關(guān)鍵詞 個(gè)人征信機(jī)制 黨員帶頭 物業(yè)管理

基金項(xiàng)目：本項(xiàng)目獲得大學(xué)生研究性學(xué)習(xí)和創(chuàng)新性實(shí)驗(yàn)計(jì)劃項(xiàng)目的資助。項(xiàng)目內(nèi)容：業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛及其解決實(shí)證研究 ;項(xiàng)目主持人：黃臻佳;項(xiàng)目編號(hào)：201810534090。

作者簡介：黃臻佳，湖南科技大學(xué)法學(xué)與公共管理學(xué)院，本科生。

中圖分類號(hào)：D669 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.195

一、 婁底市物業(yè)管理的背景和現(xiàn)狀

物業(yè)管理公司，又被稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨人們生活水平的不斷提高，人們對于生活質(zhì)量的要求也越來越高，對物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理的要求亦同步提高。然而，物業(yè)管理行業(yè)在不斷發(fā)展的進(jìn)程中也存在較多問題，阻礙行業(yè)的良性發(fā)展。

近年來，婁底市各主管部門有效規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，全面提高了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。婁底市涌現(xiàn)出大量秩序井然，環(huán)境優(yōu)美的居住社區(qū)，提高了城市管理水平，樹立了城市新形象。然而，物業(yè)管理行業(yè)在不斷發(fā)展的進(jìn)程中也存在較多問題，阻礙行業(yè)的良性發(fā)展。物業(yè)管理與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)，針對物業(yè)管理出臺(tái)配套法律法規(guī)，繼而在解決物業(yè)管理問題上做到有法可依便顯得頗為重要。因此，婁底市人民政府依托《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，參照《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等地方性法律法規(guī)，并通過了《婁底市物業(yè)管理辦法》。這些舉措使婁底市物業(yè)綜合管理體系日趨完善。但在實(shí)際工作中，仍有對《婁底市物業(yè)管理辦法》執(zhí)行力度不夠、物業(yè)公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)不健全、管理體制不到位和物業(yè)公司服務(wù)差等一系列問題，影響婁底市物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

二、當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要矛盾和問題

婁底市是湖南省的重要城市之一，為全面了解湖南省物業(yè)管理的現(xiàn)狀，破解物業(yè)管理存在的突出問題，我們開展了對婁底市小科社區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，主要研究業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛及其解決方式。小科社區(qū)位于湖南省婁底市婁星區(qū)，該社區(qū)囊括了多種類型的物業(yè)管理公司，如政府部門委托下的物業(yè)管理公司、偏高檔的物業(yè)管理公司以及學(xué)校委托的物業(yè)公司等，頗具典型性。我們采取調(diào)查問卷的形式，共發(fā)放了1000份問卷，其中有效問卷905份。通過對多家物業(yè)企業(yè)的實(shí)地走訪以及與小區(qū)居民內(nèi)的詢問，我們發(fā)現(xiàn)小科社區(qū)住宅區(qū)的物業(yè)管理主要存在以下的問題：

（一）法律層面：部分區(qū)域權(quán)屬不明

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私家車數(shù)量迅速增長，但許多車主卻因停車?yán)щy而困擾。明明有地下停車場，業(yè)主們認(rèn)為停車位本來就屬于自己，不愿意向物業(yè)繳納車位費(fèi)，將車任意停在路邊，造成小區(qū)交通堵塞。對于公共區(qū)域，業(yè)主認(rèn)為自己已經(jīng)繳納了物業(yè)管理費(fèi)，公共區(qū)域應(yīng)該屬于自己。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)有時(shí)在業(yè)主不知情的情況下出租公共區(qū)域，并且從中獲利，從而引起業(yè)主的不滿。個(gè)別業(yè)主只關(guān)心自己的利益，并在公共部位私搭濫建，導(dǎo)致一些公共設(shè)施無法正常運(yùn)行。更有甚者，少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子屬于自己的財(cái)產(chǎn)，裝修期間私自亂拆亂改，嚴(yán)重威脅了自己及其他業(yè)主的居住安全。

