周 末 謝海濱 王天韻 李墨凡

內(nèi)容提要 近年來，中央和部分試點(diǎn)地區(qū)逐步開始啟動農(nóng)村宅基地入市改革?；谖⒂^土地交易數(shù)據(jù)和準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)研究得到的重要發(fā)現(xiàn)是：1.與農(nóng)村宅基地入市改革僅會導(dǎo)致城市國有土地價格下降的理論預(yù)期不同，改革不僅會對土地出讓價格帶來負(fù)向的直接處理效應(yīng)，也會因?yàn)橄噜彽貕K的開發(fā)和集聚對價格產(chǎn)生正向的間接影響效應(yīng)。具體的影響效果取決于直接處理效應(yīng)和間接處理效應(yīng)的相對大小。2.從整體上看，目前改革對于政策落地地塊出讓價格的負(fù)向直接效應(yīng)大于正向的間接效應(yīng)。因此，從一般意義上說，農(nóng)地入市改革確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)降低城市土地價格的目標(biāo)。上述結(jié)論，對我國進(jìn)一步深化土地改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要參考意義。

一、 引 言

劉易斯的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)理論指出，發(fā)展中國家“維持生計部門”以無盡的“剩余勞動力”供給，向“資本主義部門”輸血，以城鄉(xiāng)二元對立的代價完成現(xiàn)代化的資本原始積累。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和城市化的推進(jìn)，兩部門的勞動邊際生產(chǎn)率趨于相等，此時城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)失衡消失[1]Thomas，Lewis，“Rheumatic Fever.A Symposium.”，American Journal of the Medical Sciences，1954，227(5)，p.598.。然而新中國成立后，在趕超型戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，城鄉(xiāng)分割體制限制了資源自由流動，再加上明顯的城市偏向政策，導(dǎo)致統(tǒng)籌發(fā)展的愿望遲遲難以實(shí)現(xiàn)[1]曲福田、田光明：《城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革》，〔北京〕《管理世界》2011年第6期。。盡管中國為破除城鄉(xiāng)二元體制、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化做出了很多努力，但土地制度等領(lǐng)域仍未有明顯的突破，土地制度的裂痕甚至愈發(fā)擴(kuò)大[2]國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部課題組，葉興慶、徐小青：《從城鄉(xiāng)二元到城鄉(xiāng)一體——我國城鄉(xiāng)二元體制的突出矛盾與未來走向》，〔北京〕《管理世界》2014年第9期。。2000年以后建立起的城鄉(xiāng)土地市場割裂的體制很大程度上是為了保護(hù)耕地，然而這種割裂的土地制度卻導(dǎo)致城鄉(xiāng)土地權(quán)利體系失衡、城鄉(xiāng)土地配置方式失當(dāng)以及土地增值收益城鄉(xiāng)分配扭曲[3]劉守英：《中國城鄉(xiāng)二元土地制度的特征、問題與改革》，〔北京〕《國際經(jīng)濟(jì)評論》2014年第3期。。

面對耕地保護(hù)與資源有效配置的兩難問題，很多地方政府開始尋找并實(shí)施一種“既能統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地資源協(xié)調(diào)發(fā)展，又能保障糧食安全和社會穩(wěn)定”的土地管理制度，并以此為政策目標(biāo)開展了一系列改革實(shí)驗(yàn)試點(diǎn)，探索出了一系列新模式。2015 年1 月，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，并在開始試點(diǎn)工作之后探索出一系列新模式，這標(biāo)志著中國農(nóng)村土地制度的改革進(jìn)入到試點(diǎn)階段。

在開始試點(diǎn)工作之后，對農(nóng)村宅基地入市改革（以下簡稱“農(nóng)地入市改革”）政策的有效性評估成為理論界亟待關(guān)注的重要問題。其中最重要的問題在于檢驗(yàn)這項政策是否可以有效緩解城鄉(xiāng)土地價格的嚴(yán)重扭曲，緩解土地管制政策帶來的城市國有土地價格畸高的現(xiàn)狀。對這個政策效果的實(shí)證研究，至少有一個基本問題需要檢驗(yàn)，即農(nóng)地入市改革能否抑制城市國有土地價格過快上漲？對于這一問題的檢驗(yàn)，構(gòu)成了分析所有相關(guān)研究政策的基本出發(fā)點(diǎn)和實(shí)證證據(jù)，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

為了解決以上問題，利用重慶土地交易微觀數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了農(nóng)地入市制度的政策效果。在此過程中，搭建了專用的計算服務(wù)器集群系統(tǒng)，并采用土地交易數(shù)據(jù)和全新的空間雙重差分模型（SDID）來進(jìn)行估計，以此克服空間相關(guān)性對簡單DID模型的影響。這種影響可能來自于相鄰地區(qū)連續(xù)出現(xiàn)通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)獲得開發(fā)權(quán)的土地之間產(chǎn)生的相互作用?；谏鲜龉ぷ?，本文證實(shí)了農(nóng)村入市改革對城市土地價格的抑制作用；同時也發(fā)現(xiàn)改革的強(qiáng)化效應(yīng)會提高土地價格。余下部分結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分是制度背景與文獻(xiàn)回顧，第三部分報告了農(nóng)地入市改革對城市國有土地地價的影響，第四部分是數(shù)據(jù)來源、估計方法及初步計量結(jié)果，第五部分是結(jié)論與政策建議。

