摘 ?要：十九大會議召開之后，“房住不炒”的定位給住房租賃市場提供了前所未有的發(fā)展機遇。而在國家政策大力支持、租賃需求持續(xù)增長以及傳統(tǒng)市場落后等動力的驅(qū)使下，長租公寓更是迎來了行業(yè)發(fā)展的“高潮”。但融資渠道狹窄，企業(yè)盈利困難，住房供給不足以及市場管理混亂等現(xiàn)實問題的存在使長租公寓在中國的發(fā)展也面臨著巨大的挑戰(zhàn)?；诖耍岢鎏峁┙鹑谥С?，拓寬融資渠道;集中化發(fā)展，尋求規(guī)模效益;立法先行，建立統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);多方參與，構(gòu)建租賃住房新格局等具體發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：長租公寓;驅(qū)動力;融資;盈利

中圖分類號：F299.23 ? ? ? ? 文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ?文章編號：1671-9255（2020）01-0017-04

一、引言

近年來，不斷飆升的房價和持續(xù)增長的流動人口使得“長租公寓”越來越多地出現(xiàn)在人們的視野之中。長租公寓是住房租賃市場發(fā)展引出的一種新興模式，指運營企業(yè)將分散或集中的房源整合起來，然后進行風(fēng)格統(tǒng)一的裝修和改造，以個性和完備的配套生活服務(wù)設(shè)施為亮點，提供長期租賃服務(wù)的房屋。由于租賃需求的不斷增長，再加上國家政策的大力支持，大批房地產(chǎn)企業(yè)開始進軍長租公寓領(lǐng)域，出現(xiàn)了以“蛋殼公寓”“萬科泊寓”“魔方公寓”等為代表的大批長租公寓品牌，呈現(xiàn)遍地開花之勢。然而經(jīng)過幾年的發(fā)展，長租公寓行業(yè)似乎走上了下坡路，不僅爆出房屋質(zhì)量檢測不達標(biāo)，甲醛含量超標(biāo)等負(fù)面新聞，更有大批長租公寓運營企業(yè)因為經(jīng)營不善、盈利困難等原因宣布破產(chǎn)。租公寓在中國的發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，引起了國內(nèi)學(xué)者的廣泛關(guān)注。目前國內(nèi)學(xué)者針對長租公寓的研究主要集中在運營模式、融資模式以及政策環(huán)境等具體方面[1-6]，對行業(yè)整體發(fā)展的相關(guān)研究較少?；诖?，本文對目前長租公寓在我國的具體發(fā)展?fàn)顩r進行梳理，分析其所面臨的困境，同時借鑒其他國家發(fā)展長租公寓的優(yōu)秀經(jīng)驗，為促進長租公寓在我國的長久發(fā)展提出一些切實可行的建議。

二、長租公寓發(fā)展驅(qū)動力探究

作為住房租賃市場的一種新興模式，長租公寓在我國得到快速的發(fā)展主要源于以下幾方面的動力驅(qū)使：

（一）國家政策大力支持

自從中央工作會議提出建立租購并舉的住房

制度以來，上至中央，下到地方都在通過各種手段積極推動住房租賃市場的迅速發(fā)展。一系列支持和激勵租賃市場發(fā)展的政策和文件陸續(xù)發(fā)布，中央選取的12個住房租賃市場試點城市的工作也在順利進行，各地方城市結(jié)合自身實際情況制定的指導(dǎo)性政策也陸續(xù)出臺，并得到了切實的執(zhí)行。隨著針對住房租賃市場的各項政府扶持政策的不斷出臺和落實，在政府、企業(yè)和市場三方的共同推動下，租賃市場得到了前所未有的發(fā)展，同時長租公寓憑借個性完備的配套服務(wù)設(shè)施也迎來了市場發(fā)展的“高潮”。