（二） 物業(yè)企業(yè)內(nèi)部層面

1.物業(yè)服務(wù)不到位，收費(fèi)難

在調(diào)研中，35%的業(yè)主對于自己小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿意，49%的業(yè)主比較滿意，16%的業(yè)主非常滿意?？梢姌I(yè)主對于小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度并不是很高。這可能是因?yàn)椴糠治飿I(yè)企業(yè)未按合同履約，安全，清潔和綠色保護(hù)服務(wù)不到位，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，住宅區(qū)的物業(yè)費(fèi)用不透明且未公開，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生差，如：牛皮癬在小區(qū)中到處可見，垃圾的清理和運(yùn)輸不及時(shí)。綠化修剪不及時(shí)，雜草叢生，死樹和荒蕪的花壇隨處可見。在一些小區(qū)安保問題也頗為嚴(yán)重，業(yè)主要求在樓道裝攝像頭并愿意負(fù)擔(dān)由此產(chǎn)生的費(fèi)用，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不裝置。即使攝像頭損壞，也不愿意及時(shí)修理。外來人員可以隨意進(jìn)入小區(qū)內(nèi)而不受任何限制，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物丟失，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系惡化，出現(xiàn)業(yè)主不愿意交物業(yè)費(fèi)的情況。物業(yè)服務(wù)缺乏資金，無法對小區(qū)好的環(huán)境進(jìn)行維持，沒有良好服務(wù)，業(yè)主更不愿支付物業(yè)費(fèi)。這種惡性循環(huán)使物業(yè)服務(wù)公司難以獲得業(yè)主的支持。

2.物業(yè)管理機(jī)制不健全

屬地管理機(jī)制和物業(yè)信譽(yù)評(píng)價(jià)機(jī)制存在缺陷，各地之間的物業(yè)管理信息不能流通，物業(yè)公司侵權(quán)行為頻發(fā)。部分業(yè)主反映物業(yè)公司會(huì)侵犯業(yè)主的權(quán)利卻無處申訴，業(yè)主們?yōu)楸苊饴闊┯植幌肴シㄍテ鹪V。雖有《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，但物業(yè)公司侵權(quán)后無相應(yīng)司法制裁，物業(yè)公司的違法成本低，使侵權(quán)行為頻發(fā)。

（三）業(yè)主層面

1.業(yè)主解決糾紛的方式單一

由于我國國家具有較強(qiáng)的主導(dǎo)力量，且法院作為國家機(jī)關(guān)具有強(qiáng)大的公信力和執(zhí)行力，比起尋求非訴訟糾紛解決方式，業(yè)主們更傾向于通過訴訟這樣一種更具儀式感的方式解決問題，未能考慮到仲裁等方式。但法院并不是萬能的，甚至法律有時(shí)也不能面面俱到，法院有時(shí)也無法解決一些有關(guān)復(fù)雜社會(huì)沖突的爭議。當(dāng)業(yè)主對法院解決糾紛的能力喪失信心后，不滿的情緒驅(qū)使著他們通過尋求媒體曝光，救濟(jì)自己的權(quán)利。相較于法院而言，媒體不存在主流價(jià)值觀的引導(dǎo)，對案件事實(shí)的報(bào)道，往往各抒己見。導(dǎo)致業(yè)主或驅(qū)使媒體或?yàn)槊襟w所驅(qū)使，致使糾紛升級(jí)，社會(huì)不良影響擴(kuò)大，出現(xiàn)暴力對抗。

2.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向交流不充分

我國的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了每個(gè)物業(yè)小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主大會(huì)，并由其成立業(yè)主委員會(huì)代表小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通。在調(diào)研中，65%的人知道業(yè)主有選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，業(yè)主有較強(qiáng)的權(quán)利意識(shí)。但是，成立業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀并不樂觀，廣大業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立也缺乏足夠的了解。業(yè)主委員會(huì)即使按規(guī)定設(shè)立，其也很難順利地行使其權(quán)利，履行其職能，保障業(yè)主的利益。業(yè)主委員會(huì)因其在法律上的尷尬地位，使得部分的物業(yè)公司對其權(quán)利的行使并不是十分認(rèn)可，當(dāng)物業(yè)公司不聽取業(yè)主的意見時(shí)，業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主提起訴訟。這也使業(yè)主委員會(huì)在一定程度上毫無用處，根本無法切實(shí)保護(hù)業(yè)主權(quán)利，而業(yè)主在發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)無法表達(dá)自己的意愿，保護(hù)自己的權(quán)利后便會(huì)逐漸對業(yè)主委員會(huì)失去信心，在問題發(fā)生時(shí)寧愿自己反抗物業(yè)，也不相信業(yè)主委員會(huì)最終能解決問題。長此以往，業(yè)主委員會(huì)無法切實(shí)保護(hù)業(yè)主權(quán)利，業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾越來越嚴(yán)重。