二、制度背景與文獻(xiàn)回顧

（一）農(nóng)地入市改革的制度背景及理論爭議

已有研究認(rèn)為城鄉(xiāng)割裂的土地制度缺陷主要體現(xiàn)在以下七個方面：（1）城鄉(xiāng)土地市場產(chǎn)權(quán)不對等，存在著明顯的地權(quán)歧視現(xiàn)象[4]曲福田、田光明：《城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革》，〔北京〕《管理世界》2011年第6期。。（2）粗放的用地模式，農(nóng)地價格與其真實(shí)價值相背離，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地效率低下。（3）土地集體所有制帶來產(chǎn)權(quán)不明晰，造成土地征收時的不完全補(bǔ)償，農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)損失重大。（4）失地農(nóng)民安置問題得不到解決[5]陳錫文：《資源配置與中國農(nóng)村發(fā)展》，〔北京〕《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2004年第1期。，筑起城鄉(xiāng)間的無形壁壘。（5）畸高的土地出讓金在成本端限制了城市中小型企業(yè)的發(fā)展[6]錢忠好、曲福田：《農(nóng)地股份合作制的制度經(jīng)濟(jì)解析》，〔北京〕《管理世界》2006年第8期。。（6）政府官員用土地財政刺激經(jīng)濟(jì)的方式，美化政績、利于晉升，逐步形成了“政治資源詛咒”。這種做法不僅造成腐敗，而且會使在任官員缺少體制改革的動力，反而會以體制受益者的立場阻止競爭者進(jìn)入[7]Chen,T.,Kung,K.S.,“Do Land Revenue Windfalls Create A Political Resource Curse?Evidence from China”,Journal of Development Economics，2016，123，pp.86-106.。（7）地方政府憑借其在土地市場的獨(dú)家壟斷地位低價征收，采用“擠牙膏”式的供地模式高價招拍掛，以土地金融為紐帶推動當(dāng)?shù)谿DP 發(fā)展，在地方官員晉升錦標(biāo)賽中進(jìn)一步放大了地價的扭曲程度[1]范劍勇、莫家偉：《地方債務(wù)、土地市場與地區(qū)工業(yè)增長》，〔北京〕《經(jīng)濟(jì)研究》2014年第1期。。

針對現(xiàn)有城鄉(xiāng)割裂的土地政策所暴露出來的問題，已有研究探討了農(nóng)地入市改革的優(yōu)勢，認(rèn)為農(nóng)地入市改革可以從以下幾個方面緩解現(xiàn)有政策的弊端：（1）農(nóng)地入市改革能夠一定程度上滿足城市發(fā)展過程中建設(shè)用地的需求，并促使資金由城市向農(nóng)村地區(qū)流動[2]崔之元：《國資增值與藏富于民并進(jìn)，地票交易促城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展——“重慶經(jīng)驗(yàn)”探索》，〔重慶〕《探索》2010 年第5期。。（2）農(nóng)地入市改革能夠優(yōu)化土地資源配置效率，有利于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地要素市場[3]王守軍、楊明洪：《農(nóng)村宅基地使用權(quán)地票交易分析》，〔重慶〕《財經(jīng)科學(xué)》2009年第4期。。（3）農(nóng)地入市改革可以增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民土地收益[4]尹珂、肖軼：《農(nóng)村土地“地票”交易制度績效分析——以重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)為例》，〔成都〕《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2011年第2期。。（4）農(nóng)地入市改革促進(jìn)土地確權(quán)，有利于降低要素流動產(chǎn)生的交易成本。

然而，也有部分學(xué)者認(rèn)為農(nóng)地入市改革還存在不少缺陷，這主要是因?yàn)椋海?）土地區(qū)位作用。農(nóng)地入市除了政策限制因素外，只與其區(qū)位有關(guān)系，與參與農(nóng)村土地整治、城市向農(nóng)村輸入利益沒有關(guān)系。因此，簡單的市場化并不能為農(nóng)民帶來實(shí)質(zhì)上的財產(chǎn)性收入。（2）制度設(shè)計缺陷。有研究認(rèn)為農(nóng)地入市制度并非土地交易市場化的自然產(chǎn)物，不過是建設(shè)用地指標(biāo)行政性管理產(chǎn)生的指標(biāo)交易。雖然讓遠(yuǎn)郊農(nóng)民因之受益，但在農(nóng)地入市供給來源、行政干涉、農(nóng)地入市價值標(biāo)定、作用范圍、后續(xù)安置問題上仍有致命缺陷[5]華生：《城市化轉(zhuǎn)型與土地陷阱》，〔北京〕東方出版社2014版，第10-16頁。。（3）城市規(guī)模效應(yīng)。出于對社會福利和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的考量，中國該走“大都市”還是“小城市”的發(fā)展道路存在著爭議，但城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大客觀上引發(fā)了高房價、交通擁堵、環(huán)境惡化和資源供給困難等負(fù)面影響[6]Henderson,J.V.，Black,D.,“A Theory of Urban Growth”,Journal of Political Economy，1999，107(2),pp.252-284.，對微觀個體的幸福感造成了影響。農(nóng)地流轉(zhuǎn)帶來的城市進(jìn)一步擴(kuò)張能否會加重社會成本、失地農(nóng)民的整體生活水平能否提高都是難以回避的問題。此外，城市化進(jìn)程中還可能引發(fā)地方政府規(guī)模的擴(kuò)張[7]Ljung, R., Auerswald, G., Benson, G., Jetter, A., Jiménezyuste, V., Lambert, T., Morfini, M., Remor, E., Sorensen, B.,Salek,S.Z.，“Novel Coagulation Factor Concentrates:Issues Relating to Their Clinical Implementation and Pharmacokinetic As?sessment for Optimal Prophylaxis in Haemophilia Patients.”，Haemophilia，2013，19(4),pp.481-486.。就這一點(diǎn)而言，農(nóng)地流轉(zhuǎn)可能會造成政府對土地的超額儲備，進(jìn)而強(qiáng)化地方政府的土地壟斷手段。

