邊頭保

（中國(guó)鐵路上海局集團(tuán)有限公司土地房產(chǎn)部 高級(jí)工程師，上海 200071）

按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)，2017 年以來(lái)， 鐵路企業(yè)改革工作不斷推向深入，先后實(shí)施了鐵路局公司制改革、鐵路總公司機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)改革、 所屬非運(yùn)輸企業(yè)公司制改革、鐵路局集團(tuán)公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)改革、國(guó)鐵集團(tuán)掛牌等，為推動(dòng)鐵路高質(zhì)量發(fā)展提供了重要體制機(jī)制保障。 當(dāng)前，正值鐵路企業(yè)由傳統(tǒng)運(yùn)輸生產(chǎn)型向現(xiàn)代運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)型發(fā)展的攻堅(jiān)期和關(guān)鍵期，倒逼鐵路企業(yè)改革各項(xiàng)工作邁出更加積極和精細(xì)的步伐。 土地是鐵路企業(yè)重要資產(chǎn)， 是經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要資源，本文擬就鐵路企業(yè)改革中土地處置有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。

1 鐵路企業(yè)改革中土地處置存在的若干問(wèn)題

1.1 關(guān)于授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的問(wèn)題

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》精神，國(guó)鐵集團(tuán)組織各鐵路局集團(tuán)公司開展了土地資產(chǎn)評(píng)估和授權(quán)經(jīng)營(yíng)工作[1]。 2016 年8 月、11 月，分別取得原國(guó)土資源部、財(cái)政部批復(fù)，授權(quán)經(jīng)營(yíng)鐵路土地35.82 萬(wàn)hm2，轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金3 606 億元。 目前正在組織開展第二批土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)相關(guān)工作。 開展土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)工作，有利于盤活鐵路土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)國(guó)鐵企業(yè)改革和資本化運(yùn)作，增強(qiáng)鐵路企業(yè)市場(chǎng)活力。 但是，在具體應(yīng)用此項(xiàng)政策的工作實(shí)踐中，存在以下幾個(gè)問(wèn)題。

1.1.1 授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題

授權(quán)經(jīng)營(yíng)是國(guó)有企業(yè)改革中出現(xiàn)的一種特殊土地使用權(quán)類型。 根據(jù)《關(guān)于加快土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》， 授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)在使用期內(nèi)可依法在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)或參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是給予了授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用者轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)一定的權(quán)利。 存在的主要問(wèn)題，一是對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用者參股其他企業(yè)的比例情況沒(méi)有明確。 如果授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用者為了向集團(tuán)公司外轉(zhuǎn)讓授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地，可以先參股某家企業(yè)，土地使用權(quán)就可以不經(jīng)過(guò)土地行政主管部門批準(zhǔn)名正言順地轉(zhuǎn)入到該家企業(yè)，然后原授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用者再將土地折成股權(quán)連同其他股權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，從而達(dá)到了轉(zhuǎn)讓授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地的目的[2]。 這樣就規(guī)避了授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地向集團(tuán)公司外轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金的規(guī)定。 二是授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以后的土地使用權(quán)類型沒(méi)有明確。 發(fā)生授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以后， 受讓企業(yè)或參股企業(yè)在辦理土地登記時(shí)，能否繼續(xù)登記為“授權(quán)經(jīng)營(yíng)”存在爭(zhēng)議。 如果受讓企業(yè)或參股企業(yè)是非國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的話，登記為“授權(quán)經(jīng)營(yíng)”則有悖于國(guó)家實(shí)施土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策的初衷。