將近年來政府部門發(fā)布的推動我國租賃市場發(fā)展的相關(guān)政策進行匯總，可以發(fā)現(xiàn)主要集中在住房供給、公共權(quán)益、金融服務(wù)以及法律法規(guī)四個方面。[7]在住房供給方面，將集體建設(shè)用地擴大到租賃住房供給渠道之中，允許運營租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)以年為單位繳納土地租金，從而降低其開發(fā)成本;在公共權(quán)益方面，通過推行租購?fù)瑱?quán)政策，確保租賃家庭可以享受與購房家庭相同的醫(yī)療、教育等方面的權(quán)益;在金融服務(wù)方面，推行REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等房地產(chǎn)金融基金，拓寬租賃市場的融資通道，同時擴大住房公積金的適用范圍，為長租公寓運營企業(yè)和有租賃需求的個人、家庭提供資金支持;在法律方面，出臺《住房租賃和銷售管理條例》等相關(guān)法規(guī)條例，從法律層面對承租人和出租人應(yīng)該享有的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)進行規(guī)定，為長租公寓的發(fā)展提供強有力的法律保障。

（二）傳統(tǒng)租賃市場落后

隨著國民人均可支配收入的不斷提升，居民的消費能力和居住要求也在不斷提高，租賃市場中占

據(jù)較大比例的年輕消費者對住房租賃服務(wù)的質(zhì)量通常有著更高的要求。傳統(tǒng)的住房租賃市場以房東個人出租和中介機構(gòu)承租為主，對于出租人而言，存在客源不穩(wěn)定、房屋空置期較長、維護費用較高等問題。對于承租人而言，存在信息不對等、房租波動性高、配套設(shè)施落后以及生活服務(wù)不完善等問題。[8] 這些問題導(dǎo)致傳統(tǒng)的租賃市場無法滿足當(dāng)前的市場需求，而長租公寓憑借溫馨舒適的居住環(huán)境、完善的配套設(shè)施以及多樣化的衍生服務(wù)開始在住房租賃市場中占據(jù)重要位置。

表1將長租公寓與傳統(tǒng)租賃住房進行對比，鮮明直觀地解釋了長租公寓迅速發(fā)展的原因。

（三）市場需求龐大

根據(jù)國家衛(wèi)生健康委員會發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2016》，我國流動人口總數(shù)在2015年已經(jīng)達到2.47億，占全國人口總數(shù)18%，也就是說每六個人中就包含一個流動人口。此后，雖然我國流動人口總數(shù)從2015年之前的持續(xù)上升趨勢轉(zhuǎn)為緩步下降，但單純從數(shù)據(jù)上來看，全國流動人口總量依舊不可小覷，截至2017年底總數(shù)仍在2.4億以上。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》的預(yù)測，到2020年我國仍將有2億以上的流動人口。近年來我國各城市群縣內(nèi)流動人口比重均有所下降，但省內(nèi)縣際流動人口和省際流動人口比重有所上升，表明城市群對流動人口的吸引力在不斷加強。在未來一段時間內(nèi)，隨著城市群地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展要素的進一步集聚，長距離流動人口的比重會進一步增加。同時，另一個不可忽視的事實是近年來全國高校畢業(yè)生的人數(shù)處于持續(xù)增長階段。數(shù)量龐大的流動人口勢必會導(dǎo)致城市住房擁擠現(xiàn)象進一步加劇，相應(yīng)地也為住房租賃市場的發(fā)展提供了強大的動力。

長租公寓作為最近幾年興起的新型租賃模式，以完備的配套設(shè)施和服務(wù)為亮點，尤其受到都市白領(lǐng)階層和大學(xué)畢業(yè)生群體的青睞，擁有廣闊的發(fā)展空間。

三、長租公寓發(fā)展困境探究

國家政策的大力支持，傳統(tǒng)租賃市場的落后以及龐大的市場需求為長租公寓在我國的發(fā)展提供了強勁動力。但長租公寓在我國仍處于初期發(fā)展階段，制度與市場環(huán)境尚不完善，面臨著一些現(xiàn)實困境，主要包括以下幾個方面：

（一）融資渠道狹窄，金融產(chǎn)品匱乏

按照資產(chǎn)的持有方式，長租公寓運營模式可以分為輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)兩種。目前，我國長租公寓運營企業(yè)大多采用重資產(chǎn)的運營模式，即通過購買土地或者收購已建成房屋的方式獲得房源，裝修改造之后出租。這種運營模式的優(yōu)點是企業(yè)對出租房產(chǎn)享有持有權(quán)，除了可以獲得租金收益，還可以得到一定的資產(chǎn)增值收益，缺點是對企業(yè)的融資能力有較高的要求，企業(yè)在運營前期需要投入大量的資本，后期市場的開拓和發(fā)展也必須以足量的資金為基礎(chǔ)。

