胡萬程

雖然廈門的氣溫沒有下過10度，但對于餐飲店老板許興來說，這個冬天并不好過。

在“寸土寸金”的中山路商圈，許興有一間30平方米的店鋪在賣些福建特色小吃。店鋪不起眼，裝修亦簡約樸實，但店租卻貴得令人咂舌。

“2019年3月我接手這家店的時候租金還是85000元，房東上個月發(fā)來通知說2020年要漲到每個月95000元?！痹S興表示無奈，“店鋪的利潤有限，并沒有能力承擔上漲的部分，考慮撤了。”

在廈門的熱門商圈，像許興這樣因房租上漲瀕臨關(guān)門的業(yè)主并不是少數(shù)。附近的居民，通常半年左右就會發(fā)現(xiàn)街上小店迎來一波“更新”，可謂“鐵打的商鋪、流水的商家”。商鋪下一年的租金往往根據(jù)本年度的“行情”來定。根據(jù)市文旅部門發(fā)布的報告來看，2019年廈門的旅游產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)提升明顯。業(yè)內(nèi)人士告訴《南風窗》記者，2020年的店鋪租金預計看漲10%～15%。

租金的上漲讓店主叫苦不迭。但一方面，有關(guān)廈門的租售比新聞卻引起了眾人關(guān)注。2019年12月，諸葛找房發(fā)布的《全國重點50城租金收入比調(diào)查研究報告》顯示，以年租金收回買房成本情況來看，廈門以89.6年高居全國榜首，深圳和北京分別為54.9年和54.3年，而哈爾濱只需24.9年。

國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。像廈門這種1∶1000的租售比，出租回報率已經(jīng)遠遠低于正常值了。SOHO中國掌門人潘石屹認為，租售比長期不正常，拖下去會爆炸?；蛘咦尫肿樱ㄗ饨穑┩蠞q一些，或者是讓分母（房價）往下降一些。

從當下的國民收入來看，租金的上漲空間顯然不大。但大幅度的“降房價”國民更是聞之色變，資產(chǎn)端的價格下跌可能會引發(fā)債務(wù)鏈條的螺旋式下墜，對整體經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的負面影響。

一方是苦于高昂租金的店主，一方是苦于回報率太低的房東。眼下，兩條路似乎都不好走。人們疑惑，中國的租售比還能好嗎？

房客房東都難受

租金高不高，不同城市生活的居民感知不同，先從幾個一線城市來看，租房成本無疑是高的。

中國房地產(chǎn)行情網(wǎng)公開信息顯示，2019年11月，北京房租以每平方米91.03元位居各大城市之首。四環(huán)內(nèi)，沒有一間低于2000元的單間。

時值年末，《南風窗》記者對北京地區(qū)租房市場走訪發(fā)現(xiàn)，臨近年底，各大中介租房源充足，但是租金報價仍然處于高位，沒有出現(xiàn)較為明顯的回落。12月并非“旺季”，買方市場現(xiàn)象較明顯，中介和房東會在起租日期和中介費上稍有讓步。

以四環(huán)內(nèi)臨近地鐵站10分鐘路程的一居室為例，40平方米左右，房租在6000元上下浮動。根據(jù)Boss直聘所統(tǒng)計的北京就業(yè)人員平均月薪（11614元）來看，這樣的房租已超過一半的收入占比。

“從2018年開始，很多房源被租房品牌公司囤積，裝修后價格大幅上揚。”鏈家海淀區(qū)某分店負責出租業(yè)務(wù)的張經(jīng)理告訴記者，“現(xiàn)在要找便宜房源要去天通苑，甚至大興那邊?！?blockquote>國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。像廈門這種1∶1000的租售比，出租回報率已經(jīng)遠遠低于正常值了。

年初開始在某短視頻公司工作的沈偉就住在北五環(huán)外昌平區(qū)的天通苑。剛?cè)肼氁荒?，薪水不高，稅后拿到?000元出頭。他在天通苑租了一個隔斷房，原本三居室的格局被房東隔成了7個隔間，他租了“稍寬敞”的一間，每月1200元。

“在北京能租到這個價位房子的地方不多，即使上下班擠得要命，但因為房租便宜還是忍下來了?！鄙騻タ嘈?，“要說不方便也有，就是房子太小，沒法談戀愛?！?/p>

沈偉的房東是陳女士，被記者問及為何好好的三居室要隔斷成7間房的時候，她表現(xiàn)得坦誠：“我們這邊多是大戶型回遷房，由于地理位置稍偏，來這住的一般收入也有限。這房子整個租大概5000元不到，回報率比較低，但是隔開來每月就有8000元的房租?！?/p>

實際上北京市對于群租房、隔斷房已出臺了相關(guān)的限制措施，把打隔斷墻或者改成床位進行變相出租以及利用廚房、衛(wèi)浴、地下儲藏室等公共空間來進行出租的行為列入了“違法房源”。無論是沈偉還是陳女士，其租賃行為均得不到保障。

但政策法規(guī)的B面，也刻著生活的無奈。人口流入為主的城市房價高企，購房成本高導致租房人群多，租房需求多疊加租房市場越來越受資本關(guān)注，導致租金價格整體高企。正常渠道價格高，租不起，使得群租房屢禁不止。沈偉和陳女士，一個是“討生活”的北漂，一個是掙扎在一線城市“低回報率”的房東，各有各的不易。

租金高，但仍不夠

除北京之外，其他城市的房租是怎么樣的呢？

根據(jù)《全國重點50城租金收入比調(diào)查研究報告》，2019年上半年，上海、深圳整租一居室租金收入比分別為82.5%、78.1%。即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本普遍超過收入的30%以上，一線城市呈現(xiàn)出“買不起，租不起”的住房態(tài)勢。

