【摘要】在當前“房住不炒”，以及限低價、限房價的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的外部行業(yè)環(huán)境中，面臨嚴峻的生存與可持續(xù)發(fā)展問題。本文在針對性地剖析房地產(chǎn)企業(yè)外部行業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)上，分析了工程第三方評估產(chǎn)生的背景，并介紹了其存在的重要性及必要性。最后，對如何采取相應(yīng)模式應(yīng)對發(fā)展瓶頸、提升管理效率提出了相應(yīng)的對策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);第三方工程質(zhì)量評估;成效提升

1、工程第三方評估概念界定

第三方工程質(zhì)量與風(fēng)險評估又稱工程質(zhì)量評估或建筑工程咨詢評估，其主要含義在于，大型房地產(chǎn)企業(yè)針對其在建項目地工程實體質(zhì)量以及質(zhì)量行為過程的管理全部或部分委托給第三方評估機構(gòu)（吳佼佼，2019）。在此過程中，第三方評估機構(gòu)不受制于建設(shè)方、監(jiān)理方、政府等相關(guān)工程質(zhì)量監(jiān)管部門，采用統(tǒng)一的科學(xué)、合理、公正的檢查評分標準體系，在生產(chǎn)運營的不同階段，重點對其進行現(xiàn)場綜合檢查、實際測度、數(shù)據(jù)監(jiān)查、系統(tǒng)分析。第三方評估機構(gòu)針對不同現(xiàn)實表現(xiàn)，對不同階段的項目管理進行水平測試、診斷糾偏、風(fēng)險預(yù)警等指導(dǎo)工作，提供優(yōu)化建議。此舉有助于委托單位即房地產(chǎn)企業(yè)，在專業(yè)的技術(shù)管理指導(dǎo)下，使得高層決策層能及時掌握各在建工程整體及階段性質(zhì)量目標及實際表現(xiàn)，有助于進一步完善管理方向與完善舉措，持續(xù)改進工程質(zhì)量（招志凌，2017）。

2、新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)工程第三方評估的重要性與必要性分析

2.1專業(yè)化、全面化

第三方工程評估機構(gòu)在技術(shù)手段與硬件裝備上，采用了新型的檢測儀器，在數(shù)據(jù)采集與分析的方法上，請用了更先進的采集、分析流程與系統(tǒng)，在人員配備上也更為側(cè)重于在社會上選拔和聘用更加具有工作成熟度的工作人員，要求有過檢測和評估經(jīng)驗人員。

2.2公平化、公開化

第三方評估機構(gòu)與委托企業(yè)之間沒有管理與被管理的經(jīng)濟利益關(guān)系。因此可以站在較為客觀的第三方立場上，對在建工程進行更為專業(yè)的評估與指導(dǎo)。另外，在現(xiàn)場評估目標選擇的時候，第三方機構(gòu)往往采取系統(tǒng)平臺隨機抽取的方式，不僅使得數(shù)據(jù)采集相對公平合理，采取科學(xué)的數(shù)據(jù)分析，一系列的工作流程保證了其相對獨立性與客觀性，如數(shù)據(jù)采集、系統(tǒng)處理、評估方式與結(jié)論公布等，系統(tǒng)處理結(jié)果更具有指導(dǎo)性。

2.3規(guī)范化、功能化

第三方的評估內(nèi)容包括三個方面，主要是實測適量、安全文明和觀感質(zhì)量等。首先，實測實量廣泛依據(jù)所處行業(yè)最新最全面的法律法規(guī)、建設(shè)標準來開展管理評估;其次，安全文明不僅意味著第三方評估體系要求項目管理遵照行業(yè)安全與環(huán)保標準進行施工，而且還會引入國際國內(nèi)較為前沿的安全、綠色、節(jié)能、人性化等管理元素，使得質(zhì)量評估更具有執(zhí)行性與前瞻性。

3、工程第三方評估成效提升措施

3.1建立一套以工程品質(zhì)管控的評估體系

全整的第三方工程質(zhì)量評價的流程，是由評價準備、評估實施和評價成果反饋等三個階段構(gòu)成。評價準備階段對評估結(jié)果能否達成目標起著關(guān)鍵性的作用，只有做好待檢項目資料收集、制訂好科學(xué)的評價方案、組建合理的評價小組、開展評價技術(shù)交底等一系列前期準備工作才能最大程度保證評價效果。評價實施階段是獲取評價數(shù)據(jù)階段，也是體現(xiàn)第三方質(zhì)量評價科學(xué)性、客觀性、公正性的重要階段（顧君杰，2017）。評價成功反饋是通過評估報告的形式，分析評價數(shù)據(jù)，將質(zhì)量問題進行分類，同時對亮點工藝進行匯報，達到問題預(yù)防、經(jīng)驗交流的目標。該階段是整個第三方工程質(zhì)量評估的一個升華。第三方工程質(zhì)量評估體系將從主題階段實體質(zhì)量指標體系、粗裝修階段實體質(zhì)量指標體系、竣工階段實體質(zhì)量指標體系、施工單位質(zhì)量管理行為指標系統(tǒng)、監(jiān)理單位質(zhì)量管理行為指標體系等五個維度進行構(gòu)建。

