周艾琳

近期，網(wǎng)上傳出幾家銀行從2月開始放開房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)審批，疊加疫情的背景，市場對地產(chǎn)放松的討論再度升溫。盡管“房住不炒”未曾改變，但在抗疫之下，房企融資是否受到逆周期調(diào)節(jié)影響？信托融資是否有放松跡象？房企現(xiàn)金流和償付能力將面臨何種挑戰(zhàn)？

對此，多位銀行資管、信托人士。信托人士普遍表示，自去年窗口指導(dǎo)以來（如房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過2019年6月30日規(guī)模），2020年的地產(chǎn)信托融資、風(fēng)控并未較2019年放松，且“432”仍是是銀行、信托公司對房企發(fā)放貸款的紅線?！凹词故窃诋?dāng)前的額度管控下，基本也能滿足業(yè)務(wù)量，加之現(xiàn)在能同時(shí)滿足合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)偏好的地產(chǎn)項(xiàng)目并不好找，因此基本還是聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè)。”某頭部信托項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

而對資金需求方房企而言，當(dāng)前其對新項(xiàng)目的意愿并不強(qiáng)。疫情下，售樓活動(dòng)暫停，而銷售現(xiàn)金流往往對房企而言比融資現(xiàn)金流更為關(guān)鍵?！皩﹂_發(fā)商而言，先穩(wěn)下來，把手頭產(chǎn)品做好，確保資金周轉(zhuǎn)才是第一位的，而后才會(huì)考慮規(guī)模提升，目前多數(shù)審批項(xiàng)目尚未展開。”西安高新房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)總監(jiān)王自更表示。

不過，據(jù)了解，銀行可能存在非標(biāo)額度年初提前下放的可能，同時(shí)開發(fā)貸流動(dòng)性或比去年三、四季度更好一些，對部分項(xiàng)目貸款還款時(shí)間或在風(fēng)控許可下適度寬限。

信托融資規(guī)模、風(fēng)控要求未放松

去年，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策從銷售端逐步走向融資端，信托融資規(guī)模限制目前也并無放松。目前，各大信托機(jī)構(gòu)都在排查手頭項(xiàng)目情況，并通過設(shè)計(jì)更滿足客戶需求的項(xiàng)目以適應(yīng)轉(zhuǎn)型。

“我們春節(jié)前接到通知，2020年信托公司的房地產(chǎn)非標(biāo)額度不能超過去年12月底。我們?nèi)ツ?2月底的規(guī)模已較同年6月底下降較多，同時(shí)，目前房地產(chǎn)公司的融資意愿也在下降，地產(chǎn)融資性現(xiàn)金流（信托地產(chǎn)融資）也不會(huì)太快增加，今年信托規(guī)模至少在一個(gè)季度內(nèi)會(huì)出現(xiàn)下降的格局?！敝腥谛磐兄砜偛泌w元近日在相關(guān)電話會(huì)議中表示。

去年5月開始，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策已經(jīng)從銷售端逐步走向融資端，5月的“23號(hào)文”只是開始。當(dāng)時(shí)，據(jù)筆者了解到，某信托公司收到窗口指導(dǎo)，針對房地產(chǎn)信托有5點(diǎn)要求。第一，房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過2019年6月30日規(guī)模;第二，已備案項(xiàng)目不影響發(fā)行及成立，但未備案項(xiàng)目一律暫停;第三，符合“432”通道類業(yè)務(wù)也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，也要受到窗口指導(dǎo)影響，全部暫停;第四，地產(chǎn)公司并購類也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，受到窗口指導(dǎo)影響，全部暫停;第五，未來公司每月老項(xiàng)目結(jié)束所釋放出來的規(guī)模，優(yōu)先供公司戰(zhàn)略客戶使用。

“432”是銀行、信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的紅線，其目的是避免資金違規(guī)流入房企用于支付土地款。“4”是指該項(xiàng)目在信托項(xiàng)目發(fā)行時(shí)需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證;“3”是指該地產(chǎn)類項(xiàng)目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方;“2”是指該地產(chǎn)類項(xiàng)目的融資方至少擁有二級(jí)以上（包括二級(jí)）的開發(fā)資質(zhì)。

“目前信托額度并未松綁，同時(shí)在疫情背景下，各大機(jī)構(gòu)都在對存量地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行排查，主要觀察房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流能扛多久，存續(xù)債務(wù)是否能償還等?！敝行判磐行磐袠I(yè)務(wù)部副總經(jīng)理趙立新表示。

他稱，在去年的嚴(yán)監(jiān)管下，信托駕輕就熟的融資模式被叫停，目前能夠進(jìn)行的放款模式包括抵押貸款等，并非信托的主流模式，因此影響了放款能力?！?3號(hào)文”的重要條款包括，在房地產(chǎn)領(lǐng)域不可“通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資?！蓖瑫r(shí)，嚴(yán)查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資;資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。