1.1.2 授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的期限問(wèn)題

授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的期限是以企業(yè)改制土地評(píng)估時(shí)土地用途對(duì)應(yīng)的最高出讓年限來(lái)確定的，現(xiàn)主要問(wèn)題在于授權(quán)經(jīng)營(yíng)起算時(shí)間在自然資源主管部門土地資產(chǎn)處置的復(fù)函中并沒(méi)有明確。 目前起算時(shí)間主要有三種方式，第一種是從自然資源主管部門批準(zhǔn)的復(fù)函發(fā)文之日起算（比如，原國(guó)土資源部對(duì)國(guó)鐵集團(tuán)首批土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)復(fù)函的日期是2016 年8 月5 日）； 第二種是從國(guó)有資產(chǎn)管理部門批復(fù)轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金的發(fā)文之日起算（如，財(cái)政部的批復(fù)日期是2016 年11 月11 日）；第三種是從評(píng)估基準(zhǔn)日起算（如，國(guó)鐵集團(tuán)確定的土地評(píng)估基準(zhǔn)日是2015 年3 月31 日）。 筆者認(rèn)為第一種方式比較合理，因?yàn)槭跈?quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)時(shí)就開始起算土地期限，有利于督促鐵路改制企業(yè)辦理資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)。 第二種方式，從土地資產(chǎn)處置后到國(guó)有資產(chǎn)管理部門辦理資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)往往有一段時(shí)間，如果鐵路企業(yè)拖延辦理時(shí)間，實(shí)際上等于延長(zhǎng)了土地使用權(quán)的使用期限，造成了國(guó)有土地資產(chǎn)的隱形流失。 第三種方式，在進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，鐵路企業(yè)改制工作剛剛開始，到土地資產(chǎn)的處置批準(zhǔn)還有一段時(shí)間，如從這時(shí)開始起算，對(duì)鐵路企業(yè)來(lái)講是不公平的。

1.2 關(guān)于擬改制重組非運(yùn)輸企業(yè)土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶的問(wèn)題

當(dāng)前，除鐵路局集團(tuán)公司本級(jí)實(shí)施公司制改革以外，下屬非運(yùn)輸企業(yè)也在推進(jìn)改制重組，積極構(gòu)建“總分公司為主、母子公司為輔、項(xiàng)目部（經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)）為補(bǔ)充”的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，形成一批有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的骨干企業(yè)。 以上海局集團(tuán)公司為例，計(jì)劃通過(guò)吸收合并、股權(quán)調(diào)整、關(guān)閉注銷等方式， 大幅度減少所屬非運(yùn)輸企業(yè)法人數(shù)，至2020 年末非運(yùn)輸企業(yè)法人數(shù)控制在100 家以內(nèi)，其中，2019 年內(nèi)擬注銷29 家企業(yè)，擬重組整合7 家企業(yè)。 根據(jù)原國(guó)家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，“國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。 對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置”。 在改制重組過(guò)程中，如果擬注銷或擬被吸收合并的非運(yùn)輸企業(yè)名下存在土地資產(chǎn)， 如何合理處理其名下土地資產(chǎn)，是一個(gè)需要研究的問(wèn)題。

1.3 關(guān)于地方政府涉鐵項(xiàng)目中土地資產(chǎn)處置的問(wèn)題

近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地方政府城市升級(jí)改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境清理整治等項(xiàng)目涉及占用鐵路用地的情形越來(lái)越多。 根據(jù)國(guó)鐵集團(tuán)要求，原則上采用“有償、等價(jià)”的原則進(jìn)行土地置換。 也就是說(shuō)， 地方政府通過(guò)收儲(chǔ)的方式使用1宗鐵路用地， 那么通過(guò)專業(yè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估以后，需要提供1 宗價(jià)值相當(dāng)?shù)耐恋亟o鐵路部門（不含地上房屋還建、設(shè)施設(shè)備搬遷補(bǔ)償?shù)龋?理論上來(lái)說(shuō)， 鐵路部門在土地處置置換過(guò)程中并沒(méi)有損失，甚至可能改善了資產(chǎn)現(xiàn)狀， 取得了一定的保值增值。 但是，工作實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，鐵路置入土地的落地難是頭號(hào)問(wèn)題。 土地的取得，受地方規(guī)劃條件、建設(shè)用地指標(biāo)等嚴(yán)格限制， 尤其是要以劃撥方式取得土地的話，必須先有立項(xiàng)項(xiàng)目才能供地，且立項(xiàng)項(xiàng)目必須是符合劃撥用地目錄范圍的， 也就是說(shuō)只有鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)項(xiàng)目才能以劃撥方式供地。 如果再遇上地方政府領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整、 協(xié)議精神不強(qiáng)等不可控因素，置入土地的取得更是遙遙無(wú)期，協(xié)議就成了紙面文字。 2014 年，江蘇省某市因市政道路擴(kuò)建項(xiàng)目涉及占用鐵路用地，《土地置換協(xié)議》中約定的100 000 m2（150 畝）土地至今未落實(shí)。近幾年，該市政府與集團(tuán)公司多次會(huì)談，推動(dòng)置換土地落地實(shí)施幾乎成了必談事項(xiàng)，但效果仍不理想。