（二）農(nóng)地入市改革對城市國有土地價格影響效應(yīng)

盡管上述文獻(xiàn)分析了農(nóng)地入市改革的積極影響和負(fù)面影響，然而，由于缺少內(nèi)在機(jī)制的分析，或缺少規(guī)范實(shí)證研究的佐證，難以檢驗(yàn)政策有效性和理論合理性。為進(jìn)一步闡明農(nóng)地入市對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實(shí)際效果，探究其困境癥結(jié)，發(fā)現(xiàn)農(nóng)地入市緩解地價扭曲的內(nèi)在機(jī)制，本文通過實(shí)證研究農(nóng)地入市改革當(dāng)中最具代表性的農(nóng)地流轉(zhuǎn)對城市中心國有土地價格的影響，為農(nóng)地入市改革效果的研究提供重要的實(shí)證觀測支持。

就中國現(xiàn)實(shí)背景而言，農(nóng)地入市改革可能會降低城市國有土地價格，具體表現(xiàn)為：（1）土地供給效應(yīng)。部分學(xué)者通過構(gòu)建房地價格決定模型，發(fā)現(xiàn)地方財政對土地交易收入的依賴使得地方政府不得不以壟斷土地供給的方式來獲得超額利潤[8]邵新建、巫和懋、江萍、薛熠、王勇：《中國城市房價的“堅硬泡沫”——基于壟斷性土地市場的研究》，〔北京〕《金融研究》2012年第12期。。農(nóng)地入市改革讓農(nóng)村集體土地得以進(jìn)入城市建設(shè)用地市場，改善了土地供給結(jié)構(gòu)，市場化土地交易過程，滿足了城市建設(shè)用地需求，有效降低了城市國有土地價格。（2）城鄉(xiāng)非農(nóng)建設(shè)用地市場整合效應(yīng)。一些研究利用供給需求模型比較了城鄉(xiāng)非農(nóng)建設(shè)用地市場不同狀態(tài)下的均衡土地價格，他們發(fā)現(xiàn)整合狀態(tài)下的土地市場均衡，相較于政府土地壟斷市場的均衡而言，供給增多，價格下降[1]錢忠好、馬凱：《我國城鄉(xiāng)非農(nóng)建設(shè)用地市場：壟斷、分割與整合》，〔北京〕《管理世界》2007年第6期。。由于農(nóng)地入市有助于城鄉(xiāng)非農(nóng)建設(shè)用地市場走向整合狀態(tài)，降低城市國有土地的均衡價格。

在現(xiàn)有的理論推測當(dāng)中，還沒有研究認(rèn)為農(nóng)地入市改革會提高周邊城市國有土地價格。然而，基于集聚經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論的進(jìn)一步演繹，卻有可能導(dǎo)致相反的假說。農(nóng)地入市改革是有可能推高周邊城市國有土地價格。這主要是因?yàn)樵诖髧Ｐ椭校囟▍^(qū)域內(nèi)部的競爭結(jié)果并不會帶來零和博弈，某一地的繁榮并不一定帶來同一區(qū)域其他地區(qū)的衰落，而是會引起人口虹吸效應(yīng)和集聚效應(yīng)，形成“共同繁榮”。位于城市周邊的耕地可能因?yàn)檗r(nóng)地入市改革而進(jìn)入城市國有土地開發(fā)的序列，從而提高當(dāng)?shù)卣w的開發(fā)強(qiáng)度，形成人口和商業(yè)的集聚，進(jìn)而提高當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格，這種集聚產(chǎn)生的外溢效應(yīng)有可能在特定條件下推升城市國有土地價格，因此，農(nóng)地入市改革對于城市國有土地價格效果的驗(yàn)證是十分重要的。

三、農(nóng)地入市改革對城市國有土地地價的影響

（一）基本實(shí)證框架

根據(jù)已有研究提出的假設(shè)，與壟斷的土地制度相比，建立城市土地多頭競爭性供給結(jié)構(gòu)后，城市土地價格將顯著降低[2]邵新建、巫和懋、江萍、薛熠、王勇：《中國城市房價的“堅硬泡沫”——基于壟斷性土地市場的研究》，〔北京〕《金融研究》2012年第12期。。為了驗(yàn)證該假設(shè)，采用SDID模型估計了農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度對城市國有土地地價的影響效應(yīng)。由于城市土地價格同時受宏觀因素和微觀特征的影響，本文借鑒已有研究建立的城市地價檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蚚3]柯善咨、何鳴：《市場和政府共同作用下的城市地價——中國城市的實(shí)證研究》，〔西安〕《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)》2008年第2期。，捕獲經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、交通狀況、城市居民收入等宏觀變量對地價的影響大小，并采用特征價格模型量化城市中心影響度、土地用途、土地使用年限等微觀因素，以體現(xiàn)城市之內(nèi)土地價格的差異。

