摘要：項目成本管理是通過各種措施降低成本費用、實現(xiàn)預算目標的管理活動，是企業(yè)實現(xiàn)盈利的必要手段。房地產開發(fā)項目成本管理是項目管理的重要內容之一，有效的成本管理能降低房地產開發(fā)項目的成本支出。本文分析了影響房地產開發(fā)項目成本管理的因素，以及房地產開發(fā)項目成本管理存在的普遍問題，提出了房地產開發(fā)項目成本管理的改進對策。

關鍵詞：房地產開發(fā);項目成本管理;改進對策

21世紀以來，我國房地產業(yè)得到了快速發(fā)展，無論是開發(fā)規(guī)模還是投資額度、銷售量都空前增長，為增加社會就業(yè)、改善人民生活、增加國家和地方財政收入做出了顯著貢獻。隨著國有企業(yè)和一些實力雄厚的民營企業(yè)的加入，房地產市場競爭愈發(fā)激烈，房地產企業(yè)的利潤不斷降低，利潤率趨于合乎市場規(guī)律。房地產市場的規(guī)范化運作，使得房地產企業(yè)依靠傳統(tǒng)的低成本支出、高價格銷售的開發(fā)方式已經行不通，對房地產開發(fā)項目的宏觀管理模式已經不能滿足新時期房地產企業(yè)的發(fā)展需求，如何盡可能降低開發(fā)項目成本、提高企業(yè)利潤，成了房地產企業(yè)的持續(xù)生存的必要手段。所以，探討房地產企業(yè)開發(fā)項目的成本管理意義重大。

一、影響房地產開發(fā)項目成本管理的因素

房地產開發(fā)項目成本管理包括土地費用、開發(fā)前期準備費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、財務成本（貸款利息）、稅費、其他費用等。按照項目各階段成本控制的特征，可以把房地產開發(fā)的成本控制分為如下幾個階段：投資決策階段的成本控制、規(guī)劃設計階段的成本控制、招投標階段的成本控制、項目施工階段的成本控制、項目竣工結算階段的成本控制。

房地產開發(fā)項目受到政策、市場、地區(qū)、開發(fā)周期和環(huán)境等的綜合影響，因此影響其成本管理的因素較多，具體表現(xiàn)在：

（一）項目決策因素

投資決策是影響房地產開發(fā)項目成本的重要因素，投資決策是在對可研的分析和判斷基礎上所形成的?？尚行匝芯繄蟾娴木幹剖欠袂泻蠈嶋H，尤其是財務分析是否科學準確，對項目開發(fā)成本的影響非常大。決策者一旦認可了可研報告的內容，認為沒有投資某個房地產項目的風險性較小或者可規(guī)避，就可以作出投資決策，房地產項目隨之立項。一旦投資決策出現(xiàn)失誤，例如沒有充分考慮房地產企業(yè)的實力（資金周轉能力、建筑施工能力、經營管理能力等），那么可能導致房地產開發(fā)項目風險過大，甚至導致虧損或項目難以完成。

（二）土地成本因素

土地成本是房地產開發(fā)項目成本的主要組成，房地產企業(yè)首先要獲得土地的開發(fā)權，才能開展房地產項目，而獲得土地往往需要支付非常大的成本，尤其是城市中心、交通便利、配套完善等地段的土地，房地產企業(yè)一方面是獲得土地的競爭激烈，另一方面是成本價很高。具體而言，房地產企業(yè)在獲取土地的過程中，摘牌競標情況、規(guī)劃條件、項目紅線周邊已有的配套外網的容量、項目所處區(qū)域的地理位置、容積率、地形地質形態(tài)等因素，都會影響到成本支出。

（三）工程建設成本因素

房地產開發(fā)項目成本中，工程建設是另一項主要的成本支出。其中，影響工程建設成本的因素又包括多個方面：第一，設計方案的經濟合理性。設計方案不僅要滿足相關規(guī)范和標準，還要具備經濟性，以合理節(jié)約建設成本;第二，工期安排。一般情況下，工期越長成本越高，所以如果房地產開發(fā)項目的工期安排合理，能提前完工或按計劃完工，那么將會有效控制建設成本;第三，質量控制。房地產開發(fā)項目的質量，決定了產品的品質和后期的銷售價格。當然質量控制要掌握一個合理的度，并非施工材料越貴越好、工藝越先進越好，在控制質量的前提下要考慮建設材料、機械、工藝等的成本，避免因追求高質量而導致成本過高。第四，市場環(huán)境。在房地產項目建設過程中，人、財、物的價格是變化的，不同時期的成本支出有所不同;同時，當市場競爭激烈時，建筑施工企業(yè)之間為了競標相互降低報價，甚至存在低價中標的情況，這無疑會降低房地產開發(fā)項目的利潤，增加開發(fā)成本。

