鄭至鍵 鄭榮寶 徐嘉源 陳美招

摘? ?要：為了解房地產信托投資基金REITs領域的發(fā)展現(xiàn)狀與研究熱點，以Web of Science核心文獻為數(shù)據(jù)源，借助可視化分析軟件Citespace V對近二十年REITs領域的相關文獻進行梳理和分析。研究發(fā)現(xiàn)：近年來REITs的研究文獻呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢，在科學領域方面以商業(yè)和經濟、金融、城市研究、管理學等為主導方向;美國在發(fā)文頻次和研究機構方面都位居榜首，且與大部分國家/地區(qū)都有直接或間接的合作關系，中國對于REITs的研究較晚，但近年來取得了較大突破;REITs的研究經歷了萌芽、發(fā)展、成熟三個階段，研究熱點主要集中在其收益回報、與金融市場之間的關系、風險管控等方面。

關鍵詞：REITs;Citespace;房地產投資信托基金;熱點;知識圖譜

一、引言

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是國際上成熟的房地產投融資產品，是支持住房制度改革、推進住房租賃市場發(fā)展的重要工具之一。REITs誕生于20世紀60年代的美國，截至2017年全球規(guī)模已達1.84萬億美元。在亞洲，REITs于2001年首先在日本誕生，之后在新加坡、香港市場迅速發(fā)展起來。REITs 在全球的蓬勃發(fā)展印證了REITs這一模式在發(fā)展商業(yè)物業(yè)中具有的優(yōu)勢，其可以說是一個發(fā)達、有效的金融市場的標志。REITs具有風險分散、收益較高和可持續(xù)性等優(yōu)點，能滿足中國巨大的不動產和基礎設施的證券化需求。作為未來房地產金融的重點研究方向，國內外學者們對REITs進行了大量研究，但對該領域的國際研究現(xiàn)狀、研究熱點和前沿進行總結和歸納的文獻較少，且在方法的選取上以文獻綜述為主，而以文獻計量方法對研究文獻進行系統(tǒng)性梳理和分析的文獻較少。本研究通過Citespace分析REITs領域近二十年的研究現(xiàn)狀，對研究熱點進行探索和分析，從而為系統(tǒng)而高效地推進REITs在中國環(huán)境下的實施提供參考。

二、數(shù)據(jù)來源與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來源

本研究所采用的數(shù)據(jù)來源于美國科學情報所（Institute for Scientific Information）出版的Web of Knowledge，數(shù)據(jù)庫選擇Web of Science核心合集，時間跨度為1998-2017年（有關REITs的核心文獻最早出現(xiàn)在1998年），檢索條件為“主題： （REITs） OR主題： （REIT） OR主題： （Real Estate Investment Trusts） OR主題： （Real Estate Investment Trust）” 為檢索式進行檢索，得到693篇論文。從文獻的完整性和可參考性出發(fā)，選擇ARTICLE，PROCEEDINGS PAPER和REVIEW三種文獻類型，經過篩選后得到670篇論文，數(shù)據(jù)下載方式選擇全紀錄與引用的參考文獻，文件格式選擇純文本。

（二）研究方法

本研究采用著名信息可視化專家陳超美博士基于Java語言研發(fā)的Citespace軟件，通過繪制可視化圖譜來展示REITs領域的研究現(xiàn)狀、研究熱點以及前沿趨勢。首先對檢索文獻數(shù)量的概況進行分析，接著使用Citespace V，四次網(wǎng)絡節(jié)點的選擇分別為“Country（國家）”“Instituion（機構）”“Category（領域）”“Keyword（關鍵詞）”，數(shù)據(jù)抽取對象為top30，閥值選擇為（2，2，20），（4，3，20），（4，3，20）。

三、結果與分析

（一）相關研究文獻概況

如圖1所示，有關REITs的WOS核心文獻出現(xiàn)在1998年，之后呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，從2014年開始，文獻數(shù)量有大幅度的上漲，2017年已經達到90篇，說明在全球范圍內REITs越來越受到重視，研究成果逐年增多。文獻引文數(shù)量年度分布如圖2所示。由圖2可知，截至2017年文獻被引頻次總計3221次，去除自引的施引文獻后共計1961次;被引次數(shù)逐漸增長，在2017年達到639次，每年平均引用次數(shù)為161.05。中國從2005年開始出現(xiàn)REITs的研究文獻，但數(shù)量較少，且被引頻次在2011年之前都處于空白狀態(tài)，說明中國對于REITs的研究起步較晚，目前還處于探索階段，未來研究仍然有十分廣闊的空間。

