沈翔宇

【摘要】在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，項(xiàng)目的成本管控是極為重要的一項(xiàng)內(nèi)容。為了能夠高效的完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成本管理員就應(yīng)該選擇價(jià)值鏈理論來(lái)作為成本管控工作的理論指導(dǎo)，并且將這一理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施全程，通過(guò)行之有效的成本控制方法來(lái)幫助企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益。因此，本文站在價(jià)值鏈的視角之下來(lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理，并進(jìn)一步提出成本管理方面的具體實(shí)施策略，以期能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;價(jià)值鏈

【中圖分類號(hào)】F293.3

【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A

由于國(guó)家開(kāi)始加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，在很大程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壓力與日俱增，過(guò)高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)中的需求量不斷呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，無(wú)法有效的轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的收入，這樣的發(fā)展形式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是不容樂(lè)觀的。但是如何在這樣的環(huán)境下降低項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本以及開(kāi)發(fā)成本成為了成地產(chǎn)企業(yè)目前所關(guān)注的重要問(wèn)題。因?yàn)槌杀究刂撇⒉皇呛?jiǎn)單的控制施工成本，而是需要從前期的投資階段開(kāi)始一直到最后的運(yùn)營(yíng)階段都需要進(jìn)行控制，并且不同的角度需要選擇不同的成本控制方法。

1、價(jià)值鏈理論概述

1958年邁克爾·波特提出了價(jià)值鏈理論，其認(rèn)為相互連接在一起的9種基礎(chǔ)性活動(dòng)共同構(gòu)成了企業(yè)的價(jià)值鏈，這9種基本活動(dòng)主要包括：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、內(nèi)部后勤、外部后勤、銷售服務(wù)、售后服務(wù)、技術(shù)開(kāi)發(fā)、人力資源管理、采購(gòu)9個(gè)方面。這些活動(dòng)還可以進(jìn)一步細(xì)分為基本活動(dòng)于輔助活動(dòng)。而所謂的價(jià)值鏈就是將企業(yè)細(xì)分成多個(gè)息息相關(guān)的戰(zhàn)略性活動(dòng)，企業(yè)以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格、出色的戰(zhàn)略活動(dòng)等方面爭(zhēng)取了更大的優(yōu)勢(shì)【1】。并且對(duì)于企業(yè)而言，盈利能力是非常關(guān)鍵的一個(gè)因素，只有企業(yè)創(chuàng)造出符合買方需求的產(chǎn)品，才能夠確保所謂的價(jià)格得到真正的發(fā)揮。實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期相對(duì)較長(zhǎng)，生產(chǎn)過(guò)程中所涉及到的活動(dòng)也非常多，正是因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程中具備一定的復(fù)雜性，導(dǎo)致企業(yè)的成本控制工作開(kāi)展的較為困難，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不清楚應(yīng)該從何處入手才能夠?qū)⒊杀究刂频男Ч畲蠡６鴮r(jià)值鏈方法應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值活動(dòng)分析當(dāng)中是實(shí)現(xiàn)成本控制的重要基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目則是企業(yè)獲取利潤(rùn)并控制成本的一個(gè)重要前提。

2、基于價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理策略

2.1 項(xiàng)目投資決策階段的成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中前期的投資決策階段是非常重要的一個(gè)階段，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入市場(chǎng)當(dāng)中展開(kāi)詳細(xì)的調(diào)研活動(dòng)，清楚的掌握項(xiàng)目的位置、土地的具體規(guī)劃情況、市場(chǎng)供需現(xiàn)狀、人力資源情況等，基于實(shí)際情況的基礎(chǔ)上明確項(xiàng)目的定位，從而進(jìn)行方案設(shè)計(jì)與可行性的探究【2】。這個(gè)階段可以說(shuō)是項(xiàng)目成本控制的前期階段，企業(yè)應(yīng)該在合法的渠道中盡可能的降低土地的獲得成本，以此來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲得較大的升值空間。

