丁家玉 閔杰

摘要：通過AHP-熵權(quán)法組合賦權(quán)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，存在7個(gè)主要方面風(fēng)險(xiǎn)因素。通過建立有效的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)識(shí)別體系，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行定量分析確定權(quán)重，再通過代表決策者偏好的經(jīng)驗(yàn)因子對(duì)兩次賦權(quán)結(jié)果進(jìn)行組合，確定首要風(fēng)險(xiǎn)和次要風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)證結(jié)果表明：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)和次要風(fēng)險(xiǎn)分別是經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)施工風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)重分別為20.47%和17.55%。而營(yíng)銷策劃的風(fēng)險(xiǎn)最小，權(quán)重為10.71%。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)緊跟國(guó)家的政策及外部形勢(shì)的變化的同時(shí)，要重視建設(shè)安全，提高安全意識(shí);在營(yíng)銷策劃方面采取最小化成本原則將會(huì)提高整體建設(shè)效率。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià);可行性研究

0 引言

近年來我國(guó)人口老齡化越來越嚴(yán)重。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2014～2018年我國(guó)65歲以上人口增長(zhǎng)率分別為4.51%、4.59%、4.29%、5.52%、5.22%，截至2018年底，65歲以上人口數(shù)量為16 658萬人，占總?cè)丝跀?shù)量的11.94%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)1956年發(fā)布《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)已經(jīng)邁入老齡化社會(huì)，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)衰老型并逐步達(dá)到中度老齡化程度。

中國(guó)傳統(tǒng)文化強(qiáng)調(diào)“忠義孝悌”，家庭中的老人如何安置贍養(yǎng)成了目前我國(guó)家庭矛盾的主要來源之一。目前養(yǎng)老模式存在五種：居家養(yǎng)老模式、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、養(yǎng)老院模式、旅游養(yǎng)生模式、鄉(xiāng)居模式。

老有所居成為老有所養(yǎng)的前提，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。與常規(guī)住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式略有不同的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式多樣，具有持有性、可租可售等特點(diǎn)[1]，同時(shí)也存在資金投入量大、投資回收期長(zhǎng)、不確定性高等問題。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)缺口大，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品地域分布不均衡，且大多數(shù)開發(fā)商在養(yǎng)老服務(wù)方面考慮不周。上述問題導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在宏觀環(huán)境、投融資、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尚不成熟，如何解決上述問題，科學(xué)合理的開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，解決國(guó)民養(yǎng)老需求成為目前亟待解決的社會(huì)問題。

盡管早在2013年我國(guó)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》等相關(guān)政策，鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但其對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的問題沒有明確的解決標(biāo)準(zhǔn)和度量方法，因此，識(shí)別養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。

1 文獻(xiàn)綜述

部分歐美國(guó)家比中國(guó)更早進(jìn)入老齡化社會(huì)，因此，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的問題有更加深入的研究。Cooper M C [2]從養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、適老化規(guī)劃等角度進(jìn)行了探討，從側(cè)面證明養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)需要考慮相關(guān)配套且具有集群性。Saari A等[3]利用綜合評(píng)分法計(jì)算各個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合得分，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)做出整體的評(píng)價(jià)。但是，由于國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的差異，該指標(biāo)體系并不一定適用于我國(guó)目前的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀。

國(guó)內(nèi)也有學(xué)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)行了相應(yīng)的研究。李蘭軍[4]基于PFI-REITs模式對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)研究，并著重對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行論述，認(rèn)為政策變動(dòng)、通貨膨脹等因素可能會(huì)對(duì)投融資過程產(chǎn)生較大影響，實(shí)證分析了投融資風(fēng)險(xiǎn)中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因子指標(biāo)，將投融資風(fēng)險(xiǎn)可視化。郭繼秋等[5]認(rèn)為隨著我國(guó)老齡化水平的不斷升高，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于開發(fā)商變得有利可圖的同時(shí)，也有利于緩解我國(guó)養(yǎng)老壓力，細(xì)化了影響我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的因素，將投融資風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分為5個(gè)方面，13種風(fēng)險(xiǎn)因子，基于AHP-模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)融資過程中可能存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性及定量的分析。鄭生欽等[6]使用結(jié)構(gòu)方程對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，采用實(shí)際調(diào)查問卷的方法進(jìn)行評(píng)估，通過計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因子權(quán)重，總結(jié)出養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)需要重視的十大因素，同時(shí)結(jié)合算例對(duì)不同的投資方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，具有一定的參考意義。

