趙敏

Financial Consideration of the Control Right Transfer of Real Estate Project Company

ZHAO Min

（CCCG Real Estate Group Co. Ltd.， Beijing 100000， China）

【摘? 要】隨著近幾年的土地價(jià)格攀升，為做大規(guī)模的同時(shí)降低自有資金投入，房地產(chǎn)企業(yè)一般都選擇合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此也不可避免地產(chǎn)生了項(xiàng)目公司控制權(quán)問(wèn)題。論文從財(cái)務(wù)角度，闡述了控制權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)公司利潤(rùn)的影響，并針對(duì)某些“零對(duì)價(jià)”控制權(quán)轉(zhuǎn)移提示了可能因不具有合理的商業(yè)實(shí)質(zhì)，存在被質(zhì)疑的風(fēng)險(xiǎn)。

【Abstract】In recent years， due to the rising of land price， in order to do large-scale and reduce the investment of own funds， real estate enterprises generally choose cooperative development of real estate projects. Therefore， problems of the control right of the project company inevitably arises. From the financial point of view， this paper expounds the impact of the transfer of control right on the company's profits， and points out that there may be a risk of being questioned due to the lack of reasonable commercial essence for some "zero consideration" transfer of control right.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;控制權(quán)轉(zhuǎn)移;商業(yè)實(shí)質(zhì);核心凈利潤(rùn)

【Keywords】 real estate project; transfer of control right; commercial substantive; core net profit

【中圖分類號(hào)】F299.233.42? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）03-0074-02

1 引言

房地產(chǎn)企業(yè)由一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司組成，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是房企的主要單元和利潤(rùn)來(lái)源。房企在拿地之后，往往直接或者由區(qū)域公司、城市公司投資設(shè)立項(xiàng)目公司，對(duì)取得的土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而完成預(yù)售、建設(shè)、交付、清算或再開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。

目前，房企獲取土地的方式主要是“招拍掛”，近幾年土地價(jià)格不斷攀升，為避免高溢價(jià)拿地，但同時(shí)為做大規(guī)模且受金融政策及“降杠桿減負(fù)債”影響，降低自有資金投入，目前的“一二線”城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般采取合作方式。合作開(kāi)發(fā)不可避免地會(huì)產(chǎn)生項(xiàng)目公司控制權(quán)問(wèn)題，進(jìn)而產(chǎn)生財(cái)務(wù)中的并表問(wèn)題。本文重點(diǎn)探討房地產(chǎn)合作項(xiàng)目中控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，即合作初期合作方共同控制或重大影響（合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)），開(kāi)發(fā)過(guò)程中一方實(shí)現(xiàn)“控制”，控制權(quán)轉(zhuǎn)移即并表。該控制權(quán)轉(zhuǎn)移在會(huì)計(jì)核算處理中，適用于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》應(yīng)用指南中的 “企業(yè)因追加投資等原因能夠?qū)Ψ峭豢刂葡碌谋煌顿Y方實(shí)施控制的”的情形，指南中針對(duì)這種情形規(guī)定“對(duì)于購(gòu)買(mǎi)日之前持有的被購(gòu)買(mǎi)方的股權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照該股權(quán)在購(gòu)買(mǎi)日的公允價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期投資收益”?；谠摃?huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)日的公允價(jià)值越高，其與股權(quán)賬面價(jià)值的差額越大，確認(rèn)的投資收益越多。房地產(chǎn)項(xiàng)目往往有較大的增值（由于預(yù)售價(jià)或者周邊在售樓盤(pán)價(jià)格的存在，即使在開(kāi)發(fā)前期也會(huì)有高于賬面值的公允價(jià)值），因此會(huì)產(chǎn)生大額的投資收益，對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響[1]。

