李正斌

【摘要】企業(yè)償債能力評(píng)價(jià)已有較長(zhǎng)歷史，但未形成系統(tǒng)性的綜合評(píng)價(jià)方法體系。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)行調(diào)控的背景下，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步重視對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力評(píng)價(jià)，以降低融資回收風(fēng)險(xiǎn)。文章對(duì)現(xiàn)有的償債能力評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法進(jìn)行分析，指出現(xiàn)有評(píng)價(jià)方法存在的問(wèn)題。在深入分析房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力評(píng)價(jià)提出了相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】金融機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)；償債能力

一、前言

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要充分利用杠桿手段、大力借助金融機(jī)構(gòu)的力量，從金融機(jī)構(gòu)融得大量資金，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

在2017年以前，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)水平。此前，一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生虧損的情況較為少見(jiàn)，僅在一些階段性市場(chǎng)波谷階段項(xiàng)目銷售不及預(yù)期，部分項(xiàng)目存在暫時(shí)性的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；但項(xiàng)目基本沒(méi)有終極風(fēng)險(xiǎn)。除非是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將資金挪作他用，否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本都能實(shí)現(xiàn)盈利。在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)貸款給房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)較低。不少金融機(jī)構(gòu)一度將房地產(chǎn)項(xiàng)目及房地產(chǎn)企業(yè)作為優(yōu)質(zhì)貸款對(duì)象。

但是，2017年以后，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加大，且一直堅(jiān)持“房住不炒”的總體指導(dǎo)思想。尤其在2019年，為了防止資金流入房地產(chǎn)行業(yè)加大了管控力度，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款提出了諸多有效的監(jiān)管措施。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資被收緊，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃，從而使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量貸款和新增貸款的風(fēng)險(xiǎn)都明顯上升。因此，金融機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的評(píng)價(jià)，選擇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，降低所放貸資金本息回收的風(fēng)險(xiǎn)。

二、現(xiàn)有償債能力分析指標(biāo)存在的問(wèn)題

對(duì)企業(yè)償債能力分析，主要從兩個(gè)方面進(jìn)行：短期償債能力分析和長(zhǎng)期償債能力分析。但現(xiàn)有的分析評(píng)價(jià)方法，實(shí)用性不強(qiáng)，也無(wú)法直觀反映出企業(yè)的真實(shí)償債能力。

（一）現(xiàn)有償債能力分析指標(biāo)

1.短期償債能力評(píng)價(jià)方法

短期償債能力分析主要評(píng)價(jià)企業(yè)在不變賣或處置固定資產(chǎn)的情況下償還短期負(fù)債的能力。

（1）流動(dòng)比率。流動(dòng)比率是衡量一個(gè)企業(yè)短期償債能力的重要指標(biāo)，該比率數(shù)值越大，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。一般認(rèn)為，流動(dòng)比率在2以上比較合適，但也不是越高越好。

（2）速動(dòng)比率。速動(dòng)比率是在流動(dòng)比率的基礎(chǔ)上更嚴(yán)格地對(duì)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，為了更真實(shí)地體現(xiàn)企業(yè)的短期償債能力，可以把流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨因素扣除。一般認(rèn)為，速動(dòng)比率維持在1較為正常。如速動(dòng)比率過(guò)大，說(shuō)明企業(yè)中速動(dòng)資產(chǎn)占比過(guò)大，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理；如速動(dòng)比率過(guò)小，說(shuō)明企業(yè)短期負(fù)債到期償還的能力不足。

（3）現(xiàn)金比率?，F(xiàn)金比率是反映企業(yè)直接償付流動(dòng)負(fù)債的指標(biāo)，也是最嚴(yán)格、最穩(wěn)健的短期償債指標(biāo)?，F(xiàn)金比率是指企業(yè)用其現(xiàn)金類資產(chǎn)償還短期貸款的能力。當(dāng)現(xiàn)金比率大于1時(shí)，說(shuō)明企業(yè)有能力償還短期負(fù)債。

2.長(zhǎng)期償債能力評(píng)價(jià)方法

長(zhǎng)期償債能力分析主要針對(duì)企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，長(zhǎng)期負(fù)債主要包括長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款等償還期在一年以上的債務(wù)。

