張程

自2016年政府提出“租購并舉”，長租公寓因為能夠?qū)⒋罅康屠寐实纳鐣媪糠颗c租戶需求相連接，提升社會存量房使用效率與租戶體驗，同時還能吸引投資、提高閑置房屋利用率、盤活無法交易的土地資源、緩解城市住房緊張問題，所以備受各方青睞。

然而近年來，長租公寓“爆雷”事件不斷，尤其是到了2020年，疊加疫情影響因素，多地長租公寓出現(xiàn)爆雷。例如成都巢客遇家、連合之家，杭州?，?，合肥夢嶺公寓等多個長租公寓突然失聯(lián)，疑似卷走房租“跑路”。這些“跑路”的長租公寓，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區(qū)，涉及上萬套房源背后的房東和租客。據(jù)媒體報道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額3億元左右。

長租公寓興起的背景

在2013年之前，中國房地產(chǎn)行業(yè)異?；鸨?，經(jīng)歷了高增長高回報的“黃金時代”。到2016年之后，中國房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)過去。自2013年以來，中國住宅房屋竣工面積增速緩慢，2015年甚至出現(xiàn)負(fù)增長，意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入下半場，行業(yè)從增量開發(fā)模式切換至存量經(jīng)營模式。

房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代的另一判斷標(biāo)準(zhǔn)是二手房交易量超過新房。2017年中國二手房交易額超過7萬億元，占住房交易總額比例超過50%。一線城市，如北京和深圳自2015年起二手房銷售面積就均超過新房銷售面積。二線城市中例如天津、成都、南京、廈門的二手房與新建商品房交易量之比也大體達(dá)到1：1。

各類指標(biāo)均顯示中國房地產(chǎn)市場已從增量時代進(jìn)入存量時代，且存量概念已擴(kuò)展至全國。相對于傳統(tǒng)增量時代，存量時代的房地產(chǎn)行業(yè)運營和服務(wù)能力成為關(guān)鍵因素，以商用為目的的地產(chǎn)行業(yè)例如物流地產(chǎn)與長租公寓等崛起。這是長租公寓興起的重要背景之一。

另一方面，2015年房地產(chǎn)行業(yè)迎來房價的又一波上漲，各大城市房價紛紛達(dá)到新高，其中一線城市漲幅尤為明顯，2017年住宅房屋平均價格相比于2015年漲幅超過40%。2016年11月北京房價指數(shù)達(dá)到4.1萬，深圳房價指數(shù)甚至攀升到5.5萬，而全國百城房價指數(shù)也增長至1.3萬。相較于住宅房屋價格的持續(xù)上漲居高不下，人均可支配收入增速遠(yuǎn)低于住宅房屋價格上漲速度，一線城市房價收入比均超過20倍，置業(yè)門檻顯著提高。

此外，各地政府為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，密集出臺樓市調(diào)控政策，例如提高首付額度，調(diào)高購房資格門檻，提高房貸利率等。置業(yè)門檻的提高使得一部分潛在購房者不得不放棄購房轉(zhuǎn)向房屋租賃市場。

在中國住房市場內(nèi)，個人或者家庭通過租賃、買賣、申請保障性住房、自建等方式獲取居住房屋。租賃模式相比于其他房屋獲取方式而言，在居住成本上具有絕對優(yōu)勢，不需要支付買賣房屋時的高額首付，更加適合經(jīng)濟(jì)能力較薄弱的人群。

從市場需求來看，中國國內(nèi)龐大的流動人口總數(shù)成為長租公寓興起的關(guān)鍵。2017年中國流動人口總數(shù)超2.4億，對長租公寓市場構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐。中國流動人口主要是由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及城市間流動人口組成。由于租賃房屋相比于其他方式具有較為廉價、手續(xù)相對簡單、靈活性大、便于未來調(diào)整的優(yōu)勢，相比其他人群，流動人口采用租賃形式獲得居住房屋的可能性與意愿更大。

總結(jié)而言，長租公寓的興起一方面是國內(nèi)購房成本和門檻進(jìn)一步提高，使得租房對部分人而言成為了一個更實際的選擇;另一方面，龐大的流動人口數(shù)量為長租公寓平臺的興起提供了土壤，養(yǎng)活了一批相關(guān)企業(yè)。

政策和資本助力長租公寓興起

為了鼓勵建立租購并舉的住房制度，從2016年開始就陸續(xù)有扶持政策出臺。例如，2016年國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見，這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)。

政策的支持使得資本也開始進(jìn)入長租公寓行業(yè)。2017年以前房地產(chǎn)中介和開發(fā)商通過引入戰(zhàn)略投資或自有資金支持長租公寓的前期投入，融資渠道相對有限。2017年7月，住建部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確提出要加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。2017年8月15日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》，要求積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

