夏祺

摘要：隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，各種產(chǎn)業(yè)在不斷與之融合，力求打造全新適合自己的改革模式，在社會經(jīng)濟(jì)中占有重要地位的房地產(chǎn)企業(yè)也在這次改革浪潮中。改革是一把雙刃劍，這其間有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)，有亮點(diǎn)也有痛點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)的改革痛點(diǎn)之一，就是企業(yè)的管理幅度越來越大，集團(tuán)化的管理趨勢越來越強(qiáng)，信息化的管理模式越來越多。而房地產(chǎn)企業(yè)本身又有開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)大等行業(yè)特征。如何在新時(shí)代下更好的生存與發(fā)展呢？當(dāng)開發(fā)商擁抱互聯(lián)網(wǎng)，及時(shí)更新財(cái)務(wù)管理的思維與方式，找準(zhǔn)大數(shù)據(jù)時(shí)代下的財(cái)務(wù)定位，可以助力企業(yè)更好的適應(yīng)新格局，有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。文章從“互聯(lián)網(wǎng)+”這一理念出發(fā)，站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，分析現(xiàn)階段財(cái)務(wù)管理存在的主要問題，并提出具有針對性的創(chuàng)新管理對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;問題;對策;互聯(lián)網(wǎng)+

一、“互聯(lián)網(wǎng)+”概述

自2016年“互聯(lián)網(wǎng)+”入選中國語言的十大新詞以來，這個(gè)新理念被反復(fù)提及?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，它代表著一種全新的經(jīng)濟(jì)形式，即充分發(fā)揮以“云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)”為代表的新一代信息技術(shù)在各個(gè)生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟(jì)社會各個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中，發(fā)展壯大新興業(yè)態(tài)，提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，打造新的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。為大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新提供更好的環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)智能化提供更強(qiáng)的支撐，增進(jìn)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的提質(zhì)增效升級。

當(dāng)今社會各個(gè)產(chǎn)業(yè)都在轉(zhuǎn)型中求生存與發(fā)展，各類傳統(tǒng)行業(yè)如果不與互聯(lián)網(wǎng)關(guān)聯(lián)，就要被淘汰，作為中國經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然也不例外。對于從高歌猛進(jìn)的黃金時(shí)代邁進(jìn)競爭殘酷的白銀時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)來說，面對“互聯(lián)網(wǎng)+”的思維浪潮，無疑是尋到十分難得的機(jī)遇和改革發(fā)展的契機(jī)。新模式的運(yùn)行高效、信息透明，都將大大推動(dòng)整個(gè)行業(yè)恢復(fù)活力，正向健康的發(fā)展。但是與之相對應(yīng)的，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的挑戰(zhàn)也是不容小覷。產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，制度也得變革，我們不能以慣性思維來看待財(cái)務(wù)管理，原本那些管理滯后，邊做邊看，遇到問題才解決問題，沒有前瞻性的財(cái)管思路在新環(huán)境下已越來越行不通了，我們需要將財(cái)務(wù)更好的滲透進(jìn)業(yè)務(wù)，將管理前置，充分利用數(shù)據(jù)和網(wǎng)絡(luò)，打造出新形式下適合房地產(chǎn)企業(yè)新的財(cái)管模式，以期更好的助力轉(zhuǎn)型。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性

“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下數(shù)據(jù)是主流，如何運(yùn)用好這些數(shù)據(jù)，就需要財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理分為兩大方面，一方面是財(cái)務(wù)，就是結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)，將龐大復(fù)雜的數(shù)字梳理明晰，找到有用的數(shù)據(jù)并進(jìn)行各種分析，通過分析得出決策有用的信息，為管理者提供有價(jià)值的參考意見，為科學(xué)的決策把好關(guān)。另一方面是管理，就是從資金的角度參與到企業(yè)的各項(xiàng)管理中來。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，從拿地到回款，從傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，到商業(yè)地產(chǎn)的投融管退，無一不涉及到資金。而涉及資金的各個(gè)方面都應(yīng)該在財(cái)務(wù)管理的范疇之內(nèi)。所以財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，具有相當(dāng)重要的地位。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）預(yù)算管理延用傳統(tǒng)理念