（四）開發(fā)商層面：開發(fā)商遺留房屋質(zhì)量問題

竣工驗(yàn)收是檢查設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，也是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的最后環(huán)節(jié)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在這一環(huán)節(jié)扮演者重要的角色。開發(fā)企業(yè)撤走后，問題都留給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，企業(yè)自然不愿承擔(dān)，如房屋質(zhì)量問題、綠化面積沒有達(dá)到銷售承諾、活水進(jìn)入渠道未修建完善導(dǎo)致觀賞湖水發(fā)出惡臭等問題。建設(shè)部頒布了《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》，明確規(guī)定了驗(yàn)收的主體，適用的建筑規(guī)模，驗(yàn)收條件和程序。但在地方的執(zhí)行上，所依據(jù)的僅僅是國務(wù)院部門規(guī)章，其為地方政府管理所提供的依據(jù)有限。其責(zé)任承擔(dān)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致竣工綜合驗(yàn)收沒有嚴(yán)格落實(shí)。

開發(fā)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題為業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾埋下了禍根?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定了正常使用中的住房建設(shè)工程的最短保修期，并規(guī)定建設(shè)單位和施工單位可以約定其他工程的保修期。但在婁底市，新建小區(qū)就出現(xiàn)了墻體脫落，管道漏水等問題，本該在開發(fā)企業(yè)解決的范圍之內(nèi)，卻由于其不作為、慢作為，使得業(yè)主通過拒絕繳納物業(yè)費(fèi)來抵制，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)關(guān)系更加緊張。關(guān)于問責(zé)，法律僅規(guī)定了民事和行政責(zé)任。在此，筆者認(rèn)為，由于房屋建設(shè)質(zhì)量問題造成嚴(yán)重事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法追究建筑單位、施工單位、房產(chǎn)開發(fā)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的刑事責(zé)任。在強(qiáng)壓下，才能推動(dòng)這些人具體落實(shí)自己的本職工作。

三、解決問題的措施及建議

（一）法律層面：完善停車位權(quán)力歸屬的立法，落實(shí)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利

根據(jù)《物權(quán)法》第74條，開發(fā)商和業(yè)主有權(quán)就停車位的所有權(quán)達(dá)成協(xié)議。對于沒有達(dá)成協(xié)議的，筆者建議車位的歸屬權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主。第一，相對于業(yè)主，開發(fā)商明顯更加了解自己建造的車位和車庫，因此擬訂的格式合同一般對開發(fā)商一方有利。商品房銷售限價(jià)后，有的開發(fā)商將利潤算到車庫中，捆綁打包賣給購房者，很少有開發(fā)商自己虧損的情況。第二，與開發(fā)商相比，業(yè)主作為買方處于不利地位。在無約定的情況下，應(yīng)采取“保護(hù)弱者”的原則，采取不利于開發(fā)商的解釋，讓全體業(yè)主擁有車庫車位的歸屬權(quán)。同時(shí)，法律應(yīng)在舉證責(zé)任中作出完善，筆者建議法律應(yīng)規(guī)定讓開發(fā)商承擔(dān)舉證之義務(wù)。第一，開發(fā)商建造了車庫車位，控制建造的成本，對于車庫和車位有一定的了解，比業(yè)主更容易證明車庫和停車位的所有權(quán)。第二，規(guī)定如果開發(fā)商已經(jīng)將建設(shè)停車位的費(fèi)用計(jì)算進(jìn)商品房銷售價(jià)格，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房銷售合同中明示。 這樣使房主能夠區(qū)分使用權(quán)的歸屬，減少潛在的所有權(quán)糾紛。

同時(shí)，在法律上要落實(shí)業(yè)主對小區(qū)收益的所有權(quán)，避免所有者缺位。 社區(qū)應(yīng)該多進(jìn)行法律宣傳活動(dòng)，讓更多的人懂法，鼓勵(lì)他們積極去維護(hù)自己的合法權(quán)益。在管理上要落實(shí)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，現(xiàn)在很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)沒有發(fā)揮實(shí)際的作用。單個(gè)業(yè)主很難維護(hù)自己的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)形成了合力，更利于保護(hù)業(yè)主對公共區(qū)域的合法收益權(quán)。在財(cái)務(wù)上，需要提高小區(qū)物業(yè)經(jīng)營的財(cái)務(wù)透明度。對于小區(qū)費(fèi)用的收入和支出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以借鑒村務(wù)公開的做法，定期進(jìn)行公布。

