趙魚(yú)

摘 要：目前我國(guó)房地產(chǎn)政策處于不斷變化發(fā)展中，加之房地產(chǎn)企業(yè)涉及面較廣，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定了會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面的特殊性，因此對(duì)會(huì)計(jì)核算提出了更高要求，本文對(duì)其現(xiàn)存問(wèn)題進(jìn)行分析并提出優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?會(huì)計(jì)核算 ?問(wèn)題 ?對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)存問(wèn)題

（一）缺乏健全完善的成本核算制度

相較其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有獨(dú)特性，從獲取土地-開(kāi)發(fā)與建設(shè)-竣工驗(yàn)收交付需要較長(zhǎng)周期，且開(kāi)發(fā)面積大、成本對(duì)象多，因此對(duì)成本核算要求更高，也會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的效率、質(zhì)量和水平產(chǎn)生直接影響。但現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全完善的成本核算制度，特別對(duì)于規(guī)模較大、施工要求復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象界定不清晰、分?jǐn)偡椒ú缓侠?，?dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確，未真實(shí)反映各類(lèi)型產(chǎn)品成本，對(duì)成本缺乏有效的監(jiān)督管理，甚至存在核算盲區(qū)，難以充分發(fā)揮會(huì)計(jì)制度應(yīng)有的實(shí)際作用，致使會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況脫節(jié)。

（二）缺乏合理明確的銷(xiāo)售收入標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售制度，房屋銷(xiāo)售收款是在產(chǎn)品建造過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，且不少購(gòu)房人會(huì)選擇分期付款的方式，一套房經(jīng)歷多次付款，在無(wú)形中加大了會(huì)計(jì)核算難度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)制度對(duì)企業(yè)的商品銷(xiāo)售收入進(jìn)行了相關(guān)界定，將風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)，但不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移把握仍存在一定差異，不少企業(yè)并未對(duì)實(shí)質(zhì)交易的重要性有全面正確的認(rèn)識(shí)，混淆銷(xiāo)售收款與銷(xiāo)售收入核算，將資金的回收程度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致不少房地產(chǎn)企業(yè)收入成本不匹配，難以反映企業(yè)真實(shí)的收益狀況，從而對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響。

（三）內(nèi)控管理機(jī)制不夠規(guī)范

目前一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理制度不夠規(guī)范，存在面子工程，從而對(duì)會(huì)計(jì)核算造成了不良影響。銷(xiāo)售人員為了促進(jìn)銷(xiāo)售，在通知客戶(hù)交款、簽訂各環(huán)節(jié)銷(xiāo)售合同協(xié)議，特別涉及退、換房等合同變更時(shí)沒(méi)有提前告知或和財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行商討，只是在簽訂協(xié)議合同之后進(jìn)行直接報(bào)送合同留底;合約預(yù)算或成本部門(mén)在簽訂合同也不與財(cái)務(wù)部充分溝通，造成成本核算對(duì)象劃分不明確，費(fèi)用分配不及時(shí)不準(zhǔn)確，而且缺乏對(duì)付款條件足夠的了解和分析，對(duì)是否開(kāi)具發(fā)票、發(fā)票稅率認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致付款條款約定不清晰，此行為與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理機(jī)制是相違背的，也不符合財(cái)會(huì)制度的具體要求，最終給會(huì)計(jì)核算工作埋下隱患，造成后期所得稅匯算清繳工作難度加大，也難以有效開(kāi)展土地增值稅的清算工作。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)信息披露有所欠缺

目前我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)公眾披露的信息中，在風(fēng)險(xiǎn)信息方面往往會(huì)避重就輕，試圖以此來(lái)維持企業(yè)形象，從而造成了信息披露的欠缺，具體表現(xiàn)如下：首先，現(xiàn)金流量表的披露存在不科學(xué)的地方，其數(shù)據(jù)大部分是來(lái)自于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)軟件所需要的日常生活中的數(shù)據(jù)，但由于不同的會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)不同，會(huì)存在不同的表述，導(dǎo)致投資方面和經(jīng)營(yíng)方面的現(xiàn)金數(shù)量難以同步;其次，在經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)披露不夠全面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所需要的現(xiàn)金流動(dòng)較大，因此如果僅僅對(duì)現(xiàn)金流量問(wèn)題進(jìn)行表述的話，便不利于反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的實(shí)際情況;另外在項(xiàng)目監(jiān)督及工程質(zhì)量管理方面的安全問(wèn)題也缺乏全面深入的分析和披露，從而對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展造成了不利影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算優(yōu)化措施分析

