劉慧

（1. 上海市地質(zhì)調(diào)查研究院，上海 200072；2. 上海市國(guó)土資源調(diào)查研究院，上海 200072）

自20世紀(jì)80年代以來，我國(guó)開發(fā)區(qū)經(jīng)歷了由小到大、由沿海到內(nèi)地、由創(chuàng)新與開放的替代轉(zhuǎn)換到創(chuàng)新與開放的融合發(fā)展等發(fā)展歷程，至今，中國(guó)開發(fā)區(qū)已過“而立之年”。30多年來，開發(fā)區(qū)作為城市的產(chǎn)業(yè)積聚區(qū)、創(chuàng)新高地及對(duì)外開放的重要載體，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)，成為城市創(chuàng)新發(fā)展的核心引擎；但同時(shí)面臨著諸多發(fā)展過程中的矛盾與挑戰(zhàn)，一方面是要面對(duì)土地資源緊壓縮常態(tài)及節(jié)約集約利用政策要求[1]，另一方面是開發(fā)區(qū)的用地績(jī)效普遍不高，與國(guó)際一流園區(qū)相差甚遠(yuǎn)。新時(shí)代，中國(guó)開發(fā)區(qū)正在準(zhǔn)備迎接新一輪的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，深入探討、分析、總結(jié)、學(xué)習(xí)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型路徑顯得尤為重要。

本文依托自然資源部年度重要工作國(guó)家公告開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)，基于上海市北園區(qū)建設(shè)的實(shí)踐案例及提供的資料素材，探析國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)背景下開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型面臨的問題，及其應(yīng)對(duì)的創(chuàng)新發(fā)展理念、規(guī)劃土地利用策略與產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為其他開發(fā)區(qū)長(zhǎng)足發(fā)展提供思路。

1 園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型演進(jìn)

上海市北工業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“園區(qū)”）成立于1992年8月，上海市政府公告規(guī)劃面積為129.7公頃，位于市區(qū)的北部區(qū)域，良好的地理位置為園區(qū)的發(fā)展提供了區(qū)位優(yōu)勢(shì)。園區(qū)先后經(jīng)過三次轉(zhuǎn)型發(fā)展，成功實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)工業(yè)“黑煙囪”到高新技術(shù)“云園區(qū)”的嬗變，在上海市經(jīng)信委組織的《上海市開發(fā)區(qū)綜合評(píng)價(jià)》報(bào)告中連續(xù)多年綜合發(fā)展指數(shù)在全市小型開發(fā)區(qū)中排名第一，單位土地利潤(rùn)與土地稅收產(chǎn)出強(qiáng)度在全市開發(fā)區(qū)中名列前茅，成為上?！皠?chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的示范窗口。

1.1 第一階段（1992-2003）為摸索創(chuàng)業(yè)期，伴隨改革開放勇于轉(zhuǎn)變思想，探索發(fā)展道路

園區(qū)創(chuàng)業(yè)初期以擴(kuò)大規(guī)模、招商引資為主，積極引進(jìn)紡織、服裝、印刷等傳統(tǒng)輕工業(yè)，以及微電子、半導(dǎo)體等傳統(tǒng)制造業(yè)。然而，隨著市、區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)高污染工業(yè)要求外遷，園區(qū)管理者高度審視上海乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)以及園區(qū)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化趨勢(shì)，決定轉(zhuǎn)變思想不斷摸索走出一條適合市北發(fā)展的道路。2003年，園區(qū)順應(yīng)建立上海城市可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)體系—《2003年上海資源環(huán)境藍(lán)皮書》倡議，組織專家針對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)和未來發(fā)展進(jìn)行了一場(chǎng)深研究和大討論；同時(shí)學(xué)習(xí)調(diào)研其他優(yōu)秀園區(qū)的管理和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身優(yōu)缺點(diǎn)，率先在全市范圍內(nèi)提出向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。同年，聘請(qǐng)了新加坡裕廊騰飛項(xiàng)目管理咨詢公司為園區(qū)設(shè)計(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃，提出走“信息技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)”的道路。

