何光輝，杜 威

(復(fù)旦大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，上海 200433)

一、問(wèn)題的提出

個(gè)人住房貸款政策是調(diào)控樓市、控制房?jī)r(jià)、打擊投資性需求和保障居住性需求的重要手段。其直接目的在于控制投機(jī)性資金進(jìn)入樓市，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展和保障居住性住房需求。十九大報(bào)告指出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！眰€(gè)人住房抵押貸款政策的有效性不僅取決于政策實(shí)施的效果，而且也取決于微觀基礎(chǔ)的居民住房融資決策機(jī)制。居民住房融資決策機(jī)制是個(gè)人住房抵押貸款政策有效實(shí)施的前提條件，因此，研究住房融資具有十分重要的意義。

中國(guó)住房市場(chǎng)和住房融資具有兩個(gè)突出的特征：一是居民住房融資具有多樣性。我們把住房融資分為外部融資和內(nèi)部融資。外部融資主要是通過(guò)負(fù)債進(jìn)行，包括銀行貸款和民間借款；內(nèi)部融資主要是通過(guò)財(cái)富積累實(shí)現(xiàn)，主要指居民收入和資產(chǎn)。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，雖然銀行貸款均值較民間借款均值大，但銀行貸款參與度明顯小于民間借款。如果銀行貸款的比重較小，而民間借款的比重較大，或銀行貸款與民間借款存在較強(qiáng)而顯著的替代性，可能會(huì)影響政府的個(gè)人住房貸款政策效果，進(jìn)而影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)。二是居民住房需求具有多樣性。居民購(gòu)買住房的目的可以分為滿足居住性需求和滿足投資性需求兩種。個(gè)人住房貸款政策是結(jié)構(gòu)性的，其目的在于控制投資性需求而滿足居住性需求。在考察居民住房融資決策機(jī)制時(shí)，必須區(qū)分這兩種不同的住房需求。

根據(jù)現(xiàn)實(shí)背景，本文研究的問(wèn)題可以具體分為以下三個(gè)：首先，研究不同住房融資渠道，即銀行貸款和民間借款的關(guān)系。其次，研究居民資產(chǎn)和收入對(duì)不同住房融資渠道的影響和彈性。最后，研究居民居住性需求和投資性需求在不同住房融資形式中的作用。

已有文獻(xiàn)并沒(méi)有考察住房融資中銀行貸款與民間借款的關(guān)系，大量文獻(xiàn)聚焦于農(nóng)村正規(guī)信貸市場(chǎng)與非正規(guī)信貸市場(chǎng)的關(guān)系。除一部分理論研究外，大部分文獻(xiàn)為實(shí)證研究，而實(shí)證研究主要體現(xiàn)為研究方法的不同。研究所用估計(jì)方法主要有以下幾種：二元Probit模型[1]、四元Probit模型[2]、似不相關(guān)估計(jì)[3]以及直接把殘差作為自變量等[4-5]。研究結(jié)論也十分多樣。Mohieldin 和Wright[1]認(rèn)為，埃及非正規(guī)信貸是正規(guī)信貸的不完全替代。Awunyo-Vitor和 Abankwah[6]對(duì)加納農(nóng)戶信貸市場(chǎng)的實(shí)證研究也發(fā)現(xiàn)了類似的結(jié)果。Barslund和Tarp[7]認(rèn)為，正規(guī)貸款幾乎全部用于生產(chǎn)和資產(chǎn)積累，而非正規(guī)貸款用于平滑消費(fèi)，正規(guī)信貸和非正規(guī)信貸需求決定因素明顯不同。Guirkinger[8]認(rèn)為，非正規(guī)部門客戶既有被正規(guī)部門排斥在外的家庭，也有因?yàn)檩^低交易成本或較低風(fēng)險(xiǎn)而偏好于非正規(guī)貸款的家庭。何光輝和楊咸月[3]通過(guò)距離金融機(jī)構(gòu)的遠(yuǎn)近及單程時(shí)間來(lái)判斷兩個(gè)市場(chǎng)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村正規(guī)信貸市場(chǎng)對(duì)非正規(guī)信貸市場(chǎng)幾乎沒(méi)有產(chǎn)生“共棲”性有益影響和“競(jìng)爭(zhēng)”性抑制影響，農(nóng)村正規(guī)信貸市場(chǎng)與非正規(guī)信貸市場(chǎng)相互獨(dú)立運(yùn)行，并且非正規(guī)借款占絕大多數(shù)且是無(wú)息借款。本文借鑒研究此類問(wèn)題的方法，使用二元Probit模型和二元Tobit模型，首次分析了住房融資中銀行貸款和民間借款的關(guān)系。已有文獻(xiàn)也很少關(guān)注住房負(fù)債的決策機(jī)制，一些文獻(xiàn)從整體上研究家庭負(fù)債決策機(jī)制，而住房貸款是家庭負(fù)債的主要形式。借鑒已有研究可以發(fā)現(xiàn)，居民資產(chǎn)和收入對(duì)負(fù)債決策產(chǎn)生影響。負(fù)債與收入的關(guān)系并沒(méi)有得出一致的結(jié)論，部分研究發(fā)現(xiàn)收入高的家庭更有可能負(fù)債且負(fù)債更多[9]-[11]，但也有研究發(fā)現(xiàn)這種影響是不顯著的[12]。對(duì)于資產(chǎn)的影響，主要從金融資產(chǎn)和住房等角度考察其對(duì)負(fù)債的影響，但也未得出一致結(jié)論[10-12]。不同于已有文獻(xiàn)，本文首次考察資產(chǎn)和收入對(duì)銀行貸款和民間借款的彈性差異。

