孫志欣

[摘 要]“營改增”是我國目前稅收史上的重大性舉措，是非常艱難的改革工作之一，目前已經走了整整4年半的進程，并取得了良好的效果。將其擴大到建筑行業(yè)、房地產行業(yè)、金融行業(yè)以及生活服務行業(yè)，并將企業(yè)在日常經營過程中新增的不動產所包含的增值稅納入營改增的扣稅范圍，從而確保所有行業(yè)的賦稅能夠保證只減不增的狀態(tài)。由于政策的不成熟性，改革所帶來的結果也未可知，關注房地產企業(yè)的財務這一中心點，可探究改革實質的影響。

[關鍵詞]營改增;房地產;利潤;財務指標

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.22.009

[中圖分類號]F299.233.42;F812.42[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2019）22-00-02

0? ? ?引 言

“營改增”是我國目前在經濟社會發(fā)展環(huán)境下的一種新型稅制體制方面的改革，也是我國獨有的一種特色性改革，對于我國房地產行業(yè)來說，也是巨大的挑戰(zhàn)。在此背景之下，能否有效克服房地產行業(yè)在營業(yè)稅稅制體制之下的問題，并且在一定程度上促進房地產產業(yè)健康性發(fā)展，如今還無法給出確切的答案，因此，針對目前背景下的房地產企業(yè)的財務問題進行詳細研究，從而得出針對房地產企業(yè)具有現實意義的結論。

1? ? ?房地產行業(yè)的現狀

由于房地產行業(yè)是目前具有高度綜合性而且高度關聯性的行業(yè)之一，是整個國民經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，發(fā)展將會帶動整個國民經濟發(fā)展，促進相關行業(yè)發(fā)展。此外，房地產行業(yè)的發(fā)展也受到國內外經濟周期方面的影響，是目前國家宏觀調控的行業(yè)。在房地產實行“營改增”之前，房地產在發(fā)展過程中，重要的問題就是營業(yè)稅中的重復征稅問題，主要原因在于房地產的上游企業(yè)存在重復征稅，必然導致稅收轉嫁到下游房地產公司。“營改增”的稅收條件下，對于房地產行業(yè)來說，尤其對于下游以房地產開發(fā)銷售為主的房地產企業(yè)來說，使他們在購置房地產建筑材料時產生一定的增值設備抵扣，在一定程度上可以消除重復征稅的現象。

2? ? ?房地產行業(yè)存在的主要問題

房地產開發(fā)的商品房在整個消費市場中是一種大型的不動產產品，需要雙方遵守一定的法律法規(guī)，受到整個經濟發(fā)展因素以及空間因素方面的影響，房地產具有不動產的基本性特征，在開發(fā)交易和利用的整個過程中，需要在當地進行。房地產行業(yè)在原材料取得和加工生產以及銷售消費方面不在同一個地方，通過流通時需要對價格進行進一步調節(jié)。房地產開發(fā)具有一定的復雜性，主要在于目前我國房地產經營的業(yè)務并不是簡單的，還涉及一系列與之相配套的基礎設施和公共設施方面的建設，尤其包括前期的征地拆遷勘察設計以及中期施工、后期銷售和售后等諸多方面的服務，房地產企業(yè)的投資意向到項目建成以及到房屋賣出等整個過程的周期相對較長，資金存在一定程度的流通要求。