（一）建立完整的作業(yè)成本核算辦法，通過(guò)信息化ERP軟件實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的實(shí)時(shí)分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算而言，成本核算方法和內(nèi)容的優(yōu)化更新是非常重要的。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象，并通過(guò)建立完整的作業(yè)成本核算方法，對(duì)現(xiàn)階段的市場(chǎng)行情進(jìn)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)控，如果出現(xiàn)問(wèn)題就可以對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行技術(shù)優(yōu)化和調(diào)整。同時(shí)需要對(duì)信息化ERP軟件加以充分有效的運(yùn)用，以此來(lái)提供數(shù)據(jù)化的支撐，有助于會(huì)計(jì)核算人員對(duì)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)進(jìn)行有效的跟蹤和了解，從而對(duì)市場(chǎng)發(fā)展方向進(jìn)行有效的關(guān)注和預(yù)測(cè)，確保實(shí)現(xiàn)對(duì)會(huì)計(jì)信息的實(shí)時(shí)核算，在此基礎(chǔ)上確保企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略符合實(shí)際情況，增強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃的前瞻性。如若房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)出現(xiàn)變化，就需要會(huì)計(jì)核算對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行有效整合，增強(qiáng)信息的實(shí)時(shí)性，對(duì)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化，以此來(lái)對(duì)實(shí)際情況加以有效的反映。

（二）對(duì)收入核算范圍予以明確

房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入包括房屋銷(xiāo)售收入、物業(yè)租金收入等，以房屋銷(xiāo)售收入為主。物業(yè)租金按新租賃準(zhǔn)則執(zhí)行，房屋銷(xiāo)售分為銷(xiāo)售收款的核算與銷(xiāo)售收入的核算，是兩個(gè)不同的概念，企業(yè)需明確各自的核算方法，房地產(chǎn)企業(yè)在收取會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金通過(guò)其他應(yīng)付款核算，收取定金、預(yù)收款在預(yù)收賬款科目核算，2018年修改的新收入準(zhǔn)則將老準(zhǔn)則下的收入確認(rèn)條件“所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移”改為“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”，根據(jù)該條款在工程竣工并通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收取得竣工備案證后，業(yè)主根據(jù)合同約定辦理房屋交接手續(xù)后確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積，同時(shí)根據(jù)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。

（三）積極制定并完善科學(xué)合理的內(nèi)控制度

房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合性工程，不僅涉及較多部門(mén)，且需要較多人力物力的投入，因此需要企業(yè)提升重視度，投入必要的人力物力財(cái)力支持，確保會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確度和完成度。同時(shí)積極制定并完善科學(xué)合理的內(nèi)控制度，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況和戰(zhàn)略目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)人員的教育和培訓(xùn)，對(duì)其制定對(duì)應(yīng)的培訓(xùn)課程和內(nèi)容，加強(qiáng)其理論和技能的學(xué)習(xí)，對(duì)落后的管理理論和方法予以創(chuàng)新，不斷突破自身能力的瓶頸，提升工作效率和質(zhì)量，增強(qiáng)實(shí)際數(shù)據(jù)和理論數(shù)據(jù)之間的協(xié)同性，在最大程度上降低信息不對(duì)稱(chēng)的概率。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)信息的透明度

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，信息的透明程度會(huì)直接影響領(lǐng)導(dǎo)者的判斷和決策，也會(huì)對(duì)企業(yè)今后的發(fā)展產(chǎn)生較大影響。所以需要房地產(chǎn)企業(yè)積極采取有效措施，增強(qiáng)信息透明度，加大信息披露，具體內(nèi)容如下：首先需要對(duì)土地的儲(chǔ)備量予以準(zhǔn)確有效地披露，因?yàn)樵陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)前期會(huì)產(chǎn)生較大的土地成本，且土地儲(chǔ)備的情況會(huì)對(duì)企業(yè)今后的發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)生直接影響，因而需要企業(yè)有效披露土地儲(chǔ)備量，以便于對(duì)土地的使用情況進(jìn)行判斷;另外需要對(duì)現(xiàn)金流量、項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、建設(shè)安全及與之相關(guān)的配套措施和政策都要予以準(zhǔn)確、及時(shí)的披露，主要包括企業(yè)的現(xiàn)有資金、資產(chǎn)負(fù)債和償債能力、資金周轉(zhuǎn)能力和支付能力，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策提供全面準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)支撐。

在我國(guó)會(huì)計(jì)制度逐漸標(biāo)準(zhǔn)化背景之下，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的會(huì)計(jì)核算工作予以足夠的重視，并且需要會(huì)計(jì)人員發(fā)揮力量，提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的效率質(zhì)量和水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)

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