目前，我國長租公寓開發(fā)的融資渠道非常有限，基本以股權(quán)投資和銀行貸款為主，同時大部分融資額度比較小，給長租公寓運營企業(yè)帶來了較大的資金壓力。目前，我國長租公寓開發(fā)的融資渠道非常有限，基本以股權(quán)投資和銀行貸款為主，并且大部分融資額度比較小，給長租公寓運營企業(yè)帶來了較大的資金壓力。雖然近年來REITs、ABS等金融產(chǎn)品開始出現(xiàn)在住房租賃市場，但其在我國還處于初步發(fā)展階段，與美國、日本等國家的資產(chǎn)證券化有著很大的差別，短時間內(nèi)仍然無法支撐長租公寓企業(yè)的資金需求。融資渠道狹窄直接阻礙了長租公寓行業(yè)的資產(chǎn)流動性以及市場的規(guī)?；l(fā)展，是長租公寓運營企業(yè)迫切需要解決的一個重要問題。

（二）投資回收期長，企業(yè)盈利困難

目前，我國長租公寓運營企業(yè)在盈利方面面臨的主要問題是投資回收期長和收益率低。與傳統(tǒng)租賃住房相比，長租公寓的一個突出優(yōu)勢就是完善的配套設(shè)施，例如定期的清潔服務(wù)、配套的休閑娛樂設(shè)施等，意味著其開發(fā)成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)租賃住房。同時，長租公寓的租金普遍要高于傳統(tǒng)租賃住房，在尚未形成品牌效應(yīng)的發(fā)展初期基本上很難實現(xiàn)盈利。由于長租公寓在發(fā)展初期的運營優(yōu)勢難以體現(xiàn)，開發(fā)成本又相對較高，其投資回收期需要更長的時間，普遍在5-10年左右。

雖然大部分房產(chǎn)開發(fā)商進軍長租公寓行業(yè)主要是看中了其未來廣闊的發(fā)展空間，也做好了短期內(nèi)盈利較低的準(zhǔn)備，但如果長租公寓的盈利問題得不到解決，僅僅靠補貼的燒錢模式，則很難得到蓬勃的發(fā)展。今年，以樂伽公寓為代表的一批長租公寓品牌宣布因為經(jīng)營不善、資金周轉(zhuǎn)不靈等原因退出長租公寓領(lǐng)域，在社會上引起了廣泛的關(guān)注，再一次說明了盈利困難是目前我國長租公寓行業(yè)面臨的一個重要的現(xiàn)實困境。

（三）住房供給短缺，供需關(guān)系失衡

目前，我國一二線城市的住房租賃需求一直保持上升趨勢，實際供給卻嚴(yán)重不足。我國長租公寓房源供給主要有兩種，一種是新建房產(chǎn)，另一種是經(jīng)過改造的存量房產(chǎn)，二者現(xiàn)有數(shù)量都相對有限，難以滿足住房租賃市場的實際需求。要想打破我國住房租賃市場尤其是長租公寓行業(yè)面臨的發(fā)展困境，保證我國住房租賃市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，首先需要解決的問題就是增加租賃住房供給，保持供需平衡。

（四）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不一，市場發(fā)展混亂

隨著住房租賃市場需求的不斷增加，不同背景的資本開始涌入長租公寓市場，造成原本就不成熟的租賃市場更加混亂，而產(chǎn)生混亂的根本原因就是租賃市場缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。目前，國內(nèi)各類長租公寓運營企業(yè)在房屋質(zhì)量、配套服務(wù)、管理水平等方面存在很大的差異，無法給客戶提供良好的使用體驗，從而在很大程度上制約了長租公寓行業(yè)的進一步發(fā)展。

