覃海維

【摘要】隨著國家經(jīng)濟(jì)的繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。在房地產(chǎn)金融市場當(dāng)中，只有對每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控，同時(shí)要對傳統(tǒng)觀點(diǎn)積極進(jìn)行創(chuàng)新，這樣才能使其朝著正確的方向前進(jìn)。此外，需要對其發(fā)展階段存在的問題有著明確的認(rèn)識，意識到可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施來預(yù)防。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) ?金融市場 ?發(fā)展現(xiàn)狀 ?趨勢

近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于持續(xù)發(fā)展的進(jìn)程中，與住房建設(shè)的關(guān)系日益密切，因此，房地產(chǎn)市場與金融業(yè)務(wù)之間需要更多的交流，這樣不但使金融市場的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，而且需要更高的資金融通效率。對于政府而言，應(yīng)該對房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行細(xì)致的了解，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)都正常進(jìn)行。再者，要建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)金融市場體系，并對其要不斷進(jìn)行完善，這樣有利于房地產(chǎn)融資情況多樣化。要建立一套房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，使相關(guān)從業(yè)人員能夠依靠法律，并遵守法律，這樣能夠有效彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)存在的不足之處，有利于其穩(wěn)定健康的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)金融市場的具體含義

在開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，通過某些金融工具的使用，供給方和需求方最終完成的資金交易總和，便形成了房地產(chǎn)金融市場。如果想要進(jìn)行房地產(chǎn)交易，主要有兩種交易形式，第一種是在固定地點(diǎn)交易，第二種是采取無形交易的形式。隨著科技的進(jìn)步，交易工具也在進(jìn)行創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍逐漸得到了擴(kuò)展，服務(wù)范圍也越來越廣。

二、房地產(chǎn)金融市場發(fā)展過程中存在的不足之處

（一）房地產(chǎn)市場缺乏健全的金融體系

近年來，我國房地產(chǎn)金融企業(yè)改變了原來的關(guān)注對象，將其轉(zhuǎn)移至某些一級市場，這些市場發(fā)展趨勢十分良好，已然成為相關(guān)金融產(chǎn)品的重點(diǎn)目標(biāo)。通過對個(gè)人房產(chǎn)進(jìn)行抵押、對房地產(chǎn)進(jìn)行投資或者進(jìn)行抵押擔(dān)保等方式，開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。目前，住房抵押款證券化仍然處于試行階段，沒有正式開始應(yīng)用，其他的金融產(chǎn)品也同樣如此。我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場的金融體系并不健全，需要對其進(jìn)行完善及修改，這樣才能有利于房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展。

（二）金融工具的使用較為單一

到目前為止，我國創(chuàng)建了多種形式的房地產(chǎn)金融工具，得到廣泛應(yīng)用的是以下三種：住房儲蓄款、個(gè)人按揭貸款、住房公積金貸款。對于房地產(chǎn)市場來說，要想獲得房地產(chǎn)融通資金，大部分要依靠銀行。據(jù)大量研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)主要投資者便是銀行，提供了超過一半的資金。很多施工企業(yè)需要墊資資金，這部分資金便是由銀行貸款提供。在開展房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)業(yè)務(wù)期間，銀行信貸資金的使用率占據(jù)了四分之三左右。可以這樣說，在房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了過分依賴銀行貸款的問題。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了變動，銀行將會受到無法預(yù)計(jì)的損失。

（三）房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)不完善

我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展，但仍缺乏一套健全的法律法規(guī)，這將不利于籌集、管理與使用住房資金，可能會出現(xiàn)無法律管制的情況。依照房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，國家已經(jīng)實(shí)行了相關(guān)政策，然而，在實(shí)際情況中，仍然會有無法可依的狀況出現(xiàn)。特別是開展房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)過程中，如果相關(guān)法律法規(guī)不完善，將會不利于房地產(chǎn)金融市場的進(jìn)步。