（二）物業(yè)企業(yè)內(nèi)部層面

1.明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督機(jī)制

目前，由于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)尚不明確和具體，物業(yè)公司與業(yè)主之間經(jīng)常存在糾紛。因此，加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化對于規(guī)范婁底市的物業(yè)管理行業(yè)舉足輕重。所以在這基礎(chǔ)上，物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)應(yīng)該迅速啟動(dòng)關(guān)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的起草工作，推動(dòng)行業(yè)規(guī)范化進(jìn)程。此外，政府也可以出臺(tái)關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)范性文件，明確物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取和使用范圍、物業(yè)需要履行的服務(wù)，雙方的違約責(zé)任等，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，減少矛盾糾紛的產(chǎn)生。同時(shí)，還應(yīng)該提高物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)和工作待遇，吸引更多的人才涌入物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，提高服務(wù)的質(zhì)量，這有利于減少矛盾的發(fā)生。

隨著信用聯(lián)動(dòng)機(jī)制的建立，聯(lián)合獎(jiǎng)懲機(jī)制的不斷完善，個(gè)人征信機(jī)制在現(xiàn)代社會(huì)的作用越來越重要。因此，我們可以通過立法將業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)行為納入個(gè)人征信機(jī)制，與銀行信貸等掛鉤，在業(yè)主中樹立誠信理念，建立有償服務(wù)觀念，依法指導(dǎo)和督促業(yè)主在享受權(quán)利的同時(shí)主動(dòng)履行義務(wù)。如對小區(qū)的住房設(shè)置權(quán)限，只有刷卡才能進(jìn)入大門和坐電梯。如果沒有按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，那么就刷不了卡，進(jìn)不了自己的家門。

在解決物業(yè)問題的過程中還應(yīng)該充分發(fā)揮黨員的帶頭作用，帶動(dòng)人民群眾參與到相關(guān)活動(dòng)中來。湖南省湘潭市岳塘區(qū)政府為了加強(qiáng)該地區(qū)的物業(yè)管理監(jiān)督，號(hào)召黨員干部維護(hù)物業(yè)管理秩序，帶頭繳納物業(yè)費(fèi)、承擔(dān)業(yè)主責(zé)任。2017年出臺(tái)的《機(jī)關(guān)黨員干部帶頭維護(hù)物業(yè)管理程序的通知》中，對拒不履行業(yè)主義務(wù)的機(jī)關(guān)干部，由區(qū)紀(jì)委按相關(guān)規(guī)定追責(zé)，以實(shí)現(xiàn)機(jī)關(guān)黨員帶頭樹立誠信理念，鼓勵(lì)群眾百姓自覺履行業(yè)主義務(wù)的目的。這一舉措，在湖南省湘潭市岳塘區(qū)范圍內(nèi)營造了良好的物業(yè)管理居住氛圍。在此基礎(chǔ)上，建議婁底市政府可以從市政府層面出臺(tái)相關(guān)的文件，妥善解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難題，維護(hù)物業(yè)小區(qū)的管理秩序。

2.完善物業(yè)管理機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)管

隨著《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的推行，湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在湖南省政府領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)管下，應(yīng)發(fā)揮帶頭作用，建立全省聯(lián)網(wǎng)的物業(yè)管理信譽(yù)評(píng)價(jià)體系，以及相應(yīng)的聯(lián)合獎(jiǎng)懲機(jī)制，對省內(nèi)各市、區(qū)、縣所有物業(yè)公司予以評(píng)價(jià)，及時(shí)將評(píng)價(jià)結(jié)果公示，實(shí)現(xiàn)異地之間的信息共享。政府也應(yīng)加強(qiáng)行政執(zhí)法力度，可通過設(shè)立物業(yè)管理的專門機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)對業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)公司的有效監(jiān)管。 倘若政府不作為，相互“踢皮球”，則會(huì)使物業(yè)管理糾紛難以得到有效快速解決。筆者認(rèn)為，政府作為行政主體，可授權(quán)專門機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理展開監(jiān)管，以居中的姿態(tài)解決物業(yè)公司和業(yè)主雙方糾紛，必要時(shí)運(yùn)用行政權(quán)，采取相應(yīng)強(qiáng)制措施，對失信的物業(yè)公司予以行政處罰，對業(yè)主肆意擴(kuò)大自身權(quán)利繼而侵犯其他業(yè)主合法權(quán)利或不依法履行義務(wù)的行為予以行政制裁。如此，或許能更好地解決物業(yè)管理糾紛。