（二）計量模型

要驗(yàn)證農(nóng)地入市改革的有效性，最重要的一步是需要獲取農(nóng)地改革實(shí)施和結(jié)果的數(shù)據(jù)。采用重慶農(nóng)村土地交易所的相關(guān)數(shù)據(jù)作為計量檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)集。重慶市政府在維持耕地面積不變的條件下，為保障城市用地需求，通過農(nóng)民自愿交易農(nóng)村多余宅基地的方式促進(jìn)宅基地復(fù)耕和城市建設(shè)用地增加，實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)。這項改革在部分區(qū)域落地，而在一些區(qū)域沒有落地。這為本文觀測政策效果、實(shí)施準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)帶來了極大的便利。本文的被解釋變量為每公頃土地價格的對數(shù)(lnpit)。解釋變量為土地是否位于改革落地區(qū)域的指示變量(Dit)。其中改革落地區(qū)域的土地記為1，否則記為0。由于重慶市土地交易所并不披露每一塊改革土地的實(shí)際落地地點(diǎn)和落地土地的實(shí)際用途，這使得確定落地地塊的實(shí)際地點(diǎn)和實(shí)際用途較為困難。本文根據(jù)重慶改革指標(biāo)98%用于“一小時經(jīng)濟(jì)圈”[4]2006年11月，重慶市提出了“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，即以主城為核心、以大約1小時通勤距離為半徑范圍的城市經(jīng)濟(jì)區(qū)（“一圈”），建設(shè)以萬州為中心的三峽庫區(qū)城鎮(zhèn)群（渝東北翼）和以黔江為中心的渝東南城鎮(zhèn)群（渝東南翼）。、指標(biāo)選擇權(quán)的價值與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度正相關(guān)的事實(shí)，將改革落地范圍限制在重慶市“一小時經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)。建立如下數(shù)據(jù)回歸模型：

模型（1）估計了農(nóng)地流轉(zhuǎn)對區(qū)域一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)房地產(chǎn)用地地價的影響效應(yīng)，其中，被解釋變量lnpit表示每公頃土地價格的對數(shù)，解釋變量Dit是表明土地i在t時間是否位于農(nóng)地入市改革區(qū)域的虛擬變量，εit為隨機(jī)誤差項。在估計過程中，分別控制了土地個體異質(zhì)性和土地所處區(qū)域異質(zhì)性兩個方面的變量，控制變量如下：

反映土地個體異質(zhì)性的控制變量（Xi）包括：土地容積率以及土地容積率的平方（FAR）、城市中心影響度（F）、土地出讓方式（Supply）、土地用途（Use）、土地級別（Rank）、土地使用年限（Use_year）。將土地容積率及其二次項帶入模型的原因是已有研究發(fā)現(xiàn)了土地容積率與土地收益之間的高度相關(guān)性，并提出一旦土地容積率超過最佳容積率（M），地價隨容積率的增加而下降[1]歐陽安蛟：《容積率影響地價的修正系數(shù)確定法》，〔長沙〕《經(jīng)濟(jì)地理》1996年第1期。。采用城市中心影響度（F）作為控制變量的原因是：城市中心影響度是影響城市土地價格的重要指標(biāo)之一，隨著土地與城市中心的距離增大，土地的效益和利用程度下降，土地的價值也因此下降[2]周剛?cè)A：《城市土地價格的微觀影響因素及其實(shí)證研究》，〔杭州〕浙江大學(xué)博士論文，2004年。。借鑒上述研究的方法，本文把重慶分為兩級城市中心，其中重慶市為一級城市中心，萬州區(qū)和黔江區(qū)為二級城市中心，兩級城市中心影響度分別為60 分和40 分，即f1=60，f2=f3=40。此外，基于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《重慶市國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則》以及國土資源部網(wǎng)站信息，分別生成了土地出讓方式（Supply）、土地用途（Use）、土地級別（Rank）、土地使用年限（Use_year）數(shù)據(jù)，這些都會對地價產(chǎn)生重大影響。

反映土地所在區(qū)域異質(zhì)性的控制變量（Regions）包括：區(qū)縣人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）、區(qū)縣交通成本（Cost）、區(qū)縣平均收入（Income）、區(qū)縣非農(nóng)業(yè)人口（Pop）、區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額（Invest）、區(qū)縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（Str）、是否為資源型城市（Source）。根據(jù)現(xiàn)有技術(shù)方案，以人均道路長度作為衡量區(qū)縣交通條件的替代變量；房地產(chǎn)投資額是影響地價的重要指標(biāo)，當(dāng)房地產(chǎn)投資過熱時，地價上升，反之地價下降，因此，本文將房地產(chǎn)開發(fā)投資額加入控制變量集；此外，加入了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和是否為資源型城市兩個變量作為控制變量。

四、數(shù)據(jù)來源、估計方法及初步計量結(jié)果

（一）樣本和數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)庫來源于2007—2010年國土資源部土地出讓公示結(jié)果公示中抓取的重慶市房地產(chǎn)用地樣本數(shù)據(jù)庫。在對報告期樣本指標(biāo)值缺失、指標(biāo)大小異常、明顯測量誤差和變量定義模糊等問題進(jìn)行處理后，將該數(shù)據(jù)與重慶區(qū)縣年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)和決算數(shù)據(jù)庫匹配，共得到跨度為4年的數(shù)據(jù)，合計1560個觀測值，涉及40個區(qū)縣。在此基礎(chǔ)上，利用百度地圖數(shù)據(jù)確立了所有出讓土地點(diǎn)坐標(biāo)，利用國土資源部縣級行政區(qū)劃邊界矢量數(shù)據(jù)庫，通過邊界矢量圖的離散化截取邊界坐標(biāo)。

（二）估計方法選擇

1.雙重差分模型文獻(xiàn)梳理以及實(shí)證推導(dǎo)

設(shè)計的DID模型設(shè)置如下：

其中，下標(biāo)i和t分別代表觀測區(qū)域和時間。lnpit是代表區(qū)域i在時間t時土地出讓價格的對數(shù)。為了能準(zhǔn)確估計農(nóng)地入市這一改革對區(qū)域地價的處理效應(yīng)，設(shè)置了一個表示改革實(shí)施區(qū)域的虛擬變量作為解釋變量，用Dit表示，Dit取值為1表示政策落地區(qū)域（即處理組），為0表示非落地區(qū)域（即控制組）。同時，本文考慮兩種政策實(shí)施狀態(tài)：農(nóng)地入市改革制度實(shí)施之前，有下標(biāo)t=0，政策實(shí)施之后記為下標(biāo)t=1。本文還控制了其他可能會對地價產(chǎn)生影響的可觀測控制變量集合，將這些變量記為Xi。此外，θt代表時間固定效應(yīng)，φi為個體固定效應(yīng)。如果不考慮空間交互影響，采用OLS方法直接估計DID模型，則Dit前的系數(shù)αols是農(nóng)地入市制度實(shí)施對區(qū)域內(nèi)土地出讓價格的平均處理效應(yīng)（ATE,AverageT?reatmentEffect），其中，αols=ATE=E（lnpi1-lnpi0｜Dit=1）-E（lnpi1-lnpi0｜Dit=0）。