1.2 第二階段（2004-2008）為轉(zhuǎn)型發(fā)展期，強(qiáng)化戰(zhàn)略規(guī)劃引領(lǐng)，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)

園區(qū)充分借鑒新加坡裕廊工業(yè)園的成功經(jīng)驗(yàn)，制定了轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，先后三次進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃修編[2]，堅(jiān)決摘掉“工業(yè)園區(qū)”的帽子，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化。自2004年開始，園區(qū)先后搭建了產(chǎn)業(yè)、信息、人才、黨群、孵化器、融資、服務(wù)外包等服務(wù)平臺(tái)，為招商引資提供了有效支持。2007年以來，園區(qū)積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，圍繞發(fā)展服務(wù)業(yè)進(jìn)行全面布局，除了加大招商引資力度，還在樓宇規(guī)劃和功能布局、環(huán)境美化和污染治理、配套服務(wù)設(shè)施等物理空間上花力氣下本錢，以“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型園區(qū)”理念為產(chǎn)業(yè)和企業(yè)引進(jìn)做好硬件基礎(chǔ)。2008年，園區(qū)被列為上海市首批生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)示范點(diǎn)，上海市范圍內(nèi)六個(gè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)之一；同時(shí)被上海市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)、上海張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室認(rèn)定為“上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”。

1.3 第三階段（2009年至今）為整合提升期，做大做強(qiáng)園區(qū)品牌，銜接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)

2009年，園區(qū)提出“科技化、國(guó)際化”發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)推進(jìn)、深化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。面對(duì)土地資源的日趨緊缺，園區(qū)實(shí)施“東擴(kuò)戰(zhàn)略”將原北上海物流園區(qū)納入管理范圍，進(jìn)一步為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間。為響應(yīng)市委、市政府融入長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，園區(qū)積極實(shí)施“走出去”發(fā)展戰(zhàn)略，2010年8月，市北高新集團(tuán)（園區(qū)管理機(jī)構(gòu)）與江蘇南通市合作，在南通港閘區(qū)規(guī)劃建立“上海市北高新（南通）科技城”，為園區(qū)招商和服務(wù)平臺(tái)的后續(xù)延展開闊了地理空間，同時(shí)也成為上海和江蘇兩地國(guó)資企業(yè)以資本入股方式緊密合作，推動(dòng)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的一個(gè)示范。2014年，集團(tuán)與揚(yáng)州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，為實(shí)施輕資產(chǎn)輸出的新模式提供了更為廣闊的潛在發(fā)展空間，園區(qū)的品牌效應(yīng)日益提升。

2 園區(qū)用地績(jī)效評(píng)價(jià)

園區(qū)通過推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化，成功轉(zhuǎn)型為上海產(chǎn)城融合的生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，并不斷以土地高質(zhì)量利用促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展。自然資源部的重要工作開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)項(xiàng)目中，充分體現(xiàn)園區(qū)集約用地水平進(jìn)一步提高，多年位列上海省級(jí)開發(fā)區(qū)前茅?，F(xiàn)以2014年自然資源部開展的國(guó)家公告開發(fā)區(qū)全面評(píng)價(jià)工作（2013年為評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)）為例，充分詮釋園區(qū)土地集約利用程度。

2.1 土地供應(yīng)與建設(shè)狀況

根據(jù)《開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》(2014年度試行)要求，園區(qū)已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地占開發(fā)區(qū)總面積的96.52%，其中有償使用土地占42.1%；已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地占94.88%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占69.88%，交通運(yùn)輸用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積13.26%，公共管理與公共服務(wù)用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地2.37%，商服用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地9.38%（表1）；園區(qū)綜合容積率為1.02，工業(yè)用地綜合容積率為1.07，工業(yè)用地建筑密度為34.65%。

表1 上海市北工業(yè)園區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)Table 1 The land use structure of Shanghai Shibei Industrial Park

