張夢　施同兵

摘要：文章選取我國房地產(chǎn)價格作為研究對象，并根據(jù)2008～2018年的季度數(shù)據(jù)，建立VAR模型分析我國土地價格、貨幣供應(yīng)量、人均可支配收入、存款準備金率、貸款基準利率和CPI對我國房價的影響。格蘭杰因果檢驗表明，房價和土地價格、貸款基準利率存在雙向格蘭杰因果關(guān)系，房價和貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、存款準備金率和CPI存在單向格蘭杰因果關(guān)系。方差分解結(jié)果表明，存款準備金率、貸款基準利率、土地價格、貨幣供應(yīng)量對房價的影響較大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;VAR模型;格蘭杰因果;檢驗方差分解

一、背景意義

自1998年取消住房分配制度以來，中國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推高了房價。住房價格的快速上漲不僅增加了城鎮(zhèn)居民購房成本，而且對社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。高房價已超過許多居民的消費水平，產(chǎn)生“房奴”現(xiàn)象的同時，也存在房地產(chǎn)空置率和房地產(chǎn)投資過快的問題。房價過快增長不僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。為了遏制住房價格的過度上漲，中央和地方已采取措施，包括限制購買、限制貸款和限制銷售，以抑制過高的房價上漲，但效果并不理想。因此，研究房價問題，分析影響商品房價格的因素，探索調(diào)控住房價格的政策措施，具有十分重要的理論和現(xiàn)實意義。

二、文獻綜述

呂寒冰等（2010）和孟慶斌等（2014）通過建立了VAR模型發(fā)現(xiàn)，在短期內(nèi)利率對房價的影響并不顯著，長期內(nèi)呈負向影響，貨幣供給量短期內(nèi)對房價有顯著的正向影響。況偉大（2012）建立了局部均衡模型，認為制定房產(chǎn)稅會改變房屋供給，導(dǎo)致房價下降，且房產(chǎn)稅的影響具有區(qū)域差異性。葉貴等（2016）以重慶市為樣本的研究發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)房價是地價的格蘭杰原因，而長期房價與地價不構(gòu)成顯著的因果關(guān)系。李永剛（2018）以中國東中西部地區(qū)為樣本，運用面板數(shù)據(jù)模型研究了城鎮(zhèn)人口、居民收入、人均社會產(chǎn)出等 9 個經(jīng)濟變量分別對商品房價格的差異性影響，研究發(fā)現(xiàn)土地出讓金會推高全部地區(qū)商品房價格，其他因素對東中西部地區(qū)有不同的影響。

綜上所述，我國對房價的影響因素研究主要集中在研究貨幣政策（利率、貨幣供給量）、土地政策、人均收入、社會產(chǎn)出等對房價的波動效應(yīng)。在前人研究的基礎(chǔ)上，本文建立一個VAR模型，選取土地價格、貨幣供給量、人均可支配收入、存款準備金率、貸款基準利率和通貨膨脹率來分析對房地產(chǎn)價格的影響。

三、變量選擇與模型構(gòu)建

在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，土地價格影響房地產(chǎn)建設(shè)成本，從而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。貨幣供應(yīng)和通貨膨脹通過影響住房資金成本對房價產(chǎn)生影響。居民收入從需求方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，居民收入提高，會增加房地產(chǎn)消費和投資，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。我國的房地產(chǎn)開發(fā)和居民購買大多依靠商業(yè)銀行的信貸支持，所以存款準備金率和貸款利率會對銀行的可貸資金從而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。因此本文選取土地價格、貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、存款準備金、貸款利率、通貨膨脹率以及房地產(chǎn)價格這7個變量，通過這7個變量，建立 VAR模型來分析這些因素對房地產(chǎn)價格波動的動態(tài)影響。

其中土地價格LP=用土地成交總價/面積;貨幣供應(yīng)量為M2;城鎮(zhèn)居民可支配收入為I;貸款利率R=5年以上貸款基準利率;存款準備金率用RD表示;通貨膨脹率用CPI表示;房地產(chǎn)價格HP =商品房銷售總額/銷售面積。本文中的數(shù)據(jù)選擇季度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來自2008～2018年《中國統(tǒng)計年鑒》和《中國金融年鑒》。

四、實證分析

（一）單位根檢驗和協(xié)整檢驗

時間序列數(shù)據(jù)往往是非平穩(wěn)性，本文運用ADF檢驗來檢驗變量的平穩(wěn)性，結(jié)果表明原始序列不穩(wěn)定，但在一階差異后，所有序列都是穩(wěn)定的。然后進行Johansen協(xié)整檢驗。接下來，使用Eviews7軟件確定最優(yōu)滯后階數(shù)為4階，即VAR（4）。