個(gè)人住房貸款政策在于滿足居住性需求，遏制投資性需求和房?jī)r(jià)上漲。李雪松和黃彥彥[13]研究了房?jī)r(jià)上漲對(duì)多套房決策的影響，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲對(duì)多套房決策具有顯著的正向影響，較高收入的家庭更傾向于擁有多套房決策。本文把有一套住房的需求定義為居住性需求，把多于一套住房的需求定義為投資性需求。因此，筆者區(qū)分了不同住房需求在住房融資中的作用。

H2：居民選擇不同住房融資金額的影響因素有所不同，不同方式融資金額比例比較固定，以銀行貸款為主。

除了在數(shù)學(xué)的課堂預(yù)習(xí)中使用以外，在課堂教學(xué)中也可以使用小組合作學(xué)習(xí)的方法。課堂教學(xué)是數(shù)學(xué)教學(xué)的重要組成部分，也是學(xué)生獲得數(shù)學(xué)知識(shí)最常用的場(chǎng)所之一，在課堂學(xué)習(xí)中開(kāi)展合作學(xué)習(xí)法，不但能夠提高學(xué)生課堂學(xué)習(xí)的效率，還能節(jié)省雙方的時(shí)間，提升學(xué)生遇到問(wèn)題、思考問(wèn)題。進(jìn)而解決問(wèn)題的能力。

本文可能的特點(diǎn)和創(chuàng)新有：首先，本文首次分析了不同住房融資渠道的差異。其次，使用二元Probit模型和二元Tobit模型進(jìn)行研究，對(duì)銀行貸款和民間借款兩個(gè)市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行估計(jì)。再次，本文首次考察資產(chǎn)和收入對(duì)銀行貸款和民間借款的彈性差異。最后，結(jié)合中國(guó)現(xiàn)實(shí)，考察了住房居住性需求和投資性需求在不同融資渠道中的作用。

工區(qū)南部緩坡帶上物源口呈多個(gè)點(diǎn)狀，在靠近物源區(qū)的多條沖溝前發(fā)育多個(gè)扇三角洲沉積，水上和水下環(huán)境并存，重力流與牽引流混雜，礫石含量較高，巖石顆粒粗并呈現(xiàn)正韻律特征；北部陡坡帶則主要發(fā)育水下沖積扇沉積，而在洼陷帶發(fā)育從扇三角洲前緣滑塌下來(lái)的濁積扇沉積。因此，本工區(qū)以發(fā)育多點(diǎn)物源富礫扇三角洲沉積體系為主，如圖1所示。