部分二線城市的住房壓力同樣不小，如大連、西安、杭州、成都熱點二線城市的整租一居收入比大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。

房租收入比不能單看租金絕對值，還與收入高低有關(guān)。長三角區(qū)域的無錫、寧波和海峽經(jīng)濟圈的泉州的租房壓力較小，無論是整租還是合租的方式，租金收入比均位于末位，這與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展較快，GDP和工資水平維持在高位關(guān)系密切。

“體感上‘租金是高的，但實際上的租金回報率確是很低?！迸d業(yè)證券的首席分析師王家遠認為，北上廣深的租售比基本處于同一水準，平均租售比為1∶636，售租比達53年。對于房產(chǎn)持有者來說，這樣的租金回報率相比其他國家與其他城市是沒有競爭力的。

美國的租賃市場需求仍然旺盛，尤其是在人口持續(xù)流入的二線城市，比如達拉斯、奧斯汀、波士頓，其主要城市租金回報率基本能上到6%。日本的租金回報率也很高，東京、大阪和名古屋三大都市圈的租金回報率都接近或超過了6%，在3.5%的分界線基礎(chǔ)上幾乎翻倍。

英國與美日相仿，利物浦地區(qū)租金回報率甚至高達6.75%。而法國和德國比較特殊。由于政府嚴格控制房租和房價上漲，使得租金回報率一直在2%～3%左右的水平波動。

但各國國情不同，中國與世界其他國家的橫向?qū)Ρ戎杏袀€重要指標的缺失使得租售比失衡這個問題顯得“沒那么嚴重”。

這個指標就是房產(chǎn)稅，這個稅在世界屬于主流稅種。中國暫時還沒有房地產(chǎn)稅，使得中國房東的持房成本原本就比海外低了不少。而美國50個州都征收房產(chǎn)稅，稅率大致介于0.5%～2.5%之間。日本的房屋持有成本同樣高昂，每年需要繳納固定資產(chǎn)稅、都市計劃稅、修繕積立金、稅理士費用等費用，每年成本約為房價的 1%～2%。

此外，現(xiàn)階段中國房屋與戶口教育資源綁定，學區(qū)房的價值無法在租售比中體現(xiàn)，而這些在現(xiàn)實生活中也是可以置換成貨幣的資源。

偽命題？

在美國、英國等發(fā)達國家，人們買房，非常關(guān)心租售比這個指標，其意義相當于股票的市盈率，租售比是決定物業(yè)價值的關(guān)鍵性指標，租售比過低的物業(yè)往往被認為一文不值。

但在國內(nèi)衡量一處房產(chǎn)的價值，并不能純粹用租售比去衡量。過去十年一線城市的租售比不到2%，但這毫不影響這些物業(yè)的升值速度。相反租售比看起來不錯的三四線城市，反而房價并未“騰飛”。在房價節(jié)節(jié)攀升的時刻購房，國人更看重的是其投資價值和附加價值。

不應(yīng)該把中國的住宅與海外房產(chǎn)比較租售比，而應(yīng)該用商住公寓，因為兩者都沒有落戶價值。中國商住公寓的租售比普遍高于3.5%，這就與海外接軌了。

考慮到國情特殊，在中國的環(huán)境下討論“租售比問題”，這件事本身是否是偽命題呢？

有人認為，不應(yīng)該把中國的住宅與海外房產(chǎn)比較租售比，而應(yīng)該用商住公寓，因為兩者都沒有落戶價值。中國商住公寓的租售比普遍高于3.5%，這就與海外接軌了。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，近幾年國內(nèi)租售比失衡的主要原因在于房價的上漲速度遠高于租金，尤其是2016—2017年部分城市房價出現(xiàn)非理性上漲，更是加劇了租售比的擴大化。從2018年下半年以來樓市的降溫開始呈現(xiàn)，房價上漲的速度得到有效控制，未來租售比逐步恢復正常將是一個大趨勢。

這個趨勢的回歸是在認知內(nèi)的。再回到最基本的是房租提升，還是房價上漲上，業(yè)內(nèi)專家們更多地偏向房租上漲。

高房價在某種程度上預支了未來的增長空間，但房租沒有辦法預支。但房租是與居民的收入掛鉤的，收入不提高，房租就不可能上漲?，F(xiàn)階段短時間內(nèi)提升國民平均收入存在難度，所以租售比的回歸也是一個長周期的事。

被高估的房價和被低估的房租，背后其實是中國樓市存在現(xiàn)實問題的折射。

房租現(xiàn)階段被低估，原因在于缺失了購房的附加價值。房產(chǎn)本身擁有在城市落戶、享受更好教育資源等隱性福利和附加價值。租房的話無法享有這些價值。只有剝離了房產(chǎn)本身不可動搖的附加價值，才能讓房子回歸本源—用來住，而不是搶學位，也不是投機倒把。

此外，國內(nèi)法律法規(guī)對租房者利益的保障尚不到位，容易出現(xiàn)糾紛。無法讓人產(chǎn)生歸屬感和安全感的租房，價格自然難以真正提升至應(yīng)有的檔位。

讓租房的人能夠在住宿、醫(yī)療、教育等方面享有與房產(chǎn)所有者一樣的權(quán)利，讓“租售同權(quán)”的方案徹底在全國落實下來，房市才可能更加健康，租售比回到合理區(qū)間速度才會更快。

（文中沈偉為化名）