現(xiàn)階段多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在的主要問題有以下幾個(gè)方面：第一，過于注重年度預(yù)算，對于年度預(yù)算嚴(yán)格把控，并關(guān)聯(lián)到年末的績效考核中。相對而言，對于完整的項(xiàng)目預(yù)算有所忽視，一般僅在項(xiàng)目做投資測算或啟動(dòng)初期完成項(xiàng)目整體預(yù)測。但一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目會經(jīng)歷少則幾年，多則十幾年的周期，最初的預(yù)測往往已不能適應(yīng)之后的發(fā)展與變化，在開發(fā)過程中遇到價(jià)格調(diào)整，甚至規(guī)劃調(diào)整的事項(xiàng)也實(shí)屬常見，如果數(shù)據(jù)不能及時(shí)更新，那么之前所做的項(xiàng)目預(yù)算實(shí)用及分析的價(jià)值就不大了，也有可能帶來后期錯(cuò)誤的決策。第二，編制時(shí)對數(shù)據(jù)的可靠性估計(jì)不足，未能結(jié)合業(yè)務(wù)的真實(shí)發(fā)展，甚至有預(yù)算松弛的現(xiàn)象。預(yù)算管理以及編制方法依然停留在最基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)層面，數(shù)據(jù)的取得來自于傳統(tǒng)而落后的前人經(jīng)驗(yàn)，卻忽略了外界條件和市場數(shù)據(jù)所給予的參考。比如行政費(fèi)用，有時(shí)只是參照上年度做簡單增加，未能考慮當(dāng)年會發(fā)生的特殊事項(xiàng)。銷售費(fèi)用，總是被銷售多費(fèi)用大，銷售少費(fèi)用小的慣性思維所主導(dǎo)，考慮不夠周全。另外，預(yù)算過于靜態(tài)，一般年初完成年末考評，沒有注重實(shí)時(shí)變化。

（二）資金管控面臨各方壓力

房地產(chǎn)企業(yè)最主要的特征就是投資大、周期長、回資慢。早在2016年，南京市國土局就發(fā)布了《2016年網(wǎng)掛3號補(bǔ)充公告》，公告規(guī)定了拍地只能用自有資金，對于銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等資金禁止使用。除此之外，上海也早已出臺了類似的規(guī)定。這就意味著從拿地開始，準(zhǔn)確的說在參加拍地之前，作為競買保證金的資金都得是企業(yè)自有資金。高額的地款、巨資的造價(jià)，加之開發(fā)期長，開發(fā)中期預(yù)售資金又得部分受監(jiān)管，日常流轉(zhuǎn)稅及所得稅、后期清算的土增稅負(fù)等，這些都對企業(yè)的資金融通及管理提出了更高的要求。2018年，資管新規(guī)來了，它的到來會實(shí)行穿透式監(jiān)管，部分資管產(chǎn)品在到期之后不能續(xù)約，將會大幅影響拿地端的資金來源。這對于融資驅(qū)動(dòng)型的房地產(chǎn)行業(yè)來說又增添了不小的壓力，而且預(yù)測未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)大的融資環(huán)境不會有松動(dòng)，房地產(chǎn)的融資壓力將會越來越大。近年來，華夏幸福折價(jià)融資，綠城和碧桂園強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)。幾大房地產(chǎn)公司不同的經(jīng)營策略，都跟當(dāng)下信貸緊縮、地產(chǎn)企業(yè)融資難有關(guān)。另外，在日常資金管理的過程中，缺乏對企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口的詳細(xì)分析。有的企業(yè)一方面在有預(yù)售款資金閑置時(shí)，就急于加大投資力度，為了擴(kuò)大規(guī)模，盲目的進(jìn)行購地，從而陷入資金匱乏的境地;另一方面為了不影響工程款支付，又加大了融資的力度，在這種循環(huán)下，一旦遭遇到突發(fā)事件，就很可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，中止項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)程。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)完善財(cái)務(wù)管理的對策