然而，上述傳統(tǒng)DID方法并沒有考慮到政策落地區(qū)域之間存在空間上的相互影響，即落地區(qū)域的地價不僅受到自身政策實(shí)施的影響，還會受到相鄰地塊政策落實(shí)情況的影響，忽略這一問題會導(dǎo)致原有估計存在偏差。為了解決這一問題，參考主流的技術(shù)方案，采用空間雙重差分（SDID）模型加入空間交互項，以分離政策的直接影響和間接影響，修正參數(shù)估計過程中的偏差。具體地，在公式（2）中加入代表空間相關(guān)關(guān)系的交互項βWDit，估計鄰域之間的空間交互影響，得到公式（3）為SDID方法估計模型：其中，W為空間權(quán)重矩陣，待估參數(shù)β代表了鄰近區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域地價的影響。

（三）估計結(jié)果

表1分別報告了采用OLS模型、SDID模型以及SDID-SLX模型的回歸結(jié)果，檢驗(yàn)了重慶農(nóng)地入市改革對城市國有土地地價影響。SDID-SLX 模型則在SDID 模型的基礎(chǔ)上，還考慮了模型控制變量在區(qū)域間的一致性，利用空間權(quán)重矩陣對控制變量施加空間上的關(guān)聯(lián)[1]Halleck,Vega S.，Elhorst,J.P.，“The SLX Model”，Journal of Regional Science，2015，55(3)，pp.339-363.，由于這些關(guān)聯(lián)的控制變量往往會隨著時間變動，通常很難將其從處理效應(yīng)當(dāng)中剔除出去。因此采用SDID-SLX 模型剔除這種影響，上述調(diào)整可以進(jìn)一步減少方差膨脹對估計的干擾，增強(qiáng)模型的顯著性水平。在SDID-SLX模型中，根據(jù)已有研究的做法，使用有限距離判斷土地是否相鄰，選取閾值為101km。若區(qū) 域i和 區(qū) 域j距 離dij滿 足0＜dij＜101km，則認(rèn)為區(qū)域i與區(qū)域j相鄰，其他情況認(rèn)為不相鄰[2]Pace,R.K.，Barry,R.，“Sparse Spatial Autoregressions”，Statistics&Probability Letters，1997，33(3)，pp.291-297.。

表1 對農(nóng)地入市改革政策處理效應(yīng)的初步計量結(jié)果

表1 報告了采用三種不同計量模型計算得到回歸結(jié)果。與之前理論分析一致，政策的直接處理效應(yīng)為負(fù)，政策的間接效果表現(xiàn)為顯著的正向影響。這使得農(nóng)地入市政策對土地出讓價格影響的總效應(yīng)有賴于更為精確的計量結(jié)果。表1第1行和第2行分別報告了直接處理效應(yīng)的系數(shù)和間接影響的系數(shù)。一方面，當(dāng)控制土地個體異質(zhì)性和土地所在區(qū)域異質(zhì)性后，無論是OLS-DID、SDID還是SDID-SLX模型都給出了顯著為負(fù)的計量結(jié)果，說明農(nóng)地入市改革對于改革落地區(qū)域的處理效應(yīng)為負(fù)。其中第1行第1列對公式（2）當(dāng)中處理效應(yīng)系數(shù)αols的計量結(jié)果同時包含了政策對落地區(qū)域直接處理效應(yīng)和相鄰區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域的間接效應(yīng)共同影響下的結(jié)果（αols=αs+βW）。αols顯著為負(fù)的計量結(jié)果（參數(shù)估計值-0.143，在10%的顯著性水平上顯著）說明，直接處理效應(yīng)和間接效應(yīng)總體上還是會降低政策落地區(qū)域的土地出讓價格。這意味著農(nóng)地入市改革的確整體降低了重慶市一小時經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)用地地價，農(nóng)地入市改革確實(shí)可以起到平抑城市國有土地價格的作用。

另一方面，表1第1行第2列、第3列表明，對于公式（3）SDID和SDID-SLX模型參數(shù)αs的計量結(jié)果相對于αols絕對值更大（分別為-0.445和-0.477），且更加顯著（在1%的顯著性水平上顯著）。這主要是因?yàn)楣剑?）區(qū)分了農(nóng)地入市政策對政策落地土地的直接處理效應(yīng)和周邊地區(qū)帶來的間接影響。由表1 第1 行和第2 行可以看出，政策的直接處理效應(yīng)和鄰域的間接影響是截然相反的[1]這也是導(dǎo)致αols估計結(jié)果顯著性不高的重要原因。。第2 行第2列、第3 列報告了鄰域?qū)Φ貕K的間接影響效應(yīng)β的計量結(jié)果，無論是SDID 模型還是SDID-SLX 模型，都給出了顯著為正的參數(shù)估計結(jié)果，且參數(shù)估計都在1%的顯著性水平上通過檢驗(yàn)。這表明，農(nóng)地入市改革在降低落地區(qū)域土地價格的同時，會受到周邊的土地價格上漲的正向影響。上述現(xiàn)象主要是因?yàn)榧蹘淼目臻g外溢效應(yīng)造成的：農(nóng)地入市改革實(shí)際上增加了政策落地區(qū)域的土地供給，相應(yīng)增加了政策落地區(qū)域的建成區(qū)比例和建設(shè)密度。這一改變帶來的人口、投資、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的集聚，對于相鄰區(qū)域的繁榮具有顯著的促進(jìn)作用[2]Puga,D.，“The Magnitude and Causes of Agglomeration Economies”，Journal of Regional Science，2010，50(1)，pp.203-219.，因此顯著提高了相鄰地區(qū)土地價格，進(jìn)而也促進(jìn)本地塊的價格進(jìn)一步上漲。部分控制變量與空間權(quán)重矩陣的交乘項的參數(shù)計量結(jié)果也反映了這一現(xiàn)象，其中當(dāng)?shù)厝司鵊DP、房地產(chǎn)投資水平、居民收入等具有外部性的區(qū)域特征變量具有顯著的空間外溢效應(yīng)，這些具有外部性的變量可能是傳導(dǎo)農(nóng)地入市制度空間外部性的具體管道。

