牛法超

摘 要： 不動產(chǎn)是指根據(jù)性質(zhì)或法律規(guī)定的不動產(chǎn)。它是擁有所有權(quán)的土地及其建筑物的總稱。房地產(chǎn)與地籍有著非常密切的關(guān)系。在房地產(chǎn)測繪的早期，以地籍測繪為主。隨著這一內(nèi)容的不斷發(fā)展，已發(fā)展成為房地產(chǎn)綜合測繪。房地產(chǎn)測繪與人們購買房地產(chǎn)時的切身利益密切相關(guān)。比如，在購房過程中，房屋面積和公平份額的數(shù)據(jù)信息都與購房者的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)。當(dāng)今世界，測繪工程技術(shù)的發(fā)展為各行各業(yè)都帶來了新的發(fā)展動力。特別是數(shù)字化測繪在測繪工程當(dāng)中的應(yīng)用，不僅提高了作業(yè)人員在測繪工程當(dāng)中的工作效率，而且使得測繪工程的工作質(zhì)量也大大的提高了。測繪技術(shù)的發(fā)展使得現(xiàn)代測繪技術(shù)的工作效率以及準(zhǔn)確度都得到了大幅度的提升。

關(guān)鍵詞： 不動產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;測繪技術(shù);應(yīng)用實踐;微探

【中圖分類號】P272 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A ? ? 【文章編號】1674-3733（2020）04-0077-01

1 不動產(chǎn)測繪內(nèi)容

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新時期，我國許多產(chǎn)業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時刻。為了適應(yīng)時代的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展越來越多元化和現(xiàn)代化。目前，我國建筑業(yè)取得了長足的進(jìn)步，特別是隨著我國城市化的進(jìn)一步發(fā)展，各類城市功能性住房和工作場所不斷建設(shè)。為了在房地產(chǎn)交易過程中維護(hù)自身利益，人們越來越重視房地產(chǎn)測繪技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展。

1.1 地籍測量與房產(chǎn)測繪

地籍測量對于不動產(chǎn)管理也有著非常重要的意義，地籍測量同時具有政府性質(zhì)以及法律效益。當(dāng)工作人員進(jìn)行地籍測量相關(guān)工作的時候，要求工作人員在測量過程當(dāng)中要本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，從而有效地保證了測量信息的準(zhǔn)確性和可靠性。為了使地籍測量工作能夠正常進(jìn)行，工作人員首先要做好地籍測量的相關(guān)工作。勘察前，必須充分了解勘察區(qū)的地形、地貌和當(dāng)?shù)厍闆r。房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪的一個很有特色的分支。它最初隸屬于工程測量，后來獨立于房地產(chǎn)測繪?，F(xiàn)屬房地產(chǎn)測繪。這項工作更注重測量相關(guān)建筑物的尺寸。在房屋的繪制和測量過程中，結(jié)合前期的調(diào)查結(jié)果，對房地產(chǎn)要素進(jìn)行了測量。

1.2 房地一體權(quán)籍調(diào)查

不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作。調(diào)查結(jié)果在房地產(chǎn)登記后具有法律效力，主要包括土地權(quán)屬調(diào)查和房屋權(quán)屬調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查是指對土地權(quán)屬來源、性質(zhì)和界限、土地權(quán)屬單位的位置、數(shù)量和用途進(jìn)行實地調(diào)查核實，包括現(xiàn)場勘界、土地分界、繪制土地草圖、調(diào)查土地用途、面積、等級和填寫地籍調(diào)查表等;房屋權(quán)屬調(diào)查是查清房屋權(quán)利人、坐落、項目名稱、房屋性質(zhì)、幢號、戶號、總層數(shù)、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積等信息。最終形成滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、國土資源管理的權(quán)籍調(diào)查成果。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的難點

2.1 數(shù)據(jù)信息來源多樣

在房地產(chǎn)地籍調(diào)查過程中，需要對原房地產(chǎn)地籍進(jìn)行分析，并在有關(guān)部門的支持下進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)查。由于數(shù)據(jù)源和信息資源的不同，數(shù)據(jù)源具有多樣性的特點。由于不同部門的工作標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)管理方法不同，不同單位的數(shù)據(jù)和信息質(zhì)量也不同，數(shù)據(jù)和信息的整合性差，權(quán)力沖突更為突出。因為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)信息來源途徑多樣，所以很容易出現(xiàn)地籍歷史關(guān)系模糊、歷史數(shù)據(jù)難以與現(xiàn)有數(shù)據(jù)銜接的問題，很難真正展現(xiàn)出信息數(shù)據(jù)所發(fā)揮出的重要作用。

