畢淼

【摘要】高校后勤智能物業(yè)的管理是當(dāng)前高效后勤進行社會化改革的重要舉措。伴隨著高校后勤智能物業(yè)的社會化改革的逐步深入，智能化物業(yè)管理逐漸從行政管理模式向?qū)I(yè)的管理模式改變。本文章主要分析了高校后期物業(yè)管理的現(xiàn)狀，討論了其出現(xiàn)的原因，并闡述了實施的重要性以及實施過程中遇到的問題。針對這些已經(jīng)出現(xiàn)的問題，筆者提出了能夠提高物業(yè)管理水平的建議，以期望高校能夠選擇一些高質(zhì)量的模式，做好日常管理和監(jiān)督，提升高校的后勤智能物業(yè)水平。

【關(guān)鍵詞】高校物業(yè);后勤智能物業(yè)管理;問題;對策

一、當(dāng)前高校后勤智能物業(yè)管理中所存在的問題

（一）后勤智能物業(yè)管理的定位不準(zhǔn)確。與目前的社會上的物業(yè)相比，高校的物業(yè)管理雖然具有一定的相同點，但又有其自身的特點。高校物業(yè)的性質(zhì)更側(cè)重于公共服務(wù)這塊，其功能更重于實用性。目前，中國大多數(shù)高校的后勤部門在忽視社會效益時往往過于注重經(jīng)濟效益。實際上，這是高校對自身財產(chǎn)管理定位不準(zhǔn)確的體現(xiàn)。在管理大學(xué)的財產(chǎn)時，的確需要能夠控制自身的管理成本，但是還需要關(guān)注學(xué)校的教育特征，如果一直注重經(jīng)濟效益，這對高校的長遠發(fā)展是很不利的。而高效物業(yè)的管理部門應(yīng)在兩者之間找到一個合理的中間點，以便在這兩個方面能夠?qū)崿F(xiàn)平衡和穩(wěn)定。

（二）大學(xué)財產(chǎn)管理的定義不夠清楚。大學(xué)物業(yè)管理并不是真正獨立存在的，必須受到各級監(jiān)督和控制。在這樣的管理模式下，物業(yè)管理一般由學(xué)校的后勤部門負責(zé)，后勤部門是屬于大學(xué)的一個行政管理部門。但另一方面，物業(yè)管理的真正對象是普通學(xué)生和學(xué)校教師。由于管理和服務(wù)的這種差異，在諸如“什么是物業(yè)管理”和“應(yīng)如何進行物業(yè)管理？”這樣的基本問題上達成共識相對困難。這會導(dǎo)致物業(yè)管理的責(zé)任和權(quán)利混亂。

（三）高校物業(yè)管理的職責(zé)范圍不夠明確。我國大多數(shù)大學(xué)采用的物業(yè)管理模式如下：高校創(chuàng)建專門的物業(yè)管理部門，以自己的名義管理或選擇專業(yè)的公司，并與物業(yè)公司簽署協(xié)議。從學(xué)校的各個單位、院校和學(xué)生的角度來看，物業(yè)公司的性質(zhì)是屬于服務(wù)型機構(gòu)，其作用是能夠使校園內(nèi)更為便利，使教師和學(xué)生可以正常工作學(xué)習(xí)，行政管理部門可以做好日常性工作。然而，高校內(nèi)部的不同部門和學(xué)院之間在管理上有著很大的差異，這些看似無關(guān)的差異將對物業(yè)管理產(chǎn)生很大的影響。不同的單位和學(xué)院對物業(yè)管理部門有不同的需求，不同的老師對物業(yè)管理也是有不同的意愿，這大大增加了高校物業(yè)管理的難度。但是，當(dāng)學(xué)校與物業(yè)公司簽訂合約時，這些細微的差異并未得到細致的體現(xiàn)，這使得物業(yè)管理公司在未來進行管理時缺少能夠讓人相信的依據(jù)。產(chǎn)生此問題的原因是，高校沒有區(qū)分學(xué)校物業(yè)管理和各單位、學(xué)院的相關(guān)工作，沒有及時將各單位、學(xué)院的需求傳達給物業(yè)部門，使得雙方?jīng)]能有效溝通，這使得物業(yè)管理公司很難真正滿足學(xué)校的需求，滿足大學(xué)內(nèi)部的實際發(fā)展需求。

（四）高校后勤智能管理的資金預(yù)算不足。對于物業(yè)管理來說，資金就是運行的血液，這是不可或缺的。高校物業(yè)管理的資金從何而來？對于大多數(shù)學(xué)校來說，物業(yè)管理資金實際上需要學(xué)校的財政支持，學(xué)校資金是主要來源。因此，在學(xué)校的物業(yè)費用和服務(wù)內(nèi)容方面來說，高校的師生仍對此予以高度重視，這已成為物業(yè)管理部門的重大工作難題。大學(xué)提供的資金不夠，這就迫使大學(xué)的后勤部門自行管理或在選擇物業(yè)公司時受到較大限制，如何最大限度地在資金和服務(wù)質(zhì)量之間尋求平衡。這需要大學(xué)能夠主動打開競爭之門，為社會上物業(yè)公司提供開放且透明的競爭機會，只有采取這樣的競爭方式，各個物業(yè)管理公司才會更加珍惜競爭機會，然后讓學(xué)校能夠進一步降低物業(yè)管理的成本，并為全校師生提供更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