（四）影響效應(yīng)的進(jìn)一步分解

表1 結(jié)果表明，農(nóng)地入市改革確實(shí)可以顯著降低重慶“一小時經(jīng)濟(jì)圈”區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)用地地價。然而，需要注意的是，按照政策是否落地劃分，相鄰區(qū)域?qū)τ诒緟^(qū)域的影響實(shí)際上存在4種不同的情況：1.政策落地區(qū)域?qū)φ呗涞貐^(qū)域的影響；2.政策落地區(qū)域?qū)Ψ钦呗涞貐^(qū)域的影響；3.非政策落地區(qū)域?qū)φ呗涞貐^(qū)域的影響；4.非政策落地區(qū)域?qū)Ψ钦呗涞貐^(qū)域的影響。為了分離這四種影響效應(yīng)，采用分拆空間權(quán)重矩陣W的做法優(yōu)化原有的空間權(quán)重矩陣。拆分方式如下[3]與（3）式所述模型一致，D是土地是否位于制度落地區(qū)域的指示變量。DT=diag（D）代表一個n×n階的對角矩陣，其中矩陣的主對角線元素為D中的所有元素，其余元素為0；DC=diag（ln-D），其中l(wèi)n代表一個n×1階的列向量，向量的元素都為1。Wi,jD 度量了區(qū)域j 對于區(qū)域i 的鄰域影響（Neighboring Effect），i,j=T（制度落地區(qū)域）或者NT（制度未落地區(qū)域）。WT,T=D×W×DC收集鄰近非政策實(shí)施地塊對政策實(shí)施地塊的間接影響；WNT,T=DC×W×DT收集鄰近非政策實(shí)施地塊對政策實(shí)施地塊的間接影響；WNT,NT=DC×W×DC收集鄰近非政策實(shí)施地塊對非政策實(shí)施地塊的影響。：

由4式可以看出，表1第2列WD變量前對β系數(shù)的估計值，實(shí)際上是農(nóng)地入市制度實(shí)施后，制度落地區(qū)域和未落地區(qū)域受到鄰域的平均間接影響效應(yīng)β。由于政策落地區(qū)域已經(jīng)受到了直接處理效應(yīng)，因此其受到間接影響效應(yīng)βT與非政策實(shí)施區(qū)域受到間接效應(yīng)的影響βNT不同。直接將平均間接處理效應(yīng)β代入政策落地區(qū)域的樣本中，意味著可能高估或者低估了政策落地區(qū)域的間接效應(yīng)，從而在公式（3）中給出的直接處理效應(yīng)αs是有偏的估計。為此，還需要從平均間接處理效應(yīng)β中分離出βT和βNT，根據(jù)樣本是否被處理，分別加入公式（3），才能得到α的正確估計值。將（4）式代入（3）式，由于WT,NTD、WNT,NTD都為0向量，化簡后可以得到新的SDID模型：

表2報告了優(yōu)化空間權(quán)重矩陣后的計量結(jié)果。

相比初步的計量結(jié)果，優(yōu)化空間權(quán)重矩陣以后，在模型（5）中，農(nóng)地入市改革的影響效應(yīng)αs的估計絕對值明顯增加，分別達(dá)到了-1.207 和-1.441，且顯著性進(jìn)一步增強(qiáng)，這驗(yàn)證了模型（3）初步計量結(jié)果中處理組間接影響效應(yīng)被高估，直接處理效應(yīng)被低估的猜測。這一計量結(jié)果進(jìn)一步證明，對于政策落地地塊來說，農(nóng)地入市政策對于土地出讓價格的直接抑制效應(yīng)是非常強(qiáng)的。在一系列文獻(xiàn)當(dāng)中，也有學(xué)者論述了農(nóng)地入市對土地資源配置的優(yōu)化，認(rèn)為農(nóng)地入市能夠打破原有國家壟斷土地市場供應(yīng)格局，實(shí)現(xiàn)土地價格的市場發(fā)現(xiàn)[1]李中：《農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)對土地資源配置效率的影響》，〔大連〕《財經(jīng)問題研究》2012年第12期。，降低了非農(nóng)建設(shè)用地的邊際凈收益[2]馬凱、錢忠好：《土地征用、農(nóng)地直接入市與土地資源優(yōu)化配置》，〔北京〕《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》2009年第4期。。