2.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的確定

根據(jù)《規(guī)程》要求，園區(qū)屬于工業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)區(qū)，應(yīng)用工業(yè)主導(dǎo)型類的評(píng)價(jià)體系。根據(jù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的目標(biāo)要求，并結(jié)合用地現(xiàn)狀數(shù)據(jù)計(jì)算園區(qū)土地集約利用相關(guān)指標(biāo)值。指標(biāo)權(quán)重可以采用特爾斐法、因素成對(duì)比較法、層次分析法等方法確定；理想值依照節(jié)約集約用地原則，確定方法主要有目標(biāo)值法、發(fā)展趨勢(shì)估計(jì)法、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)逼近法以及專家咨詢法等。根據(jù)年度評(píng)價(jià)工作要求，當(dāng)年評(píng)價(jià)工作的指標(biāo)權(quán)重與理想值采用全市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，以掌握全市開發(fā)區(qū)土地集約利用整體水平。園區(qū)的土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)值如表2。

表2 土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)Table 2 The evaluation index of land intensive use

2.3 用地績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果與分析

土地利用集約度分值劃分為子目標(biāo)分值、目標(biāo)分值、綜合分值三個(gè)層次，最終的集約度綜合分值公式：

式中：F為土地利用集約度綜合分值；Fi為i目標(biāo)的集約度分值；Wi為i目標(biāo)相對(duì)總目標(biāo)的權(quán)重值；n為目標(biāo)個(gè)數(shù)。

通過上述計(jì)算公式，園區(qū)集約度子目標(biāo)分值、目標(biāo)分值、綜合分值等結(jié)果見表3。

表3 園區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)結(jié)果Table 3 The evaluation result table of land intensive utilization degree of land in the park

由表3可知，園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果（集約度分值）為95.64，根據(jù)開發(fā)區(qū)土地利用集約水平等級(jí)分值表，將開發(fā)區(qū)土地集約利用水平劃分為5個(gè)等級(jí)（表4），第Ⅰ級(jí)為土地集約利用最好，第Ⅴ級(jí)為土地集約利用最差。根據(jù)本次評(píng)價(jià)結(jié)果，上海市北工業(yè)園區(qū)評(píng)價(jià)為Ⅰ級(jí)，土地集約利用水平極高。

表4 土地利用集約水平等級(jí)劃分Table 4 The grade partition of land use intensity level

上海市北工業(yè)園區(qū)從1992年設(shè)立到現(xiàn)在已基本開發(fā)建設(shè)完成，園區(qū)未來提高土地集約利用主要是進(jìn)行土地的二次開發(fā)。按照上海市新一輪城市土地總體規(guī)劃本市工業(yè)用地將實(shí)施減量化工作，園區(qū)的工業(yè)用地占比逐漸減少，初步實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在園區(qū)轉(zhuǎn)型過程中，其用地結(jié)構(gòu)、用地強(qiáng)度、用地效益穩(wěn)步提升（表5），是土地高質(zhì)量利用的典型園區(qū)，已成為上海生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的典型窗口和省級(jí)開發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合績(jī)效的領(lǐng)頭羊。

表5 上海市北工業(yè)園區(qū)不同時(shí)點(diǎn)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)比照Table 5 The evaluation indexes comparison of intensive land useat different time points in Shanghai Shibei Industrial Park

3 園區(qū)品質(zhì)提升策略研究

園區(qū)創(chuàng)業(yè)初期僅作為上海彭浦工業(yè)基地的組成部分，是“南廠北移”后形成的輕工、紡織、電器等傳統(tǒng)工業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地，土地以劃撥為主，一次開發(fā)在創(chuàng)業(yè)期基本完成。到了轉(zhuǎn)型發(fā)展與整合提升期，園區(qū)整體改造轉(zhuǎn)型為產(chǎn)城融合的生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，構(gòu)建生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚的新興產(chǎn)業(yè)體系，轉(zhuǎn)型策略是通過控規(guī)調(diào)整促進(jìn)土地二次開發(fā)。