其次，婁底市人大可依據(jù)婁底本地實(shí)際情況，組織專家和律師等法學(xué)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在現(xiàn)有的《婁底市物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上新增相關(guān)條文，對前期開發(fā)商引入物業(yè)公司的招投標(biāo)監(jiān)管、物業(yè)公司或業(yè)主違法違規(guī)行為的處罰措施以及業(yè)主權(quán)利遭侵犯后的救濟(jì)方式等現(xiàn)行立法空白予以彌補(bǔ)，也使得物業(yè)管理、監(jiān)管以及后續(xù)執(zhí)法等環(huán)節(jié)做到有法可依，使法律真正得到落實(shí)。因此當(dāng)務(wù)之急是進(jìn)一步加快建立適合我國國情的物業(yè)管理法律體系。

（三）業(yè)主層面

1.構(gòu)建多元化的糾紛解決機(jī)制

非訴訟糾紛解決方法包括調(diào)解和仲裁等方式。完善非訴訟糾紛解決機(jī)制，意味著使談判、調(diào)解、仲裁制度化，但并非是司法化。目前，仲裁法已實(shí)現(xiàn)了與訴訟的較好銜接。即仲裁委員會(huì)則實(shí)行一裁終局制，并適用司法監(jiān)督程序。我們需要完善更多與訴訟獨(dú)立開來而又相互銜接的制度，為業(yè)主提供更多有效的選擇。

有的業(yè)主選擇利用媒體曝光的方式進(jìn)行維權(quán)，反而激化了矛盾。應(yīng)加強(qiáng)對媒體的監(jiān)督，促進(jìn)媒體自律。目前，對媒體的監(jiān)管主要體現(xiàn)在對互聯(lián)網(wǎng)的監(jiān)管上，針對互聯(lián)網(wǎng)的相關(guān)法律法規(guī)有數(shù)十個(gè)，其中大到憲法，小到地方法規(guī)。但問題在于，這些規(guī)定很少對媒體干預(yù)司法做出直接規(guī)定，就是有也只是一些原則性或概括性規(guī)定。面對信息傳播媒介的日益豐富，堅(jiān)持加大力度監(jiān)管互聯(lián)網(wǎng)是明智之舉，但由于法律本身的滯后，行政機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)起監(jiān)管媒體行為的責(zé)任。至于行業(yè)自律問題，筆者認(rèn)為，其最重要的一點(diǎn)就是健全與法院的溝通機(jī)制，但這并不是說媒體成了法院的發(fā)聲筒，而是使媒體在充分了解案件和相關(guān)法律規(guī)定的前提下做出有理有據(jù)的傾向性報(bào)道。同時(shí)業(yè)主也應(yīng)該在維權(quán)的過程中保持理智。業(yè)主的權(quán)利也是在法律許可的范圍內(nèi)才是合法的，其自律、保持理智也就是為在合法范圍內(nèi)行使自己的權(quán)利提供了可能。業(yè)主只有理智維權(quán)，面對物業(yè)公司的侵權(quán)行為才能有止損的可能;而物業(yè)公司也只有在尊重業(yè)主權(quán)利的前提下去行使自己的職責(zé)，減少與業(yè)主不必要的對抗，才能使自己獲得長遠(yuǎn)的收益。二者在一定程度上是一種共生共榮的關(guān)系，相互理解，相互克制，變對抗為合作，才能從利益對立轉(zhuǎn)向?qū)で蠊餐妗?/p>

2.明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，加強(qiáng)物業(yè)、業(yè)主之間的聯(lián)系