1.4 關(guān)于鐵路“三供一業(yè)”移交中有關(guān)土地的問(wèn)題

2016 年，為推動(dòng)國(guó)有企業(yè)改制，減輕國(guó)有企業(yè)負(fù)擔(dān)，國(guó)務(wù)院要求將國(guó)有企業(yè)承擔(dān)的職工家屬區(qū)供水、供電、供熱（供氣）和物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“三供一業(yè)”） 進(jìn)行分離移交，相應(yīng)的公共服務(wù)職能由當(dāng)?shù)卣畬I(yè)化企業(yè)或機(jī)構(gòu)實(shí)行社會(huì)化管理。 根據(jù)國(guó)鐵集團(tuán)的統(tǒng)一部署，各鐵路局集團(tuán)公司全面啟動(dòng)“三供一業(yè)”分離移交工作。 上海局集團(tuán)公司就涉及三省一市31 個(gè)地級(jí)市13.7 萬(wàn)戶職工家屬， 其中僅上海市境內(nèi)就涉及移交142 處1.6 萬(wàn)戶， 建筑面積81.2萬(wàn)m2。 根據(jù)通知要求，如果接收單位是國(guó)有企業(yè)或政府機(jī)構(gòu)的， 分離移交涉及的資產(chǎn)實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)。在移交實(shí)踐過(guò)程中，由于房屋土地資產(chǎn)移交還缺乏明確清晰的移交意見(jiàn)，如何移交、如何確定移交范圍的自由度過(guò)高，隨意性較大，增加了移交工作的不確定因素。 另外，除部分偏遠(yuǎn)地區(qū)和鐵路沿線車站的房屋外， 大部分職工家屬區(qū)位于城市市區(qū)，有的甚至是地理位置極佳的城市核心地段，房屋土地資產(chǎn)價(jià)值寶貴。 如果不加以區(qū)分，將不成規(guī)模的職工家屬區(qū)（有的是獨(dú)棟住宅）也全部無(wú)償移交，勢(shì)必造成鐵路核心資產(chǎn)的重大流失。

2 關(guān)于鐵路企業(yè)改制中土地處置的幾點(diǎn)建議

2.1 明確授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的法律定位和使用權(quán)能

鐵路企業(yè)改制時(shí)劃撥土地批準(zhǔn)為授權(quán)經(jīng)營(yíng)處置的主要依據(jù)，是原國(guó)家土地管理局《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》和原國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》。 換言之，授權(quán)經(jīng)營(yíng)只是出現(xiàn)在原國(guó)家土地管理局和原國(guó)土資源部的部門規(guī)章中，在《土地管理法》和《物權(quán)法》中均沒(méi)有體現(xiàn)。 2019 年7月，自然資源部發(fā)文廢止了一批部門規(guī)章，其中包括 《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》。 廢止的原因是頒布時(shí)間久遠(yuǎn)（都是上世紀(jì)90 年代制定的，距今有20 余年），主要內(nèi)容已基本不適用。 也就是說(shuō)，目前授權(quán)經(jīng)營(yíng)處置和劃撥土地使用權(quán)的管理都已經(jīng)沒(méi)有法律法規(guī)依據(jù)了。 因此，筆者建議，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)盡快出臺(tái)國(guó)有企業(yè)改革中授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)管理有關(guān)規(guī)定，明確授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地轉(zhuǎn)讓時(shí)企業(yè)參股的最低比例、 轉(zhuǎn)讓后土地登記方式等事項(xiàng)，做好新舊制度上的過(guò)渡銜接。 一是將 “授權(quán)經(jīng)營(yíng)”在《土地管理法》和《物權(quán)法》等法律法規(guī)中進(jìn)行明確，與出讓、租賃和作價(jià)出資（入股）一起作為土地使用權(quán)有償取得方式的主要類型，確立其法律地位。 二是對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做出明確規(guī)定[3]。目前， 授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)可以在參股企業(yè)中轉(zhuǎn)讓，如果改制企業(yè)拿出極少的資產(chǎn)參股某個(gè)企業(yè)或者根本不參股（因?yàn)閷?shí)際工作中很難界定），土地使用權(quán)就可以直接轉(zhuǎn)入或以配置的名義轉(zhuǎn)讓給某企業(yè)，這樣實(shí)際上造成了授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地也可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，造成管理上的漏洞。同時(shí)，需要注意的是，“授權(quán)經(jīng)營(yíng)”的全稱實(shí)際是“土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)”，屬于專有名詞，與日常使用的或者字面理解的授權(quán)經(jīng)營(yíng)并不是一回事，要特別注意它的使用用途受限的特點(diǎn)。