（二）研究國家和機構

通過對進行REITs研究的國家和機構生成可視化圖譜，可以看出該領域的研究力量分布情況。在Citespace V軟件中，網(wǎng)絡節(jié)點選擇“country”，結果如圖3所示。其中共有22個節(jié)點，46條連線，圓形節(jié)點代表國家（地區(qū)），節(jié)點的大小代表發(fā)文數(shù)量，各節(jié)點之間的連線代表國家（地區(qū)）之間的合作。如圖3和表1所示，REITs領域的研究力量來自多個國家和地區(qū)。從發(fā)文數(shù)量來看，美國是該領域發(fā)文數(shù)量最多的國家，達到306篇，占到了45.67%，其次為中國、澳大利亞、馬來西亞、英國等。從中心性來看，美國的節(jié)點中心性最大，為1.21，由此可知美國在REITs領域的研究具有十分重要的作用。此外，圖1的共現(xiàn)圖譜顯示出世界各國（地區(qū)）在REITs領域的研究合作較為集中，其中美國的節(jié)點與大多數(shù)國家（地區(qū)）節(jié)點都有連線，這表明美國與大部分國家（地區(qū)）都有直接或間接的合作關系。從發(fā)文突增性來看，中國在共現(xiàn)圖譜中突現(xiàn)值最高，為8.71，其次是馬來西亞、荷蘭和澳大利亞，說明這些國家近年來在該領域的發(fā)文量取得了較大突破。

研究機構是推動某一領域進步和發(fā)展的重要力量。各研究機構（選擇頻數(shù)為前十的機構）如表1所示。National University of Singapore（新加坡國立大學）位于榜首，美國的University of Connecticut（康涅狄格大學）位居第二，且美國的研究機構占了前十名的50%，說明美國各研究機構在REITs領域具有舉足輕重的作用。中國的Harbin Institute of Technology（哈爾濱工業(yè)大學）與美國的Mississippi State University（密西西比州立大學）并列第三，這也是中國在前十名中唯一上榜的機構，由此可見，中國研究機構的文獻質量和影響力仍然有待提升。

（三）研究領域分析

選擇節(jié)點“Category”進行信息挖掘與分析，可以明晰REITs所涉及的科學領域狀況，排名前十的領域如圖5所示。由圖5的結果可知：REITs研究在科學領域方面以BUSINESS &ECONOMICS（商業(yè)和經濟，565篇）、BUSINESS&FINANCE（商業(yè)和金融，420篇）、ECONOMICS（經濟學，361篇）、URBAN STUDIES（城市研究，225篇）等為主導方向，涵蓋MANAGEMENT（管理學）、COMPUTER SCIENCE（計算機科學）、ENGINEERING（工程學）、SOCIAL SCIENCES（社會科學）等研究領域。而中心性最高的節(jié)點出現(xiàn)在MANAGEMENT（管理學，0.61），說明在REITs的研究中，這個領域相對而言更加重要，相關學者針對不同問題進行了研究，如Anderson RI通過采用數(shù)據(jù)包絡分析法（DEA）來衡量房地產投資信托基金（REITs）的技術效率和規(guī)模經濟;Kim J對不同酒店房地產投資信托的風險回報和表現(xiàn)特征進行了比較，等等。

（四）研究熱點及演進歷程

研究熱點是某一時期內，有內在聯(lián)系的、數(shù)量相對較多的一組文獻共同探討的科學問題或專題。關鍵詞是一篇文獻的核心與精髓，是對主題的高度概括與凝練，其頻次高低和中心性在一定程度上可以反映其內容的受關注度和所在研究領域的轉折意義和樞紐作用。

1.高頻關鍵詞與節(jié)點中心性分析

選擇節(jié)點“Keyword”進行關鍵詞數(shù)據(jù)挖掘與分析，如圖6所示，圖中共有174個節(jié)點，374條連線，出現(xiàn)頻次較高的關鍵詞在一定程度上可以看作是該領域的研究熱點。列舉出頻次排名前30的關鍵詞，如表3所示。由表3可知，頻次最高的關鍵詞是reit（房地產投資信托基金），達到329次，這主要是因為檢索詞選用的就是REIT;位居第二位的是return（回報率，125次），說明REITs作為一種投資工具與回報率之間是緊密聯(lián)系的，人們往往更關心投資基金所帶來的收益和回報。此外，研究熱點還包括performance（績效）、market（市場）、real estate（房地產）、risk（風險）、stock return（股票收益）、capital structure（資本結構）、agency cost（代理成本）、finance（融資）等等，研究內容涉及多個維度和學科。從節(jié)點中心性來看，排名較高的有volatility（波動性，0.26），stock price（股價，0.21）、liquidity（流動性，0.19）、policy（政策，0.16）、ownership structure（產權結構，0.14）等等，說明這些節(jié)點在REITs領域研究熱點演化過程中扮演著重要的角色，是學者們研究的重點。總體而言，近二十年來，國外對于REITs的研究主要集中在其收益回報、委托代理、風險管控、資本結構、融資模式以及與金融市場之間的關聯(lián)性等方面。