（四）房地產(chǎn)市場的資金運(yùn)作效率有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過程中房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)并未構(gòu)架起完善的經(jīng)營管理系統(tǒng)與管理理念，這樣降低了資金的分配質(zhì)量;在一些客觀因素的影響下，如資金提供者的經(jīng)濟(jì)情況、資金儲蓄情況等無法達(dá)到房地產(chǎn)金融對資金的需求量，同時(shí)也增加了資金使用的風(fēng)險(xiǎn)。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的有效措施

（一）建立健全房地產(chǎn)金融市場體系

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，需要?jiǎng)?chuàng)辦正規(guī)的金融管理機(jī)構(gòu)，并與其發(fā)展情況相結(jié)合，建立健全房地產(chǎn)金融市場體系，并且要完善相應(yīng)的制度。眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人是銀行，以此為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)市場中相關(guān)的金融業(yè)務(wù)作出規(guī)定，此外，還應(yīng)該嚴(yán)格控制住房公積金的使用。在進(jìn)行房地產(chǎn)資金的管理過程中，應(yīng)該突破之前的管理模式，將房地產(chǎn)投資資金、資產(chǎn)抵押管理和住房融資擔(dān)保等方面看作是重點(diǎn)管理業(yè)務(wù)。對房地產(chǎn)金融市場做到精準(zhǔn)的認(rèn)識，創(chuàng)新以及改變原有的管理形式，對一級市場和二級市場要做到明確的劃分，從而使房地產(chǎn)金融市場體系不斷健全。

（二）融資渠道應(yīng)朝著多元化方向發(fā)展

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資時(shí)，主要渠道便是銀行，這種融資形式過于單一，也存在著一定的限制。所以，應(yīng)該開放更多的融資渠道，使其朝著多元化方向發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，政府也慢慢出臺了相關(guān)金融政策。要想使我國房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定的發(fā)展，那么需要改變?nèi)谫Y方式。具體從兩方面出發(fā)，一方面便是房地產(chǎn)開發(fā)，另一方面是個(gè)人住房信貸。二者不能再全部依賴銀行，而是應(yīng)該使融資渠道多元化，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資占比和流動資金占比得到拓寬。

（三）對房地產(chǎn)市場存在的金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有效規(guī)避

開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，需要大量的資金流動。在資金周轉(zhuǎn)期間，可能會產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)與民生、經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是極為緊密的，這就需要政府加以重視。在房地產(chǎn)金融市場上，只有政府將引導(dǎo)者的作用扮演好，才能使此行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。在此期間，有關(guān)部門需要完善金融管控方式，從而創(chuàng)建一個(gè)和諧的融資環(huán)境，這樣能夠使資金的流動效率得到提升。除此之外，需要定期開展資金融通的培訓(xùn)活動，無論是房地產(chǎn)從業(yè)者，還是相關(guān)政府部門，都應(yīng)該踴躍地加入培訓(xùn)工作當(dāng)中，這樣有利于他們進(jìn)一步了解資金流動模式，從而對每個(gè)環(huán)節(jié)開展細(xì)化工作，以此來避免房地產(chǎn)市場中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立健全房地產(chǎn)金融市場的相關(guān)法律法規(guī)

不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不盡相同，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不同將會導(dǎo)致房地產(chǎn)金融發(fā)展的特征存在差異性。各個(gè)地區(qū)對房地產(chǎn)金融市場開展監(jiān)管時(shí)，需要結(jié)合本地發(fā)展的實(shí)際情況，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，對房地產(chǎn)金融政策不斷進(jìn)行優(yōu)化。此外，各地區(qū)要對自身的地域特征、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行明確的認(rèn)識，以此為依據(jù)來制定地域性政策，從而對房價(jià)實(shí)行指導(dǎo)作用，最終使房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到長久發(fā)展。

（五）對金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，將房地產(chǎn)行業(yè)的信用度進(jìn)行提高

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)中常常會出現(xiàn)以下的情況：若遇到一定金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)會將其轉(zhuǎn)移至銀行。這樣做雖然使企業(yè)本身避免了金融風(fēng)險(xiǎn)，但是對銀行卻造成了不利影響，也會在一定程度上造成房地產(chǎn)市場的混亂。所以，房地產(chǎn)金融市場需要進(jìn)一步得到完善，減少房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)行為的出現(xiàn)，此外，還需要一套良好的企業(yè)信用度評價(jià)制度，這樣才能對金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有效規(guī)避。

