摘 要：本文將詳細(xì)介紹房屋登記簿在房地產(chǎn)檔案管理中的作用，并指出其在法律效力、產(chǎn)權(quán)明確及行為約束方面的重要性，隨著人們房屋數(shù)量的增多，房地產(chǎn)的發(fā)展也越來(lái)越快，而房屋登記簿方面的管理尤為重要，管理人員應(yīng)意識(shí)到房屋登記簿的重要性，進(jìn)而加大房地產(chǎn)檔案管理的力度，從而使房地產(chǎn)行業(yè)更具規(guī)范化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);檔案管理;房屋登記簿

房地產(chǎn)的發(fā)展一方面帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但另一方面由于發(fā)展速度過(guò)快，而在管理方面產(chǎn)生缺失，進(jìn)而也影響到了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诖?，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)檔案的管理，而其中規(guī)范房屋登記簿，并意識(shí)到其重要性則尤為關(guān)鍵，通過(guò)有效、科學(xué)的管理制度，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得穩(wěn)定增長(zhǎng)。

1 房屋登記簿在房地產(chǎn)檔案管理中的作用

在發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)的過(guò)程中，房屋登記簿是一種不可或缺的文件，具體來(lái)說(shuō)，房屋登記簿在房屋檔案管理中的作用即是記錄與摸索我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展情況，并集中管理物權(quán)。由于房屋登記簿要在法律保護(hù)下才能實(shí)施，因而該文件具備法律效應(yīng)。

在具體應(yīng)用的進(jìn)程中，相關(guān)管理人員可利用房地產(chǎn)中的記錄進(jìn)行規(guī)范化、科學(xué)化的管理。該記錄不但包括了登記房屋產(chǎn)權(quán)，還記載了整個(gè)房屋的基本狀況，進(jìn)而方便管理人員查詢相關(guān)信息。我國(guó)當(dāng)前的法律已明確指出在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，應(yīng)向有關(guān)部門登記、記錄，其含義就是指在房產(chǎn)登記簿中登記，在這之中，若房屋權(quán)屬證書等有關(guān)文件與房產(chǎn)登記簿中的具體內(nèi)容出現(xiàn)些許差異，判斷其結(jié)果的依據(jù)則是房地產(chǎn)登記簿，通過(guò)該項(xiàng)規(guī)定可了解到房地產(chǎn)登記簿的重要性。隨著社會(huì)發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)登記簿變得愈發(fā)重要，其在房產(chǎn)檔案管理中時(shí)刻發(fā)揮著作用，完善的房地產(chǎn)登記簿對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展可起到極大的促進(jìn)作用。良好的房屋登記簿也能使該事業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中占據(jù)重要地位，進(jìn)而以更加規(guī)范化、科學(xué)化的管理促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 房屋登記簿在房地產(chǎn)檔案管理中的重要性

2.1 法律效應(yīng)

在房地產(chǎn)檔案管理中，房屋登記簿極其重要，之所以重要是因?yàn)槠渚邆浞尚?yīng)，若在房屋產(chǎn)權(quán)上產(chǎn)生糾紛，相關(guān)人員可利用房產(chǎn)登記簿進(jìn)行協(xié)商或解決，為有關(guān)工作的開展提供法律依據(jù)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，該記錄發(fā)揮著重要作用。

一方面，房地產(chǎn)的相關(guān)部門對(duì)房屋登記簿中的記錄是嚴(yán)格保管，原因在于其證明了房屋的身份，就像人的身份證一樣，當(dāng)房屋使用者在房地產(chǎn)登記簿中登記后，該房屋的權(quán)屬才發(fā)生改變，即屬于使用者，受到相關(guān)法律的保護(hù)，具備法律效應(yīng)。因此，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)登記簿的管理工作，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，并使該房屋使用者集義務(wù)與權(quán)利于一身，與此同時(shí)，相關(guān)部門還應(yīng)重視法律法規(guī)的完善，從而振興我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)。

另一方面，房地產(chǎn)登記簿就像一張名片，是證明其房產(chǎn)所有權(quán)的重要憑證與依據(jù)，因而在房地產(chǎn)行業(yè)的管理中，應(yīng)對(duì)部分房地產(chǎn)的事宜進(jìn)行一定程度的約束，基于此想法，相關(guān)政府部門應(yīng)提高房地產(chǎn)登記簿在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用，不斷完善登記簿中記錄的內(nèi)容，改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)登記簿的認(rèn)識(shí)，意識(shí)到其的重要。此外，在實(shí)際生活中也可進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)登記簿的作用，改善其在檔案管理中的地位。

2.2 產(chǎn)權(quán)明確

若想使房地產(chǎn)行業(yè)有較大的發(fā)展，應(yīng)設(shè)置完善且健全的房產(chǎn)登記簿，基于此，政府部門在產(chǎn)權(quán)交易進(jìn)行時(shí)應(yīng)保留原始憑證的相關(guān)記錄，若未做好相關(guān)記錄，極有可能使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生混亂，從而無(wú)論在變更上還是設(shè)立上都會(huì)引起較大的困擾及麻煩。因此，地產(chǎn)交易處需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)所屬人的登記，進(jìn)而使其產(chǎn)權(quán)受到法律的保護(hù)，在出現(xiàn)爭(zhēng)論或爭(zhēng)端的情況下，該登記簿即可憑借其獨(dú)有的理論依據(jù)發(fā)揮出重要，甚至是決定性的作用。物權(quán)生效的前提即是科學(xué)記錄房地產(chǎn)登記簿，基于其特殊性與權(quán)威性，在法律制度的監(jiān)管下，能更加真實(shí)的反映出物權(quán)的真實(shí)歸屬，并以此為基礎(chǔ)，強(qiáng)化房地產(chǎn)登記簿的管理工作，提高產(chǎn)權(quán)記錄的認(rèn)識(shí)，加快交易步伐，使房地產(chǎn)登記簿相關(guān)的管理工作更具規(guī)范化。

