邱蓮君

摘要：近年來隨著我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房價不斷攀升，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，并由此而引發(fā)了一系列的民生和經(jīng)濟(jì)問題。為了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)控，國家先后出臺了一系列調(diào)控政策，在國家強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。就目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，企業(yè)之間的競爭更加趨于白熱化，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言要想在國家宏觀調(diào)控政策下獲得更好的生存和發(fā)展空間，就必須從企業(yè)內(nèi)部著手，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理和控制工作，在有限的條件下提升企業(yè)利潤空間，提高企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制涉及到項(xiàng)目開發(fā)的各個階段，土地成本是主要的成本之一，自然也就成為成本控制的主要對象?；仡櫸覈康禺a(chǎn)行業(yè)關(guān)于成本控制的現(xiàn)狀來看還存在諸多問題，本研究將針對我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理中存在的問題進(jìn)行深入探討，并進(jìn)一步研究如何完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制和管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的實(shí)際意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目開發(fā)成本;存在的問題;控制策略

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)，開放40多年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度令人驚奇，在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越重要，為推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、為推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，做出了不可泯滅的貢獻(xiàn)。但是在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中無法掩蓋在建設(shè)工程中出現(xiàn)的問題，特別是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普遍存在：材料不能物盡其用、工作效率低、項(xiàng)目開發(fā)成本不斷攀升的現(xiàn)象。針對這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)和社會各界開始高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制問題。就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理方式來看偏重于粗放式管理，對項(xiàng)目成本造價布置工作缺乏細(xì)致性。因此，要想對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行良好控制，就必須從項(xiàng)目管理方式著手，徹底改變過去粗放型的管理方式，向著集約型、信息化管理的方向靠攏。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所包含和影響因素較多，在項(xiàng)目漫長的開發(fā)與建設(shè)過程中，要想真正有效的對項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)管理，就必須從預(yù)算到?jīng)Q算的每一個步驟和工作內(nèi)容中切實(shí)落實(shí)成本經(jīng)濟(jì)化管理。

二、相關(guān)概念辨析

（一）成本與房地產(chǎn)成本

成本主要是指為了完成產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的人工、原材料、機(jī)械設(shè)備的費(fèi)用，簡單而言即：在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中可能發(fā)生了所有生產(chǎn)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本主要是指：從工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的那一刻起，到投入運(yùn)營全過程中所涉及到的全部費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要是由：開發(fā)成本、期間費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)共同組成。

開發(fā)成本主要包括：項(xiàng)目開發(fā)獲取的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝成本、配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用。期間費(fèi)用主要包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相關(guān)稅費(fèi)主要包括：稅收和行政費(fèi)這兩種類型。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題分析——以A房地產(chǎn)企業(yè)的某項(xiàng)目為例

（一）A置業(yè)企業(yè)的基本情況介紹

A置業(yè)有限公司為國內(nèi)合資的有限責(zé)任公司，于2011年3月21日成立，注冊資本人民幣1000萬元。

（二）A置業(yè)企業(yè)X項(xiàng)目基本情況介紹

2011年5月5日，該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：可售建筑面積95，993.53平方米，不可售建筑面積3，941.54平方米。項(xiàng)目取得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)開發(fā)成本送審金額為1，367，586，792.02元;

1. X項(xiàng)目成本控制的崗位設(shè)置

A置業(yè)公司采取直線——職能型組織結(jié)構(gòu)，這樣既能保證公司管理體系的集中統(tǒng)一，同時又能夠保證各專業(yè)管理機(jī)構(gòu)能夠充分發(fā)揮自己的職能作用，具體到X項(xiàng)目的項(xiàng)目部門中又擁有屬于自己的成本管理人員崗位，從而保證該項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理與各分支管理人員的專業(yè)化分工更加明確，并且能履行各自的職能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

2. X項(xiàng)目的成本分?jǐn)?/p>

該項(xiàng)目按商鋪及辦公樓、地下車庫兩部分進(jìn)行成本分?jǐn)偅唧w分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

