李海燕

（蘇高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展（張家港）有限公司，江蘇 張家港 215600）

在當(dāng)今國(guó)家對(duì)研發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的積極倡導(dǎo)，和政府對(duì)優(yōu)質(zhì)科研企業(yè)的招商引資主流下，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境中，適時(shí)而生。因地產(chǎn)行業(yè)周期性長(zhǎng)，投資額大，在開發(fā)過程中會(huì)出現(xiàn)很多難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)，可能因信息流通不及時(shí)、不對(duì)等，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析和把控顯得尤為重要，在減少外部融資成本的同時(shí)，也能減少內(nèi)部財(cái)務(wù)成本，防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)管理者必須重視的問題，有助于商業(yè)計(jì)劃書的預(yù)期實(shí)現(xiàn)，增強(qiáng)管理者的信心，確?，F(xiàn)金流的通常運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的道路。

一、工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于管理層的經(jīng)營(yíng)決策

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要特征有：一是客觀存在性，任何事物任何環(huán)節(jié)，不可把握性的風(fēng)險(xiǎn)和不可替代的機(jī)遇都是客觀存在的，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也同樣具備存在的客觀性，它貫穿于整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)始終；二是不可確定性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能存在工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)初期，也可能存在工程建設(shè)期間，還可能緊隨在竣工交付、銷售去化環(huán)節(jié)，對(duì)其產(chǎn)生的根本原因，財(cái)務(wù)工作者并不能很好的準(zhǔn)確把握。因此加強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理控制，具有十分重要的研究意義，它是為管理層提供決策的重要依據(jù)。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于企業(yè)或者穩(wěn)健發(fā)展

通過識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，最大限度控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，降低融資成本、管理成本、績(jī)效成本，最大限度保證資金流動(dòng)的平穩(wěn)流暢性，建立與銀行、其他擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)久穩(wěn)定的友好融資關(guān)系，是確保企業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展的重要手段。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究管理，有利于幫助管理層做出科學(xué)合理的決策，使得整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)不偏離目標(biāo)收益率，提高投資者信心，樹立行業(yè)典型，提高企業(yè)知名度，最大限度的實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)、價(jià)值文化、所有者權(quán)益高度統(tǒng)一契合。

二、工業(yè)地產(chǎn)中企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問題

（一）工業(yè)地產(chǎn)存在的籌資難問題

在地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)初期，從購(gòu)買土地，簽約總包施工單位，到對(duì)接銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，此時(shí)資金流只有大量流出，具有投資、籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可能面臨著因巨額籌資導(dǎo)致無法連續(xù)償還本息的風(fēng)險(xiǎn)。此階段的財(cái)報(bào)，資產(chǎn)負(fù)債率較高，利潤(rùn)表中暫無可形成的收入成本，只有稅費(fèi)、期間費(fèi)用的產(chǎn)生，管理層會(huì)因?qū)κ占降牟蝗嫘畔?，容易?duì)資金利息率和資產(chǎn)收益率產(chǎn)生懷疑態(tài)度，最終影響投資決策，讓企業(yè)陷入各種財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。

（二）工業(yè)地產(chǎn)存在的貶值風(fēng)險(xiǎn)

由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，工程體量較大，在整個(gè)建設(shè)過程中，市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變。存貨資產(chǎn)在專業(yè)評(píng)估之后，其價(jià)值可能達(dá)不到預(yù)期投資升值效果，更有可能面臨著持有資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債、資金流結(jié)構(gòu)不平衡，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之增大。建設(shè)初期，地產(chǎn)企業(yè)一般需要用土地進(jìn)行抵押融資，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司如果對(duì)其打折評(píng)估，就會(huì)影響銀行發(fā)放貸款的總額，最終影響企業(yè)的現(xiàn)金流量。由于財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不健全，企業(yè)的現(xiàn)金流與現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理模式，無法對(duì)等運(yùn)行，資金流動(dòng)比率不足，造成運(yùn)營(yíng)資金混亂，企業(yè)現(xiàn)金流管理難以達(dá)到工程進(jìn)度和前期預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)投資貶值和融資成本高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）工業(yè)地產(chǎn)存在的回款壓力

企業(yè)在竣工備案結(jié)束之后，進(jìn)入銷售去化環(huán)節(jié)，此刻由于購(gòu)房者在付完首付款之后，大多采用按揭貸款付尾款的模式，但在實(shí)際辦理貸款過程中，購(gòu)房者可能會(huì)因?yàn)榘唇肄k理進(jìn)度的遲緩，或其自身資金不足等各種原因，造成無法及時(shí)付清房款的風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)應(yīng)收賬款的回籠，進(jìn)而影響企業(yè)的資金總量運(yùn)營(yíng)。應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)加大，就會(huì)擴(kuò)大了資金占用的機(jī)會(huì)成本，企業(yè)的資金一旦出現(xiàn)難以順利回收，就要計(jì)提相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備，影響當(dāng)期財(cái)報(bào)利潤(rùn)，另外對(duì)于可能存在的購(gòu)房者退房風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)造成對(duì)已確認(rèn)的收入成本沖銷，進(jìn)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，審計(jì)單位也會(huì)質(zhì)疑原先對(duì)收入成本確認(rèn)的草率性。