二、城鎮(zhèn)居民住房融資狀況

(一)數(shù)據(jù)來(lái)源

本文數(shù)據(jù)來(lái)源為中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)。中國(guó)家庭金融調(diào)查(CHFS)是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭調(diào)查與研究中心開(kāi)展的全國(guó)性抽樣調(diào)查，既具有代表性又具有微觀家庭資產(chǎn)負(fù)債等方面的詳細(xì)信息，特別是關(guān)于住房和負(fù)債的調(diào)查，為本文研究提供了很好的樣本數(shù)據(jù)。2013年調(diào)查樣本分布在全國(guó)29個(gè)省份，262個(gè)縣，1 048個(gè)村(居)委會(huì)，有效樣本共28 000戶。本文選取城鎮(zhèn)樣本進(jìn)行研究。

(二)居民住房融資差異

個(gè)人住房貸款調(diào)控政策的目的是為了保障居住性住房需求，抑制投資性需求。然而，提高多套房融資成本的個(gè)人住房貸款政策的有效性，取決于居住性住房需求和投資性住房需求的融資差異。居民居住性住房需求是剛性的，而投資性需求具有較高的彈性。如果個(gè)人住房貸款政策能夠控制購(gòu)房的融資來(lái)源，那么對(duì)投資性需求的控制就十分有效。居民住房融資來(lái)源可以分為外部融資和內(nèi)部融資。住房外部融資通過(guò)負(fù)債進(jìn)行，主要為銀行貸款和民間借款；內(nèi)部融資通過(guò)財(cái)富的積累實(shí)現(xiàn)，主要指居民的資產(chǎn)和收入。從居民住房融資的差異可以發(fā)現(xiàn)：第一，就總體而言，銀行貸款參與率遠(yuǎn)低于民間借款參與率，但銀行貸款平均金額遠(yuǎn)大于民間借款平均金額。第二，居住性住房樣本中，銀行貸款參與率與民間借款參與率的差距進(jìn)一步拉大，銀行貸款平均金額與民間借款平均金額差距稍微縮小。第三，投資性住房樣本中，銀行貸款參與率超過(guò)了民間借款參與率，銀行貸款平均金額與民間借款平均金額差距有所擴(kuò)大。對(duì)比居住性住房樣本和投資性住房樣本可以發(fā)現(xiàn)：第一，銀行貸款參與率和民間借款參與率發(fā)生逆轉(zhuǎn)，投資性住房需求的居民更多地參與銀行貸款市場(chǎng)，而居住性住房需求的居民更多地參與民間借款。第二，投資性住房的銀行貸款金額和民間借款金額都明顯大于居住性住房，且銀行貸款金額與民間借款金額的差距有所擴(kuò)大。第三，投資性住房需求居民的資產(chǎn)和收入也明顯高于居住性住房需求居民?？傊幼⌒宰》啃枨缶用窀嗟貐⑴c民間借款，投資性住房需求居民更多地參與銀行貸款。從信貸金額上看，銀行貸款始終是信貸資金的主要來(lái)源。在這些差異背后，哪些因素影響借款者對(duì)兩個(gè)借款渠道的選擇？這兩個(gè)渠道存在什么樣的關(guān)系？居住性住房和投資性住房融資又存在什么差異？這些問(wèn)題都有待進(jìn)一步回答。

(三)資產(chǎn)和收入的住房融資彈性

通過(guò)銀行貸款、民間借款與居民資產(chǎn)的散點(diǎn)圖[注]受版面所限散點(diǎn)圖省略，留存?zhèn)渌?。筆者發(fā)現(xiàn)：第一，不論是投資性住房需求還是居住性住房需求，銀行貸款和民間借款與居民資產(chǎn)都呈正相關(guān)關(guān)系。第二，相較于投資性住房需求居民，居住性住房需求居民的銀行貸款對(duì)收入更加敏感，而民間借款對(duì)收入更不敏感。銀行貸款對(duì)收入的彈性大于民間借款對(duì)收入的彈性，這說(shuō)明家庭收入對(duì)銀行貸款決策的重要性。