（一）創(chuàng)新預(yù)算管理模式

實(shí)行大數(shù)據(jù)時(shí)代下的全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算主要涵蓋目標(biāo)利潤預(yù)算和資金預(yù)算，具體包括投資、運(yùn)營、營銷、成本、工程、資管、財(cái)務(wù)等多部門數(shù)據(jù)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)可以更多的利用大數(shù)據(jù)平臺，將預(yù)算管理體系融入大數(shù)據(jù)模式，以項(xiàng)目整體經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向，分析歷史數(shù)據(jù)的同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)可以更容易將財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)合在一起，多維度的預(yù)期市場及宏觀環(huán)境對于項(xiàng)目整體的影響程度，得出更為科學(xué)的預(yù)算數(shù)據(jù)。另外，在日常經(jīng)營的過程中還需做好精細(xì)化預(yù)算管理，定期開展科學(xué)且深入的預(yù)算情況分析，制定出一套完整的財(cái)務(wù)預(yù)算分析報(bào)告體系，讓預(yù)算真的“動(dòng)”起來，將事前控制融入到日常的管理中來，創(chuàng)造出更行之有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控體系。對實(shí)際情況和預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)分析和比較，對于實(shí)際偏離預(yù)算的真正原因進(jìn)行深入挖掘。透過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常管理存在的問題與不足，以便更好的指導(dǎo)下期的預(yù)算和工作，保證監(jiān)控的有效性和實(shí)用性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理的預(yù)期目標(biāo)。

（二）創(chuàng)新資金管控方式

在項(xiàng)目拿地前期就測算出整盤現(xiàn)金流，縱觀各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上資金的盈余與缺口，為以后適時(shí)投融資做好準(zhǔn)備，進(jìn)而有的放矢的運(yùn)用資金，不閑置也不浪費(fèi)。以互聯(lián)網(wǎng)為平臺，面對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的融資難題，嘗試拓寬融資渠道來融資。比如，通過新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式——眾籌，來解決資金的難題。讓企業(yè)團(tuán)體提前參與到項(xiàng)目中來，在拿地階段就進(jìn)入體系，也就等于是項(xiàng)目的合作方，房地產(chǎn)企業(yè)再通過與企業(yè)或其員工以合法眾籌或證券化的模式來獲取必要的基礎(chǔ)資金，以當(dāng)下及未來比較流行的“私人定制”的方式，打造出滿足合作方的特殊需求產(chǎn)業(yè)格局，如建造產(chǎn)業(yè)園、科技中心、寫字樓、智能宿舍，甚至職工家庭住房等;再利用批量開發(fā)來實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，降低客戶所負(fù)擔(dān)的成本，在滿足合作方個(gè)性化需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)高收益。另外，先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以更新銷售模式，加快銷售簽約，優(yōu)化收款流程，促進(jìn)資金安排的準(zhǔn)確性。

五、結(jié)束語

全新覆蓋的網(wǎng)絡(luò)結(jié)合無處不在的計(jì)算，全新整合的數(shù)據(jù)更進(jìn)無所不在的知識。 “互聯(lián)網(wǎng)+”改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，給傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理提供了更加雄厚的資源和更加先進(jìn)的技術(shù)。財(cái)務(wù)管理人員要更深入理解業(yè)務(wù)前端，走進(jìn)實(shí)務(wù)，加強(qiáng)與各部門的溝通，做懂業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)人。打破傳統(tǒng)，顛覆常規(guī)，構(gòu)建新時(shí)代下適合自身的，內(nèi)容豐富的財(cái)務(wù)管理體系。將“業(yè)與財(cái)”進(jìn)行無縫對接，更好的體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理的靈敏度與綜合性，提升企業(yè)的管理效率和效益，才能更好的推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+”下企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

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（作者單位：南京復(fù)地東郡置業(yè)有限公司）