3? ? ?“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響

3.1? ?“營改增”對房地產企業(yè)財務報表的影響

3.1.1? ?對資產負債表的影響分析

“營改增”發(fā)展背景下，對于房地產公司的資產負債表所產生的影響主要分為對存貨產生的影響、對固定資產產生的影響以及在“營改增”的背景之下，對企業(yè)應繳稅款項目所產生的影響。一方面，對于房地產企業(yè)的存貨所產生的影響。在房地產企業(yè)進行開發(fā)過程中，將主要的存貨分為開發(fā)產品和非開發(fā)產品。由于房地產企業(yè)所開發(fā)的產品主要包含了土地成本、施工成本以及具體的資本借款成本的相關費用，因此，房地產企業(yè)的開發(fā)產品是房地產企業(yè)在發(fā)展過程中的主要銷售產品。在“營改增”之前，房地產企業(yè)向建筑企業(yè)支付的相關價款以及全部金額將會進入房地產開發(fā)成本中，而進行“營改增”之后，房地產向建筑企業(yè)所支付的相關價款是含稅價格。另一方面，對房地產企業(yè)固定資產產生一定程度的影響。在營業(yè)稅時代，房地產企業(yè)所購的固定資產需要按照固定資產的初始成本，并對其原有價值以及資本化支出等進行記錄，但是在增值稅之后，房地產企業(yè)應當從外部企業(yè)取得一定資產，及時取得一定的增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上實行稅款抵扣，這樣會在一定程度上大大降低房地產企業(yè)的入賬價值，從而使整個固定資產總額下降。

3.1.2? ?對利潤表的影響分析

（1）“營改增”對房地產企業(yè)營業(yè)收入的影響。在營業(yè)稅時代，房地產企業(yè)為客戶提供一系列服務時，繳納稅款應以直接實際取得的收入計入整個營業(yè)稅收入中，并在利潤表中進行展示。由此看來，在“營改增”的時代背景下，房地產企業(yè)需要向客戶收取的費用不僅包括房屋本身的售價，而且還包含了一系列增值稅的稅額。這就要求房地產企業(yè)在“營改增”之后需要對房地產項目本身的售價與具體稅額進行合計，因此，在利潤表列示的營業(yè)收入應當是不含稅的具體收入計量。由此看來，在“營改增”的背景之下，房地產企業(yè)的實際收入額將會呈現下降趨勢。

（2）“營改增”對營業(yè)成本的影響。對于房地產企業(yè)所開發(fā)的主要成本，主要包含了房地產具體項目的成本，成本的大頭是土地成本，同時在房地產具體項目落地時還包括全系列的工程費和規(guī)劃費。在實行“營改增”的背景下，房地產企業(yè)對土地的部分相關內容可以進行抵扣，由于房地產企業(yè)在一二線城市獲取的土地價格相對較高，因此將會導致整個土地成本提升。由此看來，房地產企業(yè)在營改增的背景下，將會導致整個建筑企業(yè)方面的成本增加，就增加的部分而言，很可能在一定程度上對房地產公司進行轉嫁，從而導致房地產企業(yè)本身的成本呈現增加態(tài)勢。

3.1.3? ?對現金流量表的影響分析

（1）“營改增”對經營活動產生的影響。在營業(yè)稅時代，房地產企業(yè)銷售的不動產應繳納具體的營業(yè)稅，由每個項目公司進行繳納，但是在增值稅時代之后，房地產公司所銷售的不動產應當繳納一定程度的增值稅，而具體的項目公司為了進一步快速獲得資金回籠，通常采用房地產項目的預售制度，根據增值稅稅收的相關規(guī)定，如采用這種制度，取得的預售款應當作為納稅的發(fā)生時期。這時作為房地產的具體項目公司，對于某些款項往往采用延期支付的方式，從而在一定程度上使房地產企業(yè)的具體稅收賦稅增加，進而導致在經營過程中大量現金流出。隨著“營改增”全方位鋪開，企業(yè)有望使現金流呈現出減少態(tài)勢。

（2）“營改增”對投資活動產生的影響?！盃I改增”具有一定抵扣進項稅額的屬性，因此，作為房地產企業(yè)，在具體項目開發(fā)過程中，購買固定資產應當在取得增值稅發(fā)票的情況下，對進項稅款進行一定程度抵扣。由此看來，在“營改增”發(fā)展下，房地產企業(yè)的具體投資支出會有一定程度減少，減少了房地產企業(yè)具體現金流出金額。