3.2第三方工程質(zhì)量評估側(cè)重點

項目基礎(chǔ)施工至±0.00前側(cè)重觀感質(zhì)量、安全文明及風(fēng)險項評估，不進行質(zhì)量實測實量合格率評估;工程從±0.00階段至實際集中交付前都將進行全部項目的評估;產(chǎn)品質(zhì)量實測合格率包含如下方面：混凝土結(jié)構(gòu)工程、砌筑工程、設(shè)備安裝、抹灰工程、防水工程、涂飾工程、鋁合金（或塑鋼）門窗安裝工程等;評估中的短板項采取雙倍扣分原則。短板項包括：樓板厚度;外門窗洞口尺寸;空鼓開裂;成品保護等;項目質(zhì)量風(fēng)險評估內(nèi)容包括：防滲漏;防空鼓、開裂;成品保護等;項目質(zhì)量風(fēng)險評估結(jié)果由項目質(zhì)量風(fēng)險發(fā)生概率和影響程度影響，實施ABC等級評價。項目質(zhì)量風(fēng)險評估的分級區(qū)間為：A級：風(fēng)險受控狀態(tài)良好;B級：存在較大隱患，或預(yù)測存在風(fēng)險較高，需立即進行措施糾偏; C級：存在很大風(fēng)險，管理狀況與目標要求相差很大，已嚴重影響到總體目標的實現(xiàn)。

3.3第三方工程質(zhì)量評估打分構(gòu)成

實測實量合格率、質(zhì)量風(fēng)險合格率和安全文明施工合格率等3個維度，構(gòu)成工程質(zhì)量評估分數(shù)來源，如：實測實量合格率權(quán)重50%，質(zhì)量風(fēng)險合格率權(quán)重30%，安全文明施工合格率權(quán)重20%，即：工程質(zhì)量評估分數(shù)=實測實量合格率得分×50%+質(zhì)量風(fēng)險合格率得分×30%+安全文明施工合格率得分×20%。

4、研究結(jié)論與建議

本文立足于在新的行業(yè)發(fā)展下，積極推薦采取第三方工程質(zhì)量評估體系來實施項目品質(zhì)管控。首先對于第三方工程質(zhì)量評估體系產(chǎn)生的社會背景與溯源展開分析，并在全方位系統(tǒng)分析第三方工程質(zhì)量評估體系存在的必要性與重要性的基礎(chǔ)上，對于如何應(yīng)用第三方工程質(zhì)量評估體系提高房地產(chǎn)企業(yè)管理績效而提出相應(yīng)對策建議。通過一系列分析與研究，得出以下研究結(jié)論。隨著社會經(jīng)濟水平的提升和房地產(chǎn)行業(yè)制度的完善，規(guī)模化、專業(yè)化、集中化將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢。如何通過專業(yè)化分工提高管理效率，從而改善企業(yè)在市場上的競爭力，這些問題的解決成為第三方工程質(zhì)量評估體系與機構(gòu)存在的重要價值所在。第三方工程質(zhì)量考核評估要求高度重視，做好細致目標的組織分解、責(zé)任分解，在實際開展過程中，積極正向理解第三方工程評估的重要性和指導(dǎo)性，補短板，強優(yōu)勢，扎實規(guī)范操作，真正做好現(xiàn)場常態(tài)化管控，才是實現(xiàn)第三方工程質(zhì)量評估良性向好發(fā)展。

參考文獻：

[1]吳佼佼.監(jiān)理企業(yè)第三方質(zhì)量評估體系實施研究[J].建材與裝飾，2019（17）：128-129.

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[3]招志凌.房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理方法探究[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（17）：181-182.

[4]范文宏，黃新華.第三方工程質(zhì)量與風(fēng)險評估業(yè)務(wù)的發(fā)展及前瞻[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2016（01）：55-61.

作者簡介：

聶海波（1983-），男，湖北漢川人，漢族，本科，五礦地產(chǎn)華中區(qū)域公司中級工程師，主要從事房地產(chǎn)運營管理等方面的研究。