（四）工業(yè)地產(chǎn)存在擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)地產(chǎn)與商品房相似，購(gòu)房者付完一定比例的首付款之后，然后通過銀行按揭貸下剩余房款，地產(chǎn)企業(yè)只有在收到全款之后，才會(huì)為其辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并開具增值稅專用發(fā)票。購(gòu)房者可以用自有資產(chǎn)進(jìn)行抵押授信貸款，銀行再通過對(duì)其實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況授信評(píng)級(jí)，發(fā)放貸款，最后受托支付給地產(chǎn)企業(yè)，房款付清。如果購(gòu)房者并無足夠資產(chǎn)抵押，就存在無法順利按時(shí)付清房款。地產(chǎn)企業(yè)在此階段中，可以提供階段性擔(dān)保，幫助購(gòu)房者度克服資產(chǎn)不足抵押借款的資金需求，待不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理下來，直接再抵押給銀行，地產(chǎn)企業(yè)就此結(jié)束階段性擔(dān)保。由于地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員并不具備銀行專業(yè)評(píng)級(jí)授信人員的綜合能力，對(duì)購(gòu)房者的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況難以準(zhǔn)確把控，因此這種擔(dān)保方式具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者在辦理完不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之后，不及時(shí)去銀行辦理抵押手續(xù)，撤銷地產(chǎn)企業(yè)的階段性擔(dān)保，因此這種擔(dān)保方式，無形中增大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使整個(gè)企業(yè)陷入危機(jī)之中。

三、工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要對(duì)策

（一）做好融資籌劃，優(yōu)化資金歸集

在工程建設(shè)過程中，財(cái)務(wù)工作者就應(yīng)該提前做好融資籌劃，通過政府和社會(huì)各金融機(jī)構(gòu)間的溝通渠道，尋求條件最為成熟的金融機(jī)構(gòu)開展籌資活動(dòng)，以及充分了解政府相關(guān)貸款補(bǔ)貼政策，積極申請(qǐng)項(xiàng)目貸款補(bǔ)貼，降低企業(yè)的融資成本。對(duì)現(xiàn)金流的管理也需時(shí)時(shí)把控監(jiān)控，在拓寬融資渠道的同時(shí)，通過有效的資金歸集和集中管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)化配置，建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)財(cái)務(wù)管理體系，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。

（二）做好預(yù)算管理，制定考核依據(jù)

做好全面預(yù)算，編制完整的項(xiàng)目收益率分析表，是整個(gè)項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要保障，也是項(xiàng)目最終與預(yù)期目標(biāo)保持一致的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)工程進(jìn)度、銷售化去比例、應(yīng)收賬款的回籠情況等，加強(qiáng)預(yù)算管理與績(jī)效考核的有效結(jié)合，通過月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)與預(yù)算分析地做出對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問題，尋找原因，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制消除，保證預(yù)算目標(biāo)的圓滿完成。將全年預(yù)算目標(biāo)與公司整體考核相結(jié)合，考核目標(biāo)層層分解到各個(gè)部門，各個(gè)責(zé)任人，預(yù)算目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)狀況息息相關(guān)，與戰(zhàn)略管理、績(jī)效管理融合成為一個(gè)互為支撐的管理鏈條，最終反映公司的長(zhǎng)足穩(wěn)健的發(fā)展，不斷提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能的培養(yǎng)

從風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，到風(fēng)險(xiǎn)的控制，都離不開財(cái)務(wù)工作者的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力。因此不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能的培養(yǎng)，讓財(cái)務(wù)工作者發(fā)揮主觀能動(dòng)性，跟蹤識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效實(shí)行，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控制度，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制的管理體制，對(duì)授權(quán)審批流程、不相容職務(wù)分離制度、應(yīng)收賬款管理、資產(chǎn)管理等內(nèi)控制管，建立科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，從制度設(shè)計(jì)上防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，避免企業(yè)可能帶來的經(jīng)濟(jì)利益損失，為企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制提供更為嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的制度支撐。對(duì)于公司的應(yīng)收賬款管理，財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該定期關(guān)注賬齡的區(qū)間，和應(yīng)收金額總量，進(jìn)行及時(shí)催收賬款，對(duì)合作客戶進(jìn)行分類整理，建立專屬檔案。對(duì)超過付款期限的購(gòu)房者，可采用清退方式，對(duì)于延遲付款的購(gòu)房者，需其提供抵押物，企業(yè)招商部門應(yīng)督促客戶盡快付清房款。

（四）完善內(nèi)控制度，控制避免擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)企業(yè)為購(gòu)房者提供階段性擔(dān)保，既可以為購(gòu)房者解決貸款問題，樹立品牌形象。也可以盡快回籠企業(yè)應(yīng)收賬款，減少資金壓力，充?，F(xiàn)金流。為避免擔(dān)保過程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，事先收集購(gòu)房者的征信報(bào)告，了解三年一期的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，以及每年的入庫(kù)稅收情況，將資料歸檔整理，并與購(gòu)房者簽訂擔(dān)保協(xié)議，約定擔(dān)保費(fèi)率，約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的任何注意事項(xiàng)，控制管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)目前有政府的大力扶持，以及前所未有的利好市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)充分抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，開發(fā)創(chuàng)新模式，稅收創(chuàng)收，業(yè)績(jī)創(chuàng)收，走試點(diǎn)企業(yè)路線。財(cái)務(wù)管理很重要，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理更為關(guān)鍵，傳統(tǒng)的記賬式會(huì)計(jì)方式，已經(jīng)無法適應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的21世紀(jì)財(cái)會(huì)專業(yè)的高要求了。管理層也應(yīng)提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)，完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，采用科學(xué)的方法提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，有效規(guī)避并降低風(fēng)險(xiǎn)。作為企業(yè)財(cái)務(wù)工作者，應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)知識(shí)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，管理著也要目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，制定長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略決策，才能提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，成為地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。