馬騰

摘要：存量房交易市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，未來越來越多的城市將步入存量房時(shí)代，這也對(duì)現(xiàn)行的存量房交易網(wǎng)簽服務(wù)模式提出了更高的要求。為進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)存量房網(wǎng)簽備案工作，提高存量房網(wǎng)簽備案服務(wù)水平，將人臉識(shí)別、信息共享等技術(shù)手段與網(wǎng)簽服務(wù)相融合，將是存量房交易網(wǎng)簽服務(wù)發(fā)展的新方向。

關(guān)鍵詞：存量房交易;買賣合同;自助網(wǎng)簽備案

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0053-55 收稿日期：2020-02-15

2019年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）。《規(guī)范》提到房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)應(yīng)通過與自然資源、公安等部門聯(lián)網(wǎng)，通過人臉識(shí)別、信息共享等手段，自動(dòng)核驗(yàn)交易當(dāng)事人和房屋是否具備房屋網(wǎng)簽備案條件，并配置自助辦理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)自助終端設(shè)備辦理和業(yè)務(wù)窗口辦理并行。無錫市房屋交易管理中心緊跟時(shí)代發(fā)展新形勢(shì)，研發(fā)建設(shè)了無錫市存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)。

1 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的適用條件

目前，存量房交易存在兩種模式，一種是由中介機(jī)構(gòu)促成，另一種則是不通過中介機(jī)構(gòu)，由交易雙方自行成交。存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)適用于后一種模式，即買賣雙方未經(jīng)中介機(jī)構(gòu)或中介人員，自行成交且本人均到場(chǎng)時(shí)使用。同時(shí)，為驗(yàn)證交易雙方身份的真實(shí)性與合法性，保證合同內(nèi)容為交易雙方真實(shí)意思表示，交易雙方均應(yīng)滿足以下條件：（1）年滿十八周歲;（2）具有完全民事行為能力;（3）持有效第二代居民身份證。

2 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的設(shè)計(jì)需求

2.1 功能需求

就存量房交易而言，目前業(yè)務(wù)窗口主要提供存量房合同網(wǎng)簽備案、合同變更、合同注銷等存量房交易相關(guān)服務(wù)。存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的各項(xiàng)功能，應(yīng)當(dāng)參照業(yè)務(wù)窗口可提供的服務(wù)進(jìn)行設(shè)計(jì)：（1）存量房合同網(wǎng)簽備案，備案的具體實(shí)施過程大致包含房源登記、合同明細(xì)錄入、身份驗(yàn)證、提交備案等;（2）存量房網(wǎng)簽合同變更，交易雙方變更合同內(nèi)容需將已備案合同注銷，才可簽訂新的合同;（3）存量房網(wǎng)簽合同注銷，注銷時(shí)需交易雙方均完成身份信息驗(yàn)證，才可提交注銷。

2.2 性能需求

存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的設(shè)計(jì)初衷是提高存量房交易服務(wù)水平，滿足群眾提質(zhì)增效的辦事需求，因此在設(shè)計(jì)存量房自助網(wǎng)簽一體機(jī)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重性能設(shè)計(jì)，關(guān)注用戶體驗(yàn)。如系統(tǒng)響應(yīng)時(shí)間應(yīng)盡量控制在人的視覺及感覺可接受范圍之內(nèi)、操作界面簡(jiǎn)單明了、以選項(xiàng)框代替文本內(nèi)容的手動(dòng)錄入、對(duì)錄入數(shù)據(jù)的格式類型進(jìn)行校驗(yàn)并采用錯(cuò)誤提醒機(jī)制，等等。

2.3 安全需求

由于存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)系統(tǒng)中涉及大量的個(gè)人信息數(shù)據(jù)、房屋信息數(shù)據(jù)等其它房屋交易相關(guān)信息，所以自助一體機(jī)系統(tǒng)必須要有完備的安全機(jī)制，杜絕越權(quán)操作的發(fā)生。為此，系統(tǒng)管理員應(yīng)當(dāng)為每一臺(tái)自助網(wǎng)簽一體機(jī)設(shè)立一個(gè)單獨(dú)的子用戶，并頒發(fā)載有用戶私鑰的USBkey。同時(shí)，為了避免可移動(dòng)設(shè)備可能攜有的計(jì)算機(jī)病毒對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)安全帶來不利影響，自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)應(yīng)當(dāng)禁止外來移動(dòng)設(shè)備的接入。