合規(guī)項(xiàng)目放款和展期靈活度或提高

不過，趙立新認(rèn)為，積極的一點(diǎn)或許在于，現(xiàn)階段，各家公司在上報(bào)項(xiàng)目、審批推進(jìn)方面都有意識(shí)地加快了速度，只是對風(fēng)控要求并未放松，包括風(fēng)險(xiǎn)把控、城市篩選、交易對手的把控、項(xiàng)目指定的判斷等。

“鑒于疫情期間難以進(jìn)行現(xiàn)場盡調(diào)，因此信托對于有互信基礎(chǔ)的客戶、優(yōu)質(zhì)或熟悉城市的項(xiàng)目推進(jìn)速度較快?！彼Q。疫情過后，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)增長會(huì)更快，因此目前更容易獲得支持，將關(guān)注以下指標(biāo)——運(yùn)營風(fēng)格、財(cái)務(wù)報(bào)表較為穩(wěn)健;自身團(tuán)隊(duì)比較成熟，開發(fā)口碑不錯(cuò);布局合理（一二線城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展可靠的三線城市），土儲(chǔ)較為健康。

上述頭部信托業(yè)務(wù)人士也表示：“非標(biāo)額度的放開有待考證，最多可能是對到期貸款有序支持續(xù)貸的方案，這也主要因?yàn)槟壳案鞯胤康禺a(chǎn)開工時(shí)間還要打個(gè)問號(hào)，”他提及，其所在機(jī)構(gòu)春節(jié)前過會(huì)的一個(gè)12個(gè)月的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于疫情無法開工，項(xiàng)目目前調(diào)整到了18個(gè)月。

銀行方面，近期有消息傳出某股份銀行已經(jīng)放出幾百億非標(biāo)額度（自營+理財(cái)），也有消息稱央行或計(jì)劃調(diào)整“宏觀審慎評(píng)估體系”（MPA）中的房地產(chǎn)相關(guān)考核指標(biāo)，不再細(xì)化考核按揭和開發(fā)貸款等具體比例。對此，有開發(fā)商表示，去年末開始也有銀行詢問是否存在貸款需求，但多位銀行資管人士表示，銀行層面并未出現(xiàn)整體非標(biāo)額度的放松，“去年下半年我們近乎停了非標(biāo)，近期的非標(biāo)放款或和年初額度釋放有關(guān)。”

除了銀行的非標(biāo)貸款，就表內(nèi)的開發(fā)貸而言，一般要求和銷售進(jìn)度掛鉤。“銀行都對房企的銷售金額進(jìn)行監(jiān)控，設(shè)定具體還款日期，”王自更表示，“通過初步和各家銀行的溝通，鑒于當(dāng)前情況特殊，表內(nèi)貸款在一定前提下可通過風(fēng)控進(jìn)行變更還款時(shí)間?！?/p>

也有房企率先開始行動(dòng)，通過各種優(yōu)惠活動(dòng)加速銷售回款，以滿足信托、銀行對銷售現(xiàn)金流的要求。

關(guān)注房企銷售和償債情況

未來一段時(shí)間，開發(fā)商的房地產(chǎn)銷售、現(xiàn)金流以及償債進(jìn)度都值得關(guān)注。

穆迪方面表示，為阻止疫情進(jìn)一步蔓延持續(xù)，許多城市的售樓處在春節(jié)后的一段時(shí)間將繼續(xù)關(guān)閉，這或削弱2020年一季度開發(fā)商的地產(chǎn)銷售，進(jìn)而影響其現(xiàn)金流。“若建筑工人在節(jié)后推后返程復(fù)工，那么2020年上半年開發(fā)商的施工計(jì)劃以及預(yù)售項(xiàng)目的完工可能延遲。與其他省市相比，武漢和湖北房地產(chǎn)市場回暖可能需要更長時(shí)間。”

不過，穆迪也表示，一季度是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售和施工淡季，若疫情得到控制，屆時(shí)開發(fā)商可在之后幾個(gè)季度加速銷售和施工進(jìn)度。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，疫情可能導(dǎo)致2020年全國房地產(chǎn)合約銷售額小幅下降，而此前預(yù)計(jì)銷售額基本持平。

此外，瑞銀表示，上海、天津、南京等多個(gè)地方政府已出臺(tái)政策支持，緩解開發(fā)商的資金壓力，包括土地款項(xiàng)可申請延期或分期繳付，部份銀行承諾延長開發(fā)貸款。就該機(jī)構(gòu)覆蓋的債券發(fā)行人來說，疫情沒有對開發(fā)商的基本面造成重大影響。（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）