2.2 調(diào)整授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金的批復(fù)時(shí)序

根據(jù)現(xiàn)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)處置流程，鐵路企業(yè)土地經(jīng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估以后，由國(guó)鐵集團(tuán)上報(bào)給自然資源部，自然資源部對(duì)土地明細(xì)和土地評(píng)估價(jià)格進(jìn)行批復(fù)，財(cái)政部再依據(jù)自然資源部的批復(fù)，發(fā)文明確轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金的數(shù)額。 兩部委批復(fù)以后，鐵路局集團(tuán)公司開始辦理授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地變更登記工作，由“劃撥”變更為“授權(quán)經(jīng)營(yíng)”，同時(shí)將土地評(píng)估價(jià)值計(jì)入企業(yè)財(cái)務(wù)賬面價(jià)值，按批復(fù)年期（鐵路用地參照工業(yè)用地出讓的最高年限為50 年） 進(jìn)行攤銷。 但是，由于從國(guó)鐵集團(tuán)上報(bào)到兩部委批復(fù)授權(quán)經(jīng)營(yíng)之間存在半年以上的時(shí)間差， 在這個(gè)過(guò)程中，有可能出現(xiàn)地方政府土地收儲(chǔ)或規(guī)劃凍結(jié)不予發(fā)證等現(xiàn)象，導(dǎo)致可變更登記的土地面積少于批復(fù)的土地面積，也就造成財(cái)務(wù)賬面中記載的土地面積與實(shí)際產(chǎn)證面積不一致的問(wèn)題，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)屬于國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。 因此，建議國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理部門調(diào)整轉(zhuǎn)增資本金的批復(fù)時(shí)序，由土地變更登記前批復(fù)調(diào)整到土地變更登記后批復(fù)，并依據(jù)變更登記以后的“授權(quán)經(jīng)營(yíng)”土地的評(píng)估價(jià)值，確定轉(zhuǎn)增資本金的數(shù)額。

2.3 分類處理改制重組中非運(yùn)輸企業(yè)土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記

非運(yùn)輸企業(yè)改制重組包括吸收合并、 股權(quán)調(diào)整、關(guān)閉注銷等多種方式。 如何積極穩(wěn)妥地處置改制重組非運(yùn)輸企業(yè)名下的土地資產(chǎn)，需要根據(jù)改制企業(yè)性質(zhì)和土地性質(zhì)來(lái)分類處理。 一是針對(duì)國(guó)有全資非運(yùn)輸企業(yè)，且為“劃撥”性質(zhì)的鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地，可以納入正在開展的第二批土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，按照授權(quán)經(jīng)營(yíng)有關(guān)政策配置給改制重組后的企業(yè)。 如果土地不屬于鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性的， 則應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)補(bǔ)交土地出讓金，并按照財(cái)政部《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》《關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》精神，積極爭(zhēng)取免征土地增值稅和契稅等有關(guān)稅費(fèi)。 二是針對(duì)非國(guó)有全資企業(yè)，其名下土地一般是采取“出讓”方式取得的，應(yīng)按照改制重組已明確的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日委托開展土地評(píng)估，按土地評(píng)估價(jià)值折算相應(yīng)股權(quán)，辦理土地轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 需要特別注意的是，必須先行處理好土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，再辦理工商注銷登記和財(cái)務(wù)賬戶銷戶等工作，千萬(wàn)不可顛倒順序，避免出現(xiàn)法人單位無(wú)法蓋章和無(wú)法處理資金往來(lái)的問(wèn)題。

