朱夢(mèng)琪 山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 公共管理學(xué)院

2014年4月1日，住建部在共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)上，明確包括黃石在內(nèi)，北京、上海、深圳、成都、淮安6 個(gè)城市為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。2017 年8 月在北京正式推出共有產(chǎn)權(quán)房，北京以自住型商品房為代表的共有產(chǎn)權(quán)房，是繼廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房后的又一類保障性兼商品性住房模式。與政府共同享有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，可以極大地緩解居民購房壓力，同時(shí)銷售價(jià)格均低于普通商品房，落戶和入學(xué)等權(quán)利與其他普通住房相同。在降低購房門檻、保障民生，吸引優(yōu)秀人才，解決中低收入家庭購房困難，抑制房地產(chǎn)泡沫及炒房現(xiàn)象方面具有重要作用。

一、北京市共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)行現(xiàn)狀

（一）共有產(chǎn)權(quán)房供給情況

截至2017 年11 月底，北京市竣工保障性住房90517 套，其中的30%用來面向符合共有產(chǎn)權(quán)房住房條件的“新北京人”。2017 年，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)同各區(qū)政府已經(jīng)完成207 公頃共有產(chǎn)權(quán)房供地任務(wù)。同時(shí)北京共有產(chǎn)權(quán)住房已入市38個(gè)項(xiàng)目，包括未申購項(xiàng)目34 個(gè)，房源3.5 萬套；選房項(xiàng)目1 個(gè)，房源424 套；已啟動(dòng)未選房項(xiàng)目3 個(gè)，房源2897 套。預(yù)計(jì)在未來5年內(nèi)，政府還將推出25 萬套共有產(chǎn)權(quán)房來貫徹落實(shí)這一政策。

（二）出資方式

政府根據(jù)3：7 或5：5 的比例進(jìn)行墊資，購房者還可以向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款。當(dāng)個(gè)人的出資和政府的出資比例為7：3 的時(shí)候，購房者個(gè)人出的價(jià)格等于在同期經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)繳納的價(jià)格；如果購買者的家庭收入確實(shí)低，可以按后者即5：5的比例進(jìn)行出資，同時(shí)出資部分，可以通過向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款來墊資，以獲得其比例下的所有權(quán)，同時(shí)，他們承擔(dān)的價(jià)格就相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)繳納費(fèi)用的70%。

（三）房企現(xiàn)狀

住建委對(duì)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的整體要求很高，在住房標(biāo)準(zhǔn)上多數(shù)要求增加裝配式建筑面積、全裝修成品房，并且執(zhí)行綠色建筑二星級(jí)及以上的標(biāo)準(zhǔn)，著力打造“安全、綠色、經(jīng)濟(jì)、美觀”等現(xiàn)代化商品房。嚴(yán)格的要求令很多開發(fā)商望而卻步。2018 年1 月25 日，北京三宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊慘遭流拍，體現(xiàn)了在利潤(rùn)微薄的情況下開發(fā)商對(duì)拿地的謹(jǐn)慎。政府多會(huì)選擇為開發(fā)商提供政策或稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性與主動(dòng)性。

二、存在的問題

（一）利用共有產(chǎn)權(quán)房牟取利益

某些居民即使有住房，但為了得到這種優(yōu)惠而通過各種手段獲得購房資格，再通過轉(zhuǎn)讓出租獲取利益。開發(fā)商由于利潤(rùn)過低，可能在施工過程中偷工減料、不注重質(zhì)量要求，由此埋下極大的安全隱患。

（二）北京共有產(chǎn)權(quán)房政策的覆蓋面積小

共有產(chǎn)權(quán)房的供給對(duì)象不僅僅局限于北京人，但是范圍還是比較有限，而且推出的共有產(chǎn)權(quán)房在未來5年內(nèi)預(yù)計(jì)只有25萬套左右，這相對(duì)于北京龐大的無房群體來說還是有點(diǎn)少。

（三）共有產(chǎn)權(quán)固有的弊端

由于使用權(quán)的共有可能會(huì)使得房屋的折舊加速，破損成本加大，使得政府來承擔(dān)居民道德風(fēng)險(xiǎn)的一部分成本。盡管政策規(guī)定了房屋可以繼承，但是對(duì)于繼承人的情況并不了解，可能使得房屋流到不符合條件的人手中。

三、建議

（一）合理定價(jià)，嚴(yán)格審核共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對(duì)象

共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該結(jié)合供給對(duì)象的家庭承受能力以及產(chǎn)權(quán)比例等方面進(jìn)行定價(jià)，如購買不同份額的產(chǎn)權(quán)支付不同份額的價(jià)格，同時(shí)在稅收、貸款利息等方面可以針對(duì)收入進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)。對(duì)供應(yīng)對(duì)象的審核必須嚴(yán)格，避免暗箱操作，使政府政策成為某些人牟取暴利的手段。

（二）擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房的覆蓋面積

目前共有產(chǎn)權(quán)房的覆蓋面積太小，政府的保障范圍受限。因此，政府應(yīng)該加快推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，拓寬供應(yīng)對(duì)象，向更多的城市進(jìn)行擴(kuò)展，加大覆蓋面積。

（三）協(xié)調(diào)與開發(fā)商的關(guān)系

在開發(fā)商利益關(guān)系上，要提前做好供地方案以及土地評(píng)估工作，確定合理的利潤(rùn)空間，很大程度地滿足開發(fā)商的利益需求，避免開發(fā)商偷工減料、不注重質(zhì)量安全等行為，同時(shí)也有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體之間的相互關(guān)系，避免土地流拍，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。