進行項目決算,把時間差縮小,資金時間成本降低,保證成本的計算趨向合理性。

四、結論

企業(yè)的凈利潤是企業(yè)發(fā)展的基礎,不斷地加強企業(yè)會計成本核算,是企業(yè)增加利潤的前提,增強企業(yè)的成本核算,增加企業(yè)的競爭力,提高企業(yè)效益??傊?,房地產開發(fā)企業(yè)成本核算是一項周期長、任務艱巨的工作,這樣就要求會計人員在提高自身水平的同時,要堅持完整的做完一個項目,增強自己對房地產開發(fā)企業(yè)全流程的掌握,從而了解到每個環(huán)節(jié)應該怎么核算才能更加真實合理,才能實現(xiàn)企業(yè)核算目標,也為政府等各部門進行房地產開發(fā)企業(yè)調控提供真實合理的數(shù)據依據,促進我國房地產企業(yè)健康有序的發(fā)展。

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