王福平

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速發(fā)展，伴隨著發(fā)展而來(lái)的，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制的重視。內(nèi)部審計(jì)和內(nèi)控審計(jì)是實(shí)現(xiàn)審計(jì)功能的重要方法。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，提出內(nèi)部審計(jì)和內(nèi)控審計(jì)的方法和途徑，以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制和管理有效性，保障企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 內(nèi)部審計(jì)? 內(nèi)控審計(jì)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A?文章編號(hào)：2096-0298（2020）03（b）--02

1 房地產(chǎn)開(kāi)展審計(jì)工作的必要性

1.1 能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，提升風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

市場(chǎng)環(huán)境變化迅速，企業(yè)需要提高在市場(chǎng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，因此，房地產(chǎn)公司改善風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的能力也至關(guān)重要。內(nèi)部審計(jì)當(dāng)中非常重要的一點(diǎn)是協(xié)助企業(yè)管理層對(duì)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所可能面臨和發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，通過(guò)內(nèi)部審計(jì)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)后，企業(yè)可針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的措施，特別是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、規(guī)避、改善和調(diào)整。為了應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)和快速發(fā)展，實(shí)施基于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)部審計(jì)有助于建立內(nèi)部管理和控制體系，重要的是建立內(nèi)部業(yè)務(wù)流程和合理分擔(dān)職責(zé)，建立可靠的管理系統(tǒng)等，并在一定程度上促進(jìn)企業(yè)的資產(chǎn)管理質(zhì)量和財(cái)務(wù)信息質(zhì)量。

1.2 降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提升審計(jì)質(zhì)量

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部的業(yè)務(wù)運(yùn)行情況和管理現(xiàn)狀采用內(nèi)部審計(jì)主要依靠于信息系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)，但是在運(yùn)用計(jì)算機(jī)開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)的過(guò)程中，仍舊存在很多問(wèn)題，主要體現(xiàn)在人員、方法、內(nèi)容上。內(nèi)部審計(jì)人員信息化素質(zhì)不高、審計(jì)方法有待改進(jìn)和提升、審計(jì)內(nèi)容有待優(yōu)化等方面，都會(huì)致使內(nèi)部審計(jì)工作出現(xiàn)障礙，無(wú)法有效地識(shí)別企業(yè)運(yùn)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)并提出合理有效的解決措施。因此，面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員制定科學(xué)有效的內(nèi)部審計(jì)方法、加強(qiáng)人員綜合素質(zhì)顯得非常緊迫。主要是采用科學(xué)的審計(jì)方法對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，為企業(yè)管理層提供有效的解決措施和意見(jiàn)。

1.3 有助于提升內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)內(nèi)部管理上的地位

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)工作中，要時(shí)刻注意以風(fēng)險(xiǎn)為最終導(dǎo)向，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)資源做到充分利用，以此提升內(nèi)部審計(jì)工作效果，并要提高內(nèi)部審計(jì)在工作當(dāng)中的地位。房地產(chǎn)公司的內(nèi)部審計(jì)管理已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)不容忽視的水平，需要提高內(nèi)部審計(jì)的承認(rèn)度，并擴(kuò)大職業(yè)發(fā)展的空間。

2 目前房地產(chǎn)審計(jì)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后進(jìn)行的內(nèi)部評(píng)估，以確定審計(jì)重點(diǎn)、防止工作中的錯(cuò)誤和欺詐、提高企業(yè)管理水平，并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。

2.1 重大風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1 固有風(fēng)險(xiǎn)

固有風(fēng)險(xiǎn)主要是指因?yàn)槠髽I(yè)的內(nèi)部因素和外部目標(biāo)環(huán)境而不考慮內(nèi)部控制，導(dǎo)致企業(yè)最終無(wú)法達(dá)成其目的的風(fēng)險(xiǎn)。如今，隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，加上復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境和強(qiáng)有力的治理動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資決策，接受高地價(jià)和更為謹(jǐn)慎的投資決策風(fēng)險(xiǎn)。（2）承包合同，沒(méi)有嚴(yán)格控制投標(biāo)可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本預(yù)算過(guò)高。（3）為了降低成本和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，壓縮成本和工期，可能會(huì)出現(xiàn)預(yù)算外情況。