（1）資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)的比率，它反映企業(yè)的總資產(chǎn)中有多少是通過(guò)負(fù)債籌集的，該比率是投資者重視的指標(biāo)之一。資產(chǎn)負(fù)債率越高，說(shuō)明公司償還債款的資產(chǎn)越少。

（2）產(chǎn)權(quán)比率。產(chǎn)權(quán)比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額的比率，也稱為負(fù)債股權(quán)比率。這是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理的指標(biāo)，揭示了企業(yè)的股東權(quán)益對(duì)償還企業(yè)債務(wù)的保障程度。產(chǎn)權(quán)比率越小，說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)情況越好，對(duì)長(zhǎng)期償債能力的保證程度越高。

（3）股東權(quán)益比率。股東權(quán)益比率指公司的股東投入的資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比。該指標(biāo)過(guò)小則表示企業(yè)負(fù)債過(guò)多，過(guò)大則表示企業(yè)沒(méi)有充分利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

（4）利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)用來(lái)分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果支付利息費(fèi)用的能力，它指企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)息稅前利潤(rùn)與所需支付債務(wù)利息的關(guān)系。利息保障倍數(shù)一般不低于5，其數(shù)值越大，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。

（二）現(xiàn)有償債能力評(píng)價(jià)方法存在的問(wèn)題

現(xiàn)有的企業(yè)償債能力評(píng)價(jià)方法體系雖已運(yùn)行多年，但還是存在一些問(wèn)題。尤其是從金融機(jī)構(gòu)的視角出發(fā)，相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法未能真實(shí)反映出企業(yè)償還相關(guān)債務(wù)的能力。

1.未反映企業(yè)動(dòng)態(tài)債務(wù)變化情況

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，對(duì)企業(yè)進(jìn)行償債能力分析，其目的是評(píng)價(jià)資金貸出后能否到期順利收回本息?，F(xiàn)在的相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法均是基于現(xiàn)有的資產(chǎn)及負(fù)債來(lái)計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，未將金融機(jī)構(gòu)擬貸款的金額計(jì)入企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債中，不能真實(shí)地反映金融機(jī)構(gòu)提供貸款后的償債能力。

2.未考慮企業(yè)后續(xù)融資能力

對(duì)于大部分企業(yè)而言，尤其是大型企業(yè)，利用金融工具的杠桿效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展是非常普遍的。在這種情況下，企業(yè)“借新還舊”就是一種常用的手段。因此，從金融機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，在對(duì)企業(yè)進(jìn)行償債能力評(píng)價(jià)時(shí)，要把企業(yè)的后續(xù)融資能力作為重要的因素納入考慮范圍。而目前的現(xiàn)有償債能力評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法沒(méi)有將企業(yè)的后續(xù)融資能力納入。

3.相關(guān)指標(biāo)單獨(dú)計(jì)算，未形成綜合評(píng)價(jià)判斷

現(xiàn)有企業(yè)償債能力評(píng)價(jià)方法均是以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的單一計(jì)算，存在以下局限：當(dāng)相關(guān)指標(biāo)計(jì)算出來(lái)后，會(huì)發(fā)現(xiàn)某些指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果高于企業(yè)所在行業(yè)的平均值，但某些指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果卻低于企業(yè)所在行業(yè)的平均值。這種情況下，企業(yè)的償債能力到底是強(qiáng)是弱，無(wú)法得到一個(gè)明確的結(jié)論性判斷。

4.未考慮企業(yè)規(guī)模因素

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，企業(yè)規(guī)模不同，資金貸出后回收的風(fēng)險(xiǎn)大小是不同的。一般而言，同一個(gè)行業(yè)中，相關(guān)比率指標(biāo)差不多的情況下，規(guī)模大的企業(yè)后續(xù)償債能力更強(qiáng)、融資渠道更廣，償債能力也相對(duì)強(qiáng)一些。因此，也造成了多年來(lái)社會(huì)上存在的中小企業(yè)“融資難、融資貴”問(wèn)題?，F(xiàn)有的償債能力評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法未考慮企業(yè)規(guī)模因素。