3.1 規(guī)劃調(diào)整為轉(zhuǎn)型首要

園區(qū)通過回顧總結(jié)自身的發(fā)展史，對(duì)轉(zhuǎn)型期的現(xiàn)狀和面臨的形勢(shì)進(jìn)行全面評(píng)估，結(jié)合對(duì)園區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、策略、威脅（SWOT）等方面的綜合分析，以求為園區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展提供思路。園區(qū)的整體改造從規(guī)劃入手，把“規(guī)劃調(diào)整、形態(tài)優(yōu)化”作為轉(zhuǎn)型首要，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施”的原則進(jìn)行整體轉(zhuǎn)型開發(fā)而不是簡(jiǎn)單的騰籠換鳥。園區(qū)在第二階段轉(zhuǎn)型發(fā)展期制定了轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，首要任務(wù)就是調(diào)整控規(guī)，把原先的老廠房規(guī)劃建造標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房；隨著區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，園區(qū)繼續(xù)修整控規(guī)，在工業(yè)土地上建造商務(wù)樓宇、工業(yè)別墅、研發(fā)樓和商業(yè)辦公；接著又將部分工業(yè)用地調(diào)整為商辦用地，建造符合國(guó)際綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓，滿足了不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的總部企業(yè)辦公和樓宇經(jīng)濟(jì)、外資經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要[3]，為未來園區(qū)深度轉(zhuǎn)型奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3.2 土地滾動(dòng)開發(fā)成效顯著

園區(qū)轉(zhuǎn)型開發(fā)建設(shè)過程中始終圍繞土地二次開發(fā)節(jié)約集約利用[4]，堅(jiān)持“聚焦、提升、創(chuàng)新、優(yōu)化”，積極破解開發(fā)建設(shè)中的難題，部分土地在二次開發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行滾動(dòng)再開發(fā)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間得到進(jìn)一步拓展。

（1）土地開發(fā)模式

園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)程度高，2016年已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地約占園區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的80%，土地二次開發(fā)勢(shì)在必行。園區(qū)主要采用三種土地再開發(fā)建設(shè)模式，第一種模式是集團(tuán)對(duì)園區(qū)內(nèi)部分集體土地征地后進(jìn)行公開招拍掛出讓，第二種模式是集團(tuán)回購(gòu)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的土地再公開招拍掛出讓，第三種模式是集團(tuán)與企業(yè)合作共同開發(fā)，并以第二種模式回購(gòu)?fù)恋貫橹?。通過多年努力，集團(tuán)已有可觀的土地儲(chǔ)備，未來將有百萬平方米符合總部型、領(lǐng)袖型、創(chuàng)新型、功能型、知識(shí)密集型企業(yè)辦公的綠色低碳產(chǎn)業(yè)載體拔地而起，為園區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供充足空間。

（2）土地開發(fā)成效

集團(tuán)通過土地回購(gòu)、合作開發(fā)等多元模式，加快對(duì)園區(qū)老廠房改造升級(jí)的步伐。一方面總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和外資經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商辦樓宇可分層或者整幢出售、出租，并可分層辦理房地產(chǎn)證，工業(yè)用地的建筑密度和容積率迅速提高，土地集約度高、經(jīng)濟(jì)效益好。另一方面園區(qū)為有需求的企業(yè)量身定做標(biāo)準(zhǔn)廠房，既有特色又集約用地。同時(shí)，園區(qū)積極探索地下空間混合開發(fā)，用下沉或半下沉方式建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施；還將探索老廠房改造、租賃住房等業(yè)務(wù)[5]，在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城區(qū)改造中尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

（3）土地空間拓展

園區(qū)積極實(shí)施“走出去”拓展發(fā)展空間，先后與江蘇南通市、揚(yáng)州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)合作，為實(shí)施輕資產(chǎn)輸出的新模式提供了更為廣闊的潛在發(fā)展空間；同時(shí)，面對(duì)市區(qū)土地資源的日趨緊缺，園區(qū)實(shí)施“東擴(kuò)戰(zhàn)略”以擴(kuò)大管理范圍，進(jìn)一步為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間。

