許棣

摘要：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，作為資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)存在著密不可分的聯(lián)系。近幾年，金融業(yè)的資金支持，引起房地產(chǎn)泡沫之說。由于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很容易傳導(dǎo)并引起金融風(fēng)險(xiǎn)，金融業(yè)實(shí)際上承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的各種可能的潛在風(fēng)險(xiǎn)。本文通過對(duì)房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)機(jī)理研究，立足廣西，摸清廣西房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，存在的隱患，并在此基礎(chǔ)上研究其風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的路徑及危害。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)路徑

一、房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)機(jī)理

我國(guó)從1998年實(shí)行住房商品化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展，成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的“三駕馬車”的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的發(fā)展。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)在政策上大力支持，使房地產(chǎn)業(yè)快速、迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，離不開金融資金的大力支持，而過度支持使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一定的泡沫。2002年上半年，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫之說，2004年后，隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，對(duì)泡沫的爭(zhēng)論日趨白熱化。

（一）房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征

泡沫是一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者，而這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。

房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量;投機(jī)交易氣氛非常濃厚。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的天然聯(lián)系

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，大量的資金流是不斷貫穿其中的。從起初的買地投入，到中間的建樓，再到最后的售樓，其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要解決的重要問題就是錢從哪來。源源不斷的大量資金流如何解決，成了所有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題。錢的來源，必然就得考慮到公司融資結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)構(gòu)成問題。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，負(fù)債融資占有極大比例，并且更為突出的特征是在房地產(chǎn)行業(yè)所有的負(fù)債中，70%左右是來自于銀行借款。

房地產(chǎn)行業(yè)融資的這一突出特征，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)以及銀行業(yè)來說都帶來不小的負(fù)面影響。其一，房地產(chǎn)行業(yè)偏單一的融資結(jié)構(gòu)很容易使其陷入被動(dòng)，一旦到期無法還款，就會(huì)直接面臨破產(chǎn);其二，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)與快速發(fā)展，高風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)不是秘密。因此，銀行大量資金都投入到了房地產(chǎn)行業(yè)，加大了銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條出現(xiàn)問題，就會(huì)拖累銀行，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生與蔓延。

（三）房地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)

一般而言，房地產(chǎn)泡沫是否產(chǎn)生，要從房地產(chǎn)價(jià)格、交易量、投資額以及房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)來衡量。具體表現(xiàn)是房產(chǎn)價(jià)格過高、交易量頻繁、房地產(chǎn)投資額在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重過大，以及房?jī)r(jià)收入比太高。

1.房地產(chǎn)價(jià)格過高。2008年我國(guó)M2的規(guī)模只有47.5萬億，到2018年6月末M2是177.02萬億元，10年間M2增長(zhǎng)了近4倍;而這10年里，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也翻了3倍多。以上海為例，2008年上海地區(qū)的房?jī)r(jià)只有1.5萬/平方米，而10年后的2018年，上海的房?jī)r(jià)至少在6萬元/平方米。全國(guó)的其他城市亦是如此，房地產(chǎn)價(jià)格越長(zhǎng)越高。高房?jī)r(jià)拉大了社會(huì)貧富差距，改變了人們的價(jià)值觀;出現(xiàn)了大批房奴為銀行和開發(fā)商打工;高價(jià)房帶動(dòng)了高地價(jià)，使得企業(yè)發(fā)展和壯大愈加艱難;高房?jī)r(jià)也帶動(dòng)了高房租，加大了很多人創(chuàng)業(yè)的難度。但高房?jī)r(jià)不可能一直持續(xù)下去，遲早要調(diào)整回歸居住屬性，屆時(shí)房?jī)r(jià)因去杠桿的作用出現(xiàn)大調(diào)整，這會(huì)對(duì)金融體系形成沖擊。