取得控制權(quán)的方式有很多，但某些情況下房企會(huì)選擇“零對(duì)價(jià)”（即通過(guò)協(xié)議等方式，無(wú)對(duì)價(jià)支付）的方式，如簽訂一致行動(dòng)人協(xié)議獲取合作方表決權(quán)、調(diào)整董事的委派等，“零對(duì)價(jià)”方式取得控制權(quán)可以最大程度增加權(quán)益融資，即 “花小錢(qián)辦大事”，是“去杠桿”、降低資產(chǎn)負(fù)債率的有效途徑。此外，若當(dāng)年取得控制權(quán)的項(xiàng)目當(dāng)年實(shí)現(xiàn)交付結(jié)利，即可貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，緩解業(yè)績(jī)指標(biāo)壓力、提高行業(yè)排名等。但通過(guò)“零對(duì)價(jià)”方式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。除合作中的管理風(fēng)險(xiǎn)外，這些“零對(duì)價(jià)”方式背后如果沒(méi)有合理的商業(yè)實(shí)質(zhì)，很容易被外部投資者或監(jiān)管機(jī)構(gòu)質(zhì)疑其是否有操控利潤(rùn)的嫌疑[2]。證監(jiān)會(huì)發(fā)布《2018年上市公司年報(bào)會(huì)計(jì)監(jiān)管報(bào)告》中指出“上市公司財(cái)務(wù)信息披露問(wèn)題”：“通過(guò)多種手段跨期調(diào)節(jié)利潤(rùn)。隨意改變對(duì)股權(quán)投資的核算方法。個(gè)別上市公司在持股比例不變的情況下，僅通過(guò)派駐董事或?qū)⒉糠直頉Q權(quán)暫時(shí)委托其他投資方等方式，改變對(duì)股權(quán)投資的核算方法從而確認(rèn)大額投資收益。”

由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的處理原則，衍生出了本文要探討的兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是 “零對(duì)價(jià)”方式的控制權(quán)轉(zhuǎn)移是否具有合理的商業(yè)實(shí)質(zhì);一個(gè)是控制權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)凈利潤(rùn)、毛利率等財(cái)務(wù)分析帶來(lái)的困擾和挑戰(zhàn)。為幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)分析，本文主要對(duì)“零對(duì)價(jià)”方式的控制權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的上述兩個(gè)問(wèn)題展開(kāi)討論。

2 合理的商業(yè)實(shí)質(zhì)

從上市房企的2018年年報(bào)披露情況看，有些房企存在“零成本”取得控制權(quán)的現(xiàn)象，如綠城中國(guó)：“本年度，濟(jì)南東創(chuàng)置業(yè)有限公司因表決權(quán)變更而成為本公司之附屬公司（此前為本公司之合營(yíng)企業(yè)），該公司持有并開(kāi)發(fā)濟(jì)南玉蘭花園項(xiàng)目。本年度本集團(tuán)在該業(yè)務(wù)合并時(shí)按公平值重新計(jì)量該公司的資產(chǎn)凈值，該業(yè)務(wù)合并產(chǎn)生的收益及公平值調(diào)整對(duì)成本的影響共增加本公司凈利潤(rùn)人民幣3.33億元。”（摘自《綠城中國(guó)2018年年度報(bào)告》）;融創(chuàng)中國(guó)：在“收購(gòu)附屬公司”部分披露了“2018年重新計(jì)量過(guò)往持有的權(quán)益”40.58億元（但由于當(dāng)年主要收購(gòu)了重慶萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)達(dá)管理公司，因此未對(duì)控制權(quán)轉(zhuǎn)移展開(kāi)披露）。具體披露如下（摘自《融創(chuàng)中國(guó)2018年年度報(bào)告》）（見(jiàn)圖1）。

判斷“零對(duì)價(jià)”控制權(quán)轉(zhuǎn)移是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，即判斷是否存在為了并表而并表的問(wèn)題。在合作方不是關(guān)聯(lián)方的前提下，如果控制權(quán)轉(zhuǎn)移后，與之前相比該公司的控制沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)改變，如高管選派、重大經(jīng)營(yíng)決策等層面未發(fā)生變更，那可能被質(zhì)疑是否在實(shí)質(zhì)上取得了控制權(quán)。因此，“零對(duì)價(jià)”取得控制權(quán)首先應(yīng)對(duì)公司管理和決策做出實(shí)質(zhì)變化。

