郭鵬

2020年元旦剛過(guò)，山西省陵川縣自然資源局和山西晉善晉美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均從律師處得到消息，由雙方作為訴訟主體的民事判決，即將進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段。

根據(jù)山西省晉城市中級(jí)人民法院于2018年作出的終審民事判決來(lái)看，晉善晉美房產(chǎn)要向陵川縣國(guó)土資源局（現(xiàn)為陵川縣自然資源局）支付違約金及利息共計(jì)1900余萬(wàn)元。

陵川縣自然資源局局長(zhǎng)張振陵告訴《民生周刊》記者，法院判決如此高的違約金，是他和局里此前不曾想到的，“這樣的結(jié)果不是我們的本意，我們也不想讓企業(yè)的日子不好過(guò)，但現(xiàn)在，我們已經(jīng)用盡了為企業(yè)紓困解難的辦法?！?/p>

晉善晉美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李權(quán)告訴記者，如果法院按1900余萬(wàn)元的天價(jià)執(zhí)行，“這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將是致命的打擊，企業(yè)或許從此一蹶不振?！?/p>

國(guó)土部門和房地產(chǎn)公司因何對(duì)簿公堂？近兩千萬(wàn)的天價(jià)違約金又從何而來(lái)？《民生周刊》記者在陵川縣進(jìn)行了調(diào)查。

拖欠土地出讓金

2014年，晉善晉美房產(chǎn)以2774萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得位于陵川縣嶺常村南側(cè)的78畝土地，建起玉龍灣小區(qū)。

李權(quán)說(shuō)，玉龍灣是公司目前僅有的一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，即便沒有違約金的事，該項(xiàng)目也讓企業(yè)虧損了2000多萬(wàn)元，“這是一個(gè)賠本的買賣?！?/p>

李權(quán)說(shuō)，按照陵川縣當(dāng)時(shí)的相關(guān)政策，所有開發(fā)企業(yè)拿到地后，必須無(wú)條件按比例建設(shè)一部分限價(jià)房，以滿足當(dāng)?shù)匾恍┨厥馊后w的購(gòu)房需求。這些限價(jià)房?jī)r(jià)格，會(huì)比周邊市場(chǎng)或者同品質(zhì)、同地段普通商品住房的市場(chǎng)銷售均價(jià)低20%。

“因?yàn)樾枰ㄔO(shè)400多套限價(jià)房的緣故，項(xiàng)目即便順利開發(fā)，利潤(rùn)也會(huì)被壓得很薄?！崩顧?quán)說(shuō)，但如果成本控制合理，還是會(huì)有盈利空間。

張振陵也證實(shí)了這一說(shuō)法，“在當(dāng)年，確有配套建設(shè)限價(jià)房的要求，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有了。”

張振陵說(shuō)，在簽訂了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同之后，晉善晉美房產(chǎn)卻未能及時(shí)支付土地出讓金。這也是導(dǎo)致后續(xù)一系列事情發(fā)生的根本源頭。

經(jīng)法院查明的事實(shí)是，截至2017年6月，晉善晉美房產(chǎn)尚拖欠370余萬(wàn)元土地出讓金，陵川縣國(guó)土局多次催繳無(wú)果后，遂向法院提起了訴訟。

面對(duì)記者，李權(quán)承認(rèn)企業(yè)此前拖欠土地出讓金的事實(shí)?！耙?yàn)槠髽I(yè)將大部分資金投入到限價(jià)房建設(shè)上，以及政府后期未能順利售出限價(jià)房等多重因素，企業(yè)一時(shí)無(wú)法回籠資金，因此導(dǎo)致拖欠出讓金行為發(fā)生?！?h3>蹊蹺的判決

在陵川縣采訪期間，有要求匿名的人士表示，陵川縣國(guó)土局之所以起訴企業(yè)，是因?yàn)檠惨暯M在巡視期間發(fā)現(xiàn)了拖欠出讓金問題，國(guó)土局擔(dān)心被問責(zé)，所以才選擇訴訟。

而張振陵否認(rèn)了此說(shuō)法，“企業(yè)拖欠行為是事實(shí)，國(guó)土局起訴是應(yīng)有的權(quán)利?！睆堈窳曛毖?，“如果不起訴，紀(jì)檢委可能真要找上門了?！?/p>

