王遒 浙江財經(jīng)大學(xué)

一、研究背景

2000年后第一個十年中國城市發(fā)展的主題是是北上廣深四大一線城市的跨越式發(fā)展。其各自承擔(dān)著沿海三大經(jīng)濟(jì)圈的中心作用，聚集廣闊經(jīng)濟(jì)腹地資源。

但隨著時間推移，進(jìn)入第二個十年，城市跨越式發(fā)展的勢頭逐漸擴(kuò)散到各副省級城市與計劃單列市。其主要原因如下：

一線城市的土地等成本高漲擠壓出的部分產(chǎn)能，國家嚴(yán)控一線城市人口規(guī)模造成人口溢出，向周邊省會城市擴(kuò)散。

1.各省地方經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展產(chǎn)生了省內(nèi)有集聚中心的需求。

2.因此國家部委在《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中提出了，優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群（如上?！暇┖贾萏K州組合），培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群（成都，武漢），建立城市群發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，國家中心城市等概念以指導(dǎo)城市發(fā)展。

以上綜合因素導(dǎo)致了部分此前集聚度降低的各地省會在第二個十年迎來了一段首位度觸底回升的階段（尤其以金融業(yè)集聚為代表），也直接導(dǎo)致了2015,16年全國二線城市的房地產(chǎn)價格飆升。

那么在本文中我們將探討隨著省會金融經(jīng)濟(jì)首位度的提高對該市房地產(chǎn)發(fā)展的影響。

我們在文中將以杭州這一典型城市為例。在2014年之前，由于浙江省沿海發(fā)達(dá)，國際貿(mào)易，制造業(yè)蓬勃發(fā)展，其金融經(jīng)濟(jì)集聚度在持續(xù)地走低。

可以發(fā)現(xiàn)杭州存貸款業(yè)務(wù)尤其機(jī)構(gòu)存款占比在2011年達(dá)到低點，相比2016低了7個點。但這個趨勢在2013年后發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，說明大量企業(yè)在2013年后將總部及業(yè)務(wù)搬到杭州，極大提高了其經(jīng)濟(jì)金融首位度，并且在2016年后仍在上升趨勢。其具體原因主要以下幾點：

1.08年后海外出口市場萎靡，國內(nèi)勞動力，土地和環(huán)保成本上升，讓浙江依賴外貿(mào)的地市產(chǎn)業(yè)遇到困難，并在2014國內(nèi)去產(chǎn)能環(huán)境下暴露出來。

2.2013年后，4G帶來的移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展浪潮使杭州成為互聯(lián)網(wǎng)，電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)之城，以阿里網(wǎng)易為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)噴薄發(fā)展，帶動了其第三產(chǎn)業(yè)的集聚度急速上升。

因而，在后來人視角來看，基于以上這一趨勢，2016年G20前后杭州的房地產(chǎn)景氣度就有了相應(yīng)的基礎(chǔ)。那么我將在下文的設(shè)計回歸模型檢驗杭州金融經(jīng)濟(jì)聚集度的上升與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系。

二、數(shù)據(jù)來源與描述統(tǒng)計

本文選取杭州市與浙江省2008年至2016年9年的社會宏觀數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于ifind，《中國統(tǒng)計年鑒》，《浙江統(tǒng)計年鑒》，各年杭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，各年浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報等。

（一）杭州貸款占全省比例

貸款比率=杭州市該年貸款余額/浙江省該年貸款余額

貸款代表著一個地區(qū)的融資需求，也代表著其金融經(jīng)濟(jì)活躍的程度。因此貸款比率可以代表杭州發(fā)放貸款業(yè)務(wù)相對全省的比例，是其金融地位與聚集度的標(biāo)志。充分的貸款能給予房地產(chǎn)開發(fā)商充足的現(xiàn)金流開發(fā)物業(yè)，也給予購房者杠桿選擇，擴(kuò)大需求端。