3 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的創(chuàng)新點(diǎn)

3.1 創(chuàng)新存量房網(wǎng)簽備案新模式

存量房交易步入網(wǎng)簽備案時(shí)代以來，各大城市幾乎都是采取窗口模式與中介代理模式。窗口模式是指設(shè)立存量房交易服務(wù)窗口，交易雙方需帶齊證件資料，前往業(yè)務(wù)窗口排隊(duì)辦理;中介代理模式是指將系統(tǒng)的網(wǎng)簽備案權(quán)限分配至中介代理機(jī)構(gòu)，交易雙方在中介處上傳資料信息完成交易。

雖有部分城市在試點(diǎn)存量房自助網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽后的合同仍需遞交至業(yè)務(wù)窗口，進(jìn)行審核備案后才可生效，耗費(fèi)大量時(shí)間。而自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)這種新的模式，不需交易雙方跑到業(yè)務(wù)窗口排隊(duì)，遞交繁雜的證明材料，也不需要中介機(jī)構(gòu)的介入，只要交易雙方在自助機(jī)上進(jìn)行簡(jiǎn)單操作，5分鐘左右就可以完成網(wǎng)簽備案整個(gè)流程。

3.2 人工智能驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)智能化升級(jí)

存量房自助網(wǎng)簽備案模式之所以未能得到廣泛推廣應(yīng)用，很大一部分原因在于無法有效核驗(yàn)交易雙方身份的真實(shí)性。對(duì)此，無錫市存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)特別引進(jìn)了人臉識(shí)別、身份證驗(yàn)證、數(shù)據(jù)共享等前沿技術(shù)手段。其中所采用的人臉識(shí)別技術(shù)已獲得公安三所的權(quán)威認(rèn)證檢測(cè)，并且達(dá)到了金融級(jí)別的安全標(biāo)準(zhǔn)，LFW （人臉數(shù)據(jù)集）測(cè)試準(zhǔn)確率高達(dá)99.8%。通過該項(xiàng)技術(shù)，可以準(zhǔn)確高效地識(shí)別出交易雙方身份信息，確保自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)面向公眾的服務(wù)能力安全可靠。

4 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)具體實(shí)施步驟

4.1 出售房源核驗(yàn)登記

在存量房自助網(wǎng)簽一體機(jī)上，只需要錄入所售房屋的所有權(quán)證號(hào)及持證人姓名，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)調(diào)用相關(guān)接口，對(duì)房源信息進(jìn)行核驗(yàn)。若房源核驗(yàn)不通過，即該套房屋存在限制出售的情況，如查封、抵押等，那么無法繼續(xù)進(jìn)行下面的操作，系統(tǒng)也會(huì)給出相應(yīng)的提示信息;若房源核驗(yàn)通過，代表該套房屋可以進(jìn)行出售，買賣雙方不需要提交任何紙質(zhì)材料或進(jìn)行任何線下窗口操作，即可進(jìn)入自助網(wǎng)簽的電子合同明細(xì)錄入環(huán)節(jié)。

4.2 電子交易合同信息的錄入

在合同明細(xì)的錄入中，主要包含兩部分內(nèi)容：一是交易雙方人員的身份信息。對(duì)于出賣方的身份信息，系統(tǒng)在房源登記階段就可以通過信息共享方式由登記系統(tǒng)的相關(guān)接口獲取到，不需要手動(dòng)輸入;對(duì)于買受方的身份信息，將身份證放置在一體機(jī)的身份證讀卡器處，系統(tǒng)就會(huì)調(diào)用身份證識(shí)別功能，讀取到身份信息并進(jìn)行填寫，也無需人工手動(dòng)錄入。二是房屋成交價(jià)款相關(guān)信息，諸如房屋成交總價(jià)、付款方式、付款時(shí)間、房屋交付方式等等。對(duì)于合同文本中未提及的條款，用戶可以在預(yù)留的補(bǔ)充內(nèi)容文本框中，手動(dòng)輸入相應(yīng)約束協(xié)議的內(nèi)容。

