孫旭磊

(山東港通智匯信息技術(shù)有限公司,山東 煙臺 264000)

1 農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查實施背景

按照國家建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有關(guān)要求，各地區(qū)政府、自然資源局相繼開展農(nóng)村地上建筑物的調(diào)查、清點、登記等工作，并將農(nóng)村建成區(qū)范圍內(nèi)的地上建筑物、構(gòu)筑物納入農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作中，實現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證，加快推進農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)調(diào)查、制度改革、村莊規(guī)劃等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。

2 農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查工作內(nèi)容

全面查清農(nóng)村范圍內(nèi)宅基地、集體建設(shè)用地上的每宗建筑物的權(quán)屬、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、位置、界址、面積、用途、權(quán)利來源、建筑時間等基本情況，建設(shè)房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，為農(nóng)村建筑物、構(gòu)筑物等發(fā)證、地籍日常工作提供基礎(chǔ)資料，為開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

2.1 農(nóng)村房屋用地調(diào)查

以各地已開展的第二次國土調(diào)查成果、集體土地所有權(quán)調(diào)查成果、農(nóng)村使用權(quán)調(diào)查成果等數(shù)據(jù)進一步調(diào)查核實宅基地、集體建設(shè)用地的界址、實際用途、權(quán)利人來源、權(quán)屬狀況、權(quán)利變更等情況，獲取每宗宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬狀況、位置、面積、用途等權(quán)屬信息，實地測量宅基地和集體建設(shè)用地的地籍要素，填寫指界、地籍調(diào)查表,繪制宗地草圖，制作地籍圖、權(quán)屬界線圖、宗地圖，記錄爭議問題等。

2.2 農(nóng)村房屋調(diào)查

在開展農(nóng)村房屋用地調(diào)查的同時，調(diào)查地上房屋產(chǎn)權(quán)狀況、建房時間、房屋結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)，測量房屋的房角點、房屋邊長，量算房屋獨有面積、分攤面積，并將房屋調(diào)查成果記錄在房屋調(diào)查表中，實現(xiàn)農(nóng)村房屋調(diào)查、用地調(diào)查的統(tǒng)一開展、統(tǒng)一入庫以及調(diào)查成果的統(tǒng)一管理目標。

3 農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查執(zhí)行方案

3.1 方案執(zhí)行技術(shù)原則

以“界址清楚、權(quán)屬合法、面積準確”為原則，開展的農(nóng)村建成區(qū)范圍內(nèi)宅基地、集體建設(shè)用地的地籍測量、權(quán)屬調(diào)查、土地利用狀況等工作，同步開展房屋及其附屬設(shè)施的不動產(chǎn)測量、不動產(chǎn)面積量算等工作，滿足農(nóng)村日常地籍調(diào)查、國土執(zhí)法、土地登記、不動產(chǎn)發(fā)證等工作需要，保持農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查成果的現(xiàn)勢性，滿足政府各部門對自然資源管理、農(nóng)村規(guī)劃、村莊房屋改造、農(nóng)村綠化、鋪設(shè)管線等需要。

3.2 技術(shù)方案

3.2.1 圖根控制測量

采用GNSS RTK動態(tài)測量方法施測圖根點。在建筑物密集區(qū)、高山遮擋區(qū)、植被茂密區(qū)、衛(wèi)星信號易受到干擾的區(qū)域，采用全站儀測量。

3.2.2 地籍測量

地籍測量的對象為宅基地、集體建設(shè)用地及其附屬設(shè)施、建(構(gòu))筑物等與宗地及房產(chǎn)相關(guān)地物。

(1)測量方法。地籍測量采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字測量,建(構(gòu))筑物的房角點、墻角點、拐點采用全站儀進行測量，現(xiàn)場觀測時選用小棱鏡。采集完成后，安排專業(yè)質(zhì)檢人員對已知點進行檢核，確保所采集數(shù)據(jù)的正確，如發(fā)現(xiàn)采集數(shù)據(jù)不滿足要求，應(yīng)重測，做好質(zhì)檢記錄，并分析原因以避免再次出現(xiàn)此類問題。

