陳小敏

摘? ? 要：隨著人們生活水平的日益提升，對(duì)于住宅的需求也在逐步增加，因此住宅項(xiàng)目的精裝修工程已經(jīng)成為當(dāng)前衡量住宅價(jià)值的關(guān)鍵因素之一。本文則建立在探討住宅項(xiàng)目精裝修管理角度上展開(kāi)分析，首先分析了精裝修項(xiàng)目當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，其次闡述了在住宅精裝修施工過(guò)程中需要注意的要點(diǎn)，再次分析了如何提升住宅項(xiàng)目精裝修管理水平，意在能夠通過(guò)本文論述，進(jìn)一步推動(dòng)住宅項(xiàng)目精裝修管理質(zhì)量的提升。

關(guān)鍵詞：住宅項(xiàng)目;精裝修;管理問(wèn)題;探析

1? 引言

在房地產(chǎn)行業(yè)中，針對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行精裝修管理，可以有效提升房屋的產(chǎn)品價(jià)值，本文便以提升住宅經(jīng)濟(jì)效益為目的進(jìn)行分析。精裝修工程的落實(shí)可以使房屋住宅的檔次進(jìn)一步提升，優(yōu)化生活環(huán)境，符合當(dāng)前大眾的住宅理念。同時(shí)因?yàn)榫b修工程涉及到的領(lǐng)域眾多，實(shí)際的施工較為復(fù)雜，必須要進(jìn)行精益管理才可以提升精裝修的質(zhì)量。本文主要利用了理論分析和文獻(xiàn)查找的方式，深入研究了當(dāng)前精裝修的一系列問(wèn)題，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)工程團(tuán)隊(duì)提供借鑒參考價(jià)值。

2? 住宅項(xiàng)目的精裝修管理現(xiàn)狀

我國(guó)當(dāng)前的住宅項(xiàng)目精裝修工程通常是由業(yè)主與承辦商進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成項(xiàng)目的對(duì)包和交接，通常來(lái)講精裝修工程與業(yè)主自主裝修相比具有較大的優(yōu)勢(shì)，首先，精裝修工程可以有效降低業(yè)主自主裝修產(chǎn)生的一系列失誤問(wèn)題，裝修技術(shù)和裝修方式較為專業(yè)，能夠根據(jù)業(yè)主的需求提供不同的精裝修方案，同時(shí)集中的精裝修管理也可以有效降低裝修成本，也可以為業(yè)主提供后續(xù)的精裝修維護(hù)服務(wù)。在具備以上優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也具備部分的缺陷。由于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)和精裝修行業(yè)發(fā)展興盛，其中部分團(tuán)隊(duì)的施工資質(zhì)不夠，導(dǎo)致精裝修質(zhì)量較低，很容易在后期使用甚至交房的過(guò)程中便出現(xiàn)相應(yīng)的裝修問(wèn)題，同時(shí)我國(guó)當(dāng)前的精裝修風(fēng)格局限性較大，創(chuàng)新力度不強(qiáng)，無(wú)法準(zhǔn)確的提供符合業(yè)主需求的精裝修方案，因此還需要進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整和升級(jí)。

3? 住宅項(xiàng)目精裝修管理要點(diǎn)分析

3.1? 建材質(zhì)量是關(guān)鍵

落實(shí)精裝修建材質(zhì)量管理，應(yīng)該從以下兩點(diǎn)出發(fā)。首先必須將國(guó)家針對(duì)建筑工程所使用的建材標(biāo)準(zhǔn)作為主要依據(jù)，嚴(yán)格落實(shí)建材的質(zhì)量規(guī)格參數(shù)等環(huán)節(jié)的審查和監(jiān)督，從建材采購(gòu)到建材進(jìn)場(chǎng)落實(shí)裝修這一全過(guò)程都要加強(qiáng)質(zhì)量管理。其次，由于精裝修與人們的生活質(zhì)量有直接的關(guān)系，因此在選用精裝修建材時(shí)，不僅要注重性價(jià)比和質(zhì)量，也要注重建材的環(huán)保型。同時(shí)保證建材與整體裝修風(fēng)格的協(xié)調(diào)性，達(dá)到更佳的觀賞感受。