（四）項目管理費用、稅費和融資成本等因素

房地產開發(fā)項目的管理費用、稅費和融資成本等，也是一筆不可忽視的成本支出。項目的管理費用、稅費和融資成本等除了和房地產開發(fā)企業(yè)的經營管理水平有關外，還和國家政策法規(guī)相關，如果國家政策大力實施稅收優(yōu)惠、給房地產企業(yè)貸款扶持（例如利息優(yōu)惠）等，以及房地產企業(yè)經營能力較強，實現(xiàn)了良好的銷售預期和回款，那么房地產開發(fā)項目的財務成本就會較低，資本化利息得到有效控制。

二、房地產開發(fā)項目成本管理存在的普遍問題

（一）成本計劃與項目管理薄弱

首先，部分房地產開發(fā)企業(yè)一味重視經濟利益，不重視房地產開發(fā)項目不同時期的資金投入情況，尤其是忽略了項目開發(fā)前期的各項成本支出。導致這種情況的原因，主要就是部分房地產企業(yè)的成本計劃管理薄弱，有的企業(yè)甚至沒有制定成本計劃;有的企業(yè)盡管制定了成本計劃，但計劃缺乏科學性與合理性，沒有起到應有作用。缺乏目標成本管理，房地產企業(yè)喪失了挖掘全員降低項目成本潛力的一種有效手段，項目相關部門、成員的成本責任難以落到實處，自然導致企業(yè)的成本預算超高，經濟利益受到損失。

其次，房地產開發(fā)項目管理水平參差不齊。一些中小型房地產企業(yè)組織結構不健全，項目管理人員綜合素質不高，項目成員流動性大，項目管理部門之間缺乏有效的協(xié)調與合作，這些問題的存在，導致了房地產開發(fā)企業(yè)資源配置不合理，項目管理水平不高，項目成本管理方法和手段之后，成本管理效果不佳。

（二）項目成本控制集中化

項目成本控制集中化，就是指房地產企業(yè)在控制項目成本的過程中，過于集中于項目的實施階段，忽視了其他階段成本控制的應有作用。施工階段固然是項目成本控制的重點環(huán)節(jié)，但畢竟房地產開發(fā)項目是一個系統(tǒng)工程，涉及到多個階段、多個環(huán)節(jié)，每一個階段或環(huán)節(jié)的成本支出都會影響到整個項目的經濟利益。一些企業(yè)沒有意識到決策階段、規(guī)劃設計階段、招投標階段成本控制的重要性，同時缺乏有效的成本控制方法，往往是“做了再算”。例如，部分房地產企業(yè)不重視規(guī)劃設計階段的成本控制，為了節(jié)約設計費想盡各種辦法，找一些綜合水平不高的設計單位，結果反而導致設計方案不合理、經濟性差，繼而導致項目成本增大，畢竟規(guī)劃設計階段基本確定了房地產開發(fā)項目70%-80%的成本支出。

（三）項目各階段的成本控制脫節(jié)

生命周期理論告訴我們，房地產開發(fā)項目的周期很長，從投資決策、土地獲取到項目規(guī)劃設計，到招投標、項目施工、竣工決算，涉及很多環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)的成本控制工作都有可能出現(xiàn)問題，而一旦出現(xiàn)問題就會影響到整個項目的成本支出。一些房地產企業(yè)的項目成本控制工作要么只重視其中某個環(huán)節(jié)（例如前面提到了只重視施工階段的成本控制工作），或者某幾個環(huán)節(jié)，而不同階段和不同環(huán)節(jié)的成本控制工作又缺乏有機統(tǒng)一，影響了項目整體的成本控制效果。按照全過程成本控制理論，房地產企業(yè)既要重視項目每一個階段的成本控制，還要重視幾個階段之間的成本控制結合，做到項目成本、施工周期和施工質量的有機結合;房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中要找到更科學合理的控制成本方法，避免項目實施中對成本控制指標的掌握不深入的問題，最后導致經營成本過高、成本控制效果不理想。