2.交易量頻繁。用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語表述就是小區(qū)換手率，簡(jiǎn)單解釋就是指計(jì)算小區(qū)所有房源在一年內(nèi)，發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易的次數(shù)，也就是二手房的交易。過去5年，中國(guó)二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，全國(guó)交易量達(dá)1557萬套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，上海的二手房交易成交總額為6.6萬億元，交易總套數(shù)為365萬套，交易量翻了15倍，成交總額翻了250倍;北京的二手房交易成交總額為5.1萬億元，交易總套數(shù)為210萬套，交易量翻了7.5倍，成交總額翻了120倍。隨著存量市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。

3.房地產(chǎn)投資額在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重過大。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)保增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)十分顯著。據(jù)估算，2018年，全國(guó)新房和二手房的成交額突破6萬億元，相當(dāng)于同期GDP的五分之一;房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)3.6萬億元，占固定資產(chǎn)投資的比重接近19%;在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)逾三成。

4.房?jī)r(jià)收入比太高。一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比，通常用一套房屋的平均價(jià)格與家庭年平均總收入之比來計(jì)算。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的，中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在6倍以上，屬于房?jī)r(jià)過高的范疇。據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過6倍，其中上海、深圳的比率都超過了20倍，甚至有的房?jī)r(jià)收入比為40倍，是美國(guó)的4倍（房?jī)r(jià)比10），嚴(yán)重偏離合理的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比高出合理取值范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

二、廣西房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因與隱患

廣西作為我國(guó)西南部沿海沿邊地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為廣西經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)廣西城市化進(jìn)程，改善區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)人民居住條件方面，房地產(chǎn)行業(yè)為城市發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。

從近十年廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、商品房銷售面積、商品房銷售額統(tǒng)計(jì)分析，可以看出廣西房地產(chǎn)業(yè)近十年的迅速發(fā)展情況。根據(jù)區(qū)統(tǒng)計(jì)局2009-2018年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額2009年累計(jì)達(dá)813.7億元，2018年累計(jì)達(dá)3004.13億元，增長(zhǎng)26.9%;商品房銷售面積2009年累計(jì)達(dá)2383.76億元，2018年累計(jì)達(dá)6212.9億元，增長(zhǎng)了16.1%;商品房銷售額2009年累計(jì)達(dá)777.17億元，2018年累計(jì)達(dá)3826.5億元，增長(zhǎng)了39.2%，廣西房地產(chǎn)業(yè)近十年的快速發(fā)展可見一斑。隨著廣西房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切相關(guān)性，毋庸置疑地必然會(huì)帶動(dòng)廣西房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，但同時(shí)也爆發(fā)了許多問題，其表現(xiàn)是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資渠道有限、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金過低、房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)較低、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不完善、制度健全等。

（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)不合理，渠道有限

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)、建設(shè)、銷售整個(gè)過程都需要投入巨額的資金，房地產(chǎn)融資渠道顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是直接融資，即企業(yè)通過發(fā)行債券、股票在資本市場(chǎng)直接融通資金;二是間接融資，即企業(yè)從商業(yè)銀行通過信貸、擔(dān)保、抵押、質(zhì)押等方式融通資金。目前，廣西房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是依賴商業(yè)銀行貸款獲得資金融通，發(fā)行股票、債券、信托等多元化的融資方式開始發(fā)展，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了廣西房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。由于發(fā)行股票、債券等融資門檻較高，商業(yè)銀行貸款成本較低，商業(yè)銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選，這就加劇了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

廣西房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過間接方式融資，大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款;而直接融資規(guī)模很小，缺乏成熟的融資工具。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。廣西房地產(chǎn)的資金來源中有70%的資金是通過銀行貸款融資，通過股票、債券、信托等多元化的融資方式融通資金的很少。廣西50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中有9家是上市公司，可以通過資本市場(chǎng)直接融資，占比僅18%，大部分廣西房地產(chǎn)企業(yè)，特別是廣西本土房地產(chǎn)企業(yè)上市公司很少，這樣就很難通過資本市場(chǎng)發(fā)行股票、債券進(jìn)行直接融資獲取資金。所以，目前廣西的房地產(chǎn)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款支持。房地產(chǎn)業(yè)的融資過于依賴銀行，銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金，使銀行業(yè)背負(fù)著巨大壓力，可能的金融風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和資質(zhì)不高，自有資金不足