3.3 產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)共榮發(fā)展

從早期承載污染企業(yè)“三廢轉(zhuǎn)移”，到90年代中后期催生制造加工業(yè)，再?gòu)?1世紀(jì)初率先發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，到近年來集聚戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)和地區(qū)總部企業(yè)，園區(qū)大力推進(jìn)“總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和涉外經(jīng)濟(jì)”集聚發(fā)展，匯集了1800多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，服務(wù)類企業(yè)占比已超九成，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)共榮發(fā)展。

（1）招商引資理念更迭

建園之初的招商觀念是用地招商、引鳥入園，目的是擴(kuò)大規(guī)模、引資入園。21世紀(jì)初，園區(qū)高度審視外部經(jīng)濟(jì)與內(nèi)生性變化趨勢(shì)，轉(zhuǎn)變招商觀念，以商招商推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與聚集，并持續(xù)推動(dòng)以“招大引強(qiáng)”的模式帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)隨著人口紅利、資源總量、環(huán)境約束等基本面的悄然變化，已進(jìn)入到了一個(gè)全新的發(fā)展階段，園區(qū)再次轉(zhuǎn)變招商引資觀念，不再拼政策、拼優(yōu)惠，而是在營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境、提高服務(wù)水平、探索機(jī)制創(chuàng)新方面下功夫，因?yàn)榉?wù)也是生產(chǎn)力、服務(wù)就是競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)

隨著我國(guó)改革開發(fā)的深入發(fā)展，全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)明顯。自2008年以來，園區(qū)堅(jiān)持以發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主線，一手抓傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，一手抓新興產(chǎn)業(yè)培育扶持，形成了以總部經(jīng)濟(jì)為帶動(dòng)，以軟件信息服務(wù)業(yè)、檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)業(yè)、節(jié)能環(huán)保服務(wù)業(yè)、人力資源服務(wù)業(yè)、金融衍生服務(wù)業(yè)等為特色的新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，迄今已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極和上海“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的示范窗口。

（3）資本與品牌雙管齊下

為了做大園區(qū)的經(jīng)濟(jì)格局，集團(tuán)努力“向資本市場(chǎng)進(jìn)軍”?！笆斜备咝拢?00604）”在2012年9月20日借殼二紡機(jī)，在上海證券交易所正式掛牌上市；銀行間市場(chǎng)上注冊(cè)短期融資券15億元、發(fā)行中期票據(jù)15億元；進(jìn)行重大資產(chǎn)重組工作，提升上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和資本實(shí)力。同時(shí)，面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化背景下“巨型城市區(qū)域”的逐漸形成和長(zhǎng)三角區(qū)域一體化進(jìn)程加快，集團(tuán)主動(dòng)實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略提升園區(qū)品牌效應(yīng)，積極與江蘇省合作共贏；2015年，園區(qū)官方微信成功上線，園區(qū)的品牌效應(yīng)和影響力進(jìn)一步強(qiáng)化。

（4）產(chǎn)城融合功能顯著

隨著工業(yè)文明的進(jìn)步，生產(chǎn)方式的變化，生活與生產(chǎn)日趨緊密，產(chǎn)城融合油然而生。市北園區(qū)得天獨(dú)厚的地理位置更加凸顯產(chǎn)城融合的發(fā)展趨勢(shì)，園區(qū)按照產(chǎn)城融合的發(fā)展理念，通過三次控規(guī)修編形成“一軸、兩翼、三區(qū)”的整體構(gòu)架。園區(qū)清醒地認(rèn)識(shí)到，拼政策終究同質(zhì)化，比服務(wù)才能差異化，作為園區(qū)成功轉(zhuǎn)型的核心奧秘之一，從完善服務(wù)功能配套、優(yōu)化特色服務(wù)平臺(tái)、創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品舉措、整合服務(wù)資源效能、健全服務(wù)保障機(jī)制等層面對(duì)園區(qū)“大服務(wù)體系”進(jìn)行系統(tǒng)化的制度性安排，努力為企業(yè)營(yíng)造更專業(yè)、更全面、更便捷的服務(wù)環(huán)境。目前已成為優(yōu)秀人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新高地和宜居宜業(yè)新家園，獲得了“國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)”稱號(hào)。