（五）高校的物業(yè)管理本身存在缺陷。由于一些限制，大多數(shù)高校從事物業(yè)管理的工作人員在服務(wù)意識方面不高，并沒有意識到自己的本身職責(zé)和社會責(zé)任，這也使學(xué)校的物業(yè)管理工作受到嚴(yán)重影響，給學(xué)校的師生印象不佳。另外，部分高校物業(yè)管理部門沒有按照規(guī)定履行職責(zé)，對后勤物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以私自、不正當(dāng)?shù)姆绞綔p少，或者是根本就不作為，也沒有為師生提供合理的服務(wù)。因為近些年來的經(jīng)濟發(fā)展變化，物業(yè)管理服務(wù)的成本逐漸增加，這也增加了物業(yè)管理的壓力。高校中大多數(shù)從事物業(yè)服務(wù)的人員都是集體編制，鐵飯碗的觀念仍然存在，這也就限制了大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)的水平。

二、高校后勤智能物業(yè)管理的方法

（一）物業(yè)管理具體職責(zé)的精準(zhǔn)定位。一方面，物業(yè)管理具體職責(zé)的精確定位可以使學(xué)校更好地進行監(jiān)督。這種監(jiān)督既包括對物業(yè)部門服務(wù)本身質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，也包括對物業(yè)服務(wù)日常工作的監(jiān)督;另一方面，還能夠為改善學(xué)校物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)。根據(jù)對物業(yè)管理公司的研究和相關(guān)調(diào)查，總結(jié)了大學(xué)物業(yè)管理的作用如下：首先，專業(yè)的大學(xué)物業(yè)管理為學(xué)校的日常操作工作、學(xué)生的生活帶來便利和營造了輕松生活氛圍。其次，大學(xué)物業(yè)的管理可以利用其自身的職能來規(guī)范和管理日常工作，尤其是師生的行為。這種管理方式可以幫助學(xué)生擁有良好的生活方式，在接受服務(wù)時學(xué)會怎樣做人，并在校園氛圍中蓬勃發(fā)展。這對幫助學(xué)校建立和諧進步的校園文化具有重要意義和價值。最后，對大學(xué)物業(yè)的良好管理可以從某種意義上幫助高校保值和增值。在當(dāng)前過程中，這三個方面至關(guān)重要，否則，物業(yè)管理很難發(fā)揮其實際作用。

（二）加強宣傳，明確物業(yè)管理部門的權(quán)限和責(zé)任。學(xué)校的物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)提高其宣傳水平。宣傳的最重要形式是建立一個真正有效的溝通渠道，幫助物業(yè)服務(wù)人員和學(xué)生、老師進行及時的溝通，以了解老師和學(xué)生的期望、對物業(yè)管理的理解。高校自身管理或?qū)ν庹袠?biāo)時，應(yīng)明確定義自己的需求和規(guī)定，并對服務(wù)內(nèi)容進行必要的調(diào)整細化，以免在將來的工作中出現(xiàn)模糊管理和職責(zé)情況發(fā)生。

（三）明確學(xué)校不同部門之間的物業(yè)管理。對于高校的后勤智能物業(yè)管理來說，有必要成立監(jiān)督評價委員會。該委員會不是由任意人員組成的。它需要由有關(guān)單位和學(xué)院的代表人組成。一方面，可以幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地進行日常管理;另一方面，也可以促進單位、學(xué)院與物業(yè)管理公司之間的有效溝通。

（四）物業(yè)的管理服務(wù)要不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理部門必須要適應(yīng)其服務(wù)理念，并改善有關(guān)服務(wù)的服務(wù)思維。在管理過程中，必須嚴(yán)格遵守學(xué)校的有關(guān)規(guī)定，并不斷提高公司自身員工的專業(yè)水平，使公司得以保持積極的增長趨勢，積極地向行業(yè)優(yōu)秀者學(xué)習(xí)，從他們的先進經(jīng)驗中學(xué)習(xí)，并使自身的管理水準(zhǔn)與一流的公司保持一致。高校物業(yè)部門應(yīng)積極總結(jié)員工的工作成效，制定一系列獎勵和獎懲制度，以及日益完善的工作制度，以激勵員工。

（五）運用信息技術(shù)。隨著信息技術(shù)在社會上各領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，使得高校的教育研究和服務(wù)功能都能夠得到加強和擴展。傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式有其自身的局限性，無法補充信息技術(shù)的運用管理帶來的效率。信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用和信息資源的進一步發(fā)展，不僅對傳統(tǒng)的大學(xué)物業(yè)工作方式提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，而且為高校的后勤智能物業(yè)管理帶來了新發(fā)展，使得高校物業(yè)的管理效率變得高效而簡潔。因此，推進高校物業(yè)管理的信息化，搭建良好的物業(yè)管理服務(wù)平臺，有利于提高物業(yè)服務(wù)水平，加快了大學(xué)物業(yè)教學(xué)與研究功能的深化和擴展速度，提供了更好的資源和有保證的教學(xué)研究服務(wù)。

三、結(jié)束語

大學(xué)的物業(yè)管理是綜合性強的一項管理工作。每個高校的管理方法都不一致，很難用一樣的標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)管理的優(yōu)缺點。但是，無論采用哪種模式，都必須狠抓質(zhì)量，以增強物業(yè)管理公司的活力和競爭力，真正地將高校物業(yè)實現(xiàn)市場化的運作，并使后勤智能物業(yè)管理能夠提升到一個新的水平。

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