取得土地使用權(quán)所支付的金額557，071，160.00元按受益對象全部分?jǐn)傊辽啼伡稗k公樓可售建筑面積。

3.X項(xiàng)目成本控制的方法

A置業(yè)公司對X項(xiàng)目的成本控制方法主要分為：全員成本控制、全過程成本控制、全面成本控制這三部分。

4. X項(xiàng)目成本控制的綜合分析

A這些公司作為國內(nèi)知名的國有獨(dú)資地產(chǎn)公司，通過對其成本利潤率變化統(tǒng)計(jì)的情況可以看出，X項(xiàng)目的成本利潤率較高，從整體上看成本控制狀況良好。由于該項(xiàng)目尚未竣工結(jié)算，不考慮稅金和不可預(yù)見費(fèi)用對成本的影響。

（三）A房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目成本控制與管理中存在的問題

通過對X項(xiàng)目各個階段成本控制的情況分析后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)比較完善，并且實(shí)現(xiàn)了對成本的精細(xì)化管理，在成本管理中融合了關(guān)于房地產(chǎn)成本控制的相關(guān)理論，具有一定的競爭優(yōu)勢。但是深入研究后不難發(fā)現(xiàn)：X項(xiàng)目在成本控制中還存在盡如人意、不完善的地方。下面筆者將針對該項(xiàng)目在開發(fā)過程中遇到的、有可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行闡述。

1.立項(xiàng)階段存在的問題

首先，對項(xiàng)目的前期可行性研究嚴(yán)重不足。房地產(chǎn)項(xiàng)目在立項(xiàng)階段進(jìn)行可行性分析和研究是一項(xiàng)十分重要的工作，是開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。X項(xiàng)目雖然在立項(xiàng)階段做了一些可行性的研究分析工作，例如：交通位置優(yōu)勢、教育資源突出、配套完善的各項(xiàng)輔助設(shè)施，X項(xiàng)目未來存在很大的升值空間。但是這些可行性研究工作還存在不足，例如：前期的工作團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行土地拓展時忽視了該項(xiàng)目周邊軌道交通的詳細(xì)規(guī)劃布局問題，目前，X項(xiàng)目中的一棟居民樓距離已經(jīng)建成的城市軌道距離較近，這為該項(xiàng)目建成后的銷售埋下了隱患。其次，由于土地獲取的條件較多很可能出現(xiàn)違約風(fēng)險的預(yù)警。這就要求A置業(yè)公司必須按照當(dāng)?shù)卣恋貐f(xié)議約定加快開發(fā)速度，必須保證在規(guī)定的時間內(nèi)完成施工，這樣才能避免土地成本的增加，否則去向當(dāng)?shù)卣U納每天每畝土地1萬元的違約金。

2.決策階段存在的問題

在進(jìn)行決策前的設(shè)計(jì)勘察工作過于簡陋粗糙。X項(xiàng)目的實(shí)施由于時間緊張，調(diào)研難度大而流于形式，最終導(dǎo)致調(diào)研出現(xiàn)不充分的問題。另外，在該項(xiàng)目中調(diào)研費(fèi)用所占成本的比例較小，A置業(yè)公司的相關(guān)前期調(diào)研人員并沒有對建筑的規(guī)格、周邊環(huán)境、未來樓盤的銷售情況、銷售價格、附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況等進(jìn)行深入的、科學(xué)的了解，也沒有結(jié)合公司自身的實(shí)際情況和多年的經(jīng)驗(yàn)來估算成本，沒有認(rèn)真分析每一個條件背后隱含的關(guān)于成本的信息。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的占用情況、使用效率將直接關(guān)系到企業(yè)的生存安全與發(fā)展問題，因此，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要指標(biāo)。從整體上看，A置業(yè)公司的X項(xiàng)目的開發(fā)與實(shí)施是合理的選擇，但是同使用效率等指標(biāo)聯(lián)系在一起來考察，X項(xiàng)目的投資決策結(jié)果就不那么完美了。因此，科學(xué)的投資評估指標(biāo)體系企業(yè)決策，起著決定性影響。A置業(yè)公司今后的投資項(xiàng)目中要綜合考慮各種因素，謹(jǐn)慎進(jìn)行選擇。