4.3 交易雙方身份驗(yàn)證及提交備案

之所以在交易合同內(nèi)容錄入完成后，還需要交易雙方均完成身份驗(yàn)證才可提交備案，其目的是進(jìn)一步確保本次交易為交易雙方的真實(shí)意愿表示。存量房自助網(wǎng)簽機(jī)采用“人臉識(shí)別”身份驗(yàn)證技術(shù)，通過調(diào)用一體機(jī)攝像頭，動(dòng)態(tài)捕捉采集人臉信息，再將提取出的人臉圖像特征數(shù)據(jù)與人臉數(shù)據(jù)庫進(jìn)行匹配，有效保證了交易雙方身份信息的安全準(zhǔn)確性。在交易雙方所有成員均通過“人臉識(shí)別”身份驗(yàn)證后，買賣合同就可以提交備案了，備案后的合同系統(tǒng)會(huì)之自動(dòng)生成一個(gè)唯一的網(wǎng)簽合同備案號(hào)。

4.4 交易合同的查詢及注銷

在存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)上，用戶只需要輸入網(wǎng)簽合同備案號(hào)以及身份證號(hào)，就可以查詢到個(gè)人名下有效（即備案成功且未注銷）的交易合同信息。若合同備案號(hào)與身份證信息匹配失敗，系統(tǒng)會(huì)提示該合同不存在，需要重新輸入;若匹配成功，就會(huì)展示出該合同的相關(guān)信息。在合同信息展示頁面，用戶可以根據(jù)頁面提示，選擇打印合同或注銷合同。如果選擇注銷合同，系統(tǒng)會(huì)調(diào)出該合同交易雙方所有成員的信息，交易雙方需依次完成人臉識(shí)別，以確保本次注銷操作為交易雙方共同的真實(shí)意愿。只有當(dāng)交易雙方所有成員的人臉識(shí)別狀態(tài)都通過時(shí)，該合同才可以注銷成功。

5 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的局限性及未來發(fā)展

為了解決存量房交易中雙方身份信息難以驗(yàn)證的問題，無錫市存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)采用了人臉識(shí)別與身份證識(shí)別相結(jié)合的身份驗(yàn)證技術(shù)。通過該方式確實(shí)有效保障了交易雙方身份信息的安全準(zhǔn)確性，但與此同時(shí)，自助機(jī)也將那些非身份證持有者（如軍人、港澳臺(tái)居民等）拒之門外，這部分人群仍舊需要到窗口辦理存量房交易網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)。此外，受無錫市房屋限購政策的影響，需要以家庭為單位核查非本市戶籍購房人在無錫市的房產(chǎn)情況，以判斷是否具備在錫購房資格，而目前的信息共享渠道尚無法獲得外市購房人的家庭成員構(gòu)成情況，只能通過人工渠道逐一核查，這也就使得存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的使用群體范圍進(jìn)一步受限。未來，無錫市房屋交易管理中心將根據(jù)存量房交易需求，按照“人口密度大、覆蓋層級(jí)廣、業(yè)務(wù)需求多”的選址原則，逐步加大存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的投放力度，推進(jìn)網(wǎng)簽自助終端向銀行、街道、社區(qū)部署延伸，方便群眾就近辦理，滿足群眾“智能化、一站式”服務(wù)需求。

隨著技術(shù)水平的不斷提升，存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)系統(tǒng)也將不斷優(yōu)化完善。無錫市房屋交易管理中心將主動(dòng)作為，不斷加強(qiáng)部門間溝通交流，扎實(shí)推進(jìn)與公安民政等部門間的系統(tǒng)優(yōu)化對(duì)接，打破信息壁壘，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享再深化，逐步擴(kuò)大存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的使用群體范圍，同時(shí)積極推動(dòng)網(wǎng)簽服務(wù)向互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)APP等領(lǐng)域發(fā)展，讓“就近辦、自助辦、馬上辦”成為交易服務(wù)新趨勢(shì)，真正將為民服務(wù)解難題落到實(shí)處。

6 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)建設(shè)的意義

存量房交易合同自助網(wǎng)簽備案，是“互聯(lián)網(wǎng)+”在房屋交易合同網(wǎng)簽備案服務(wù)中的一種新探索，它通過與不動(dòng)產(chǎn)登記、公安等多部門進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，采用信息共享、人臉識(shí)別、身份證驗(yàn)證等技術(shù)手段，自動(dòng)核驗(yàn)交易雙方和房屋是否具備房屋網(wǎng)簽備案的條件。存量房合同自助網(wǎng)簽備案一體機(jī)的建設(shè)，通過優(yōu)化辦事流程、減少收件資料，既減輕了窗口工作人員的負(fù)擔(dān)，又縮短了辦事時(shí)限，大大方便了辦事群眾，有效解決群眾辦事排隊(duì)難、請(qǐng)假難、停車難等問題。