文/畢秀玲，山東齊魯盛華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的促進(jìn)作用，但行業(yè)內(nèi)也存在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況易受市場(chǎng)多方面的影響，尤其是國(guó)家或地方政府的行政性舉措，如新政、新規(guī)的頒布、實(shí)施等，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)先天具備的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金密集、周轉(zhuǎn)率低等特征，可見(jiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之大也是不言而喻的。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)工程造價(jià)高，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程需要籌集巨額資金，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和資金周轉(zhuǎn)率低，以上這些，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集能力具備極大挑戰(zhàn)。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在周期長(zhǎng)，資金占用的規(guī)模比較大，而且在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中還受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策等不確定因素的影響，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理難度較大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成比較復(fù)雜，通常有土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、稅費(fèi)等，根據(jù)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的差異，成本項(xiàng)目的內(nèi)容也會(huì)有所不同，而且同一產(chǎn)品也會(huì)由于不同時(shí)期、不同地點(diǎn)產(chǎn)生不同的變化，這些都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的難度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作與成本控制協(xié)同管理存在的問(wèn)題

2.1 財(cái)務(wù)管理中的融資控制問(wèn)題

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，融資是必不可少一項(xiàng)工作內(nèi)容，一般房地產(chǎn)在融資的過(guò)程中可以使用內(nèi)源性融資以及外源性融資，這兩種融資方式各有利弊，承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大的是外源性的融資方式。由于受到社會(huì)市場(chǎng)的影響，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)個(gè)市場(chǎng)的調(diào)控增強(qiáng)，直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，銀行等信貸部門(mén)提升了房地產(chǎn)企業(yè)的融資門(mén)檻，房地產(chǎn)企業(yè)的資金借貸使用利率增加，資金成本提升，財(cái)務(wù)管理的難度也在不斷的提升。

2.2 財(cái)務(wù)管理中的生產(chǎn)資金控制問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中會(huì)有很多的機(jī)制和制度，通過(guò)這些機(jī)制和制度能夠不斷提升員工工作的積極性和熱情，在一定的績(jī)效范圍內(nèi)員工可以獲得一定的資金激勵(lì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本被拉高，不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)的辦公、宣傳、材料以及人工等各個(gè)環(huán)節(jié)的成本都在提升，需要很大的資金預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的成本控制的工作無(wú)法有效的落實(shí)下去，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平低下。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的重要性

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)中非常重要的一環(huán)，占據(jù)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很大一部分比重?，F(xiàn)在我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)都擁有一定的生產(chǎn)準(zhǔn)備資金，通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，但是隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷增加，房地產(chǎn)的發(fā)展方向出現(xiàn)了一定的變化，傳統(tǒng)的生產(chǎn)準(zhǔn)備資金不能保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)把外源資金放置到財(cái)務(wù)管理中，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中要保障外源資金來(lái)源渠道的合法，做好外源資金與成本控制相結(jié)合，最大程度上將企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)加以實(shí)現(xiàn)，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的資金來(lái)說(shuō)，也要對(duì)其進(jìn)行更加優(yōu)化的配置使用，從而得以促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

4.1 增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)決策層的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備計(jì)劃性強(qiáng)、復(fù)雜性大的特點(diǎn)，在資本管理方面，只有通過(guò)更加科學(xué)、系統(tǒng)的管理，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)有效管控，從而給企業(yè)帶來(lái)更大利益。而科學(xué)、系統(tǒng)的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，要求企業(yè)決策層摒棄財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)化決策意識(shí)，引進(jìn)和重視科學(xué)化管理，決策層需要將財(cái)務(wù)管理的地位提升到整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)乃至企業(yè)管理的核心地位，確立財(cái)務(wù)部門(mén)的控制地位，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的話語(yǔ)權(quán)。

4.2 落實(shí)科學(xué)系統(tǒng)的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理模式

房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，由于其高投入和高風(fēng)險(xiǎn)，更要求決策層在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效性，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性的研究的精確度，從而幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更低的投資風(fēng)險(xiǎn)和更高的投資回報(bào)。具體舉措是在對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行審核調(diào)查中，應(yīng)關(guān)注報(bào)告的各個(gè)環(huán)節(jié)，不分大小，上至戰(zhàn)略性目標(biāo)，下至施工細(xì)節(jié)，均要牢牢把握，充分調(diào)研，進(jìn)而全面分析所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)科學(xué)、系統(tǒng)的調(diào)研、分析，根據(jù)預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，才能夠在風(fēng)險(xiǎn)真正來(lái)臨時(shí)得以有效規(guī)避或抵御，避免導(dǎo)致資金流失，或在應(yīng)對(duì)資金不足時(shí)束手無(wú)策，從而幫助企業(yè)或者所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目正常運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的專(zhuān)業(yè)價(jià)值，體現(xiàn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的嚴(yán)謹(jǐn)和全面。

4.3 建設(shè)和健全財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)具備良好的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，可以更好實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)完整，提升運(yùn)營(yíng)效率以及更好的規(guī)避或應(yīng)對(duì)可能面臨的市場(chǎng)或監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)建設(shè)良好的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系。重點(diǎn)是從投融資決策體系、預(yù)算管理體系和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系等方面著手，健全自身財(cái)務(wù)管理制度。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上，在新的發(fā)展時(shí)期，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的極大推動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)如果想要在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中增強(qiáng)自身發(fā)展實(shí)力的話，那么對(duì)于其內(nèi)部的管理就顯的格外重要，企業(yè)自身的管理水平和其管理的質(zhì)量也將會(huì)在潛移默化當(dāng)中得以提升。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理而言，財(cái)務(wù)管理和成本控制是其中及其重要的部分，并且關(guān)系到房地產(chǎn)每一項(xiàng)工作的質(zhì)量和效果，所以說(shuō)要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的探究，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展無(wú)疑有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。