3.施工階段存在的問題

首先，出現(xiàn)了頻繁的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證。每一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開工、直至竣工，會經(jīng)歷較長的周期，并且涉及環(huán)節(jié)較多，而施工中會遇到各種各樣意想不到的問題。施工圖紙或施工組織設(shè)計(jì)會根據(jù)現(xiàn)場的變化隨時進(jìn)行調(diào)整，這就需要根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況辦理現(xiàn)場簽證。無論是設(shè)計(jì)的變更，還是現(xiàn)場簽證的辦理都將給企業(yè)帶來預(yù)算外成本的增加，而這也是不可避免的。X項(xiàng)目在施工過程中同樣遇到了這類問題，但是由于該項(xiàng)目在開發(fā)過程中時間緊、任務(wù)重，再加之缺乏完善的現(xiàn)場施工管理，從而導(dǎo)致該項(xiàng)目在施工過程中出現(xiàn)緊急情況的頻率較高，從而導(dǎo)致在施工現(xiàn)場中出現(xiàn)了并未按照圖紙施工、未按照正常的施工工序施工的現(xiàn)象，施工過程的變更增加了該企業(yè)的預(yù)算外成本。其次，由于工程款支付的節(jié)奏較為緩慢，導(dǎo)致工程延期。及時支付工程款項(xiàng)是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工單位能夠進(jìn)場順利施工的基本前提，更是保證施工進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。X項(xiàng)目在開盤的一年內(nèi)清盤80%，回款較好，為了保證資金的統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)一支配，項(xiàng)目部門按照要求將所有銷售收入納入到公司的監(jiān)管賬戶中。A置業(yè)公司目前正處于不斷擴(kuò)張的發(fā)展階段，企業(yè)將資金投入到其他的項(xiàng)目中，再加之資金周轉(zhuǎn)速度較慢，如不能提高資金使用效率很容易影響其他項(xiàng)目的實(shí)施。

4.竣工收尾階段存在的問題

首先，X項(xiàng)目的施工方索賠趕工及材料漲價等增加了成本費(fèi)用。如前所述，X項(xiàng)目開工時間緊，并且與銷售時間之間存在較短的間隔，為了能夠嚴(yán)格遵照當(dāng)?shù)厥姓畬?xiàng)目開盤節(jié)點(diǎn)的要求，為了能夠盡快完成相應(yīng)的工程進(jìn)度，為了不影響銷售，督促施工單位冬季施工、連夜趕工，從而增加了很多合同外的施工費(fèi)用。另外，X項(xiàng)目施工過程中鋼筋、鋁型材、混凝土等大宗建筑類材料的漲價幅度較大，施工方要求合同外調(diào)價。第二，缺乏對結(jié)算環(huán)節(jié)細(xì)節(jié)的嚴(yán)格把控。X項(xiàng)目施工工期較為緊張，作為國有獨(dú)資企業(yè)A置業(yè)公司的項(xiàng)目較多，人員流動性較大，該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，最初的項(xiàng)目工程師、成本經(jīng)理等相關(guān)工作人員被調(diào)往其他項(xiàng)目，從而導(dǎo)致對項(xiàng)目結(jié)算細(xì)節(jié)把控不嚴(yán)格，對結(jié)算投入的精力不多，很可能出現(xiàn)高估冒算的情況，審計(jì)風(fēng)險的增加很可能導(dǎo)致后期結(jié)算成本的增加。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的有效對策

（一）決策階段的有效策略

首先，對開發(fā)中存在的隱性成本進(jìn)行評估和研究，進(jìn)一步明確責(zé)權(quán)利的劃分。在進(jìn)行決策前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對項(xiàng)目開發(fā)中存在的隱性成本進(jìn)行分析和評估，特別是對于可能發(fā)生的其他土地開發(fā)成本當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)合作方的責(zé)任一定要明確劃分，并有針對性的擬定相關(guān)的談判條件，避免在后期簽訂合同時出現(xiàn)大量資金成本投入的現(xiàn)象。另外，一定要結(jié)合本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對成本的影響情況進(jìn)行綜合分析，盡量實(shí)現(xiàn)成本最小化、收益最大化的效果。其次，做好項(xiàng)目工程勘察設(shè)計(jì)工作。在進(jìn)行這項(xiàng)工作時主要是為了滿足在工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中，能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件、水文狀況、原始的地形地貌等進(jìn)行測試，這項(xiàng)工作也是進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的基礎(chǔ)，更是一項(xiàng)至關(guān)重要的前期準(zhǔn)備工作，科學(xué)而縝密的地形測量、詳細(xì)而完善的工程勘察將為項(xiàng)目的后期安全施工提供重要保障，這也是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效控制土方成本的一項(xiàng)重要舉措。

