鄒瓊

（武漢城市職業(yè)學(xué)院建筑工程學(xué)院）

1 引言

業(yè)主與傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)之間是雇傭與被雇傭的關(guān)系，存在著一些不可調(diào)和的利益沖突，包括業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難、公共空間收益分配等矛盾。通過將傳統(tǒng)物業(yè)改造為“智能化公共物業(yè)”的方式，業(yè)主通過繳費(fèi)、參與具體事務(wù)等方式全方位參與小區(qū)物業(yè)管理，讓業(yè)主真正成為物業(yè)管理的主人，形成業(yè)主與物業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與收益的格局，是從根本上化解現(xiàn)存矛盾的有效途徑。

區(qū)塊鏈技術(shù)具有去中心化、不可篡改、價(jià)值傳遞等特點(diǎn)，目前已成功應(yīng)用于支付、投票、溯源、政務(wù)等領(lǐng)域，其他領(lǐng)域的應(yīng)用研究正在廣泛開展。基于區(qū)塊鏈平臺(tái)的通證、智能合約為實(shí)現(xiàn)“智能化公共物業(yè)”運(yùn)營(yíng)模式[3]提供必要的技術(shù)手段，確保業(yè)主繳費(fèi)、完成工作任務(wù)等為物業(yè)管理所做的貢獻(xiàn)能夠及時(shí)、公正、公開地獲取相應(yīng)報(bào)酬，形成業(yè)主積極參與物業(yè)管理的正反饋循環(huán)。

2 業(yè)主與物業(yè)矛盾的內(nèi)在原因

理論上，業(yè)主雇傭物業(yè)企業(yè)，通過支付物業(yè)管理費(fèi)換取優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。實(shí)際上業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾沖突頻發(fā)，甚至訴諸法律的情形時(shí)有發(fā)生。

2.1 物業(yè)企業(yè)的逐利本質(zhì)

與其他所有企業(yè)一樣，物業(yè)企業(yè)的本質(zhì)是逐利的，只有持續(xù)獲取經(jīng)營(yíng)收益才能支付員工工資、維護(hù)各種設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，確保物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展。物業(yè)企業(yè)的逐利本質(zhì)決定了其行為方式，例如想方設(shè)法提高物業(yè)費(fèi)、獲取公共空間經(jīng)營(yíng)收益、盡量壓縮各種開支（服務(wù)水平隨之降低）等。

2.2 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不夠了解

物業(yè)管理是根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安、環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵，認(rèn)為繳納物業(yè)管理費(fèi)后應(yīng)享受物業(yè)企業(yè)全方位的服務(wù)，對(duì)于超出物業(yè)管理委托合同的管理服務(wù)期望值過高，從而對(duì)物業(yè)管理不滿。

2.3 物業(yè)管理透明度偏低

物業(yè)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)收支情況，但與完全公開透明還有較大距離。主要是兩點(diǎn)原因：首先，物業(yè)企業(yè)提高物業(yè)費(fèi)難度較大，從公共空間廣告、停車等途徑獲取經(jīng)營(yíng)收益是盈利的有效途徑，物業(yè)企業(yè)存在隱瞞公共空間經(jīng)營(yíng)收益的動(dòng)機(jī)；其次，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理參與度低，不了解物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)模式，無法全面深入掌握物業(yè)管理實(shí)際情況。

3 實(shí)現(xiàn)“智能化公共物業(yè)”的困難

“智能化公共物業(yè)”運(yùn)營(yíng)模式中，業(yè)主通過類似于“眾籌”模式的繳費(fèi)方式維護(hù)、控制物業(yè)的運(yùn)營(yíng)并獲取收益，通過類似于“眾包”模式的共同承擔(dān)任務(wù)的方式參與物業(yè)管理事務(wù)并獲得報(bào)酬，理論上是化解業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾、提高住宅小區(qū)治理能力的有效途徑，但要真正實(shí)現(xiàn)起來存在一些難以克服的困難。