2.階段性研究熱點分析

通過對REITs階段性研究熱點的分析，可以更好地了解REITs研究熱點的演化路徑。在2005年之前，雖然有出現(xiàn)REITs的相關文獻，但是數(shù)量較少且研究較為分散，因此并未形成研究熱點。隨著時間的推移，學者們關注的焦點也在隨之變化，從2005年之后按照時間動態(tài)可以將研究熱點分為三個階段，分別選取每個階段頻次較高的20個關鍵詞，如表4所示。

2005～2008年為萌芽階段。REITs開始進入學術界視野。主要的高頻熱點詞包括“return（回報）”、“performance（績效）”、“risk（風險）”、“volatility（波動性）”、“finance（融資）”等等，說明初始階段學者們更加注重對REITs收益回報、波動性、融資模式以及風險等方面的研究。其中，“risk（風險）”的中心性最高。在REITs風險研究方面，學者們運用了理論分析和實證研究相結合的方法來分析REITs的風險特征，且通常將REITs風險與股票市場的風險進行對比。有學者認為，效率、流動性和收益變率是非系統(tǒng)風險的重要決定因素，而規(guī)模和資本則不是;有的則探討了REITs和股市之間的流動性、回報和訂單流的聯(lián)系。在REITs收益方面，現(xiàn)有的研究主要包括其影響因素、評估方法和分配方式等等。在REITs的績效方面，學者們主要從業(yè)績表現(xiàn)、影響因素以及績效評估三個方面來研究。從波動性方面來看，REITs作為一種有效的房地產投資工具，與股票和債券相比，其收益率較高，而波動性卻較低，因而為房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的融資載體。

2009～2013年為發(fā)展階段。這個階段，“stock market（股市）”、“equity（股票）”、“financial crisis（金融危機）”、“cointegration”（協(xié)整）等成為了高頻關鍵詞，這主要是因為受到美國次貸危機的影響，學者們更加注重于REITs與金融市場之間的關系和比較研究。例如，Basse T等研究了金融危機時期美國REITs與股市之間的關系，結果發(fā)現(xiàn)在危機時期投資REITs的風險比股市要大，同時危機使金融資產之間的關系變得不穩(wěn)定;Jian Zhou等以金融危機時期的9個主要國家的REITs股價波動數(shù)據(jù)為基礎，運用三類計算方法測度了REITs的極端風險。學者們普遍認為，REITs的收益與股票市場或債券市場相關性較低，具有風險分散能力，收益相對而言更加穩(wěn)定，因此可以有效發(fā)揮REITs在資本配置中的作用，如在資產配置組合中加入一定比例的REITs，從而提高整個投資組合的收益。此外，“l(fā)iquidity（流動性）”是出現(xiàn)頻次最多和中心性最高的詞匯，REITs將完整物業(yè)資產分成相對較小的單位，并可以在公開市場上市或流通，降低投資者門檻，具有較高的流動性。

2014～2017年為成熟階段。在2014和2015年主要出現(xiàn)了“dynamics（動態(tài)）”、“idiosyncratic risk（非系統(tǒng)性風險）”、“l(fā)everage（杠桿）”、“portfolio（證券投資組合）”、“garch（自回歸條件異方差模型）”等熱點關鍵詞，有的學者對REITs的投資組合問題進行研究，認為分散化的投資組合能夠降低非系統(tǒng)性風險。有的學者運用GARCH模型，發(fā)現(xiàn)REITs風險的傳遞與股市之間具有一定的非對稱性和動態(tài)相關性。從關鍵詞的演變來看，可以看出學者們對REITs風險的研究趨勢由定性描述向定量研究轉變，由早期的風險特征和比較向風險評價與防控轉變，尤其對非系統(tǒng)性風險的研究開始增多，為REITs投資者、資產管理者的風險管理和監(jiān)管當局的監(jiān)管政策提供定量的理論支持。之后，陸續(xù)出現(xiàn)“dividend policy（分紅政策）”、“regime（制度）”、“scale（規(guī)模）”、“investor sentiment（投資者情緒）”等關鍵詞，可以看出學者們對于REITs投資收益的研究在宏觀和微觀層面都有涉及。在這些關鍵詞中，中心性最高的為“idiosyncratic risk”和“security”，說明這個時期REITs的非系統(tǒng)性風險以及安全性和保障程度尤其受到研究者的關注，具有一定的轉折意義和樞紐作用。