若“零對(duì)價(jià)”取得控制權(quán)后管理決策未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化，應(yīng)從合理性方面證明被我方（控制權(quán)取得方）控制更有利于項(xiàng)目開(kāi)展，即給出該商業(yè)行為的合理性。例如，如果在之前有過(guò)多次合作，或該項(xiàng)目前期雙方合作較好，且合作方也比較信任我方（標(biāo)桿房企，在項(xiàng)目管理、成本控制、品牌體系、市場(chǎng)認(rèn)可度或項(xiàng)目所在地資源等方面有很大優(yōu)勢(shì)），希望后續(xù)借助我方的力量來(lái)管理該項(xiàng)目進(jìn)而取得更大收益等?？傊?，要證明控制權(quán)轉(zhuǎn)移是理性的選擇。

3 對(duì)凈利潤(rùn)、毛利率等財(cái)務(wù)分析帶來(lái)的困擾

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“企業(yè)因追加投資等原因能夠?qū)Ψ峭豢刂葡碌谋煌顿Y方實(shí)施控制的”情形規(guī)定，除影響上述提到的投資收益外，其對(duì)“購(gòu)買(mǎi)日的公允價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量”的規(guī)定，還會(huì)影響營(yíng)業(yè)成本（合并報(bào)表中采用購(gòu)買(mǎi)日的公允價(jià)值對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目的成本進(jìn)行調(diào)整、披露）[3]。該投資收益屬于非經(jīng)常性損益，營(yíng)業(yè)成本關(guān)系到毛利率、成本費(fèi)用占收入比等指標(biāo)的計(jì)算。而由于“零對(duì)價(jià)”控制權(quán)轉(zhuǎn)移，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。尤其是當(dāng)年控制的項(xiàng)目交付結(jié)利比例占該房企比重較大時(shí)，繼續(xù)采用傳統(tǒng)毛利率等財(cái)務(wù)分析指標(biāo)則不夠合理。

從上市房企的2018年年報(bào)披露情況看，融創(chuàng)中國(guó)：“截至二零一八年十二月三十一日年度，本集團(tuán)業(yè)務(wù)合并收益對(duì)應(yīng)的收購(gòu)物業(yè)評(píng)估增值與本年度的攤銷減少了毛利人民幣106.7億元，剔除該等攤銷對(duì)毛利的影響，本集團(tuán)截至二零一八年十二月三十一日的年度毛利為418.1億元，毛利率為33.5%?！保ㄕ浴度趧?chuàng)中國(guó)2018年度報(bào)告》）。綠城中國(guó)：“本年度本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利率為22.8%，較2017年的19.2%有明顯增長(zhǎng)。若剔除本集團(tuán)在收購(gòu)附屬公司時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值調(diào)整對(duì)成本的影響，本年度本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售毛利率為31.1%，較2017年的31.8%略有下降。”（摘自《綠城中國(guó)2018年年度報(bào)告》）

港股年報(bào)披露中，房地產(chǎn)企業(yè)均使用了“股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)”的概念。股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)，即剔除稅后投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)及收益、融資活動(dòng)的匯兌凈損益、提前贖回優(yōu)先票據(jù)及可交換債券的損失凈額及衍生金融工具公允價(jià)值變動(dòng)損益后歸屬于本公司股東的應(yīng)占利潤(rùn)。核心凈利潤(rùn)是反映由公司自身經(jīng)營(yíng)和管理產(chǎn)生的利潤(rùn)，更能反映企業(yè)的盈利狀況，因此，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)關(guān)注多方面因素，把握其核心凈利潤(rùn)，了解其真實(shí)的盈利狀況。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司控制權(quán)轉(zhuǎn)移無(wú)論采用何種方式，都要有合理的商業(yè)實(shí)質(zhì)。在對(duì)房企進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)充分考慮控制權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)其當(dāng)期利潤(rùn)及利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的影響，合理分析房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況等。

【參考文獻(xiàn)】

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