4 研究結(jié)論與經(jīng)驗(yàn)啟發(fā)

隨著全球經(jīng)濟(jì)的一體化效應(yīng)，開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)的發(fā)展理念、管理模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能定位等，已不適應(yīng)新時(shí)期土地與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的要求，開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展勢(shì)在必行。從上海市北工業(yè)園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型實(shí)踐所取得的成功經(jīng)驗(yàn)，得到如下研究結(jié)論與啟發(fā)供其他開發(fā)區(qū)參考：

4.1 發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，將創(chuàng)新轉(zhuǎn)型思想納入開發(fā)區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)作用，提倡理念決定行動(dòng)。從上海市北工業(yè)園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型實(shí)踐可以看到，園區(qū)在發(fā)展過程中始終對(duì)接國(guó)家戰(zhàn)略、立足全市大局、把握區(qū)情特點(diǎn)，高度審視企業(yè)內(nèi)生性變化趨勢(shì)；組織專家開展深研究、大討論，不斷學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，量身定制屬于園區(qū)的發(fā)展道路，聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)為園區(qū)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；同時(shí)編制園區(qū)的“十二五、十三五發(fā)展規(guī)劃”，多次調(diào)整、完善控詳規(guī)劃。從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園到信息技術(shù)服務(wù)園，再謀劃科技化、國(guó)際化戰(zhàn)略，園區(qū)不斷更新、提高發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入新思想、新目標(biāo)、新站位。

4.2 構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)體系，與時(shí)俱進(jìn)招商理念，提升產(chǎn)城融合綜合功能

產(chǎn)業(yè)發(fā)展是園區(qū)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵核心。國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2017]7號(hào)）文中指出，全球經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)格局正在發(fā)生深刻變化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，面對(duì)新形勢(shì)，開發(fā)區(qū)需要形成新的集聚效應(yīng)和增長(zhǎng)動(dòng)力，引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。上海市北工業(yè)園區(qū)審時(shí)度勢(shì)、主動(dòng)謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展變革具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。園區(qū)整體退二進(jìn)三、轉(zhuǎn)變招商觀念，一手抓傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，一手抓新興產(chǎn)業(yè)培育扶持，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)體系；同時(shí)，適時(shí)調(diào)整營(yíng)商理念，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，園區(qū)注重營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境、提高服務(wù)水平、提升產(chǎn)城融合綜合功能，使園區(qū)成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新高地和宜居宜業(yè)新家園。

4.3 鼓勵(lì)存量用地綜合開發(fā)，發(fā)揮市場(chǎng)在資本配置中的積極作用

提高土地利用效率是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求和基本保障，上海市北工業(yè)園區(qū)土地二次開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)帶有普遍意義。園區(qū)的部分土地進(jìn)行滾動(dòng)再開發(fā)，土地建設(shè)契合園區(qū)不同時(shí)期的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行有序開發(fā)；土地二次開發(fā)模式以集團(tuán)回購(gòu)為主，也有征收部分集體土地及與企業(yè)合作共同開發(fā)，建立合理的土地增值收益分配體系[6]，激勵(lì)市場(chǎng)資本投入存量用地再開發(fā)；園區(qū)大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，為企業(yè)量身定做標(biāo)準(zhǔn)廠房，并積極探索地下空間混合開發(fā)，參與租賃住房建設(shè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高土地集約水平。

4.4 注重開發(fā)區(qū)品牌建設(shè)，拓展空間謀求更大發(fā)展格局

品牌建設(shè)是園區(qū)的核心價(jià)值。國(guó)務(wù)院辦公廳的《關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》總體要求，各類開發(fā)區(qū)主動(dòng)對(duì)接國(guó)際通行規(guī)則，打造具有國(guó)際影響力的園區(qū)品牌；鼓勵(lì)東部地區(qū)開發(fā)區(qū)輸出品牌、人才、技術(shù)、資金和管理經(jīng)驗(yàn)，與中西部地區(qū)、東北地區(qū)合作共建開發(fā)區(qū)；同時(shí)，推進(jìn)開發(fā)區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，支持符合條件的開發(fā)區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在境內(nèi)外上市、發(fā)行債券融資。上海市北工業(yè)園區(qū)做到了先行先試，面對(duì)土地資源的日趨緊缺，園區(qū)一方面擴(kuò)大管理范圍拓展發(fā)展空間，另一方面主動(dòng)實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略；同時(shí)，園區(qū)努力向資本市場(chǎng)進(jìn)軍，為未來謀求大格局。