(2)村莊地籍圖的測繪內(nèi)容及表示。地籍要素(道路、建筑物、構(gòu)筑物、圍墻等)應(yīng)按照界址點的精度要求，以滿足地籍圖精度為準，地籍圖繪制及表示應(yīng)符合規(guī)程規(guī)范。

(3)地籍測圖注意事項。在繪制地籍圖時，地籍、地形、管線、房產(chǎn)、控制、水系、植被、地表覆蓋等要素賦予正確的圖層、編碼，根據(jù)實地地物選用相應(yīng)的編碼繪制。

3.2.3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

(1)不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則。不動產(chǎn)的編碼規(guī)則采用7層28位層次碼結(jié)構(gòu)。

(2)調(diào)查方法。在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，以宗地為基本統(tǒng)計單位，按照不動產(chǎn)登記要求，采用各類已有地籍圖、地形圖、影像圖、行政區(qū)劃圖等圖件作為工作底圖。采用實地調(diào)查、測量的方法開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，查清不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況、房屋結(jié)構(gòu)、界址、用途、四至、產(chǎn)權(quán)來源等內(nèi)容，確保不動產(chǎn)各項權(quán)利信息、房屋信息關(guān)系正確。

(3)調(diào)查內(nèi)容。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，應(yīng)調(diào)查不動產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、批準用途與實際用途、位置，核對房產(chǎn)面積是否批建一致等。對于居民樓，調(diào)查記錄房屋所在單元號、自然層次和房屋編號。對于農(nóng)房中的一房多戶，應(yīng)現(xiàn)場確定房屋分戶界址和權(quán)屬情況，需要現(xiàn)場指界的，房屋權(quán)利人應(yīng)現(xiàn)場指界，明確界址并現(xiàn)場確認簽字。房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查形成的結(jié)果可記錄在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表的“權(quán)屬調(diào)查記事”欄內(nèi)。

3.2.4 土地權(quán)屬調(diào)查

(1)土地權(quán)屬調(diào)查基本要求：① 對調(diào)查區(qū)內(nèi)房屋進行100%實地調(diào)查，對權(quán)利人、座落地址、界址情況、面積、建筑物、土地用途等登記內(nèi)容進行全面調(diào)查，建立屬性數(shù)據(jù)；② 每個地籍子區(qū)(村莊)權(quán)屬調(diào)查完成后，必須及時對權(quán)屬調(diào)查結(jié)果進行全面公示、審核；③ 地籍調(diào)查表內(nèi)容須與實地一致，填寫項目齊全字體工整，無涂改現(xiàn)象；④ 界址邊長勘丈應(yīng)用經(jīng)鑒定合格的鋼卷尺、紅外線測距儀實地丈量。

(2)地籍調(diào)查主要內(nèi)容：①宗地權(quán)利人、權(quán)利人性質(zhì)、權(quán)利人家庭人口；②單位名稱、單位性質(zhì)、組織機構(gòu)代碼、法定代表人(或負責人)姓名及其身份證明；③土地位置、土地用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型；④房屋建筑占地面積、建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋權(quán)屬信息等。

(3)宅基地權(quán)屬調(diào)查的原則：① 以地籍子區(qū)(村莊)為單位調(diào)查；② 調(diào)查前收集相關(guān)資料，如測繪資料、房產(chǎn)資料、行政區(qū)資料、控制資料、主管人員及村委聯(lián)系方式資料等。

3.2.5 房屋現(xiàn)狀調(diào)查

房屋現(xiàn)狀調(diào)查主要內(nèi)容：房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、房屋建成年份、房屋墻體歸屬調(diào)查、面積等基本情況。

(1)房屋調(diào)查具體要求:

