武 藝

(武漢大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院,湖北 武漢 430000)

1 武漢市房地產(chǎn)去庫存政策

我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP總額比重達(dá)到6%以上，是名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展與我國的經(jīng)濟增長息息相關(guān)。房地產(chǎn)去庫存戰(zhàn)略提出之后，中央主要出臺了如下五個政策：降低首付比例；降低房產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅；戶籍制度改革；加大棚戶區(qū)改造和貨幣補貼力度；提高公積金繳納積極性。武漢市也根據(jù)中央要求推行了相關(guān)政策。

第一，降低首付方面，從2015年國慶期間開始，武漢市各大樓盤已經(jīng)開始執(zhí)行首套房首付2.5成的政策，政策實施之后，近七成的購房者選擇25%的首付比例，盡管降幅只有三萬到五萬元，但是在武漢市這種非一線城市，這筆金額已經(jīng)可以大大減少一個家庭的買房壓力。

第二，降低房產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅方面，契稅對于購買家庭唯一住房的個人，面積90平方米及以下契稅稅率降低至1%，面積90平方米以上契稅稅率降低至1.5%；對于購買第二套住房的個人，面積90平方米及以下契稅稅率降低至1%，面積90平方米以上契稅稅率降低至2%。營業(yè)稅方面?zhèn)€人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅，個人將購買2年以上的住房對外銷售，免征營業(yè)稅。契稅的降低主要針對較大戶型，而營業(yè)稅的降低主要針對購買2年以上的住房，旨在鼓勵居民“賣小買大”“賣舊買新”。

第三，戶籍制度改革。2015年湖北省政府出臺了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實施意見。方法主要是改進(jìn)現(xiàn)行落戶政策，根據(jù)綜合承載能力和經(jīng)濟社會發(fā)展需要，以人的城鎮(zhèn)化為核心，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，實現(xiàn)常住人口基本公共服務(wù)全覆蓋。

第四，棚改貨幣化安置。政府將被征收房屋的市場評估價加上公攤補助、搬遷獎勵、裝飾裝修費等以現(xiàn)金形式發(fā)給拆遷戶，居民自行買房。2016年，湖北計劃開工改造各類棚戶區(qū)39萬套，貨幣化安置比例超過51%。目前，20萬套貨幣化安置任務(wù)已分解下達(dá)到各市州。湖北省還將積極與國開行、農(nóng)發(fā)行進(jìn)行項目對接，爭取信貸資金支持。

第五，公積金存款利率。職工住房公積金賬戶存款由按歸集時間區(qū)分利率調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%，有較大幅度的提升。

2 房產(chǎn)銷售分析

本文選取2015年1月至2016年10月的武漢市房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)月度數(shù)據(jù)進(jìn)行房產(chǎn)銷售分析。

圖1是武漢市存量房交易數(shù)量的月度數(shù)據(jù)，可以看出存量房交易數(shù)量在2015年一直呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，但是自2016年2月各種房地產(chǎn)新政密集出臺以來，存量房交易數(shù)量上升較快；圖2是武漢市新建住房交易數(shù)量的月度數(shù)據(jù)，可以看出，新建住房交易數(shù)量的變化趨勢和存量房交易數(shù)量的變化趨勢基本相同，2015年交易數(shù)量基本保持穩(wěn)定，波動較小，但是在2016年2月出現(xiàn)一個“井噴”現(xiàn)象，之后也一直維持在較高交易量水平。

圖1 存量房交易數(shù)量

圖2 新建住房交易總量

接下來，為了研究房地產(chǎn)去庫存新政的有效性，將數(shù)據(jù)分為2015年1月至2016年1月和2016年2月至2016年10月兩組變量，并根據(jù)t檢驗結(jié)果判斷兩組數(shù)據(jù)的均值是否有顯著性差異。檢驗結(jié)果如表1所示。