三、研究假設(shè)、變量選取與模型設(shè)定

(一)研究假設(shè)

當(dāng)前個(gè)人住房貸款政策忽略了銀行貸款與民間借款的關(guān)系，說(shuō)明當(dāng)前政策有所忽略民間借款在住房融資中的作用。作為為銀行貸款決策的重要依據(jù)，戶主個(gè)體特征，特別是教育水平應(yīng)該顯著提高銀行貸款的可能性，而減少民間借款的可能性。作為住房融資中民間借貸的重要來(lái)源，戶主和配偶的兄弟姐妹數(shù)量應(yīng)該顯著影響民間借款的決策。隨著資產(chǎn)和收入的增加，銀行貸款的可得性應(yīng)該增加，而民間借款的需求會(huì)減少。從居民資產(chǎn)和收入來(lái)看，銀行貸款與民間借款存在替代關(guān)系。但銀行貸款融資金額遠(yuǎn)高于民間借款，通過(guò)首付款和貸款利率控制住房信貸資金流向的個(gè)人住房貸款政策有一定的合理性。據(jù)此，筆者提出假設(shè)1和假設(shè)2：

本文首先分析影響住房融資渠道選擇的因素，以及銀行貸款與民間借款兩個(gè)渠道之間的關(guān)系。表2是關(guān)于住房融資渠道選擇的Probit模型回歸結(jié)果。由表2可知，兩個(gè)方程殘差的回歸系數(shù)為0.1320，瓦爾德檢驗(yàn)拒絕相關(guān)系數(shù)為0的原假設(shè)，說(shuō)明兩個(gè)方程殘差顯著相關(guān)，聯(lián)合估計(jì)考慮了這種相關(guān)性，提高了估計(jì)的效率。居民資產(chǎn)和收入顯著影響融資渠道選擇，且對(duì)是否選擇銀行貸款與是否選擇民間借款的影響有所不同。不論是單獨(dú)估計(jì)還是聯(lián)合估計(jì)，居民資產(chǎn)和收入都在1%水平下顯著增加了銀行貸款的機(jī)會(huì)，減少了民間借款的機(jī)會(huì)。因此，隨著資產(chǎn)和收入的增加，居民更加依賴于銀行貸款渠道，相應(yīng)地減弱了對(duì)民間借款的依賴。這可以從兩方面理解：一是居民資產(chǎn)和收入的提高減弱了銀行對(duì)借款者的排斥，減弱了信貸約束。二是居民資產(chǎn)和收入的提高也相應(yīng)增加了居民的住房需求和住房貸款需求，住房需求類型對(duì)兩個(gè)融資渠道的影響方向相同，對(duì)住房的投資性需求在1%水平下顯著提高了其獲得銀行貸款的機(jī)會(huì)，也在5%水平下提高了其獲得民間借款的機(jī)會(huì)。

戶主特征方面，隨著年齡的增長(zhǎng)，在1%水平下顯著地減小了選擇銀行貸款和民間借款的機(jī)會(huì)。已婚戶主家庭在1%水平下都顯著地增加了兩個(gè)渠道的借貸概率。戶主教育水平對(duì)銀行貸款和民間借款產(chǎn)生了不同而顯著的影響：戶主教育水平的提高增加了獲取銀行貸款的機(jī)會(huì)，減少了對(duì)民間借款的使用。家庭結(jié)構(gòu)特征方面，兄弟姐妹數(shù)量越多，家庭越可能選擇民間借款，而對(duì)選擇銀行貸款的影響不顯著。家庭規(guī)模顯著地提高了民間借款的可能性，而對(duì)銀行貸款的影響為負(fù)但不顯著。家庭中少兒比重顯著地增加了家庭選擇銀行貸款的可能，而對(duì)民間借款的影響不顯著。而家庭中老年比重顯著地減少了家庭選擇民間借款的可能性，而對(duì)銀行貸款的影響不顯著。擁有住房公積金的家庭顯著地增加了銀行貸款和民間借款的可能性。家庭住房面積顯著地減少了銀行貸款，卻顯著地增加了民間借款。