5.未考慮行業(yè)特點(diǎn)

目前的短期償債能力分析和長(zhǎng)期償債能力分析均沒(méi)有考慮行業(yè)的差別，所有行業(yè)均使用相同的評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法。但實(shí)際上，在社會(huì)中各行業(yè)具有各行業(yè)的特點(diǎn)，比如有些行業(yè)屬于“輕資產(chǎn)型”、有些行業(yè)屬于“重資產(chǎn)型”；有些行業(yè)屬于國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，甚至有補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策；有些行業(yè)則屬于限制發(fā)展、要進(jìn)行供給側(cè)改革的行業(yè)。償債能力評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)設(shè)計(jì)一些特殊的指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，或者對(duì)現(xiàn)有的評(píng)價(jià)方法進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。

6.未考慮企業(yè)后續(xù)一段時(shí)期的經(jīng)營(yíng)情況

目前的償債能力分析，使用的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均是現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，基于企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)狀況，未考慮企業(yè)今后一段時(shí)期的經(jīng)營(yíng)及現(xiàn)金流情況。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，將資金貸給企業(yè)，希望融資期限屆滿時(shí)企業(yè)有較強(qiáng)的償債能力，順利歸還借款本息。而后續(xù)一段時(shí)間企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況好壞將在很大程度上決定企業(yè)的償債能力，決定企業(yè)屆時(shí)是否有較好的現(xiàn)金流來(lái)償債。

三、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評(píng)價(jià)時(shí)的改進(jìn)優(yōu)化建議

（一）房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)分析

金融機(jī)構(gòu)要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行客觀的償債能力評(píng)價(jià)，必須首先了解房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)具有以下特點(diǎn)。

1.房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴度高

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要大量的資金，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均需要借助金融機(jī)構(gòu)的力量才能完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，很少有開(kāi)發(fā)商單純依靠自有資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

2.房地產(chǎn)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，經(jīng)常受到國(guó)家的調(diào)控

房地產(chǎn)關(guān)系到廣大民眾的居住權(quán)利，受到黨和國(guó)家的高度關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行外，還經(jīng)常受到國(guó)家的調(diào)控，并且在很大程度上受到國(guó)家調(diào)控政策的影響。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的再生產(chǎn)主要取決于土地獲取和儲(chǔ)備

與社會(huì)大部分行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再生產(chǎn)決策和投入，主要決定因素是企業(yè)的土地獲取和儲(chǔ)備。在我國(guó)土地屬于國(guó)家所有，供應(yīng)者只有政府一家。房地產(chǎn)企業(yè)要獲取開(kāi)發(fā)土地，只有找政府；尤其是住宅開(kāi)發(fā)用地，目前絕大部分地方都通過(guò)“招拍掛”的方式獲取。另一方面，土地成本占了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的很大一部分，在一線城市，土地成本甚至已占總成本的絕大部分。

4. 房地產(chǎn)存貨具有其獨(dú)有的特點(diǎn)，需要區(qū)別對(duì)待

以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)為例（這也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要類型），房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要分為以下幾種情況：一是剛?cè)〉蒙形磩?dòng)工開(kāi)發(fā)的土地；二是處于施工階段尚未開(kāi)始預(yù)售的項(xiàng)目；三是已開(kāi)始預(yù)售尚未交房的項(xiàng)目；四是已向業(yè)主交房項(xiàng)目但尚未銷售的存貨。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，第四種存貨越多，說(shuō)明企業(yè)的銷售困難，經(jīng)營(yíng)狀況也不會(huì)好。前兩種存貨較多，說(shuō)明企業(yè)處于擴(kuò)張期，發(fā)展?jié)摿^大。第三種存貨較多，說(shuō)明企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)將有較好的現(xiàn)金流。

（二）金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評(píng)價(jià)的改進(jìn)優(yōu)化建議

1.評(píng)估未來(lái)一段時(shí)期的房地產(chǎn)金融政策

房地產(chǎn)經(jīng)常受到國(guó)家調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難易程度也與國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策尤其是金融方面的政策密切相關(guān)。如果未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)金融政策將收緊，則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)融資將更為困難，會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)償債能力。