當(dāng)前我國住房租賃行業(yè)尚未制定規(guī)范的裝修標(biāo)準(zhǔn)和健康安全評估機制。部分長租公寓運營企業(yè)為了提高入住率，降低房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在房屋尚未達到居住標(biāo)準(zhǔn)之時便對外出租，導(dǎo)致多起甲醛超標(biāo)之類的不良事件。同時，由于長租公寓市場行業(yè)競爭較大，部分企業(yè)為了獲取優(yōu)質(zhì)房源而進行惡性競爭，也在一定程度上為長租公寓行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展造成了負(fù)面影響。[9]

四、長租公寓發(fā)展對策探究

針對我國長租公寓行業(yè)發(fā)展面臨的現(xiàn)實困境，借鑒日本、美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗，提出以下幾方面的政策建議：

（一）提供金融支持，拓寬融資渠道

作為世界上最早發(fā)展長租公寓的國家，美國可以為我國發(fā)展長租公寓行業(yè)提供很多值得借鑒的地方。對美國長租公寓兩種融資模式REITs和CMBS進行分析，可以發(fā)現(xiàn)無論是哪一種類型的融資模式，融資資金的流動性都是融資成敗的關(guān)鍵之處。[10]由此，我們可以得到一些啟示。對銀行等金融機構(gòu)來說，首先，應(yīng)該創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，大力發(fā)展與長租公寓項目匹配度較高的金融工具和產(chǎn)品，滿足長租公寓長久發(fā)展的金融需求;其次，應(yīng)該優(yōu)化住房租賃融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在降低風(fēng)險的同時提高融資模式的靈活性;最后，還應(yīng)該加大對長租公寓行業(yè)的貸款支持，提供更多諸如住房租賃貸之類適合長租公寓行業(yè)的貸款產(chǎn)品，為行業(yè)的發(fā)展提供資金支持。對長租公寓運營企業(yè)來說，首先，應(yīng)該積極探索融資渠道，大力發(fā)行REITs 之類的租賃住房信托基金，推動住房租賃市場的資產(chǎn)證券化程度[11];其次，要注意防范資本風(fēng)險，避免資金鏈斷裂;最后，還應(yīng)該加強與其他平臺的合作，拓寬融資渠道。對政府來說，首先，應(yīng)該盡快出臺針對完善長租公寓REITs 項目管理的法規(guī)制度，為長租公寓運營企業(yè)的資金安全提供法律保障;其次，要加大對長租公寓REITs 項目的支持力度，在政策方面給予一定優(yōu)惠;最后要在稅收等相關(guān)領(lǐng)域給予必要的幫助，從而進一步推動長租公寓行業(yè)的長久發(fā)展。

（二）專業(yè)化、集中化發(fā)展，尋求規(guī)模效益

針對長租公寓行業(yè)在盈利方面存在的投資回收期長以及投資收益率較低的問題，專業(yè)化、集中化是其必然的發(fā)展趨勢。長租公寓運營企業(yè)必須采取一定措施尋求規(guī)模效益，從而實現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

首先，長租公寓運營企業(yè)可以通過改變房屋規(guī)格，控制裝飾裝修預(yù)算等方法降低前期開發(fā)成本，在一定程度上緩解收益率較低的問題。其次，長租公寓運營企業(yè)要強化自身專業(yè)，靈活運用金融工具提高資本運作水平，優(yōu)化運營模式以實現(xiàn)品牌溢價，獲得長期利潤。同時，較小規(guī)模的長租公寓運營企業(yè)可以進行資源整合，形成利益共同體，構(gòu)建長期穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。最后，長租公寓運營企業(yè)要引進專業(yè)的公寓經(jīng)營管理人才，提高企業(yè)的綜合管理和運營水平，加強企業(yè)形象和企業(yè)文化的塑造，凝聚促進企業(yè)長久發(fā)展的核心競爭力。

（三）立法先行，統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

針對目前我國長租公寓行業(yè)出現(xiàn)的惡性競爭以及房屋安全質(zhì)量不達標(biāo)等問題，國家應(yīng)該完善相關(guān)的法律法規(guī)，制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強對長租公寓市場的監(jiān)督和管理。