根據(jù)已簽訂的合同約定，企業(yè)如不能按時(shí)支付土地出讓金，自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金。

一審期間，陵川縣法院認(rèn)為，按每日1‰支付違約金，系相關(guān)規(guī)定明確的違約金比例“過(guò)分高于造成的損失”，因此，陵川縣法院以國(guó)土局的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，將違約金計(jì)算方式調(diào)整為，“應(yīng)按期支付土地出讓金的利息損失加上該利息損失的30%”。

最終，陵川縣法院判決晉善晉美房產(chǎn)應(yīng)支付違約金340余萬(wàn)元。

對(duì)于一審結(jié)果，李權(quán)表示企業(yè)可以接受，但沒想到陵川縣國(guó)土局選擇了上訴。張振陵說(shuō)，之所以上訴，不過(guò)是要把訴訟程序走完，并不是對(duì)判決結(jié)果不滿意?！叭绻簧显V，以后紀(jì)檢委調(diào)查起來(lái)，國(guó)土局不好解釋。”

但對(duì)于晉城中院的判決，張振陵認(rèn)為很蹊蹺，“前后兩起相同性質(zhì)的案子，判決結(jié)果卻天壤之別?！?/p>

2018年4月，晉城中院審理認(rèn)為，一審法院依據(jù)違約金比例“過(guò)分高于造成的損失”的計(jì)算方式不當(dāng)，而是應(yīng)該按照合同約定的每日1‰收取違約金。最終，晉城中院判決晉善晉美房產(chǎn)應(yīng)支付利息274余萬(wàn)元及違約金1669余萬(wàn)元。

需要指出的是，同樣是在晉城中院，前后不到兩個(gè)月，對(duì)于陵川縣國(guó)土局另一起性質(zhì)相同的訴訟案件，晉城中院卻堅(jiān)持認(rèn)為按照1‰收取違約金，屬于違約金過(guò)高的情況，因此駁回了陵川縣國(guó)土局的上訴，維持原判。

針對(duì)二審判決結(jié)果，晉善晉美房產(chǎn)認(rèn)為，拖欠370余萬(wàn)元土地出讓金本金，卻要承擔(dān)高達(dá)近2000萬(wàn)元的違約金及利息，企業(yè)無(wú)法接受?！拔覀兏菍?duì)晉城中院一事兩判的結(jié)果表示質(zhì)疑，這里面會(huì)不會(huì)有暗箱操作？”李權(quán)發(fā)出疑問。

有法律人士認(rèn)為，企業(yè)未能按時(shí)繳納土地出讓金實(shí)屬違約，繳納違約金也屬應(yīng)當(dāng)。但整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣吐毮懿块T如能依法依規(guī)行事，比如在企業(yè)違約之初就按合約終止合同，或許可以避免企業(yè)后期面臨如此巨大的經(jīng)濟(jì)損失，政府也可以贏得公信力。

“難免有瑕疵”

除了令人蹊蹺的判決，記者還發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的諸多細(xì)節(jié)同樣疑點(diǎn)重重。按照正規(guī)的開發(fā)建設(shè)程序，企業(yè)必須在全額繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證之后，才可以辦理規(guī)劃及施工等相關(guān)手續(xù)。

但事實(shí)是，該企業(yè)在2018年才交齊土地出讓金，項(xiàng)目卻在2014至2016年間就已陸續(xù)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可等手續(xù)。

作為前置必要條件的土地使用權(quán)證都沒有取得，這些后續(xù)手續(xù)又是如何辦理的呢？

對(duì)此，張振陵解釋：“幾年前，項(xiàng)目開發(fā)程序不那么嚴(yán)格，企業(yè)拿著土地出讓合同就可以辦理相關(guān)手續(xù)，確實(shí)不太嚴(yán)謹(jǐn)，難免有瑕疵?，F(xiàn)在，陵川縣不會(huì)出現(xiàn)這種情況了。”

陵川縣當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸扛嬖V記者，縣里目前的一些建設(shè)項(xiàng)目，包括省級(jí)重大項(xiàng)目在內(nèi)，依然在沒有取得土地等合法手續(xù)前提下就進(jìn)入建設(shè)階段，“國(guó)土等部門也很為難，但上面領(lǐng)導(dǎo)有指示，下面能不照辦嗎？”