四、結論

本文以REITs為研究對象，以Web of Science核心數(shù)據(jù)庫中收錄的文獻為數(shù)據(jù)源，利用信息可視化分析工具CitespaceV對其進行分析，對所檢索文獻數(shù)量的概況、研究國家和機構、研究領域進行分析，并通過關鍵詞共現(xiàn)分析以及階段性研究熱點分析，探索REITs研究領域的熱點及其演化路徑。由此得出以下結論：

第一，有關REITs的WOS核心文獻最早出現(xiàn)在1998年，之后呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，說明在全球范圍內REITs越來越受到重視，研究成果逐年增多。中國從2005年開始出現(xiàn)REITs的研究文獻，但數(shù)量較少，且被引頻次在2011年之前都處于空白狀態(tài)，說明中國對于REITs的研究起步較晚，目前還處于探索階段，未來研究仍然有十分廣闊的空間。

第二，REITs領域的研究力量來自多個國家和地區(qū)，美國是該領域發(fā)文頻次最多的國家，且絕大部分的國家都與美國有直接或間接的合作關系。從中心性可知，美國和英國在REITs領域的研究具有十分重要的作用。從發(fā)文突增性來看，中國和馬來西亞在該領域的文獻貢獻率具有較大的突破。研究機構方面，美國的研究機構占了前十名中的50%，說明美國的研究機構在REITs領域碩果累累。

第三，REITs研究在科學領域方面以商業(yè)和經濟、金融、城市研究等為主導方向，涵蓋管理學、計算機科學、社會科學等多個研究領域。而中心性最高的節(jié)點出現(xiàn)在管理學以及經濟學，說明在REITs的研究中，這兩個領域相對而言更加重要。

第四，通過關鍵詞數(shù)據(jù)挖掘與分析，發(fā)現(xiàn)REITs的研究熱點主要集中在其收益回報、委托代理、風險管控、資本結構、融資模式以及與金融市場之間的關聯(lián)性等方面。另外，通過對REITs階段性研究熱點的分析，整體把握了REITs研究熱點的演化路徑。對于REITs的研究涉及多個方面和維度，初始階段學者們的研究主要集中在對REITs收益回報、波動性、融資模式以及風險研究等方面，之后隨著美國次貸危機的發(fā)生，使得全球主要金融市場出現(xiàn)了流動性不足的危機，這個階段的學者們更加注重于對REITs流動性及其與金融市場之間的關系和比較研究。隨著時間的推移，REITs風險的評價與防控、非系統(tǒng)性風險、安全性和保障程度逐漸受到學者們的關注和研究。此外，從研究趨勢上來看，對REITs的研究由最先的定性研究不斷向定量研究轉變;以統(tǒng)計學原理為理論基礎，并與實證研究相結合;由宏觀層面向微觀層面深入，具體到對信息不對稱、規(guī)模、投資者情緒等方面的研究。

作為高比例分紅、與股市債市相關性較低的長期投資工具，REITs市場的開發(fā)和建設對于深化金融改革、構建多層次的資本市場體系具有重要意義。在我國目前REITs推行較緩、數(shù)據(jù)較少的情況下，利用Citespace分析REITs領域已有研究，能明確研究現(xiàn)狀，探索研究熱點和趨勢，從而為系統(tǒng)而高效地推進REITs在中國環(huán)境下的實施提供參考。當然，本研究存在一定的局限性，首先本研究僅選取Web ofScience核心數(shù)據(jù)庫的文獻作為數(shù)據(jù)來源，在未來的研究中可以對數(shù)據(jù)來源進行擴展;其次是本研究僅對外文數(shù)據(jù)庫的文獻進行研究，未來的研究可以結合國內數(shù)據(jù)庫的文獻進行分析和對比。

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Research Status and Hot Spot Analysis of REITs Based on CitespaceZheng Zhijian1，Zheng Rongbao1，Xu Jiayuan1，Chen Meizhao2（1School of Manafement Guangdong University Of Technology，Guangdong Guangzhou 5105202School of Public Administration Guangdong University of Foreign Studies ，Guangdong Guangzhou 510420）

Abstract：In order to understand the development status and research hotspots in the REITs（Real Estate Investment Trust）， the Web of Sciencecore literature is used as the data source，and the feasibility analysis software Citespace V is used to sort out the relevant literature for 20 years.In the field of science，business and economics， finance，urban research，and management are the directions;Research findings：The United States ranks first terms of frequency of publications and research institutions，and has direct or indirect coorperation with most countries or regions.China has a late study on REITs，but has made major breakthroughs in recent years.The research of REITs has experienced three stages： germination，development and maturity. The research hotspots mainly focus on its return income， the relationship with finacial markets， risk management and control etc.

Key words：REITs; Citespace;Real estate investment trust; hot spot ;knowledge map

責任編輯、校對：王兆華