3.2? 施工過(guò)程是核心

由于精裝修工程涉及到的領(lǐng)域較多，因此必須要在施工過(guò)程中嚴(yán)格落實(shí)管理工作，無(wú)論是從主體的施工階段，還是前期的項(xiàng)目決策方面，都要進(jìn)行全方面的統(tǒng)籌，首先在施工前期針對(duì)施工技術(shù)進(jìn)行全面交底工作，加強(qiáng)施工方案與施工圖紙的契合程度，并且針對(duì)實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行研究，將細(xì)節(jié)做到位，例如：做好墻體管線預(yù)埋位置審查，加強(qiáng)隱蔽工程的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和質(zhì)量管控，重視易損壞環(huán)節(jié)的做法研究，完善精裝修施工環(huán)節(jié)與土建工程的對(duì)接，增加節(jié)能環(huán)保施工技術(shù)的創(chuàng)新，加強(qiáng)施工期間安全管控和質(zhì)量控制等。

3.3? 監(jiān)督管理是重點(diǎn)

做好監(jiān)督管理工作，不僅是整體房屋精裝修的要點(diǎn)，也是提升房屋產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益的重要保障。施工團(tuán)隊(duì)在監(jiān)理部門(mén)介入的情況下，也要建立起自身的監(jiān)督小組，聯(lián)合監(jiān)理部門(mén)對(duì)整體的裝修過(guò)程進(jìn)行全面的監(jiān)督和評(píng)價(jià)。一方面對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，實(shí)時(shí)的考核施工標(biāo)準(zhǔn)是否被貫徹落實(shí);另一方面對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，保證整體工程能夠在質(zhì)量基礎(chǔ)上達(dá)到最優(yōu)的施工效率。同時(shí)也要針對(duì)施工所產(chǎn)生的成本進(jìn)行價(jià)值管理，在為業(yè)主提供性價(jià)比最優(yōu)的精裝修服務(wù)的同時(shí)，也能夠整合工程自身所產(chǎn)生的成本，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化。

3.4? 管理機(jī)制是依據(jù)

想要提升住宅精裝修管理水平，最重要的便是要建立健全更加完善的管理機(jī)制，首先施工單位需要利用專業(yè)的管理理論作為管理機(jī)制落實(shí)的指導(dǎo)動(dòng)力，結(jié)合工程實(shí)際的需求來(lái)制定新型的管理系統(tǒng)，首先要針對(duì)施工團(tuán)隊(duì)制定人員管理機(jī)制，落實(shí)責(zé)任制，保證能夠?yàn)榫b修工程提供穩(wěn)固的核心力量。其次要落實(shí)資源分配組織管理機(jī)制，無(wú)論是從項(xiàng)目分包、資源整合、物料管理，還是人力資源協(xié)調(diào)，都要做有條理、有秩序，才能夠維護(hù)整體工程的順利開(kāi)展。再次還要落實(shí)項(xiàng)目保護(hù)機(jī)制，針對(duì)已經(jīng)完工的精裝修項(xiàng)目要進(jìn)行成品保護(hù)，尤其是針對(duì)工期較長(zhǎng)的精裝修項(xiàng)目，要對(duì)已完成的環(huán)節(jié)進(jìn)行階段性管理和維護(hù)，從而提高整體精裝修質(zhì)量。

4? 住宅項(xiàng)目精裝修管理方向

4.1? 墻面精裝修管理

在整體的住宅精裝修工程中，針對(duì)墻面進(jìn)行精裝修管理是最重要的環(huán)節(jié)，墻面的精裝修質(zhì)量直接影響到后續(xù)的相關(guān)精裝修環(huán)節(jié)，同時(shí)也能夠影響到整體房屋的居住體驗(yàn)。落實(shí)墻面精裝修管理主要是針對(duì)墻面的抹灰施工環(huán)節(jié)進(jìn)行針對(duì)性管理。在抹灰施工之前，必須要做好基層找平工作以及清理工作，打造好優(yōu)質(zhì)的精裝修基礎(chǔ)，要按照專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配比水泥砂漿（水灰比：1：3），在利用分層抹灰技術(shù)進(jìn)行施工時(shí)，要嚴(yán)格控制每一層的厚度（6mm/層），整體抹灰層厚度控制在23mm左右。當(dāng)整體的墻面抹灰環(huán)節(jié)施工結(jié)束之后，再次進(jìn)行找平工作，當(dāng)所有參數(shù)均符合標(biāo)準(zhǔn)之后，才可以進(jìn)行下一步精裝修環(huán)節(jié)。