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)配套有相應(yīng)的流程，缺乏對(duì)項(xiàng)目開發(fā)整體過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，只對(duì)投融資過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量是不全面的。部分學(xué)者針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)前期資金量大，人力物力投入大的問題，根據(jù)我國(guó)國(guó)情將近年來較為流行的PPP發(fā)展模式與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合并提出評(píng)價(jià)建議，對(duì)解決資金難題方面有借鑒的作用。馮雪東等[1]著眼于養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，量化了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)狀況、養(yǎng)老行業(yè)和宏觀環(huán)境4個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。莊麗等[7]基于霍爾三維模型對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究，通過模糊綜合評(píng)價(jià)的方法針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)因素提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議。PPP項(xiàng)目與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合的模式在我國(guó)現(xiàn)行政策下具有一定的代表性，但缺乏普遍性，因此我們需要建立適應(yīng)范圍更廣的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與度量體系。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所需資金量大，前期需要投入大量財(cái)力物力人力;受政策、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的宏觀環(huán)境的影響較大;投資回收期較長(zhǎng)，需要長(zhǎng)期的監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)、維護(hù);項(xiàng)目成熟可以帶來巨大的收益，包括出售和出租的收益，隨著周邊配套設(shè)施的完善，形成一個(gè)完整的開環(huán)經(jīng)營(yíng)體，通過周邊商鋪的更迭，人員的流動(dòng)可以帶來長(zhǎng)期可見的收益。鑒于開發(fā)過程存在的階段性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高收益性的特點(diǎn)，在項(xiàng)目做出最終建設(shè)決策之前對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析是保證投資建設(shè)成功的重要保證。本研究從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、建設(shè)施工、營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)供求、商業(yè)運(yùn)營(yíng)七個(gè)方面進(jìn)行分析，以期為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)決策奠定分析基礎(chǔ)。

2.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析

經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括通貨膨脹和利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目初期涉及資金較大，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)很敏感，其具體表現(xiàn)為物價(jià)上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加，物價(jià)指數(shù)升高帶來的通貨膨脹;利率變動(dòng)導(dǎo)致社會(huì)總體儲(chǔ)蓄情況發(fā)生變動(dòng)，從而使得金融市場(chǎng)的流動(dòng)性發(fā)生改變。

2.2 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析

投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括匯率變動(dòng)和項(xiàng)目融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。匯率變動(dòng)可能影響外商直接投資，從而造成項(xiàng)目融資困難。銀行匯率變動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄的影響也會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)造成負(fù)面影響。

權(quán)重第五的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)重為11.26%，其中，運(yùn)營(yíng)成本帶來的風(fēng)險(xiǎn)為68.93%，物業(yè)管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)為31.07%。

權(quán)重第六的是市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)重為11.11%，其中，競(jìng)爭(zhēng)者帶來的風(fēng)險(xiǎn)為62.33%，市場(chǎng)定價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)為37.67%。

權(quán)重第七的是營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)重為10.71%，其中，營(yíng)銷方案完善度所帶來的風(fēng)險(xiǎn)為50.89%，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)專業(yè)水平帶來的風(fēng)險(xiǎn)為49.11%。

因此，根據(jù)上述權(quán)重大小及相關(guān)結(jié)論，可以提出以下建議：

第一，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)緊跟國(guó)家的政策及外部形勢(shì)的變化，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向和管理模式，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)要合理合法合規(guī)。選擇資質(zhì)良好的建設(shè)單位，對(duì)施工開始前的準(zhǔn)備工作進(jìn)行多次核對(duì)確認(rèn)，確保對(duì)人員、材料、資金的調(diào)配及時(shí)。第二，對(duì)相關(guān)的施工人員進(jìn)行培訓(xùn)并進(jìn)行安全普及教育，對(duì)施工技術(shù)及時(shí)進(jìn)行更新。參與施工的人員之間要及時(shí)的溝通，出現(xiàn)問題要及時(shí)解決，責(zé)任要落實(shí)到每一個(gè)人。第三，成立相關(guān)督察組，對(duì)工程進(jìn)行階段中的物料進(jìn)行不定期抽檢，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)明細(xì)及時(shí)進(jìn)行核查確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)約談相關(guān)負(fù)責(zé)人。第四，選擇資質(zhì)良好的建筑公司進(jìn)行第三方驗(yàn)收，采用全面驗(yàn)收和抽樣驗(yàn)收結(jié)合的方式對(duì)影響安全最關(guān)鍵的地方進(jìn)行全面驗(yàn)收，如結(jié)構(gòu)部分、承重部分、給排水部分、防澇抗震部分等。第五，在項(xiàng)目建設(shè)中也應(yīng)當(dāng)保護(hù)工人的合理權(quán)益，做到工程款不拖欠，工人工資不拖欠。

現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)具有很大的開發(fā)空間，在進(jìn)行開發(fā)的同時(shí)不僅能使開發(fā)商獲取較高的利潤(rùn)，同時(shí)對(duì)于更好的安置老人也具有積極的意義。相關(guān)各方在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中應(yīng)當(dāng)提升房屋建筑質(zhì)量、裝修質(zhì)量、更好的開展社區(qū)服務(wù)，保障老人的生活質(zhì)量，從而提高國(guó)民幸福指數(shù)。

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[責(zé)任編輯：許立群]