沈慶

摘要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，在減輕群眾負(fù)擔(dān)方面推出了一系列便民利民舉措，如減少收件材料、對(duì)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶及變更登記免收登記費(fèi)用等，尤其是非公證繼承和受遺贈(zèng)業(yè)務(wù)的開展，為廣大群眾節(jié)省了大筆費(fèi)用，也受到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可。但是與原公證機(jī)構(gòu)辦理繼承的職業(yè)化模式相比，登記部門還存在一些問題，亟需通過機(jī)制創(chuàng)新予以妥善解決。

關(guān)鍵詞：地下車位;商品房;價(jià)格;停車

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0048-49 收稿日期：2020-01-15

1 繼承業(yè)務(wù)的審查原則與登記部門的審查原則不符

公證機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《公證法》第28條的規(guī)定對(duì)當(dāng)事人提供的證明材料是否真實(shí)、合法、充分進(jìn)行審查，其審查方式偏重于實(shí)質(zhì)審查的原則。而不動(dòng)產(chǎn)登記作為行政確認(rèn)和物權(quán)公示行為，與司法部門指導(dǎo)監(jiān)督下的公證機(jī)構(gòu)辦理繼承公證時(shí)對(duì)申請(qǐng)材料的審查原則不盡相同。

不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)申請(qǐng)人提交的材料主要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條的規(guī)定，采取形式審查的方式查驗(yàn)其材料與登記的內(nèi)容是否一致。對(duì)于可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也僅僅是“可以”向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

2 繼承業(yè)務(wù)的辦理要求與登記部門的能力要求不符

在辦理繼承業(yè)務(wù)過程中不管是公證機(jī)構(gòu)還是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都需要核查繼承關(guān)系的真實(shí)性，以確定其順位。所以《公證法》第18條中對(duì)公證員的任職提出了較高的要求，如需要通過國(guó)家司法考試、在公證機(jī)構(gòu)實(shí)習(xí)2年以上或者具有3年以上其他法律職業(yè)經(jīng)歷并在公證機(jī)構(gòu)實(shí)習(xí)1年以上等。

對(duì)登記機(jī)構(gòu)而言，由于需要甄別代位繼承、轉(zhuǎn)繼承等不同情形，僅憑工作人員形式審查或由申請(qǐng)人單方承諾來對(duì)繼承關(guān)系做出快速認(rèn)定和核查均較為困難。同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)也缺乏全國(guó)公證遺囑查詢系統(tǒng)、委托異地分支機(jī)構(gòu)開展實(shí)地調(diào)查等實(shí)務(wù)操作平臺(tái)。因此，登記機(jī)構(gòu)一旦出現(xiàn)登記錯(cuò)誤極易引發(fā)行政訴訟和國(guó)家賠償，更會(huì)給繼承人的合法權(quán)益帶來重大損失。

3 繼承業(yè)務(wù)的辦理速度與不動(dòng)產(chǎn)登記壓縮時(shí)限的要求不符

根據(jù)《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第29條規(guī)定：非公證繼承、受遺贈(zèng)等復(fù)雜登記30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。再加上不動(dòng)產(chǎn)登簿前所必需的60日公告期，實(shí)際群眾辦證所需時(shí)間至少要3個(gè)月以上，與國(guó)務(wù)院優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、壓縮辦證時(shí)限的指導(dǎo)意見存在一定差距。既要加快辦證進(jìn)度，又要防范登記風(fēng)險(xiǎn)，只有通過創(chuàng)新機(jī)制，即通過政府采購(gòu)法律服務(wù)的方式，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。目前，通過公證部門出具繼承文書的方式辦理的轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)在江蘇張家港等地均已實(shí)現(xiàn)2個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，購(gòu)買公證服務(wù)已是提升不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量、提升群眾改革獲得感的必由之路。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì)力量購(gòu)買服務(wù)的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕96號(hào)）要求，在公共服務(wù)領(lǐng)域要更多利用社會(huì)力量，加大政府購(gòu)買服務(wù)力度。通過政府申請(qǐng)專項(xiàng)資金購(gòu)買公證服務(wù)既保護(hù)了群眾合法權(quán)益，也維護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。目前全國(guó)多個(gè)城市和地區(qū)均已通過政府購(gòu)買公證服務(wù)的方式，既減輕了群眾的辦證負(fù)擔(dān)，也從根本上解決非公證繼承登記辦理難的問題，值得大家學(xué)習(xí)。

4 部分購(gòu)買繼承業(yè)務(wù)的可行性探討

由于各地情況存在差異，尤其部分地方的財(cái)政資金較為緊張，所有的不動(dòng)產(chǎn)繼承業(yè)務(wù)均依靠政府購(gòu)買服務(wù)的方式來解決恐怕難度不小，一旦財(cái)政支持無法及時(shí)到位非常容易造成工作停擺的狀況。不僅如此，自2016年《司法部關(guān)于廢止〈司法部 建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》（司發(fā)通〔2016〕63號(hào)）頒布以來，取消強(qiáng)制公證的做法已得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可。

“天下大事必作于細(xì)”，要妥善化解繼承登記辦理難的問題，就需要細(xì)化不同的繼承情形，有針對(duì)性地提供個(gè)性化服務(wù)。在筆者看來，對(duì)于大多數(shù)涉及第一順位的繼承業(yè)務(wù)如申請(qǐng)材料完整、準(zhǔn)確，登記部門完全可以自行辦理，也能夠節(jié)約寶貴的財(cái)政資金;其次，對(duì)于那些確實(shí)需要實(shí)地走訪、調(diào)查，且存在較為復(fù)雜的代位繼承、轉(zhuǎn)繼承的登記業(yè)務(wù)，則應(yīng)當(dāng)通過政府為群眾購(gòu)買公證服務(wù)的方式予以解決;對(duì)于繼承人數(shù)及關(guān)系不能確定或部分申請(qǐng)人對(duì)權(quán)利尚存有爭(zhēng)議的繼承業(yè)務(wù)，就需要登記部門及時(shí)出具書面告知書，引導(dǎo)其通過司法途徑解決產(chǎn)權(quán)歸屬。

具體而言，登記機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專門的繼承業(yè)務(wù)會(huì)商小組，對(duì)登記窗口預(yù)受理的繼承業(yè)務(wù)進(jìn)行分梳，涉及第一順位的繼承申請(qǐng)或普通的轉(zhuǎn)繼承、代位繼承業(yè)務(wù)則安排工作人員自行辦理;如涉及較為復(fù)雜的繼承業(yè)務(wù)，特別是需要工作人員進(jìn)行實(shí)地調(diào)查的繼承業(yè)務(wù)，則可以安排專人對(duì)接公證機(jī)構(gòu)，由專業(yè)的人做專業(yè)的事，通過政府購(gòu)買服務(wù)的方式及時(shí)予以辦理。

不動(dòng)產(chǎn)登記涉及千家萬戶，在實(shí)際操作過程中如事先梳理各類登記情形就能夠行之有效地壓縮不動(dòng)產(chǎn)辦理時(shí)限，切實(shí)提升登記工作的辦件質(zhì)量。