廣西是中國(guó)唯一的沿海自治區(qū)，屬于西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，人口基數(shù)大，外來人口較多，人們對(duì)住房的需求日益增多。近年來，國(guó)家加大對(duì)西部地區(qū)的投資，很多人看到了廣西的發(fā)展前景，引來眾多的投機(jī)者，因此，人們對(duì)商品房的求不斷增加。近年來，雖然廣西房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模歷年加大，參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)數(shù)量眾多，但企業(yè)規(guī)模、資金區(qū)別較大，資質(zhì)差別也很大。

廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模普遍較小，據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊(cè)資本少，自有資金在總資產(chǎn)中只占了很小的比重，超過75%以上的企業(yè)依靠國(guó)內(nèi)貨款、外資、定金和預(yù)收款等，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高。根據(jù)2018年6月底對(duì)廣西50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：碧桂園接近90%，恒大82%，萬科、綠地、保利的資產(chǎn)負(fù)債率突破80%，其他和本土房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均為52%，即每1億元的資產(chǎn)，就對(duì)應(yīng)5200-9000 萬的債務(wù)，而香港恒基兆業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率僅為 27%。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高，實(shí)際上這就意味著銀行直接或間接承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)，造成銀行業(yè)整體抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力降低。

自從國(guó)家強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”，使房地產(chǎn)回歸居住屬性，這些政策因素勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資越來越難;隨著銀行收縮給房地產(chǎn)企業(yè)貨款，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，以及當(dāng)前持續(xù)不斷的土地價(jià)格上張，房地產(chǎn)銀行貸款利率不斷上升，這些因素都會(huì)不斷加大房地產(chǎn)企業(yè)特別是廣西本土中小企業(yè)的資金壓力。如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條出現(xiàn)了斷裂，將會(huì)形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并直接轉(zhuǎn)嫁給銀行，導(dǎo)致銀行不良貸款增加，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

另外，由于相關(guān)房地產(chǎn)的政策、法律不健全，房地產(chǎn)業(yè)作為廣西地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，政府追求GDP增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，這樣就造成廣西地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴，而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無保證時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不完善，公積金貸款存在隱憂

廣西房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系發(fā)展還不夠完善，房產(chǎn)企業(yè)融資主要靠商業(yè)銀行的貸款融資為主，其他的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品較少。主要體現(xiàn)除了前面分析到的廣西房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸為主;還表現(xiàn)在住房公積金管理中心的業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)遲緩，異地公積金辦理貨款受到的限制條件較多，有些開發(fā)商不樂意接收購(gòu)房者使用公積金貨款，購(gòu)房者使用公積金貨款很不方便。另外，隨著時(shí)間的推移，80、90后逐漸成為購(gòu)房新主力。按目前廣西最新房屋均價(jià)已達(dá)12252元/平方米的市場(chǎng)境況看，首付普遍需要25-35萬，明顯對(duì)于資金有限的年輕購(gòu)房者有一定壓力。購(gòu)房是剛需，推遲實(shí)現(xiàn)購(gòu)房或父母幫助解決首付款，購(gòu)房夢(mèng)想是一定要實(shí)現(xiàn)的。首付之后就要解決房貸問題，至少貸款30-50萬，30年償還期算，每月還款1000-2000元，月收入在3000-5000元的年輕人生活壓力非常大，無形中變成了房奴;在30年的還款期內(nèi)，工作穩(wěn)定，不能失業(yè)，一旦出現(xiàn)貸款不能償還的情況，就會(huì)給銀行帶來金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

三、廣西房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的路徑及危害

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的路徑

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無法預(yù)料的不確定因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性，金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，如果支持過度，容易引起信用膨脹問題，從而誘發(fā)金融危機(jī)。而房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機(jī)行為，是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)，金融支持過度會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，其表現(xiàn)是房?jī)r(jià)高、交易頻繁、房地產(chǎn)投資額在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重過大，以及房?jī)r(jià)收入比太高。高房?jī)r(jià)拉大社會(huì)貧富差距，改變?nèi)藗兊膬r(jià)值觀;造就大批房奴;加大企業(yè)發(fā)展壯大、年輕人創(chuàng)業(yè)的難度。但高房?jī)r(jià)的不可持續(xù)性，會(huì)對(duì)金融體系形成直接沖擊，一旦房?jī)r(jià)不穩(wěn)、下跌，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款無法收回，房地產(chǎn)泡沫的破滅導(dǎo)致的金融危機(jī)就會(huì)蔓延，造成經(jīng)濟(jì)衰退。