在政策的引導(dǎo)下，長租公寓的融資渠道正在逐步打開。租約證券化、房地產(chǎn)信托投資基金、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等金融工具陸續(xù)被運用到長租公寓領(lǐng)域。

租約證券化將租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為企業(yè)融資。2017年上半年，魔方公寓發(fā)行了中國首單ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)4000多間公寓未來三年的租金收入。同年8月自如公寓也成功發(fā)行了租房市場房屋租金分期類ABS——中信證券-自如1號。自如的ABS產(chǎn)品，以房屋分期消費貸款為底層資產(chǎn)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元。

2017年10月，中國首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”獲批發(fā)行，發(fā)行金額2.7億元。以商業(yè)房地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，也開始在長租公寓領(lǐng)域運用。

各類金融產(chǎn)品的引入，為長租公寓的發(fā)展提供了大量的資金，促進(jìn)了長租公寓的快速發(fā)展。

長租公寓為何頻頻“跑路”

長租公寓的快速發(fā)展也埋下了不少隱患。許多公司采用所謂“互聯(lián)網(wǎng)玩法”，一味追求市場占有率和增長速度，甚至不惜“高收低出”。例如，許多長租公寓采取“長收短付”的經(jīng)營模式，利用各種優(yōu)質(zhì)政策，鼓勵租戶使用租金貸，從而獲得金融機(jī)構(gòu)替租客支付的全年房租，但在拿到資金后并未將全部資金給予房東，而是利用這筆資金來進(jìn)行“收房”，以繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。這種用租戶預(yù)付租金作為運營現(xiàn)金流的模式給長租公寓的經(jīng)營帶來了巨大的風(fēng)險，一旦收回來的房子不能達(dá)到維持公司正常運營的出租率，公司隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

進(jìn)入11月份，已經(jīng)在美國上市的蛋殼公寓也被爆出欠租、欠薪。在2020年1月，蛋殼公寓上市招股說明書里稱，“租客預(yù)付租金是我們營運現(xiàn)金流入的重要來源，我們也與金融機(jī)構(gòu)合作為租客提供租金融資，并預(yù)付給我們。這些融資活動構(gòu)成我們現(xiàn)金流入支持的重要來源”。據(jù)媒體報道，蛋殼公寓資金鏈出現(xiàn)問題的重要原因是在2020年疫情期間，蛋殼公寓的出租率不理想，空置率持續(xù)上升，因此維持公司經(jīng)營的重要現(xiàn)金流來源——租客預(yù)付租金開始減少，致使蛋殼公寓出現(xiàn)了資金鏈危機(jī)。

“長收短付”的模式，可以讓長租公寓在短時間內(nèi)吸納大量資金，但將風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給了租戶、房東和金融公司，使得一旦出現(xiàn)問題，租戶、房東和金融公司都后知后覺，被卷入漩渦之中。

由于多地長租公寓頻繁出現(xiàn)“爆雷”“跑路”的現(xiàn)象，因此多地監(jiān)管部門也發(fā)布了租房風(fēng)險預(yù)警，建議租戶“縮短支付周期”“避免租金貸”“查驗房源”等。8月24日，成都住建局發(fā)布《住房租賃風(fēng)險提示》，建議租戶謹(jǐn)慎選擇合作企業(yè)、查驗房源信息和房源狀況、認(rèn)真確認(rèn)租金價格、謹(jǐn)慎選擇租金支付方式、防范“租金貸”風(fēng)險、采用規(guī)范的合同文本、及時辦理房屋租賃登記備案和合法維護(hù)自身權(quán)益。9月1日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會發(fā)布《住房租賃風(fēng)險提示》，建議提防低于市場價出租的房屋，避免遭受“爆倉跑路”損失。上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會也發(fā)布了《住房租賃市場風(fēng)險提示》，建議租戶選擇信譽(yù)良好的公寓品牌、警惕收房租金過高或租金過低、選擇較短支付周期、防范“租金貸”風(fēng)險等。

總結(jié)而言，長租公寓“跑路”頻發(fā)主要原因在于過度使用金融工具，占用租客預(yù)付款用于經(jīng)營擴(kuò)張，一旦經(jīng)營效果不佳，占用的資金窟窿無法及時補(bǔ)上，公司的資金鏈即斷裂。這種做法與此前的共享單車占用用戶押金用于經(jīng)營類似。

實踐證明，無論是P2P的“短投長貸”，共享單車的占用押金，還是長租公寓的“長收短付”，本質(zhì)都是平臺企圖利用自身的信息優(yōu)勢，玩擊鼓傳花的危險游戲，一旦現(xiàn)金回流速度不能覆蓋他們的“虧空”就會“爆雷”。消費者對于這類產(chǎn)品需要多一分小心。