三、房地產開發(fā)項目成本管理的改進對策

針對房地產開發(fā)項目成本管理普遍存在的問題，結合筆者多年的項目管理經驗和房地產企業(yè)現(xiàn)狀，提出一些改進對策。

（一）完善成本計劃和項目管理制度

首先，制定目標成本計劃。在房地產開發(fā)項目施工之前，應制定完善的目標成本計劃，在實地調研和綜合分析的基礎上，對項目前期的資金投入情況進行預估，并對項目可能的經濟效益進行判斷，結合房地產企業(yè)自身實力以及國家的施工規(guī)范與標準，制定科學合理的目標成本計劃。從節(jié)約成本的角度出發(fā)，在確保項目質量的前提下，綜合設計項目各個階段最低的成本計劃，提升房地產企業(yè)的項目經濟效益。

其次，完善項目管理制度，強化項目成本管理。房地產企業(yè)應建立健全的項目管理制度，無論是質量管理、進度管理、人力資源管理、合同管理、招投標管理，還是成本管理，都要有一套全面的、可行的管理制度，作為項目運轉的規(guī)范。項目成本管理方面，應重視成本控制人員的綜合素質，要求財會人員必需具備大專或本科以上學歷、獲得相關資格證書，同時專業(yè)方向與財務管理、會計或工程造價相關;定期組織成本控制培訓、交流活動，提高項目管理人員的成本控制水平;構建成本管理激勵機制，合理配置企業(yè)和項目資源。

（二）實施房地產項目成本的動態(tài)管理

房地產開發(fā)項目投資金額一般都比較大，當制定了目標成本計劃之后，還應根據(jù)項目實際進行適時調整，實現(xiàn)項目成本的動態(tài)管理，及時解決項目成本管理過程中出現(xiàn)的問題，合理規(guī)避成本損失風險。動態(tài)成本管理，就是要對房地產開發(fā)項目的目標成本進行實時監(jiān)控，根據(jù)項目進度、房地產市場變化、政策變化、社會環(huán)境變化等情況，動態(tài)反饋成本問題，及時對目標成本計劃和成本控制方案進行調整，及時解決成本控制問題。通過動態(tài)成本管理，一方面可以解決項目不同階段存在的成本管理問題，避免一些不切實際的成本控制方案難以在實際中執(zhí)行的問題，合理分配不同部門或不同階段的項目成本控制任務;另一方面，可以有效避免項目各部門之間的成本控制工作脫節(jié)問題，解決成本控制相互推諉、責任難以明確等問題。

（三） 實現(xiàn)全過程的項目成本控制

全過程的項目成本控制，就是指房地產開發(fā)成本控制需要實施全過程控制，項目開發(fā)的方案設計階段、可行性研究階段、施工階段、竣工結算階段都需要實施成本控制。施工階段的成本控制是重點工作，但同時要兼顧施工前的投資決策、規(guī)劃設計、招投標等環(huán)節(jié)的成本控制工作，以及竣工結算階段的成本控制工作，在各個階段都采取行之有效的成本管理措施，組織項目各部門、全體成員參與到成本控制工作中，盡可能降低項目的開發(fā)成本，以獲取項目利潤最大化為主要目的，這樣才能保障房地產開發(fā)企業(yè)的經濟收益，推動房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。無論是項目經理還是項目一線成員，都要具備成本控制意識，意識到成本控制對項目和企業(yè)的重要意義;無論是項目的財務部門，還是項目的設計部門、技術部門，都要落實具體的成本控制責任，自覺遵守項目成本管理制度、完成項目成本管理目標，實現(xiàn)房地產企業(yè)資源的有效利用。

此外，房地產開發(fā)項目完成之后，還要做好項目的成本控制后評價工作，主要包括項目整體財務成本分析、收益分析、建安成本分析、前期費用成本分析、策劃銷售成本分析等，總結項目成本管理工作的成敗得失，吸取經驗教訓，并得到一些經驗數(shù)據(jù)和技術經濟指標，為今后其他項目開發(fā)前期成本預測和成本控制提供參考依據(jù)。

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作者簡介：余建寧（1980-09），男，云南省永勝人，漢族，研究生學歷，土建工程師職稱。研究方向：土地開發(fā)及房地產項目管理。