良好的房屋登記簿可切實(shí)保障房屋所有人的正當(dāng)權(quán)益，當(dāng)因房屋問(wèn)題產(chǎn)生民事糾紛時(shí)，有關(guān)部門都會(huì)根據(jù)該登記簿中的記載，有效、精準(zhǔn)、快捷的找出房屋信息的真實(shí)情況，并在核對(duì)之后，保障房屋所有人的真實(shí)權(quán)益。

2.3 行為約束

一方面，房屋購(gòu)買者可通過(guò)相關(guān)房屋登記簿中的內(nèi)容直觀了解到房屋在建造的過(guò)程中的基本情況，對(duì)其有個(gè)大致的了解，且該登記簿中的內(nèi)容不僅清晰，還能將房屋的原始情況真實(shí)地反應(yīng)出來(lái)。與此同時(shí)，房屋所有者的每項(xiàng)權(quán)益都可通過(guò)房屋登記簿體現(xiàn)出來(lái)，也就是說(shuō)，若該房地產(chǎn)登記簿沒(méi)有明確記載，其權(quán)益應(yīng)受到質(zhì)疑，且不受相關(guān)法律的保護(hù)。

另一方面，房地產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容大多公正，且客觀，因而遵守該登記簿中的規(guī)定是維持房地產(chǎn)交易秩序的重要準(zhǔn)則。若房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移等情況，房屋所有者需立即將該情況登記到房屋登記簿上。針對(duì)預(yù)告、異議、抵押及變更等相關(guān)情形都應(yīng)在房地產(chǎn)登記簿上予以登記，某些動(dòng)態(tài)上的變化更要有詳細(xì)的記錄予以說(shuō)明。該方式能切實(shí)保障房屋所有者將現(xiàn)實(shí)與權(quán)利有效統(tǒng)一起來(lái)，從而避免出現(xiàn)因房屋歸屬而引發(fā)的沒(méi)必要的爭(zhēng)執(zhí)。

例如，黑龍江省綏化市某房地產(chǎn)事務(wù)中心在買賣一所房子時(shí)，其內(nèi)部的管理人員在購(gòu)買者寫房屋登記簿時(shí)，要求其將房屋的所有動(dòng)態(tài)寫在該登記簿內(nèi)，但該購(gòu)買者并未聽從，不久之后，購(gòu)買者將房屋轉(zhuǎn)移，但該內(nèi)容并未顯示在房地產(chǎn)登記簿中，在發(fā)生糾紛時(shí)，由于該報(bào)告中未含有轉(zhuǎn)移事項(xiàng)，因而該房屋購(gòu)買者的權(quán)益并沒(méi)有獲得維護(hù)。通過(guò)該事件可了解到，整個(gè)房屋的所有動(dòng)態(tài)信息都應(yīng)體現(xiàn)在房屋登記簿上，其權(quán)益才能被真正維護(hù)。

3 管理房屋登記簿的體會(huì)

首先，當(dāng)前的法律法規(guī)禁止房地產(chǎn)開發(fā)商在集體土地上開發(fā)房產(chǎn)，針對(duì)集體建設(shè)的房屋，也不允許向該集體以外的人銷售，因此，“集體土地”的標(biāo)注可有效解決問(wèn)題的產(chǎn)生與登記轉(zhuǎn)移的拖延。與此同時(shí)，針對(duì)注銷登記與查封登記，相關(guān)登記機(jī)構(gòu)可將注銷的詳細(xì)情況寫入房地產(chǎn)登記簿中，從而切實(shí)完善房屋的動(dòng)態(tài)管理，充分保障房屋所有者的合法權(quán)益。

其次，房屋所有者在入住期間，若出現(xiàn)登記證明或房屋產(chǎn)權(quán)證書滅失、遺失的情況，應(yīng)及時(shí)找到相關(guān)房屋登記機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)需予以補(bǔ)發(fā)，在補(bǔ)發(fā)完成后，房屋持有人應(yīng)該該事件記錄在房屋登記簿中。其原因在于，若沒(méi)有記載，就極難使原證件失效，很難達(dá)到補(bǔ)證的目的。而在登記簿上記錄補(bǔ)證，也是公示的一種，但該公示持久、權(quán)威的效應(yīng)更強(qiáng)。

例如，黑龍江省綏化市某房地產(chǎn)事務(wù)中心某房屋購(gòu)買者遺失了房屋產(chǎn)權(quán)證書，其通過(guò)房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)辦，并將該事件記錄在自己的房屋登記簿中，該方式直接、明了的體現(xiàn)了房屋的動(dòng)態(tài)情況，使房屋擁有者的合法權(quán)益得到有效維護(hù)。

最后，在仲裁委員會(huì)或人民法院生效的相關(guān)法律文書中，獲得的相關(guān)房屋所有權(quán)，人民法院可強(qiáng)制要求所有的房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，房屋機(jī)構(gòu)也要負(fù)責(zé)處理各類事宜。

4 總結(jié)

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要位置，且不可或缺，完善相關(guān)法律法規(guī)是開展房地產(chǎn)事業(yè)的關(guān)鍵。相關(guān)管理人員應(yīng)意識(shí)到管理房屋登記簿的重要性，并采取相關(guān)措施改善檔案管理，再加上科學(xué)化的監(jiān)管工作，從而使我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介

魏宏宇（1979-），男，黑龍江綏化市，本科，中級(jí)檔案師。