2.2 房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不一致

我國現(xiàn)行土地登記發(fā)證相關(guān)制度已初步全面覆蓋，并結(jié)合當(dāng)前社會發(fā)展趨勢構(gòu)建了有效的更新機(jī)制。雖然房地產(chǎn)等級管理機(jī)制相對完善，但在實際進(jìn)行房地產(chǎn)等級和發(fā)證時，往往更注重城市商品房的管理，忽視農(nóng)村房地產(chǎn)登記調(diào)查管理。城鄉(xiāng)不動產(chǎn)登記調(diào)查制度不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不一致，難以全面推廣。

2.3 房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)龐大

目前，我國已進(jìn)入房地產(chǎn)綜合化時代。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)檔次和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的不斷增長?？陀^地說，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)登記工作一般屬于時空數(shù)據(jù)，具有唯一性和持續(xù)增長性。在房地產(chǎn)登記調(diào)查過程中，需要對房地產(chǎn)登記管理的數(shù)據(jù)信息和當(dāng)前房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的發(fā)展趨勢進(jìn)行詳細(xì)分析，確保數(shù)據(jù)與圖像的統(tǒng)一。所以，在巨大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)面前，如何高效的開展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的登記和管理，其工作難度可想而知。

3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的優(yōu)化措施

3.1 統(tǒng)一軟件，推動數(shù)據(jù)共享

在過往的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪中，在進(jìn)行工作時通常不同的作業(yè)單位使用的作業(yè)軟件也不相同，這就很容易導(dǎo)致數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一問題的發(fā)生，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的交互時就非常依賴人工操作。不僅不利于工作效率的提高，還提升了數(shù)據(jù)錯誤發(fā)生的概率。目前，專業(yè)的房地產(chǎn)測繪軟件已經(jīng)在業(yè)內(nèi)出現(xiàn)。該類軟件可以實現(xiàn)土地調(diào)查與房地產(chǎn)調(diào)查的聯(lián)合運(yùn)行，在很大程度上幫助工作人員完成數(shù)據(jù)的集成與共享，有效降低了房地產(chǎn)測繪的人力、物力和時間成本。

3.2 做好數(shù)據(jù)的入庫和保存工作

權(quán)屬結(jié)果確認(rèn)之后還需要進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的核實工作。為后續(xù)檢索工作提供良好的基礎(chǔ)，負(fù)責(zé)相關(guān)工作的人員在數(shù)據(jù)核查過程中簽字確認(rèn)。同時，信息管理人員要做好數(shù)據(jù)庫工作。為提高后續(xù)工作的便利性，入庫時應(yīng)編制單元號。

3.3 整合機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍

國家的相關(guān)政策已經(jīng)明確規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪工作由現(xiàn)有土地、房屋等各類不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)構(gòu)承擔(dān)。由于當(dāng)下我國的不動產(chǎn)登記中多部門管理是既成事實，因此為了提高不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的效率和質(zhì)量，可以進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合，完成由一個機(jī)構(gòu)牽頭的房地產(chǎn)測繪工作。開展房地產(chǎn)權(quán)屬綜合調(diào)查是我國的一項政策。在實際操作中，可以對土地、房地產(chǎn)、林業(yè)等測繪部門進(jìn)行專項整合，實現(xiàn)綜合調(diào)查的目的。如果是在一些整合困難的領(lǐng)域，可以在實際工作的基礎(chǔ)上適當(dāng)擴(kuò)大測繪部門的業(yè)務(wù)范圍，比如增加土地測繪部門的房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)。

結(jié)束語：房地產(chǎn)測繪工作十分重要，關(guān)系到人們?nèi)粘Ｉ钪械囊幌盗星猩砝妫碴P(guān)系到國家對國土資源利用和土地安全信息的掌握。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，測繪技術(shù)的具體應(yīng)用具有更強(qiáng)的針對性，三維掃描更傾向于局部、建筑物內(nèi)部、地下空間等隱蔽部位的應(yīng)用;而傾斜攝影是一種大規(guī)模的一次性采集在數(shù)十平方公里的城市建筑和地形模型中，未來采用低空傾斜+地面三維掃描組合可能是最好的解決方案。不動產(chǎn)測繪技術(shù)正朝著智能化以及自動化的方向發(fā)展，在今后的工作中要不斷地加強(qiáng)信息技術(shù)和測繪技術(shù)的結(jié)合，從而促進(jìn)測繪技術(shù)信息化不斷向前發(fā)展。

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