3.1 缺乏高度可信的收益分配途徑

無論對(duì)于“眾籌”還是“眾包”模式，參與投資或事務(wù)的個(gè)人最關(guān)心的問題是，付出了金錢或者勞動(dòng)之后，能否及時(shí)、穩(wěn)定地獲得約定的收益或報(bào)酬。游戲眾籌、IT眾包、快遞眾包等平臺(tái)曾經(jīng)被普遍看好，但由于缺乏高度可信的收益分配途徑、供給和需求難以匹配等現(xiàn)實(shí)原因，在經(jīng)歷了初期的高速發(fā)展之后，目前正處于快速下滑階段。

3.2 缺乏高度可靠的運(yùn)營(yíng)管理手段

“智能化公共物業(yè)”運(yùn)營(yíng)模式中業(yè)主需要經(jīng)常通過投票等方式共同參與物業(yè)管理事務(wù)的決策，高度依賴信息化、網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)，而傳統(tǒng)的信息化、網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)是中心化的，存在數(shù)據(jù)被系統(tǒng)管理員、黑客篡改、破壞的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)一旦變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)， “智能化公共物業(yè)”運(yùn)營(yíng)模式的信任基礎(chǔ)、運(yùn)行基礎(chǔ)將不復(fù)存在。

4 基于區(qū)塊鏈平臺(tái)的通證與智能合約技術(shù)

區(qū)塊鏈技術(shù)是利用塊鏈?zhǔn)綌?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)來驗(yàn)證與存儲(chǔ)數(shù)據(jù)、利用分布式節(jié)點(diǎn)共識(shí)算法來生成和更新數(shù)據(jù)、利用密碼學(xué)的方式保證數(shù)據(jù)傳輸和訪問的安全、利用由自動(dòng)化腳本代碼組成的智能合約來編程和操作數(shù)據(jù)的一種全新的分布式基礎(chǔ)架構(gòu)與計(jì)算方式。區(qū)塊鏈技術(shù)為通證、智能合約提供了去中心化、不可篡改特性，充分釋放了通證、智能合約技術(shù)的潛力。

4.1 通證

通證是一種權(quán)益證明，現(xiàn)實(shí)世界的各種權(quán)益證明（股權(quán)、債券、積分、票據(jù)等）都可以通證化，放到數(shù)字世界里去流通。通證的三大要素：

1）數(shù)字權(quán)益證明

通證必須是以數(shù)字形式存在的權(quán)益憑證，它代表的是一種固有和內(nèi)在的價(jià)值。

2）加密

通證的真實(shí)性、防篡改性、保護(hù)隱私等能力，由密碼學(xué)予以保障。

3）可流通

通證必須能夠在一個(gè)網(wǎng)絡(luò)中流動(dòng)，從而隨時(shí)隨地可以驗(yàn)證。

4.2 智能合約

智能合約是一種特殊協(xié)議，包含了有關(guān)交易的所有信息，滿足要求后自動(dòng)執(zhí)行。智能合約程序不只是自動(dòng)執(zhí)行的計(jì)算機(jī)程序，它本身就是一個(gè)系統(tǒng)參與者，對(duì)接收到的信息進(jìn)行回應(yīng)，可以接收和儲(chǔ)存價(jià)值，也可以向外發(fā)送信息和價(jià)值。

5 基于區(qū)塊鏈的“智能化公共物業(yè)”運(yùn)營(yíng)模式

基于區(qū)塊鏈技術(shù)的“智能化公共物業(yè)”運(yùn)營(yíng)模式中，通證與智能合約技術(shù)的應(yīng)用，確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的繳費(fèi)、參與事務(wù)能夠按事先約定自動(dòng)、可靠地獲取收益或報(bào)酬，形成激勵(lì)業(yè)主充分參與物業(yè)管理的正反饋循環(huán)，從根本上化解了業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