（二）杭州市非居民(機(jī)構(gòu))存款占全省比例

非居民（機(jī)構(gòu)）貸款比率=杭州市該年機(jī)構(gòu)存款余額/浙江省該年機(jī)構(gòu)存款余額

因此貸款比率代表杭州市各經(jīng)濟(jì)實體在杭州的經(jīng)濟(jì)金融積累相比全省的比例，是其金融地位與聚集度的標(biāo)志。同時充裕的存款也是貸款的支持。

（三）杭州市居民存款占全省比例

居民存款比率=杭州市該年居民存款余額/浙江省該年居民存款余額

居民存款比率代表居民在杭州市的存款占全省比例，代表杭州居住者的富裕水平，收入水平及杭州對周邊財富的吸引力。也代表本地居民對房地產(chǎn)的購買力。

（四）杭州財政支出占全省比例

財政支出比率=杭州市該年財政支出/浙江省該年財政支出

財政通過土地，稅收收納資金，再通過建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施等形式進(jìn)行投資，其本質(zhì)上也是對資源的配置，廣義上說是政府手中的金融活動。況且浙江省實行省管縣模式，大量縣級財政直接上繳省政府，其中必有一部分用于建設(shè)杭州市本級，因此財政的聚集效應(yīng)也很明顯。

而且對市政基礎(chǔ)設(shè)施（如地鐵，高架路）對房地產(chǎn)開發(fā)有直接引導(dǎo)與增益作用的，因此更要考慮財政聚集度的影響。

（五）杭州金融從業(yè)人員占全省比例

金融從業(yè)比率=杭州市金融從業(yè)人員數(shù)量/浙江省金融從業(yè)者數(shù)量

金融業(yè)由于其對信息通達(dá)度的要求，市場競爭的需求與功能互補(bǔ)的需求，想要發(fā)展必然出現(xiàn)集聚，一個市的金融產(chǎn)業(yè)占全域的比重很大程度上能說明其金融產(chǎn)業(yè)的集聚效果。由于我沒有查到足夠的杭州市金融業(yè)GDP，只能用杭州金融從業(yè)人員占全省比例暫且替代。

一個發(fā)達(dá)的集聚的金融產(chǎn)業(yè)也能給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展提供各項支持。

（六） 杭州第三產(chǎn)業(yè)占全省比重

第三產(chǎn)業(yè)比率= 杭州市該年第三產(chǎn)業(yè)GDP/浙江省該年第三產(chǎn)業(yè)GDP

第三產(chǎn)業(yè)，尤其是以阿里巴巴，網(wǎng)易為代表的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)也天然具有中心集聚效應(yīng)。因此統(tǒng)計杭州第三產(chǎn)業(yè)占全省比重也可以反映杭州在全省的經(jīng)濟(jì)集聚度。

而第二產(chǎn)業(yè)由于用地，人力成本與環(huán)保要求的特殊性，因此廣泛分布在浙江各地市，并且在當(dāng)?shù)匦纬梢绘?zhèn)一特色的產(chǎn)業(yè)集聚，因此難以用第二產(chǎn)業(yè)占全省比重來衡量經(jīng)濟(jì)集聚度。

（七）杭州房地產(chǎn)投資額占全省比重

房地產(chǎn)投資額比率= 杭州市該年房地產(chǎn)投資額/浙江省該年房地產(chǎn)投資額

之所以不選擇房價或者房地產(chǎn)銷售額作為指標(biāo)的原因是居民的買房決策隨機(jī)性較強(qiáng)，容易在短時間內(nèi)放大上漲與下跌的幅度，同時容易受到突發(fā)性的政策刺激，如無法預(yù)料的限購政策，或者是短時間上馬大量棚改貨幣化項目推高房價，都會使使統(tǒng)計出現(xiàn)偏差。