2.1.2 內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

該風(fēng)險(xiǎn)主要是指內(nèi)部控制在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中無(wú)法起到應(yīng)有的功能，可能出現(xiàn)內(nèi)部控制失效的情況。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在ERP框架內(nèi)建立了自己的內(nèi)部信息控制系統(tǒng)，但內(nèi)部控制需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展及時(shí)調(diào)整和更新。如果沒(méi)有及時(shí)更新，內(nèi)部控制系統(tǒng)將無(wú)效，控制風(fēng)險(xiǎn)將相應(yīng)地大幅增加，風(fēng)險(xiǎn)水平也會(huì)上升。

2.2 國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)

自黨的十九大以來(lái)，我國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，并在不同的人口地區(qū)逐步實(shí)施了房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管及控制政策。例如，一些省份和城市實(shí)施了購(gòu)買(mǎi)權(quán)限制、貸款限制、價(jià)格限制和搖號(hào)政策，這些城市采取這些措施是為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，要注重個(gè)人居民住房的使用，同時(shí)對(duì)購(gòu)房人的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，嚴(yán)格把控一人占用多套房子的情況。這些都表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控決心，并時(shí)刻對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所需要考慮的政策風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.3 內(nèi)部管控風(fēng)險(xiǎn)

全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中也處于時(shí)刻面對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的情況。外部風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等。在戰(zhàn)略決策中，管理層必須充分評(píng)估企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提高風(fēng)險(xiǎn)管理和控制能力。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中還會(huì)面對(duì)自身的內(nèi)部管控風(fēng)險(xiǎn)，如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)等。公司必須及時(shí)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)并采取相關(guān)措施規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，才能使公司穩(wěn)步發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展審計(jì)工作的前提

3.1 構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理框架

房地產(chǎn)公司可以構(gòu)建適合自己企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，結(jié)合房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)特征、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)決策目標(biāo)，以此來(lái)確定企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)、管理程序和管理方式。通過(guò)分解和執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)，公司將確認(rèn)每個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的主要目標(biāo)和關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并確定重要風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)和初步審計(jì)結(jié)果、審計(jì)計(jì)劃實(shí)施和合理的審計(jì)資源分配。

3.2 建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系

首先，企業(yè)需要充分吸收不同的專(zhuān)業(yè)人士，組建風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)或設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)，以此改善和提升自身風(fēng)險(xiǎn)管控水平。其次，針對(duì)企業(yè)所面臨的外部或內(nèi)部等各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要進(jìn)行準(zhǔn)確的識(shí)別和評(píng)估。一般采用的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查法、訪談法、檢查資料法、分析性復(fù)核等。上述四種方法的結(jié)合使用更容易對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。再次，對(duì)已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展評(píng)估工作。在實(shí)踐中，可以根據(jù)同一行業(yè)或標(biāo)桿企業(yè)的量化風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)確定評(píng)估工作當(dāng)中的量化標(biāo)準(zhǔn)。例如，工程管理的主要目標(biāo)是改善項(xiàng)目的執(zhí)行控制、降低總體質(zhì)量的問(wèn)題、減少投訴等，可以據(jù)此確定定量指標(biāo)，如項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)度和成功交房驗(yàn)收的成功率。最后，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行審計(jì)分析。在分析風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)根源進(jìn)行深度挖掘，研究風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，并將風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境、公司內(nèi)部發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)部控制體系等進(jìn)行結(jié)合，充分對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，分析其發(fā)生的可能性、損失規(guī)模、涵蓋范圍等，并提出有效的方法和措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

4 加強(qiáng)審計(jì)工作的主要措施

4.1 把握審計(jì)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵控制點(diǎn)

第一，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部審計(jì)必須基于企業(yè)的業(yè)務(wù)情況和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，根據(jù)管理層所重視的方面，合理制訂工作計(jì)劃，重點(diǎn)是長(zhǎng)周期、大資金或不正常銷(xiāo)售的項(xiàng)目。第二，根據(jù)審計(jì)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，選擇特殊或普通審計(jì)方法，如工程審計(jì)、內(nèi)控審計(jì)和經(jīng)責(zé)審計(jì)等，并考慮根據(jù)審計(jì)資源與外部公司進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)或聯(lián)合審計(jì)的可能性。在某些審計(jì)活動(dòng)中，內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)充分利用審計(jì)軟件進(jìn)行電子數(shù)據(jù)處理，并審查和分析審計(jì)文件，以確保審計(jì)質(zhì)量和效率。