4.2? 地面精裝修管理

在精裝修工程中，地面精裝修環(huán)節(jié)通常為隱性工程，涉及到溝槽施工、管道施工等，現(xiàn)在很多城市住宅還涉及到了水暖、地暖管道施工。因此在進(jìn)行地面精裝修環(huán)節(jié)中，首先要合理規(guī)劃管道溝槽等施工細(xì)節(jié)，并且要接受承重測(cè)試，保證管道能夠在日常的使用過(guò)程中完好無(wú)損，當(dāng)一切確保檢測(cè)合格之后，再進(jìn)行地面精裝修施工。地面裝修材質(zhì)的鋪設(shè)要保證接縫流暢，坡度合理，針對(duì)廚衛(wèi)等區(qū)域的地面要做好坡度排水工程。

4.3? 吊頂精裝修管理

部分業(yè)主為了達(dá)到房屋整體的美觀性，通常會(huì)增加吊頂來(lái)提升整體住宅的高檔層次，因此吊頂精裝修也是住宅精裝修工程管理中的重點(diǎn)方向。在進(jìn)行吊頂施工時(shí)，首先要做好相關(guān)參數(shù)的測(cè)量工作，針對(duì)整體房屋的凈高、洞口以及支架都要做好指標(biāo)測(cè)量管理，嚴(yán)格分析吊頂設(shè)計(jì)與墻體內(nèi)部管道規(guī)劃的契合性，保證吊頂能夠與房屋龍骨進(jìn)行對(duì)接。另外吊頂?shù)脑O(shè)計(jì)要符合房屋高度標(biāo)準(zhǔn)，次龍骨和主龍骨之間要保證貼合嚴(yán)密，如果吊頂面積過(guò)大要適當(dāng)增加吊桿來(lái)保證整體吊頂?shù)姆€(wěn)定性，通常來(lái)講，吊桿之間的距離要控制在300mm左右。當(dāng)整體的次龍骨及面板安裝完畢后，要對(duì)整體的吊頂質(zhì)量進(jìn)行檢查，符合標(biāo)準(zhǔn)后才可以完工。

4.4? 綠色建筑管理

房屋精裝修與人們的生活密切相關(guān)，當(dāng)前房屋精裝修行業(yè)發(fā)展日益旺盛，因此便涉及到了資源管控和綠色發(fā)展管理，利用綠色發(fā)展理念融合進(jìn)房屋精裝修工程中，能夠進(jìn)一步提升資源利用效率，推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展升級(jí)。因此精裝修工程要合理的規(guī)劃施工技術(shù)，選擇綠色施工建材，例如室內(nèi)的部分玻璃材料可以選用具備調(diào)光性、熱反射性的新型技術(shù)材料，能夠起到調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的作用，不僅能夠降低能源消耗量，也可以有效提升整體房屋住宅的經(jīng)濟(jì)效益。

5? 總結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房屋住宅精裝修管理已經(jīng)成為當(dāng)前提升房屋經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，利用管理機(jī)制的建立來(lái)引導(dǎo)施工技術(shù)的落實(shí)，加強(qiáng)對(duì)施工要點(diǎn)的掌控能力，通過(guò)質(zhì)量管理來(lái)提升精裝修工程的價(jià)值，通過(guò)施工主體監(jiān)理來(lái)維護(hù)精裝修工程的標(biāo)準(zhǔn)性和科學(xué)性，通過(guò)嚴(yán)格分析精裝修過(guò)程中的各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)墻面、地面、吊頂這些重點(diǎn)環(huán)節(jié)的管理力度，利用綠色建筑理念提升工程品質(zhì)，將是當(dāng)前精裝修工程管理優(yōu)化升級(jí)的重點(diǎn)方向，也是未來(lái)應(yīng)該秉承的重要發(fā)展理念。

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