2.4 對(duì)鐵路“三供一業(yè)”資產(chǎn)移交應(yīng)明確原則，慎重移交

前面提到， 很多鐵路職工家屬區(qū)地理位置極佳，資產(chǎn)價(jià)值高。 在落實(shí)“三供一業(yè)”資產(chǎn)移交工作中，應(yīng)明確原則，逐處研究，謹(jǐn)慎移交。 一是對(duì)地段位置較好、 具有明顯綜合開發(fā)價(jià)值的住宅小區(qū)，只移交物業(yè)管理權(quán)，不移交土地實(shí)物資產(chǎn)。 鐵路局集團(tuán)公司可以委托下屬房地產(chǎn)公司或者聯(lián)合地方有實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)整體咨詢策劃，投入一定的開發(fā)資金，實(shí)施搬遷改造綜合開發(fā)。 二是明確“三供一業(yè)”土地移交的原則和范圍。 對(duì)具有一定規(guī)模、相對(duì)獨(dú)立且不含鐵路生產(chǎn)用地的職工家屬區(qū)，可以整宗土地移交；對(duì)不成規(guī)模、與鐵路生產(chǎn)用地在同一本產(chǎn)證上的土地（如沿線車站的住宅房屋），移交物業(yè)管理權(quán)，不移交土地實(shí)物資產(chǎn)，便于鐵路土地的集中統(tǒng)一管理。

2.5 土地處置應(yīng)以置入房產(chǎn)為主，貨幣化補(bǔ)償、土地置換為輔

對(duì)于鐵路企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地處置置換的前提和目的是資產(chǎn)的保值增值。 圍繞這一前提和目的，在當(dāng)前置入土地落地難的情況下，應(yīng)改變既有的觀念和做法，由置入土地調(diào)整為置入房產(chǎn)。 通過(guò)地方政府、鐵路局集團(tuán)公司和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂三方協(xié)議，由地方政府出資向房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買與鐵路置換土地等價(jià)值的房產(chǎn)（如辦公樓），然后將房產(chǎn)直接辦理登記至集團(tuán)公司名下，這樣不僅可以同樣達(dá)到保值增值的目的，還易于操作，對(duì)路地雙方都是雙贏。 沒(méi)有合適的房源的話，再選擇貨幣化補(bǔ)償或者多種補(bǔ)償方式組合也未嘗不可。 如果鐵路部門確有因還建生產(chǎn)用房而需要土地的需求，再考慮由地方政府提供劃撥用地。 上海局集團(tuán)公司在這方面做了一些探索，取得了較好的成效。 2019 年7 月，杭州市江干區(qū)人民政府因城市建設(shè)需要， 征收了上海局2 266.678 m2（3.4 畝） 鐵路用地和2 400 m2對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)房屋。通過(guò)反復(fù)研究比選，最終選擇等價(jià)值置換附近一棟寫字樓10 樓整層1 900 m2辦公房屋，并配置14 個(gè)地下停車位的方案。 據(jù)測(cè)算，新置換寫字樓的租金收入將比原來(lái)增長(zhǎng)近3 倍。

3 結(jié)束語(yǔ)

鐵路部門正在探索鐵路資產(chǎn)證券化、鐵路混改等市場(chǎng)化舉措，并將引入更多市場(chǎng)主體參與合作與競(jìng)爭(zhēng)，鐵路部門的市場(chǎng)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)也會(huì)大幅提升。 土地作為鐵路企業(yè)最為重要的資產(chǎn)資源之一，在企業(yè)改革中扮演著舉足輕重的角色。 研究企業(yè)改革中土地處置的相關(guān)問(wèn)題并提出合理化措施建議，希望起到拋磚引玉的作用，引起相關(guān)部門的重視和研究，提高國(guó)鐵資本效率效益，提升國(guó)鐵企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。