① 房屋產(chǎn)權(quán)人：農(nóng)村集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)人一般為戶主姓名。房屋產(chǎn)權(quán)若是共有，則應(yīng)注明全體共有人姓名。

② 房屋產(chǎn)別：產(chǎn)別是指房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

③ 房屋的用途：房屋用途是指房屋的實際用途，主要分為住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)和其他五大類。一幢房屋有兩種以上用途的，應(yīng)分別調(diào)查注明；房屋的規(guī)劃用途在備注中備注。

④房屋總層數(shù)和所在層次：是指房屋的自然層數(shù)，注意地下室、閣樓層數(shù)的計算。

⑤房屋建成年份：房屋的建成年份是指房屋實際竣工年份，房屋翻建的以翻建竣工年份為準。

⑥房屋墻體歸屬調(diào)查：房屋墻體歸屬調(diào)查是指房屋墻體所有權(quán)的歸屬。

(2)房屋幢號：幢號以宗地為單位，宗地內(nèi)每幢房屋編號。

(3)房屋分戶圖制作：房屋分戶圖以每戶產(chǎn)權(quán)人為單位，分層繪制，表示房屋權(quán)屬范圍的細部圖。

3.2.6 房產(chǎn)測繪

針對實際情況對不動產(chǎn)測量做以下要求 ：

(1)房產(chǎn)測量草圖均按概略比例尺分層繪制。

(2)圖紙上應(yīng)注明幢號、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、建成年代及房屋座落，并加繪指北方向線。

(3)逐棟實量，邊長數(shù)據(jù)取至厘米，邊長數(shù)字字頭向北或向西。

3.2.7 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)建庫

(1)數(shù)據(jù)預(yù)處理。數(shù)據(jù)預(yù)處理主要是對空間要素部分的地形數(shù)據(jù)、宗地數(shù)據(jù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)及其空間上的自然幢進行處理。包括進行圖層的整理提取(如房屋層、道路層等)，并按圖層(如行政區(qū)劃層、房屋層、道路層、水系層、管線層、植被層等)進行分層管理，并給基礎(chǔ)圖中每幢房屋賦予屬性信息。

(2)宗地處理。宗地處理主要包括宗地編號錄入、宗地界線信息錄入、宗地屬性信息錄入和權(quán)籍調(diào)查信息錄入。

提取宗地界址點信息和宗地界址線信息，宗地界址信息根據(jù)權(quán)籍調(diào)查表處理。宗地面積用界址點算面積，因此在宗地界址處理過程中，宗地界址點、界址線、房屋角點應(yīng)完全重合，沒有互相切割情況，保證數(shù)據(jù)處理前后宗地的拓撲結(jié)構(gòu)一致。

4 農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查難點

(1)部分農(nóng)村房屋實際用途與規(guī)劃用途不符，在調(diào)查過程中，需要村民對房屋實際用途予以確認簽字。存在村民對于非宅基地用途有疑問，部分村民不予確認簽字等情況，嚴重影響項目進度。

(2)房屋測量、調(diào)查入戶率低，房屋所有權(quán)人在外務(wù)工較多、家中無人，易造成指界工作進展緩慢。

(3)隱蔽點難以測量。

(4)連片房屋難以分辨、難以測量。

(5)調(diào)查測量人員不易培養(yǎng)、易流失；且作業(yè)細節(jié)很難步調(diào)一致，齊步走。

(6)圖根控制點不易保存，測量累計誤差較大。

(7)存在不符合規(guī)劃房屋有宅基地證，即存在有合法手續(xù)的房屋與地類圖斑不一致情況。

(8)公示階段，勘誤澄清，權(quán)利人質(zhì)疑等情況下的反復(fù)核實與修正。

5 結(jié)束語

本文針對農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查實施給出合理方案，房屋與廣大村民的利益息息相關(guān)，做好做實農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查工作,為下一步國家產(chǎn)權(quán)制度改革做好基礎(chǔ)。