（3）“營改增”對籌資活動產生的影響。但“營改增”的背景下，房地產企業(yè)將會大大增加對現金流方面的需求。尤其在目前日益激烈的房地產行業(yè)的競爭態(tài)勢之下，國家信貸政策雖然在一定程度上也逐漸呈現出完善的態(tài)勢，但是對于房地產企業(yè)來講，應當需要有更多的閑置資金以及更加豐富的現金流去支持整個房地產企業(yè)發(fā)展，但是隨著企業(yè)開展籌資活動，現金流逐漸增大，房地產企業(yè)所支付的債務和利息也逐漸增大，在“營改增”的背景之下，由于房地產企業(yè)的競爭方式發(fā)生一定程度變化，也會影響房地產企業(yè)的債務利息。

3.2? ?“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響

3.2.1? ?對會計核算的影響

在傳統的營業(yè)稅稅制體系之下，房地產企業(yè)往往按照具體的營業(yè)收入進行全額繳納營業(yè)稅，但是在增值稅發(fā)展的背景之下，房地產企業(yè)需要按照具體的進項稅額與銷項稅額之間的差值進行繳納。在“營改增”實施之后，對于房地產企業(yè)不能進行抵扣或者無法開出增值稅專項發(fā)票業(yè)務時，應按照之前的具體的會計處理方式進行處理，但是對取得的增值稅專用發(fā)票的成本支出方面的會計處理方式發(fā)生了一定程度變化，應當對增值稅專用發(fā)票上所記載的征稅額度進行進一步分解，將不含增值稅的價款納入具體的成本中。

3.2.2? ?對資金管理的影響

根據目前出臺的“營改增”的增值稅相關規(guī)定可以發(fā)現，對于房地產企業(yè)而言，房地產企業(yè)屬于眾多房地產行業(yè)中的普通企業(yè)，對于房地產行業(yè)方面的發(fā)展均離不開上游企業(yè)方面的支持，這樣一來，對于房地產企業(yè)在具體項目的開發(fā)初期將會收獲上游企業(yè)的賦稅，必將具體賦稅轉移到房地產企業(yè)，房地產成本在短期內呈現出上升態(tài)勢，將會造成房地產企業(yè)對資金方面的需求增加。由此看來，在“營改增”發(fā)展的背景下，對于房地產企業(yè)而言，應當尤其重視對資金方面的管理，尤其是對“營改增”之后，不斷增強其資金的管理能力，這是房地產企業(yè)發(fā)展的重要保障。

4? ? ?房地產企業(yè)在“營改增”政策下的應對策略

在“營改增”的具體背景之下，房地產公司應當不斷提升對已有資金的利用率，并以自身多年的發(fā)展現狀作為基礎，對該企業(yè)的具體未來發(fā)展現狀以及整體項目進行具體規(guī)劃，對于房地產企業(yè)的各個項目來說，應當對具體項目籌辦開發(fā)過程提出一系列規(guī)劃措施，從而使企業(yè)合理配置資金，防止企業(yè)在進行房地產項目開發(fā)過程中出現資金鏈斷流的情況，使資金利用率最大化，促使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。房地產企業(yè)應當在目前信息技術高速發(fā)展的背景之下做到與時俱進，充分利用大數據財務軟件技術對企業(yè)現金流量表進行及時分析和實時監(jiān)控，并對出現的問題進行及時解決，從而保證集團的現金流能夠處于穩(wěn)定的運行態(tài)勢。

5? ? ?結 語

隨著“營改增”政策逐步推廣，房地產企業(yè)的財務管理確實面臨著很大影響。而房地產企業(yè)在新的政策背景以及環(huán)境下，應逐步適應社會和政策不斷發(fā)展，并隨之做出相對應的改變與對策。要學會充分利用國家推出的優(yōu)惠政策，促使自己在房地產市場上處于有利競爭的地理位置，讓企業(yè)有更進一步的發(fā)展。