為了進(jìn)一步比較解釋變量對(duì)選擇銀行貸款和民間借款的影響程度，表3進(jìn)一步列出了二元Probit模型聯(lián)合估計(jì)的邊際效應(yīng)。由表3可知，資產(chǎn)和收入的提高增加了只進(jìn)行銀行貸款的可能性，減少了只進(jìn)行民間借款的可能性，說(shuō)明兩個(gè)渠道隨著居民資產(chǎn)和收入的提高具有替代性。并且隨著資產(chǎn)的增加，也增加了無(wú)銀行貸款和民間借款的概率。資產(chǎn)和收入對(duì)同時(shí)進(jìn)行銀行貸款和民間借款的影響為負(fù)，且不顯著。相較于對(duì)住房的居住性需求，對(duì)住房的投資性需求提高了同時(shí)進(jìn)行銀行貸款和民間借款的可能性，并且也增加了只進(jìn)行銀行貸款的可能性。雖然對(duì)只進(jìn)行民間借款可能性的影響為負(fù)，但并不顯著，說(shuō)明民間借款資金并不能滿足投資性需求，且也減少了對(duì)民間借款資金的依賴。戶主年齡的提高，降低了同時(shí)進(jìn)行銀行貸款和民間借款的可能性，也降低了只進(jìn)行銀行貸款的可能性。但對(duì)只進(jìn)行民間借款的影響，由單獨(dú)估計(jì)的顯著變?yōu)榱瞬伙@著，這說(shuō)明銀行貸款渠道對(duì)戶主年齡更加關(guān)注。教育水平的提高增加了同時(shí)進(jìn)行銀行貸款和民間借款的可能性，也提高了只進(jìn)行銀行貸款的可能性，降低了無(wú)銀行貸款和民間借款的可能性。已婚家庭提高了同時(shí)進(jìn)行銀行貸款和民間借款、只進(jìn)行銀行貸款和只進(jìn)行民間借款的可能性，可見(jiàn)已婚家庭對(duì)住房和房貸的需求更大。家庭結(jié)構(gòu)方面，戶主和配偶兄弟姐妹數(shù)量對(duì)銀行貸款和民間借款表現(xiàn)特殊。我們?cè)趩为?dú)估計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，兄弟姐妹數(shù)量顯著提高了民間借款，且對(duì)銀行貸款的影響不顯著。但在聯(lián)合估計(jì)時(shí)，對(duì)同時(shí)選擇銀行貸款和民間借款具有顯著的正影響，說(shuō)明從兄弟姐妹數(shù)量來(lái)看，銀行貸款與民間借款具有互補(bǔ)性。兄弟姐妹數(shù)量也促進(jìn)了單獨(dú)進(jìn)行民間借款的概率，而對(duì)單獨(dú)選擇銀行貸款的影響不顯著。家庭規(guī)模顯著地減少了單獨(dú)進(jìn)行銀行貸款的可能，也顯著地增加了民間借款的可能。少兒比重顯著地增加了同時(shí)進(jìn)行銀行貸款和民間借款的可能性，也顯著地增加了單獨(dú)進(jìn)行銀行貸款的可能性。老年比重顯著地降低了同時(shí)進(jìn)行銀行貸款和民間借款的可能性，也顯著降低了單獨(dú)進(jìn)行民間借款的可能性。住房公積金增加了單獨(dú)進(jìn)行銀行貸款或民間借款的同時(shí)也顯著地增加銀行貸款和民間借款的可能性。住房面積減少了單獨(dú)進(jìn)行銀行貸款的可能性，增加了單獨(dú)進(jìn)行民間借款的可能性。

住房貸款政策的有效性取決于其對(duì)微觀個(gè)體住房貸款決策的影響。葉光亮等[14]實(shí)證檢驗(yàn)了中國(guó)房地產(chǎn)信貸政策的變化對(duì)微觀個(gè)體住房貸款決策行為的影響效果發(fā)現(xiàn)，當(dāng)長(zhǎng)期貸款利率升幅較短期貸款利率升幅高0.1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，貸款者選擇短期貸款的概率增加8.4個(gè)百分點(diǎn)。而本文從住房不同融資渠道的關(guān)系考察了微觀個(gè)體住房融資行為，豐富了對(duì)住房融資行為和住房貸款政策有效性的理解。