目前在我國法律中并未采用“業(yè)主團(tuán)體”的說法，更沒有承認(rèn)業(yè)主團(tuán)體的法人資格，對業(yè)主委員會(huì)的職能雖做了簡單的規(guī)定，但也沒賦予其對外主體的資格。而在實(shí)務(wù)當(dāng)中對業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位處于一個(gè)含糊不清的狀態(tài)，各地法院的實(shí)際不同，對此的處理也不同。一個(gè)不具備訴訟主體資格的業(yè)主委員會(huì)，當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)公司侵害廣大業(yè)主的利益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)就不能享有尋求司法救濟(jì)的權(quán)利。 因此立法中應(yīng)進(jìn)一步確定業(yè)主委員會(huì)的法律地位。使業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間聯(lián)系的紐帶，清楚及時(shí)地向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)的情況，同時(shí)準(zhǔn)確地傳達(dá)業(yè)主的意見，督促和幫助物業(yè)公司有效地工作，減少業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。

同時(shí)，還應(yīng)培養(yǎng)業(yè)主的自治意識(shí)。物業(yè)本身便帶有業(yè)主自治的性質(zhì)，要想實(shí)現(xiàn)物業(yè)的良性管理，必須重視業(yè)主在服務(wù)期間所起作用和意義。而要實(shí)現(xiàn)這一目的，便必須培養(yǎng)業(yè)主的自治意識(shí)，加強(qiáng)其對業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)識(shí)和管理，強(qiáng)化對業(yè)主自治的認(rèn)同感和參與感，推動(dòng)物業(yè)的有效管理。

（四）開發(fā)商層面：制定驗(yàn)收細(xì)則，保障業(yè)主維權(quán)渠道

在地方行政立法、執(zhí)法層面上，應(yīng)當(dāng)制定一套完整的針對地方實(shí)際情況的小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法的實(shí)施細(xì)則，完善落實(shí)追責(zé)機(jī)制，將刑事責(zé)任納入體系內(nèi)部，保障房屋綜合驗(yàn)收房屋質(zhì)量、環(huán)境、設(shè)施達(dá)標(biāo)。在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系問題，避免“父建子管”的情況，對后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的和諧相處留下隱患。

當(dāng)業(yè)主的權(quán)益受到侵犯時(shí)，應(yīng)保障、拓展業(yè)主的維權(quán)渠道。通常業(yè)主的維權(quán)方式有：與開發(fā)商協(xié)商、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴、找相關(guān)行政主管部門、按照原協(xié)議仲裁、提請人民法院起訴或向媒體曝光。各方的消極態(tài)度使得糾紛經(jīng)常難以解決，最終上升為暴力事件。所以在維權(quán)渠道上，需要各方切實(shí)履行義務(wù)，理性解決問題。行政主管機(jī)關(guān)建立糾紛快速解決通道，在面對集體的糾紛時(shí)，可以開展集體公益訴訟，更好地保護(hù)業(yè)主的權(quán)力。同時(shí)發(fā)揮非訴機(jī)制在解決業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司的糾紛的作用，幫助業(yè)主更好地解決糾紛。

四、結(jié)語

小區(qū)物業(yè)管理與每一個(gè)居民的生活息息相關(guān)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，能增強(qiáng)人民的獲得感與幸福感。但物業(yè)管理方面仍存在較多的問題。小區(qū)的和諧穩(wěn)定，需要完善的物業(yè)管理立法規(guī)范，需要居民樹立正確的業(yè)主觀念，更需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)在激烈的市場競爭下，引進(jìn)優(yōu)秀人才，提高服務(wù)水平，維持與業(yè)主的友好關(guān)系。物業(yè)行業(yè)主管部門和其他相關(guān)部門要加強(qiáng)在物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營管理方面的行業(yè)監(jiān)督和行政執(zhí)法責(zé)任，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作，共同促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展。

注釋：

①郭瑋.論住宅小區(qū)車位、車庫的歸屬與使用[J].合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010， 24（4）：131-135.

②尹傳剛.小區(qū)公共收益歸業(yè)主是法定權(quán)利而非物業(yè)給的福利[N].深圳特區(qū)報(bào)，2017- 11-21（B05）.

③高杰.小區(qū)物業(yè)服務(wù)法律問題研究[D].河北科技大學(xué)，2018.

④李勇.婁底市“吉泰邦臣”小區(qū)物業(yè)管理研究[D].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)，2015.

⑤黃文君.我國物業(yè)管理法律制度完善[D].華南理工大學(xué)，2019.

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[4]文宇.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及其解決對策[J].城市問題，2013（9）.