2.將金融機(jī)構(gòu)擬貸款金額納入相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算

對(duì)于一、二線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，投資量大，一個(gè)項(xiàng)目投資動(dòng)輒幾十億、甚至上百億；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以這些項(xiàng)目進(jìn)行融資時(shí)，單次融資量也很大。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一個(gè)此類項(xiàng)目的融資將使其企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)發(fā)生較大變化。因此，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行償債能力評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)將擬貸款金額納入相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算。

3.對(duì)相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)賦予不同權(quán)重，形成綜合評(píng)價(jià)結(jié)論

現(xiàn)有的相關(guān)償債能力評(píng)價(jià)指標(biāo)是單獨(dú)計(jì)算，不能形成一個(gè)綜合的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)各單獨(dú)指標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的重要性進(jìn)行分析，對(duì)每個(gè)指標(biāo)賦予不同的權(quán)重，使用層次分析法計(jì)算出該房地產(chǎn)企業(yè)的綜合償債能力，比如用“百分制”來(lái)表示，其結(jié)果直觀明了，金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，確定綜合償債能力分值的基準(zhǔn)值，對(duì)該基準(zhǔn)值以上的房地產(chǎn)企業(yè)才提供貸款。

4.將房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)融資能力納入考慮因素

房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)金融企業(yè)的合作關(guān)系、目前的主要融資模式等在較大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)融資能力。房地產(chǎn)企業(yè)如果與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)有良好的合作關(guān)系，其后續(xù)融資也會(huì)較為容易；房地產(chǎn)企業(yè)如果目前主要使用銀行貸款，其后續(xù)在信托、基金等機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資就具有較大的潛力和空間。金融機(jī)構(gòu)可以使用“德?tīng)柗品ā钡葘＜掖蚍址▽?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)償清能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，將其作為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力綜合評(píng)價(jià)的一個(gè)因素。

5.將房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力納入考慮范圍

目前，不管是短期償債能力評(píng)價(jià)還是長(zhǎng)期償債能力評(píng)價(jià)，均未將房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力納入評(píng)價(jià)范圍。但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力將在很大程度上決定其償債能力高低。衡量房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo)有多個(gè)，可以選擇其中的銷售凈利潤(rùn)率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。由于后續(xù)的盈利能力無(wú)相關(guān)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，只能進(jìn)行預(yù)測(cè)，因此可針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)前三年的銷售凈利潤(rùn)率進(jìn)行計(jì)算和評(píng)價(jià)。

6.深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的存貨構(gòu)成

針對(duì)以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，如果其已交房項(xiàng)目的存貨量大、占比高，則需要引起高度重視；說(shuō)明該房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不符合市場(chǎng)需求，銷售緩慢。如果房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始銷售尚未交房項(xiàng)目的存貨占比高，再參考其銷售價(jià)格走勢(shì)，若銷售價(jià)格亦逐步走高，則該房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)期現(xiàn)金流充裕，償債能力較強(qiáng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)已取得土地尚未開(kāi)工的項(xiàng)目以及已開(kāi)工尚未預(yù)售的項(xiàng)目存貨占比大，說(shuō)明該房地產(chǎn)企業(yè)較為激進(jìn)，處于快速擴(kuò)張的發(fā)展階段，需要分情況進(jìn)行分析；若判斷將來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入上升通道，則該房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)空間將會(huì)提升，也有較好的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)將有較強(qiáng)的償債能力；若判斷將來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入下降通道或市場(chǎng)縮量，則該房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售將面臨困難、利潤(rùn)空間壓縮，資金回籠慢，其償債能力將較弱。

7.將房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模作為影響因素，區(qū)別對(duì)待

不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，其綜合能力是不一樣的。在其他條件相同情況下，對(duì)不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆相同金額的貸款，規(guī)模大的企業(yè)能順利歸還貸款本息的可能性更高，也可以說(shuō)其償債能力更強(qiáng)。故金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不同，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)不同規(guī)模的企業(yè)給予不同的評(píng)價(jià)打分，作為其償債能力綜合評(píng)價(jià)的一部分。

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作者單位：中鐵信托有限責(zé)任公司