金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后，如果未被及時(shí)化解而長(zhǎng)時(shí)積累就會(huì)引起金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)。金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)有其特定的路徑，包括金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部各部門之間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)之間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)、金融市場(chǎng)之間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)和金融機(jī)構(gòu)與金融市場(chǎng)之間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。要防止金融危機(jī)的爆發(fā)，一定要將金融風(fēng)險(xiǎn)控制在其產(chǎn)生及傳導(dǎo)階段，從而剪斷風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的鏈條，從根本上抵御金融危機(jī)爆發(fā)。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的危害

房地產(chǎn)泡沫的形成，以及房地產(chǎn)泡沫會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)體系及其發(fā)展造成極大的破壞。根據(jù)行業(yè)專家的研究，我國(guó)房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、波及范圍廣泛，房地產(chǎn)業(yè)通過后向關(guān)聯(lián)影響到13個(gè)上游產(chǎn)業(yè)，通過前向關(guān)聯(lián)影響到15個(gè)下游產(chǎn)業(yè)。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)不同性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的作用力方向不同，對(duì)原材料消耗型基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)（礦物采選、制造業(yè)、郵電運(yùn)輸業(yè)等）主要起需求拉動(dòng)作用;對(duì)生活消費(fèi)型、服務(wù)型產(chǎn)業(yè)（輕紡工業(yè)、技術(shù)服務(wù)以及電子通信業(yè)等）主要起供給推動(dòng)作用;對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)最為密切的環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，則產(chǎn)生需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)雙向作用。

這其中有兩個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注，即我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與行政機(jī)關(guān)及其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度過高;與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度偏高。前一特點(diǎn)說明了我國(guó)的宏觀調(diào)控政策會(huì)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要影響;后一特點(diǎn)也揭示了我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，則對(duì)我國(guó)的金融體系產(chǎn)生較大的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)從兩個(gè)階段來分析：對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，其風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊;對(duì)發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，則房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及破滅會(huì)對(duì)金融體系形成大的沖擊。

房地產(chǎn)業(yè)具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的緊密聯(lián)系，決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化，也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成重大損失。一旦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過大就可能導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生。由此引發(fā)的各種經(jīng)濟(jì)問題都會(huì)出現(xiàn)。當(dāng)然受影響最大的首當(dāng)其沖的當(dāng)屬金融業(yè)，特別是對(duì)銀行的影響將難以估計(jì)。

2007年2月爆發(fā)的美國(guó)房地產(chǎn)次貸危機(jī)，8月開始席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)，是以房地產(chǎn)為主要經(jīng)濟(jì)載體而引發(fā)的全球金融危機(jī)的典型案例。2007年2月7日匯豐控股表示，該行在次級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)方面存在的問題超過預(yù)期，并宣布將為美國(guó)抵押貸款壞賬撥備106億美元，較市場(chǎng)預(yù)期高出20%。這一宣布導(dǎo)致匯豐控股股價(jià)下跌2.7%，由此拉開了房地產(chǎn)次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)的全球多米諾骨牌效應(yīng)，隨后又近一步引發(fā)了全球性的大規(guī)模金融危機(jī)?？梢?，房地產(chǎn)泡沫引起的金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融業(yè)和其他行業(yè)的沖擊是難以估量的。

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基金項(xiàng)目：廣西2019年度高校中青年教師科研基礎(chǔ)能力提升項(xiàng)目“廣西房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度、預(yù)警及化解研究”課題階段性研究成果，項(xiàng)目編號(hào)：2019KY1616。

（作者單位：廣西金融職業(yè)技術(shù)學(xué)院（廣西銀行學(xué)校）金融系）