參考文獻(xiàn)(References)

[1]胡國(guó)俊. 上海土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策設(shè)計(jì)與實(shí)踐探索[J].上海國(guó)土資源,2016,37(4):1-4.HU G J. Policy design and land supply side reform in Shanghai[J].Shanghai Land & Resources, 2016,37(4):1-4.

[2]戴星翼. 上海轉(zhuǎn)型發(fā)展中的土地優(yōu)化利用[J]. 上海國(guó)土資源,2015,36(1):1-4.DAI X Y. Land resource optimization during the transition phase of Shanghai development[J]. Shanghai Land & Resources,2015,36(1):1-4.

[3]張?zhí)烀? 貫徹十九大精神,實(shí)施“八二”戰(zhàn)略,建設(shè)具有中國(guó)特色社會(huì)主義卓越全球城市[J]. 上海城市發(fā)展,2017(6):1-6.ZHANG T M. Implementing the guiding principles of the nineteenth national congress of the CPC accomplish the ‘eighttwo’ strategy, construct a remarkable international city for promoting socialism with Chinese characteristic[J]. Shanghai City Development, 2017(6):1-6.

[4]莊少勤. “新常態(tài)”下的上海土地節(jié)約集約利用[J]. 上海國(guó)土資源,2015,36(3):1-8.ZHUANG S Q. Conservative and intensive land use in Shanghai under the “New Normal”[J]. Shanghai Land & Resources,2015,36(3):1-8.

[5]楊華凱. 上海發(fā)展住房租賃企業(yè)的若干思考[J]. 上海城市發(fā)展,2017(6):37-41.YANG H K. Suggestions for the development of Shanghai residential tenancy companies[J]. Shanghai City Development,2017(6):37-41.

[6]于洋洋,于昭,鄒曉東. 存量土地開發(fā)利益共享模式創(chuàng)新研究[J].中國(guó)土地,2016(7):35-37.YU Y Y, YU Z, Zou X D. Profit sharing model innovation research of stock land development[J]. China Land, 2016(7):35-37.

[7]李帥,喻瑤,許珠,等. 開發(fā)區(qū)工業(yè)用地邊際效益測(cè)算與規(guī)?？刂蒲芯縖J]. 上海國(guó)土資源,2018,39(3):87-90,109.LI S, YU Y, XU Z, et al. The measure of marginal benefit and scale control of industrial land in a development zone[J]. Shanghai Land& Resources, 2018,39(3):87-90,109.

[8]孫東升. 開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)中指標(biāo)理想值的確定[J]. 上海國(guó)土資源,2014,35(3):47-49.SUN D S. Evaluation of the intensity of land use in development zones[J]. Shanghai Land & Resources, 2014,35(3):47-49.

[9]段浩. 開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究與探討[J]. 上海地質(zhì),2009,30(3):39-43.DUAN H. Research and discussion of the evaluation index system of the land intensive usage in development zones[J]. Shanghai Geology, 2009,30(3):39-43.

[10]劉慧,郁鈞,段浩. 新形勢(shì)下的上海開發(fā)區(qū)土地建設(shè)[J]. 上海地質(zhì),2009,30(3):53-56.LIU H, YU J, DUAN H. Soil construction in development zones under newly situation in Shanghai[J]. Shanghai Geology,2009,30(3):53-56.

[11]孫偉杰,侯學(xué)平. 廣東省開發(fā)區(qū)土地利用模式研究[J]. 上海國(guó)土資源,2014,35(1):19-22.SUN W J, HOU X P. Land use patterns of development zones in Guangdong province[J]. Shanghai Land & Resources,2014,35(1):19-22.