表2 優(yōu)化空間權(quán)重矩陣之后的計量回歸結(jié)果

此外，政策影響下鄰域地塊對本地地塊的影響都是正向的，這一點(diǎn)符合之前的理論預(yù)期，但是通過分離不同類型的地塊受到的間接影響效應(yīng)，從表2第2行和第3行的系數(shù)中可以看出，鄰域政策落地地塊對政策落地地塊的影響更大更顯著（系數(shù)分別為1.251和1.739，且在1%的顯著性水平上顯著），對非落地區(qū)域地塊的影響相對較?。ㄏ禂?shù)分別為0.313 和0.601，且第一個系數(shù)僅在5%的顯著性水平上顯著）。這說明農(nóng)地入市改革帶來的區(qū)域繁榮具有一定程度上的集聚效應(yīng)，集中相鄰的政策落地地塊可以通過加密區(qū)域開發(fā)量和開發(fā)密度，更加明顯地形成土地集中開發(fā)與集聚，帶來更強(qiáng)的間接交互影響，甚至產(chǎn)生進(jìn)一步的“加成效應(yīng)”和“馬太效應(yīng)”。而非政策落地區(qū)域雖然也會受到正向的影響，但是影響相對單一，因此間接影響較弱。

此外，兩種計量模型得到的WNT,TD項的系數(shù)顯著為正，再一次證實(shí)了位于改革落地區(qū)域周邊的非落地區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)用地地價會有一定幅度的上升，這一穩(wěn)健的計量結(jié)果與初步計量結(jié)果一致，驗(yàn)證了之前的分析。有研究從抑制地價的角度出發(fā)，探討了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的效果[3]夏波、簡慧英、吳小鳳：《城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革對地價的影響及其實(shí)證分析》，《重慶工商大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版）》2012年第6期。。盡管上述研究與本文計量結(jié)果同樣證明了農(nóng)地入市改革對城市地價的抑制作用，但是由于計量方法的局限，他們認(rèn)為降低地價不過是改革實(shí)踐的附屬品，并非改革的主要目的，也不是改革的主要對象，因而沒有明顯的效果。這有悖于本文得出的農(nóng)地入市改革顯著降低城市土地價格的結(jié)論。

（五）進(jìn)一步的分析與討論

本文的計量結(jié)果直接佐證了現(xiàn)有文獻(xiàn)的觀點(diǎn)，農(nóng)地入市改革確實(shí)可以取得降低城市土地價格的效果，與改革初衷一致。在此基礎(chǔ)上，將政策性的回顧與梳理描述納入實(shí)證模型當(dāng)中，因此模型的直接結(jié)果本身與區(qū)域政策的結(jié)合也帶來了進(jìn)一步的結(jié)論。首先，由于農(nóng)地入市改革可以降低城市國有土地地價，因此，這一改革所具有的宏觀影響是存在的。其中最直接的影響是可以進(jìn)一步降低城市的居住和落戶成本，使人口進(jìn)一步向大城市集中。人口的持續(xù)流入，對于城市的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、轉(zhuǎn)型和發(fā)展具有重要的意義。在實(shí)施農(nóng)地入市改革的主要省市，本文都觀測到了報告期間產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、集聚的加速（例如重慶在報告期間從無到有迅速形成的筆電產(chǎn)業(yè)集群）[1]陳紅霞、李國平：《中國生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚的空間特征及經(jīng)濟(jì)影響》，〔長沙〕《經(jīng)濟(jì)地理》2016年第8期。。這種產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，一方面可能與當(dāng)?shù)乇旧淼娜丝诨鶖?shù)相關(guān)，另一方面，也很可能是當(dāng)?shù)貙?shí)施農(nóng)地入市改革，降低地價，吸納更多外來人口，從而形成了更有利的產(chǎn)業(yè)承載條件導(dǎo)致的。對這一問題的進(jìn)一步研究，在勞動人口增長逐漸趨緩甚至減少的今天，具有重要的意義。其次，農(nóng)地入市在減少地價的同時并不是對地方政府完全有利，可能會相應(yīng)的減少地方政府短期土地融資和出讓兩方面的收入，這與提高土地價格增加相應(yīng)收入的機(jī)制是類似的[2]鄭思齊、孫偉增、吳璟、武赟：《“以地生財，以財養(yǎng)地”——中國特色城市建設(shè)投融資模式研究》，〔北京〕《經(jīng)濟(jì)研究》2014年第8期。。因此，農(nóng)地入市試點(diǎn)城市的政策選擇可能并不像一些文獻(xiàn)中預(yù)期的那樣會“無節(jié)制”地開展農(nóng)地入市[3]梁志元：《中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新研究》，吉林大學(xué)博士論文，2016年。，最終導(dǎo)致耕地面積銳減；相反，本文的結(jié)果一定程度上可以支撐一種新的觀點(diǎn)，即地方政府土地出讓行為本身是存在政策平衡點(diǎn)的。之前文獻(xiàn)提到的過度出讓土地行為，會導(dǎo)致區(qū)域地價下跌，影響地方政府的短期收益，并不是地方政府的最優(yōu)政策選擇。最后，農(nóng)地入市政策對周邊地塊價格的間接影響是可以調(diào)整的。政策落地越密集的地區(qū)，對于相鄰地塊價格的正向間接影響越大，越可以抵消農(nóng)地入市政策帶來的土地供給增加所產(chǎn)生的價格負(fù)向影響，因而土地價格下降越小。因此，地方政府在同樣實(shí)施農(nóng)地入市政策的過程中，可以通過調(diào)整政策落地區(qū)域密度，進(jìn)而調(diào)整政策對于地價的影響。