（二）設(shè)計(jì)階段的有效策略

首先，在設(shè)計(jì)階段可以引進(jìn)相應(yīng)的競爭機(jī)制。由于設(shè)計(jì)方案是否完善將對項(xiàng)目后期的建設(shè)成本帶來很大影響，如果設(shè)計(jì)方案缺乏合理性，在后期的實(shí)施過程中必然會引起設(shè)計(jì)的變更、施工返工等情況，這不僅增加了企業(yè)的成本，更耽誤了工期。如果在前期做好設(shè)計(jì)規(guī)劃工作，后期施工過程中的成本控制就能得到更好的落實(shí)。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)定一套較為合理的、科學(xué)的市場競爭機(jī)制，通過優(yōu)勝劣汰的獎懲辦法激勵廣大設(shè)計(jì)人員盡善盡美、盡職盡責(zé)的完成施工方案的設(shè)計(jì)，最后從這些方案中優(yōu)中選優(yōu)，確定一個更切合企業(yè)實(shí)際的設(shè)計(jì)方案。其次，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。那么為了確保開發(fā)設(shè)計(jì)方案能夠合理、有效、可行，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格進(jìn)行審核、層層把關(guān)，將設(shè)計(jì)中可能存在的風(fēng)險降到最低。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)對這方面的高度關(guān)注，對方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行科學(xué)的分析，詳細(xì)進(jìn)行市場調(diào)研，一定要對設(shè)計(jì)的每一個環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行檢驗(yàn)。

（三）施工階段的有效策略

首先，制定合理的施工工具，盡量避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更或簽證數(shù)量增加的情況。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)場工程師必須針對交叉作業(yè)的工程內(nèi)容合理安排施工工序;對于不在本月承諾書中的簽證不予認(rèn)可，從而最大限度的降低由于施工過程中簽證數(shù)量的增加而增加的建筑安裝成本。其次，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，密切控制對工程款的支付節(jié)奏，全面保證施工進(jìn)度的完成。房地產(chǎn)企業(yè)在施工進(jìn)度的同時應(yīng)及時支付工程款項(xiàng)，付錢必須嚴(yán)格按照工程進(jìn)度進(jìn)行審核，對于不滿足工程質(zhì)量、不在工程進(jìn)度范圍內(nèi)的不予認(rèn)可。

（四）竣工結(jié)算階段的有效策略

首先，嚴(yán)格遵照合同的約定，對于額外索賠不予認(rèn)可。房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中如果合同中已經(jīng)約定了趕工費(fèi)用，那么不應(yīng)該支付額外的趕工費(fèi);而對于合同中約定的關(guān)于鋼筋、鋁型材、混凝土等大型建筑材料漲價的問題，在合同允許的范圍內(nèi)可以漲價，超過合同范圍約定的必須上報總部酌情進(jìn)行考慮。其次，嚴(yán)格把控結(jié)算的細(xì)節(jié)，做好成本控制的最后工作。房地產(chǎn)企業(yè)可以安排專人對項(xiàng)目的工程資料進(jìn)行管理，要求管理人員必須具有較強(qiáng)的責(zé)任心，加強(qiáng)對結(jié)算細(xì)節(jié)的把控。

五、結(jié)語

綜上所述，在2017年國家關(guān)于宏觀調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資項(xiàng)目在不斷變化的環(huán)境中表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性，但是其銷售的增速和價格的漲幅也在明顯放緩。隨著國家各項(xiàng)政策的不斷深入，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的高房價增長的高收益已不復(fù)存在，面對激烈的競爭，要想在國家政策指導(dǎo)下得到可持續(xù)發(fā)展，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目成本的管理和控制，有效降低各項(xiàng)成本指標(biāo)，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的既定利潤率奠定基礎(chǔ)。

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