一方面國家應(yīng)該針對住房租賃行為制定專項法規(guī)，對出租人和承租人承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)進行明確的規(guī)定，既要保障承租人享受應(yīng)有的公共權(quán)力，也要維護出租人的合法權(quán)益。各地政府應(yīng)在遵守國家法律的前提下根據(jù)實際情況因地制宜地制定相應(yīng)的規(guī)章制度，建立長租公寓運營監(jiān)督平臺，在推動長租公寓行業(yè)發(fā)展的同時加強對市場的監(jiān)管。另一方面，要建立長租公寓行業(yè)明確的市場規(guī)范和統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，針對長租公寓裝修質(zhì)量、消防安全、甲醛含量以及房租定價等建立統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范，對長租公寓行業(yè)的準(zhǔn)入門檻嚴(yán)格把關(guān)，針對出現(xiàn)違規(guī)行為的長租公寓運營企業(yè)加大懲罰力度。

（四）多方參與，構(gòu)建租賃市場新格局

長租公寓作為住房租賃市場的一種新興模式，運營過程涉及眾多不同的環(huán)節(jié)，需要接觸不同的政府部門以及供應(yīng)商和服務(wù)商。實現(xiàn)長租公寓在我國的可持續(xù)發(fā)展需要各方參與者的共同努力。

首先，作為房源供給者的政府、企業(yè)或其他主體應(yīng)該積極參與到長租公寓市場中來，增加住房租賃市場的住房供給。國家可以通過制定相應(yīng)的扶持政策來拓寬租賃住房供給。例如將集體建設(shè)用地增加到長租公寓住房供給渠道中來，或者增加長租公寓用房建設(shè)指標(biāo)，對長租公寓運營企業(yè)提供有力的土地政策和稅收優(yōu)惠等。其次，擁有較多位于有利地段但卻處于閑置狀態(tài)或者利用效率較低的存量土地和房屋的國有企業(yè)，應(yīng)該積極地將這些資源投入到長租公寓市場，從而維持長租公寓市場的供需平衡。再次，銀行、保險等金融機構(gòu)要積極創(chuàng)新，努力提供更多的融資服務(wù)和金融產(chǎn)品，為長租公寓運營企業(yè)提供強有力的資金保障。最后，長租公寓運營企業(yè)自身應(yīng)該加強管理，規(guī)范自身行為，提升運營專業(yè)度，塑造良好的品牌，形成企業(yè)自身的核心競爭力，從而共同促進長租公寓行業(yè)的不斷向前發(fā)展。

五、結(jié)論與討論

租購并舉政策的出臺為住房租賃市場創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間，也給長租公寓的快速發(fā)展提供了戰(zhàn)略機遇。然而，挑戰(zhàn)與機遇并存，融資渠道狹窄、企業(yè)盈利困難、供需關(guān)系失衡以及市場管理混亂等問題都為長租公寓在我國的發(fā)展打上了問號。實現(xiàn)長租公寓在我國的長久發(fā)展需要各方參與者的共同努力，在借鑒其他國家發(fā)展經(jīng)驗的同時，更要結(jié)合我國實際發(fā)展情況，探究長租公寓中國化發(fā)展新模式，構(gòu)建良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展的市場新格局。

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Probe into the Driving Force， Predicament and Countermeasures for the Localization of Long-term Apartment Rental in China

LI Jing

（College of Construction Management and Real Estate， Henan University of Economics and Law， Zhengzhou 450000， China）

Abstract：After the 19th National Congress of the CPC， the confirmation of the idea that houses are for living in not investing has greatly promoted the development of house-renting market. With the strong support of national policies， continuous growth of rental demand and the backward traditional house-renting market， long-term apartment rental is becoming increasingly popular in China. However， it still faces great challenges in the development， due to problems such as the narrow financing channels， enterprises difficulty in earning profits， shortage of housing supply， disorderly market management， etc. Some countermeasures are then proposed， including providing financial support， broadening financing channels; seeking economies of scale through centralized development; establishing unified industrial standards based on legislation; building a new pattern of house renting with participation of many parties and other specific proposals.

Key Words： long-term apartment rental; driving force; financing; earn profits

收稿日期：2019-12-16

作者簡介：李晶（1966-），女，河南鄭州人，河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。

DOI：10.13685/j.cnki.abc. 000467