五、結(jié)論與政策建議

在我國城鄉(xiāng)增減掛鉤制度的初創(chuàng)階段，使用國土資源部的土地出讓數(shù)據(jù)以及準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)的空間雙重差分（SDID）方法驗(yàn)證了農(nóng)地入市制度的有效性，并探討了這項制度對于降低畸高的城市土地價格，改善城鄉(xiāng)土地價格扭曲等方面的作用。結(jié)果表明：1.與之前的理論預(yù)期不同，農(nóng)地入市改革不僅會直接降低政策落地地塊的土地出讓價格，同時還會通過增加土地開發(fā)密度帶來的集聚效應(yīng)間接提高政策落地區(qū)域土地出讓價格。2.從整體上來看，農(nóng)地入市改革對于政策落地地塊出讓價格的負(fù)向直接效應(yīng)大于正向的間接效應(yīng)。3.相鄰區(qū)域存在農(nóng)地入市改革政策落地的地塊，其產(chǎn)生的間接影響不僅對于同樣屬于政策落地的相鄰地塊有效，對于非政策落地的相鄰地塊也是有效的，只是影響相對較弱。因此，農(nóng)地入市改革確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)降低城市土地價格的目標(biāo)。上述結(jié)論的發(fā)現(xiàn)可以為改善近期農(nóng)地入市交易實(shí)施方案提供重要的經(jīng)驗(yàn)依據(jù)和指導(dǎo)。

農(nóng)地入市改革緩解了遠(yuǎn)郊土地價格過度扭曲的問題，并降低了城市房地產(chǎn)用地地價。同時，作為溝通城鄉(xiāng)土地要素的橋梁，建設(shè)用地在區(qū)域范圍內(nèi)的轉(zhuǎn)移促使了城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場由分割走向整合，這在一定程度上促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，在起步階段取得了卓越的成就。不過，在具體實(shí)施過程中，目前具體的流轉(zhuǎn)制度仍有亟待改善和值得深入研究之處。其中突顯出來的問題主要在于：1.農(nóng)地入市改革產(chǎn)權(quán)交易的主力仍然是國有性質(zhì)的土地儲備公司和一些區(qū)縣工業(yè)園區(qū)的開發(fā)企業(yè)，中小型民營企業(yè)游離于交易的邊緣。這進(jìn)一步說明農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易的規(guī)模較為有限，交易市場還沒有完全打開。2.從國土資源部土地出讓數(shù)據(jù)來看，農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度主要作用于房地產(chǎn)用地，因此為使制度真正有的放矢，靶點(diǎn)明確，需要進(jìn)一步放寬限制，鼓勵中小型企業(yè)加入交易。

基于上述問題，在前期試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2019 年5 月，中共中央、國務(wù)院進(jìn)一步發(fā)布了《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》，在意見中明確指出，城鄉(xiāng)要素流動不順暢、公共資源配置不合理等問題依然突出，影響城鄉(xiāng)融合發(fā)展的體制機(jī)制障礙尚未根本消除是十八大以來在“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化方面”依然存在的重要問題。在前期試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，“意見”將穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度，建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度列為建立健全有利于城鄉(xiāng)要素合理配置的體制機(jī)制，首次明確“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市；允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市”。

為了落實(shí)中央對于農(nóng)村宅基地的進(jìn)一步改革意見，需要更大力度地轉(zhuǎn)變觀念：一方面，要明確“宅基地”的功能屬性，從舊有的”農(nóng)村福利體系”的一部分剝離出來，充分認(rèn)識根本屬性中的資源屬性。我國人均土地資源占有量僅僅只有世界平均水平的29%。土地在我國是一種稀缺要素，卻因?yàn)椴荒芰鬓D(zhuǎn)，作為宅基地被大量閑置。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鄉(xiāng)村居民用房的絕對空置率逐年上升，至2015年已經(jīng)高達(dá)14.9%。由于歷史原因和人口流動造成的“一戶多宅”“空心村”現(xiàn)象大量出現(xiàn)。只有認(rèn)識到宅基地的作為土地的資源屬性，才能正視目前稀缺資源大量閑置浪費(fèi)的事實(shí)，進(jìn)而制定相應(yīng)的政策。另一方面，要認(rèn)識到宅基地指標(biāo)向城市建設(shè)用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)的過程，實(shí)際上是土地集約化利用的過程而不是占用土地的過程。只有限制宅基地流轉(zhuǎn)才是導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)的根本原因。截至2014年底，我國城市常住人口人均占用建設(shè)用地面積為111.65m2，而農(nóng)村戶籍人口人均居民點(diǎn)用地高達(dá)218.32m2。由此可見，即便城市土地承載了更多的功能，提供了更加完善的設(shè)施，但其人均土地占用量依然不到農(nóng)村宅基地人均占用量的一半。農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城市建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，可以進(jìn)一步節(jié)約用地，保障糧食安全，維護(hù)自然生態(tài)環(huán)境。如果限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，會導(dǎo)致在城市化過程中大量進(jìn)城的農(nóng)民，同時占用城市建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地，形成真正的閑置浪費(fèi)。

更為重要的是，新時代的農(nóng)業(yè)發(fā)展需要農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中的人員流動并不是“單向的”，不僅僅意味著在地農(nóng)民的現(xiàn)代化和城市化，也意味著城市資金、技術(shù)和人員向農(nóng)村的流動。雖然城市回流不是主流，但是從目前大量成功案例的經(jīng)驗(yàn)中可以看出，城市回流鄉(xiāng)村人員所建立起的大農(nóng)業(yè)綜合體，其構(gòu)建于完整產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)?；⒓s化、科技化改變，正是長期以來未來農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向，是在地農(nóng)民依靠自身建立的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)體系所無法比擬的。要保證這些回流的城市人口和其興辦的農(nóng)業(yè)企業(yè)留得下、立得住、發(fā)展好，最基本的前提條件就是保障他們在當(dāng)?shù)氐木幼l件。由于這些人在戶籍上并沒有被納入到農(nóng)村集體中來，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)就成為這些回流人員獲取宅地的重要制度安排。因此，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)改革也是未來城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要保證。