2.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該細(xì)化成本控制，并準(zhǔn)確的找到會(huì)對(duì)此環(huán)節(jié)造成一定影響的各類因素最大程度的提高項(xiàng)目的規(guī)劃質(zhì)量，可以為施工階段的成本控制提供充足的依據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，較為關(guān)鍵的成本控制環(huán)節(jié)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)之間的財(cái)務(wù)部門、市場(chǎng)部門、銷售部門以及工程部門應(yīng)該建立合作關(guān)系，綜合全面的對(duì)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能性與經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)估與審核，進(jìn)一步提出完善意見(jiàn)，從而形成初步的方案;第二，房地產(chǎn)企業(yè)在正式施工之前需要針對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境以及城市建設(shè)規(guī)劃等方面展開(kāi)項(xiàng)目的調(diào)研，并進(jìn)一步與所制定的初步方案相結(jié)合設(shè)計(jì)詳細(xì)的施工方案;第三，在項(xiàng)目確定后應(yīng)該成立成本部門，并以成本部門為核心組織設(shè)計(jì)部門與工程部門共同商討設(shè)計(jì)方案，并根據(jù)最終所確定的方案來(lái)確定所需的成本編制成本預(yù)算;第四，房地產(chǎn)企業(yè)還有針對(duì)消費(fèi)者開(kāi)支調(diào)研活動(dòng)，通過(guò)現(xiàn)代化技術(shù)確定項(xiàng)目的具體標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的目標(biāo)。

2.3 材料成本控制

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照實(shí)際的施工狀況選擇材料以及機(jī)械設(shè)備方面的成本控制措施，首先需要與企業(yè)的工程建設(shè)進(jìn)度相結(jié)合制定詳細(xì)的材料采購(gòu)計(jì)劃，確定施工所需的具體材料數(shù)量，合理的去安排相關(guān)設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)順序;其次，設(shè)計(jì)部門還應(yīng)該按照建設(shè)所需要的設(shè)備向采購(gòu)部門提出具體的型號(hào)和規(guī)格，由采購(gòu)部門進(jìn)行統(tǒng)一的采購(gòu)和安排;最后，也是最重要的一點(diǎn)就是當(dāng)材料達(dá)到施工現(xiàn)場(chǎng)后，需要先進(jìn)行嚴(yán)格的抽檢和驗(yàn)收之后才能夠進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)，并應(yīng)該適當(dāng)?shù)目廴∫徊糠值目铐?xiàng)作為擔(dān)保資金，財(cái)務(wù)部門要確定購(gòu)物款的支付方式，以一定的比例進(jìn)行部分支付，從而減輕企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金壓力。

2.4 招投標(biāo)成本控制

在招標(biāo)環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷的加強(qiáng)的對(duì)投標(biāo)人的調(diào)查、審核，主要包括：投標(biāo)人的建筑成果、施工技術(shù)、工程經(jīng)驗(yàn)、資金實(shí)力等多個(gè)方面，綜合挑選出一個(gè)最合適的投標(biāo)人【3】。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要遵守相關(guān)規(guī)定編制投標(biāo)文件，以此來(lái)確定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建一個(gè)公平的、公正的、公開(kāi)的投標(biāo)環(huán)境，規(guī)避掉惡意低價(jià)中標(biāo)在施工過(guò)程中擅自抬高工程成本的行為。

2.5 工程變更成本控制

在建設(shè)施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)工程變更的管理與控制，盡量將工程變更的端口向前移動(dòng)，以此來(lái)消除施工過(guò)程中所存在的安全隱患問(wèn)題。通常所采用的措施主要有：（1）將工程的質(zhì)量提高，在進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中需要充分的考慮到工程建設(shè)與成本之間的相關(guān)聯(lián)的各項(xiàng)因素，保證設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目施工的實(shí)際情況相一致，減少設(shè)計(jì)變更的次數(shù);（2）針對(duì)工程清單應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的審核，查看是否存在錯(cuò)誤或者遺漏的現(xiàn)象，工程清單需要與施工圖紙內(nèi)容一致，這樣才能夠最大化的降低工程成本的變更可能性;（3）進(jìn)入到施工階段后需要嚴(yán)格管控工程變更，并且需要針對(duì)因工程變更而增加的成本部分進(jìn)行深入的分析，確定其是否存在合理的范圍內(nèi)。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，基于價(jià)值鏈視角來(lái)研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理，需要將每一環(huán)節(jié)的成本都納入到總成本體系中進(jìn)行集中的管控，具體的成本管理策略可以分為五個(gè)階段：（1）項(xiàng)目投資決策階段;（2）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段;（3）材料成本控制階段;（4）招投標(biāo)階段;（5）工程變更階段。只有將成本控制在合理的范圍之內(nèi)，才能夠確保企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]方毅.基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（3）：125-126.

[2]張萬(wàn)瑜.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制管理[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2018（4）：56-56.

[3]張紅海.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制措施探討[J].地產(chǎn)，2018（7）：77-79.