（二）格蘭杰因果關(guān)系檢驗

格蘭杰因果關(guān)系檢驗是考察變量之間在時間上的先導(dǎo)-滯后關(guān)系，滯后階數(shù)選取為4。結(jié)果如表1所示。

由表1可以得出，在滯后4期，5%的顯著性水平下：

1. 房地產(chǎn)價格和土地價格、貸款基準利率存在雙向的格蘭杰因果關(guān)系。

2. 貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、存款準備金率和CPI是房地產(chǎn)價格的格蘭杰原因，而房價不是貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、存款準備金率和CPI的格蘭杰原因。

（三）脈沖響應(yīng)函數(shù)

利用脈沖響應(yīng)函數(shù)得到房價對土地價格、貨幣供應(yīng)量、居民人均可支配收入、存款準備金率、五年以上貸款基準利率和居民消費價格指數(shù)響應(yīng)函數(shù)曲線分別如圖1、2、3所示，選取滯后期為15。

根據(jù)脈沖響應(yīng)函數(shù)，從長遠看，土地價格、貨幣供給量、人均可支配收入和居民消費價格指數(shù)對房價具有積極影響，存款準備金率和貸款利率對房價具有負面影響。

（四）方差分解

本文選取10期作為方差分解的滯后期，基于所建立的VAR（4）模型，可以得到房價的方差分解結(jié)果。表2是方差分解結(jié)果，表中的數(shù)字為百分比貢獻率。

從表2可以看出：

1. 房地產(chǎn)價格的波動在第一期只受到自身波動影響，第六期開始呈現(xiàn)基本平穩(wěn)的狀態(tài)。在導(dǎo)致房價變化的因素中，房價本身的方差貢獻度大于50%，這表明近年來房地產(chǎn)價格的大幅度增長主要是由消費者對房子的推崇和價格預(yù)期所引起的。

2. 在7個影響因素中，存款準備金率對房價的貢獻度最高，約占13%，且影響程度逐步上升。存款準備金率水平直接對信貸市場資金供給規(guī)模產(chǎn)生影響，一旦發(fā)生變化，會通過貨幣乘數(shù)作用，大幅降低或提高流動性水平。

3. 土地對房價的貢獻度從第二期就較高，到第十期占11%，這表明土地價格在住房成本中起著關(guān)鍵地位，這也表明房地產(chǎn)行業(yè)可以從土地政策中受到調(diào)控。

4. 自第四期以來，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的貢獻度就穩(wěn)定在9%左右。一方面，貨幣供應(yīng)量作為國家進行宏觀經(jīng)濟調(diào)控的一種重要手段，它的增加會使銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商和居民購房貸款量增加，從而促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進而推動了房價。

5. 貸款基準利率波動對房價影響增加最快，從第二期的0.2%增加到第十期7.8%，增加了39倍，若提高貸款基準利率，則居民貸款成本上升，則會抑制居民購房的欲望，從而一定程度上抑制房價的上漲。

6. 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對房價的貢獻度逐步上升，說明人均可支配收入的增加提高了人們的購買能力，也增加了對房地產(chǎn)的需求，需求的增加推高了房價。

7. 居民消費價格指數(shù)對房價的貢獻度最低，僅為0.35%，我國的CPI計量中，居住類的權(quán)重占13%，可見住房作為國內(nèi)居民最基本的一項消費，對房價具有一定的推動作用。

五、建議

基于以上實證結(jié)果，本文針對中國目前的房地產(chǎn)政策提出了以下建議。

一是控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。方差分解結(jié)果表明，存款準備金率水平對房價的貢獻度最大，而使用存款準備金率來控制房地產(chǎn)價格更為有效，對宏觀經(jīng)濟的負面影響較小。通過調(diào)整存款準備金率，可以收縮或擴大流動性，影響信貸規(guī)模。金融監(jiān)管機構(gòu)要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)和市場，積極采取必要的反周期調(diào)控策略，以遏制房價過快上漲。在房價上漲壓力期間，各商業(yè)銀行應(yīng)該降低房地產(chǎn)業(yè)及其密切相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模。

二是調(diào)整土地政策。作為住房成本的一部分，土地價格對房價產(chǎn)生了更大而深遠的影響。一方面，改革政府在土地規(guī)劃，土地審批和土地出讓金方面權(quán)力全握的現(xiàn)狀，形成以市場為導(dǎo)向的土地供應(yīng)體系，并嚴厲打擊炒作，確保土地供應(yīng)繼續(xù)增加;另一方面，應(yīng)在增加總供給量的基礎(chǔ)上進行調(diào)整，并應(yīng)不斷增加所有土地供應(yīng)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用房的土地比例。

三是靈活運用貸款利率政策。金融監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)根據(jù)樓市走向制定有針對性的、具有前瞻性的利率政策。不僅要設(shè)置第一套房和第二套房的差別住房貸款利率政策，還要制定相應(yīng)的商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款利率政策。

四是建立城鎮(zhèn)居民收入增長機制。加強對低收入群體的援助，重點是提高低收入人群的收入水平，增加中等收入者比例。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加可以在很大程度上可以填補房價上漲給普通工薪階層和低收入群體帶來的福利損失。

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（作者單位：江蘇師范大學(xué)商學(xué)院）