第一組是對2016年2月前后的存量房交易數(shù)量進(jìn)行配對t檢驗，第二組是對2016年2月前后的新建住房交易數(shù)量進(jìn)行配對t檢驗，可以看到，兩組檢驗的Sig值分別為0.000和0.006，均小于0.05，因此可以在95%的顯著性水平下認(rèn)為2016年2月前后的交易數(shù)量均值存在顯著差異。并且從差分的均值為-2922.25和-9937.50可以得出，新政實施之后，存量房交易數(shù)量平均比實施之前高出了2922.25套，新建住房交易數(shù)量平均比實施之前高出了9937.50套。

故根據(jù)以上分析，可以認(rèn)為新政實施減輕了居民的購房負(fù)擔(dān)，有力地促進(jìn)了武漢市房地產(chǎn)市場的流動性，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存化。

表1 成對樣本檢驗

3 政策建議

從短期數(shù)據(jù)分析的結(jié)果來看，新政實施確實在一定程度上起到了活躍房地產(chǎn)市場的作用，但是這些政策仍然存在改進(jìn)余地。

第一，降低首付一方面減少了居民當(dāng)期的購房壓力，但是卻并沒有減少長期的購房成本。這是因為，首付比例越低，意味著金融杠桿就越高，消費者后期面臨的還貸壓力也就越大，再考慮到未來收入和未來房價的不確定性，以較低首付買房事實上存在著較大風(fēng)險。

第二，降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅。契稅稅率降低使得房屋的產(chǎn)權(quán)承受人即購房者的稅負(fù)減輕，營業(yè)稅免稅政策則使得售房者的稅負(fù)減輕。但是稅收調(diào)整只能帶來短期效應(yīng)，我國居民的投資渠道十分狹窄，加上房價上漲預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資性需求增加。因此，從長期來看，稅收政策方面應(yīng)該盡快大范圍開征房產(chǎn)稅，增加住房持有成本，控制投資性需求。

第三，戶籍制度改革。武漢市戶籍制度改革使得城鎮(zhèn)化率提升，鄉(xiāng)村人口帶來的住房需求不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升。因此戶籍制度改革在推動房地產(chǎn)去庫存的同時，也催生了房價的上漲，必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效監(jiān)管，穩(wěn)定房價，同時大力發(fā)展實體經(jīng)濟提高人均可支配收入，反過來深化戶籍制度改革，從而達(dá)到政策的良性循環(huán)。

第四，棚改貨幣化安置。棚改貨幣化安置是消化商品房庫存較為有效的方式，但也存在一些問題。政府直接用貨幣進(jìn)行補償見效雖快，但是造成財政支付壓力巨大，同時對拆遷戶補償?shù)馁Y金加上銀行貸款使得購買力迅速膨脹，造成三、四線城市房價持續(xù)上漲。

第五，公積金存款利率上調(diào)。盡管公積金存款利率上調(diào)可以增加居民繳納的積極性，但是從公積金在購房中的作用看，最大的問題是公積金貸款的上限，同時混合貸實際貸款門檻較高，導(dǎo)致公積金貸款使用范圍十分有限，從而抑制了公積金發(fā)揮更大作用，使其只能為首付能力高的個人所用。因此在未來公積金制度還有待進(jìn)一步調(diào)整，可以對中低收入人群進(jìn)行定向扶持，也可以嘗試在房屋裝修、大病提取、旅游消費等方面擴大公積金使用范圍，提高公積金使用效率。

4 結(jié) 語

房地產(chǎn)去庫存作為供給側(cè)改革的重要目標(biāo)之一已成為國家重點關(guān)注的事情。武漢市政府響應(yīng)中央號召出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存正在落到實處。因此本文旨在對這些政策是否如期達(dá)到了去庫存的目標(biāo)作出研究。

第一部分列舉了中央出臺的主要政策，包括降低首付、降低房地產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅、戶籍制度改革、棚改貨幣化安置、公積金存款利率上調(diào)等；第二部分具體對武漢市落實和實施這些政策的情況進(jìn)行了定性分析；第三部分運用武漢市2015年和2016年的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)對武漢市落實和實施這些政策的效果進(jìn)行了定量分析，從而得出可以認(rèn)為新政實施減輕了居民的購房負(fù)擔(dān)，有力地促進(jìn)了武漢市房地產(chǎn)市場的流動性，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存化；最后本文對于這些政策提出了一些改進(jìn)意見。