手術(shù)均由同一醫(yī)生主刀完成。患者按接受手術(shù)的時(shí)間先后順序編為1～192號(hào)，分成A～D四組，1～30號(hào)編入A組，31～60號(hào)編入B組，61～90號(hào)編入C組，91～192例編入D組。各組一般資料詳見(jiàn)表1，四組年齡、性別的構(gòu)成差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＞0.05）。

H3：不同融資方式對(duì)居民資產(chǎn)和收入的彈性不同，從而也影響了融資渠道的轉(zhuǎn)換。

個(gè)人住房貸款政策直接目標(biāo)有兩個(gè)：一是控制房貸總量，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和促進(jìn)樓市健康發(fā)展。二是控制房貸流向，滿足居民居住性需求，防止投資性和投機(jī)性需求。第一個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提是，居民對(duì)住房貸款政策具有敏感性，這取決于銀行貸款在居民住房融資中的比重。但現(xiàn)實(shí)是，一方面，雖然銀行貸款平均金額較大，但居民參與狀況卻較低，這樣可能削弱住房貸款政策效果；另一方面，住房居住性需求具有剛性，減少銀行貸款可得性，會(huì)增加民間借款的比例和金額，改變住房融資結(jié)構(gòu)，對(duì)借款總量的調(diào)控效果仍會(huì)有所削弱。第二個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提是，住房居住性需求能夠獲得銀行貸款，而住房投資性需求很難獲得銀行貸款。但現(xiàn)實(shí)是，一方面，具有居住性需求居民的收入水平比具有投資性需求居民的收入水平低，并且更容易受到正規(guī)信貸部門的信貸配給的影響，從而不容易獲得銀行貸款，而具有投資性需求的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，銀行更愿意放貸；另一方面，住房投資性需求居民通過(guò)規(guī)避政策等手段，可能更容易獲得貸款。并且房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)有投資性需求的居民更加敏感，房貸調(diào)控手段可能會(huì)加強(qiáng)這種預(yù)期，從而更增加了對(duì)銀行貸款的需求，使得銀行貸款資金流向出現(xiàn)偏差。據(jù)此，筆者提出假設(shè)4：

H4：居住性需求和投資性需求對(duì)住房融資渠道和融資金額的影響有所差別。

課后，學(xué)生深化對(duì)課堂知識(shí)的應(yīng)用，通過(guò)超星學(xué)習(xí)通瀏覽教師上傳的拓展知識(shí)或者資料，個(gè)性化學(xué)習(xí)，教師提供課下的在線指導(dǎo)、資源和點(diǎn)評(píng)。

(二)變量選取與描述性統(tǒng)計(jì)

根據(jù)研究問(wèn)題，本文被解釋變量分為兩類：一是住房融資方式選擇變量，包括銀行貸款和民間借款。有銀行貸款為1，否則為0；有民間借款為1，否則為0。二是不同住房融資方式下的融資金額，包括貸款金額和借款金額，貸款金額為從銀行貸款的金額，借款金額為從民間借款的金額。

本文解釋變量為居民資產(chǎn)、收入和住房需求類型。資產(chǎn)為家庭總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)，收入為家庭可支配收入的自然對(duì)數(shù)。住房需求類型為虛擬變量，按住房數(shù)量進(jìn)行劃分，有一套住房為0，即居民是為了滿足居住性需求；多于一套住房為1，即居民是為了滿足投資性需求。

控制變量分為以下幾類：戶主特征，包括戶主年齡、性別、教育水平和婚姻狀況。男性為1，否則為0。教育水平轉(zhuǎn)化為受教育年數(shù)：沒(méi)上過(guò)學(xué)教育年數(shù)為0年，小學(xué)為5年，初中為9年，高中、中專和職高為12年，大專和高職為15年，大學(xué)本科為16年，碩士研究生為18年，博士生為2