（六）對住房公積金制度進(jìn)行優(yōu)化，使保障體系多元化、多角度發(fā)展

在國內(nèi)，住房公積金制度開始廣泛使用，這是因?yàn)樗喈?dāng)于一份保證，能夠滿足低收入人群的住房需要，然而，在實(shí)際情況中，這項(xiàng)制度仍然存在著一些不足之處。為了使住房公積金制度的效率有所保障，需要對住房公積金政策的覆蓋范圍進(jìn)行擴(kuò)大，與此同時(shí)，還需要明確規(guī)定公積金的最高交納費(fèi)用以及最低交納費(fèi)用，這樣才有利于公積金制度的健全。形成多元化、多層次的保證體系，并開拓住房資金籌措渠道，并強(qiáng)化財(cái)政預(yù)算，這樣可以從土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、住房公積金增收費(fèi)用以及公房售出后所產(chǎn)生的收益作為保障性住房建設(shè)資金，也可以采用發(fā)行住房福利彩票的方式，多元化、多渠道的進(jìn)行資金籌措，開辟新型住房保障體系。

（七）應(yīng)積極推行房地產(chǎn)金融服務(wù)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)金融服務(wù)經(jīng)濟(jì)分為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)兩大類，二者存在著很大的差異。其中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)具體含義是生產(chǎn)期間產(chǎn)生的直接物質(zhì)產(chǎn)品，以此為各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動提供服務(wù)。這類經(jīng)濟(jì)的中心是完成資本運(yùn)作。在我國經(jīng)濟(jì)繁榮的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了十分重要的地位，也與民生、經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系密不可分。以本國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況為依據(jù)，引進(jìn)國外先進(jìn)的科學(xué)理論，使二者相結(jié)合，才能對房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展有所幫助。在此期間，需要對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)進(jìn)行深入研究，使它們之間的關(guān)系得到良好的平衡。如果出現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)全部取代虛擬經(jīng)濟(jì)或者實(shí)體經(jīng)濟(jì)無法掌控虛擬經(jīng)濟(jì)的狀況等，都會對房地產(chǎn)金融市場造成一定風(fēng)險(xiǎn)。此外，還應(yīng)該對我國的房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷進(jìn)行優(yōu)化，在整個(gè)過程中，都不能改變以金融為核心的結(jié)構(gòu)，從而有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的日益壯大。

（八）對宏觀調(diào)控進(jìn)行強(qiáng)化

近幾年來，在各個(gè)地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了主要的財(cái)政收入以及主要的GDP推動來源，這樣一來，地方政府便采取很多舉措來抑制房價(jià)下降的趨勢。依附房地產(chǎn)行業(yè)的下游業(yè)較多，同時(shí)圍繞著房地產(chǎn)行業(yè)也衍生出不同的服務(wù)業(yè)也很多，這樣地方政府就更加支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。應(yīng)該使房地產(chǎn)金融市場朝著多元化方向發(fā)展，地方政府需要積極推行宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)化其作用，以此來健全房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)行機(jī)制，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來保障。

四、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益壯大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅猛的發(fā)展。在進(jìn)行房地產(chǎn)活動時(shí)，需要開展很多的金融業(yè)務(wù)。因此，各個(gè)地區(qū)的政府需要明確每個(gè)環(huán)節(jié)的作用，并對其進(jìn)行嚴(yán)格管控，從而對對房地產(chǎn)市場金融體系進(jìn)行優(yōu)化與完善，并形成多樣化、多元化的房地產(chǎn)金融市場。與此同時(shí)，需要建立相關(guān)的法律法規(guī)，并不斷進(jìn)行完善，這樣才能使房地產(chǎn)從業(yè)人員做到有法可依、有法必依。若房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對，從而使房地產(chǎn)行業(yè)能夠長久、穩(wěn)定的發(fā)展。

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