5.1 運(yùn)行機(jī)制

5.1.1 準(zhǔn)備階段

在“智能化公共物業(yè)”的準(zhǔn)備階段，政府房管部門根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，組織軟件公司開發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理智能合約基本版（類似于《物業(yè)管理服務(wù)合同》）；街道辦（居委會(huì)）通知業(yè)主通過房管部門備案的身份認(rèn)證加入?yún)^(qū)塊鏈管理系統(tǒng)，組織召開網(wǎng)上業(yè)主大會(huì)，投票決定本小區(qū)需要添加到智能合約中的特殊協(xié)議。

5.1.2 運(yùn)行階段

在“智能化公共物業(yè)”的運(yùn)行階段，業(yè)主通過兩種方式參與物業(yè)管理：

①業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)（存入公共資金賬戶），換取區(qū)塊鏈平臺(tái)發(fā)行的通證。智能合約每周期（月/季度/年度）按預(yù)先約定根據(jù)業(yè)主當(dāng)前持有通證所占比例分配收益（從廣告等公共空間收入中獲?。?，同時(shí)扣除一定量的通證作為物業(yè)管理支出，當(dāng)業(yè)主通證數(shù)量為零，智能合約通過物聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)取消業(yè)主的門禁等權(quán)限。

②物業(yè)管理區(qū)塊鏈平臺(tái)可發(fā)布物業(yè)管理事務(wù)眾包招標(biāo)信息，業(yè)主可參與投標(biāo)，中標(biāo)者完成規(guī)定任務(wù)后，智能合約以通證形式自動(dòng)發(fā)放勞務(wù)報(bào)酬。

其中，公共資金賬戶中的資金，經(jīng)過業(yè)主投票同意，可用于設(shè)施與設(shè)備維護(hù)、外聘人力支出等。業(yè)主持有的通證可通過區(qū)塊鏈平臺(tái)交易，用于換取其他業(yè)主的服務(wù)、物品甚至貨幣。

5.2 主要優(yōu)點(diǎn)

①通過實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理一體的“智能化公共物業(yè)”，從根本上化解了業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)了真正的業(yè)主自治，降低了物業(yè)管理的資金成本。

②與在其他領(lǐng)域的應(yīng)用相比，眾籌、眾包與住宅小區(qū)物業(yè)管理的存在天然的結(jié)合點(diǎn)，通過業(yè)主正常繳納物業(yè)管理費(fèi)的方式實(shí)現(xiàn)了眾籌，不用付出額外投資即可獲取收益；通過業(yè)主參與物業(yè)管理事務(wù)的方式實(shí)現(xiàn)了眾包，業(yè)主就近利用空閑時(shí)間為自己的小區(qū)服務(wù)，為小區(qū)做貢獻(xiàn)的同時(shí)還可以獲取報(bào)酬。

③通過對(duì)基于區(qū)塊鏈平臺(tái)的通證與智能合約技術(shù)，確保繳費(fèi)及參與物業(yè)管理事務(wù)的業(yè)主能夠及時(shí)、可靠地獲取應(yīng)得的收益、報(bào)酬，激勵(lì)業(yè)主積極繳納物業(yè)管理費(fèi)、參與物業(yè)管理事務(wù)，形成積極投入、獲得利益的正反饋循環(huán)。

6 結(jié)語

“智能化公共物業(yè)”是眾籌、眾包模式在物業(yè)管理中的運(yùn)用，理論上能夠從根本上解決目前物業(yè)管理中的一系列痛點(diǎn)?；趨^(qū)塊鏈平臺(tái)的通證與智能合約技術(shù)，為實(shí)現(xiàn)“智能化公共物業(yè)”提供了技術(shù)保障?！爸悄芑参飿I(yè)”與區(qū)塊鏈技術(shù)的結(jié)合，為物業(yè)管理開拓了一條新的道路，但要想在實(shí)際場(chǎng)景中應(yīng)用，仍需進(jìn)一步研究探索智能合約的法律地位、業(yè)主身份的去中心化認(rèn)證、通證的通用化等問題。