而房地產(chǎn)投資額的定義為房地產(chǎn)開發(fā)實體在其開發(fā)的房地產(chǎn)項目上的投資，因為在2017年之前杭州未推出限購政策，因此我們可以假設(shè)房地產(chǎn)投資額度的大小是由大量地產(chǎn)商在開放競爭市場中基于當(dāng)前當(dāng)?shù)厥袌龅氖袌鲂畔ⅲòń鹑诩鄱龋┒龅睦硇匀藳Q策，隨意性較低，可用于衡量當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)景氣度。

而采用比重的原因第一是因為以上的自變量都采用比重，第二是因為房地產(chǎn)還受國家宏觀貨幣財政政策的影響，不同年份貨幣政策寬松度不同，因此對本文中采用的時間跨度樣本有影響，而采用比重可以一定程度上消除影響。（貨幣政策全國統(tǒng)一）。

圖7 杭州房地產(chǎn)投資額及占全省比例

數(shù)據(jù)來源 杭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

三、回歸分析

在stata中

因為p值為0.216＞0.05, 因此接受原假設(shè)。杭州貸款余額的金融集聚作用對杭州房地產(chǎn)景氣程度沒有影響。

我認(rèn)為出現(xiàn)這一情況的原因是大量在杭州發(fā)放的貸款是由杭州各地市的企業(yè)在杭州的總部借貸的，實際資金還是回流到各地市的生產(chǎn)建設(shè)中，杭州只是作為金融集聚中心的融通，對本地房地產(chǎn)沒有直接作用。

因為p值為0.507＞0.05, 因此接受原假設(shè)。杭州機(jī)構(gòu)存款余額的金融集聚作用對杭州房地產(chǎn)景氣程度沒有影響。

聚集在杭州的企業(yè)機(jī)構(gòu)不會直接成為房地產(chǎn)的需求端，不會增加房地產(chǎn)景氣度。

排除兩項明顯有問題的變量后，我們再次做回歸。

reg estate redeposit fiscal jobholder industry

表1：經(jīng)濟(jì)金融集聚度對房地產(chǎn)景氣度影響估計結(jié)果

1.因為p值為0.018＜0.05, 因此拒絕原假設(shè)。杭州的居民存款聚集度對房地產(chǎn)景氣度有影響，且與其成正相關(guān)。

2.因為p值為0.038＜0.05, 因此拒絕原假設(shè)。杭州的財政聚集效應(yīng)對房地產(chǎn)景氣度有影響，但與其成反相關(guān)。這與我們的直覺：財政投入越多，房價越高，似乎是相反的。但其應(yīng)該是符合事實情況的。

3.我國地方政府的財政嚴(yán)重依靠土地財政，土地財政收入的頂峰一般在房地產(chǎn)景氣周期中后期的高價土地拍賣中達(dá)到，并在其后的一兩年中將財政支出用于市政建設(shè)，市政建設(shè)需要長短不一的建設(shè)周期才能轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)景氣度的直接利好。因此財政聚集度應(yīng)該是房地產(chǎn)景氣度的先行指標(biāo)，若拉大時間周期看，他們的波峰應(yīng)該是錯開的。

4.因為p值為0.002＜0.01, 因此拒絕原假設(shè)。杭州的金融聚集效應(yīng)對房地產(chǎn)景氣度有影響，且與其成正相關(guān)，且此結(jié)論相對準(zhǔn)確度很高。

5.因為p值為0.014＜0.05, 因此拒絕原假設(shè)。杭州的第三產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)對房地產(chǎn)景氣度有影響，且與其成正相關(guān)。

再做一次F檢驗

因為Prob ＞ F =0.0049＞0.01,因此拒絕原假設(shè)redeposit fiscal jobholder industry四個變量對房地產(chǎn)景氣度有明顯影響。

三、結(jié)論

因此可得出結(jié)論：杭州的金融集聚效應(yīng)，第三產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和居民存款聚集效應(yīng)對杭州房地產(chǎn)景氣程度有正向影響。而其財政的集聚效應(yīng)與房地產(chǎn)景氣度呈逆周期關(guān)系。

得出函數(shù)：