4.2 做好內(nèi)部控制測(cè)試和評(píng)價(jià)

在開(kāi)展公司內(nèi)控審計(jì)時(shí)，首先要評(píng)估內(nèi)部控制設(shè)計(jì)有效性和完整性。通過(guò)檢查被審計(jì)單位的制度匯編，并通過(guò)訪談確定公司是否制定完備的制度體系以及是否根據(jù)公司制度規(guī)定建立健全內(nèi)部控制體系，項(xiàng)目的開(kāi)展和實(shí)施是否包括合同簽訂、項(xiàng)目立項(xiàng)、制訂計(jì)劃、過(guò)程管理、結(jié)算、實(shí)施、驗(yàn)收及驗(yàn)后評(píng)價(jià)等過(guò)程。其次，通過(guò)穿行測(cè)試、資料復(fù)核和其他方法來(lái)確定被審計(jì)單位是否嚴(yán)格審查項(xiàng)目決策、成本控制、質(zhì)量控制等，以評(píng)估內(nèi)部控制的有效性。與此同時(shí)，必須密切注意是否存在領(lǐng)導(dǎo)層高于內(nèi)部控制體系的情況，以查明是否存在管理層舞弊的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 加強(qiáng)固有風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性檢查

鑒于上述高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)改進(jìn)審計(jì)方法，提高自身綜合素質(zhì)，加大審計(jì)力度，以便進(jìn)行更有效的實(shí)質(zhì)性測(cè)試。首先，項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目控制的有效性和合理性。檢查項(xiàng)目可行性報(bào)告和有關(guān)內(nèi)部批準(zhǔn)文件，進(jìn)行項(xiàng)目的可行和定位研究，評(píng)估決策的合理性和執(zhí)行程序的完整性。其次，符合招標(biāo)協(xié)議和成本控制。檢查招標(biāo)計(jì)劃，分析規(guī)劃的合理性，檢查項(xiàng)目招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、公示的流程是否完備無(wú)誤，并將重點(diǎn)放在排除潛在競(jìng)標(biāo)者和其他欺詐行為。與此同時(shí)，檢查項(xiàng)目成本控制，確定費(fèi)用賬戶是否完整和清晰，并確定相應(yīng)變化是否一致，檢查項(xiàng)目核算報(bào)告和相關(guān)成本分析材料，對(duì)實(shí)際成本支出進(jìn)行計(jì)算，確定是否與預(yù)算一致，如果發(fā)生差異較大的情況，要及時(shí)查明原因并提出警告。最后，工程管理的安全控制。檢查土地、項(xiàng)目建設(shè)等各項(xiàng)證件是否齊全，確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否按照國(guó)家規(guī)定和研發(fā)時(shí)間是否符合規(guī)定。檢查施工項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、消防檢查等資料，確定在開(kāi)發(fā)后期項(xiàng)目是否按計(jì)劃進(jìn)行。

審計(jì)結(jié)束后，除了對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要寫(xiě)入工作底稿形成審計(jì)報(bào)告以外，內(nèi)部審計(jì)人員還必須研究典型或普遍問(wèn)題的深層根源，從企業(yè)管理的角度，為管理層提出適當(dāng)?shù)恼囊庖?jiàn)以供參考，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)的職能和增值。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的泡沫抑制和政治監(jiān)管。房地產(chǎn)公司需要分析情況，并根據(jù)具體情況積極適應(yīng)國(guó)內(nèi)環(huán)境的整體變化，通過(guò)外部轉(zhuǎn)換，積極優(yōu)化和改進(jìn)內(nèi)部管理，以增強(qiáng)內(nèi)部力量。內(nèi)部審計(jì)工作是內(nèi)部管理的重要組成部分。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)依靠?jī)?nèi)部審計(jì)的實(shí)施和優(yōu)化，逐步研究相關(guān)問(wèn)題，并提供理論和經(jīng)驗(yàn)支持，以便進(jìn)一步改進(jìn)管理制度。同時(shí)，企業(yè)必須在人才培養(yǎng)方面做得很好，逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制，整合長(zhǎng)期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略，并促進(jìn)人力資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)后續(xù)工作，做好整改備案和監(jiān)督工作，確保企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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